Generalplanerleistungen für Neubau eines Wohngebäudes mit Krippe und Tiefgarage in München

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke entlang der Mortonstraße im Norden der Stadt München, in dem die BImA und weitere Grundstückseigentümer die Entwicklung von Wohnbebauung anstreben bzw. teilweise bereits schon umsetzen. Aufgrund der neu entstehenden Wohnbebauung in diesem Gebiet wird ein zusätzlicher Bedarf an Krippenplätzen ausgelöst, weshalb auf dem Grundstück Flurnummer 1346/124 (Baufeld B8) ergänzend zu einem Wohngebäude mit Tiefgarage auch eine Kinderkrippe entstehen soll. Für das Grundstück existiert kein qualifizierter Bebauungsplan. Es ist allerdings ein übergeleitetes Bauliniengefüge vorhanden und die Bebauung richtet sich grundsätzlich nach Maßgabe von § 34 BauGB. Im Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt München ist das Grundstück als Reines Wohngebiet (WR) dargestellt. Die Auftraggeberin sowie die weiteren Grundstückseigentümerinnen haben in Bestrebung zur Erlangung erweiterten Baurechtes in Abstimmung mit der Stadt eine grundstücksübergreifende Bebauungsstudie erarbeitet. Über diese Konsensplanung sowie die dazugehörigen Verpflichtungen wurde seitens der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ein Dispensvertrag mit der Stadt München geschlossen, welcher am 18.1.2021 durch die Auftraggeberin unterzeichnet wurde. Die Inhalte dieses Vertrages, welcher einschließlich den zugehörigen Anlagen den Vergabeunterlagen beigefügt ist, sind somit verbindlich in die Planung der Wohnbebauung zu integrieren. Demnach ist ein Wohngebäude mit einer Krippennutzung im Erdgeschoss und Wohneinheiten in den Obergeschossen sowie einer Tiefgarage zu entwickeln. Seitens der Stadt wurde einer Geschossigkeit von 4 Vollgeschossen zuzüglich eines Terrassengeschosses sowie einem erdgeschossigen Anbau für die Einrichtung der Kinderkrippe zugestimmt. Die Bruttogrundfläche (BGF) des zu planenden Baukörpers beträgt 2 280 m2 oberirdisch, wovon 1 540 m2 für die Wohnnutzung in den Obergeschossen sowie 740 m2 für die Unterbringung der Betreuungseinrichtung, eines Treppenhauses sowie der in das Gebäude zu integrierenden Tiefgarageneinfahrt im Erdgeschoss zur Verfügung stehen. Die Tiefgarage weist eine BGF von 785 m2 auf und ist somit als Mittelgarage zu werten. Neben ausreichend Stellplätzen für die unterschiedlichen Nutzungsarten des Gebäudes gemäß Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt München sind hier auch die Mieterabstellräume, Flächen für die Gebäudetechnik sowie Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze unterzubringen. Seitens der Auftraggeberin soll an dieser Stelle vornehmlich Raum für Familienwohnen geschaffen und somit überwiegend Drei- und Vierzimmerwohnungen mittleren Ausstattungsstandards vorgesehen werden. Die BImA rechnet derzeit mit einer realisierbaren Anzahl von ca. 14 Wohneinheiten. Hierbei sind grundsätzlich funktionale Grundrisse anzustreben, welche u. a. geschickt auf die Herausforderung der Lärmimmission durch die nahegelegene hoch frequentierte Neuherbergstraße reagieren. Die Anforderungen an die elektrischen Anlagen in den Wohnungen ergeben sich aus der DIN 18015-2/4 sowie der RAL-RG 678, die Elektroinstallationen der Wohneinheiten sind grundsätzlich nach dem Ausstattungswert 2 gemäß RAL-RG 678 zu planen, für Wohnräume und Küchen wird darüber hinaus ein erhöhter Ausstattungswert von 2Plus nach RAL-RG 678 gefordert. Die Beheizung der Wohnungen soll mittels Fußbodenheizung erfolgen. Die ebenerdige Kinderkrippe ist auf Basis des beigefügten Nutzerbedarfsprogramm des Referates für Bildung und Sport mit 4 Krippengruppen für 48 Kinder einschließlich einer Frischkostküche und einer zugehörigen Freispielfläche (ca. 480 m2) zu planen. Das umfangreiche Raumprogramm erfordert eine flächeneffiziente Grundrissgestaltung, um allen Anforderungen gerecht werden zu können. Auch der Schutz vor der Lärmimmission durch die unmittelbar angrenzende stark befahrene Neuherbergstraße ist bei der Raumverteilung unbedingt zu beachten. Die Auftraggeberin konnte bereits einen Träger für die Betreuungseinrichtung gewinnen. Als Grundlage für die Planung wurde mit diesem ein Funktionsschema erarbeitet, welches neben den allgemeinen Vorgaben der Stadt München auch die Bedarfe des eigenen pädagogischen Konzeptes berücksichtigt. Sowohl der zukünftige Betreiber wie auch das Referat für Bildung und Sport sind intensiv in den Planungsprozess mit einzubinden, um die Genehmigungsfähigkeit der Räumlichkeiten und des Außengeländes sicherzustellen. Sämtliche Stellplätze in der Tiefgarage sind mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge auszustatten, Parksysteme sollen nicht zum Einsatz kommen. Zur Erfüllung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) soll die Wärmeversorgung des zu planenden Gebäudes über einen Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadtwerke München nachhaltig sichergestellt werden. Darüber hinaus hat sich die Planung zur Einhaltung der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie grundsätzlich an den Empfehlungen des „Leitfaden Nachhaltiges Bauen“ des Bundesministeriums des Inneren, für Bau und Heimat zu orientieren. Weiterhin besteht auch die Anforderung, die Flachdachflächen extensiv zu begrünen und, sofern sinnvoll und umsetzbar, mit Photovoltaikanlagen auszustatten. Auf eine Beheizung der Treppenhäuser ist zu verzichten. Neben dem Außengelände der Krippeneinrichtung ist auch ein Außenanlagenkonzept für das gesamte Grundstück zu entwickeln, in welches neben einer barrierefreien Zuwegung des Gebäudes und Gemeinschaftsflächen auch die Verortung des Mülltonnensammelplatzes und oberirdischer Fahrradstellplätze schlüssig zu integrieren ist. Weiterhin soll untersucht werden, ob eine zusätzliche Erschließung des Grundstücks auch über die östliche Grundstücksseite in Richtung des Morsering erfolgen kann. Vorüberlegung ist vor dem Hintergrund erfolgt, um zum einen die Erreichbarkeit und Zugänglichkeit der im Norden liegenden Panzerwiese für die Krippenkinder