Sanierung und Erweiterung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes in Karlsruhe
Was wird ausgeschrieben
Die Volkswohnung GmbH vergibt die Generalübernehmerleistungen für die Sanierung und Erweiterung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes in der Kronenstraße 24 in Karlsruhe. Das bestehende Gebäude mit 46 Wohneinheiten wird auf 63 Wohneinheiten erweitert, die Gebäudehülle energetisch ertüchtigt und die Haustechnik erneuert. Zusätzlich ist eine Aufstockung im 6. Obergeschoss vorgesehen. Die Bauzeit ist von Februar 2027 bis November 2028 geplant.
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Sanierung und Erweiterung des Wohn- und Geschäftsgebäudes in der Kronenstraße 24, 76133 Karlsruhe Die Baumaßnahme in der Kronenstraße umfasst die Sanierung und Erweiterung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes. Das übergeordnete Ziel der Maßnahmen ist die Schaffung und Modernisierung von Wohneinheiten, die energetische Ertüchtigung der Gebäudehülle und Erneuerung der Haustechnischen Anlagen. Im Rahmen der Sanierung werden die größeren Wohneinheiten in kleinere aufgeteilt, ein barrierefreier Zugang zu den Wohnungen wird geschaffen und durch die Aufstockung Wohnraum hinzugewonnen. Die Planung sieht die Umgestaltung des Eingangsbereichs und die Erschließung der Wohneinheiten vor. Der bestehende Laubengang auf der Hofseite (1.-4.OG) wird durch einen neuen, thermisch entkoppelten Laubengang aus Stahlbeton an gleicher Stelle bis ins 6.OG ersetzt. Die Flachdächer werden neu gedämmt, abgedichtet und mit einer PV-Anlage ausgestattet. Generalübernehmerleistungen Das Gebäude Kronenstraße 24 liegt im Sanierungsgebiet Innenstadt Ost und ist Teil des Gebäudeblocks Kaiserstraße-Kronenstraße-Zähringerstraße-Adlerstraße. Der Gebäudeblock liegt in der Fußgängerzone der Innenstadt. Das umzubauende Gebäude ist Teil der geschlossenen Blockrandbebauung um einen zentralen Innenhof. Unterhalb des Innenhofs befindet sich eine Tiefgarage, an die das Gebäude im Untergeschoss angeschlossen ist. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Zähringerstraße aus. Die direkten Nachbargebäude Kaiserstraße 97 und Zähringerstraße 72 stehen jeweils ganz oder teilweise unter Denkmalschutz. Die Grundstücksfläche beträgt ca. 673m² und ist mit dem umzubauenden Gebäude vollständig überbaut. Das Gebäude ist nicht gleichmäßig tief und nicht einheitlich hoch: Der "Kopfbau" über Eck Kaiserstr./Kronenstr. ist 7-geschossig. Der "Seitenbau" entlang der Kronenstraße ist bis auf den Technikraum des Aufzuges 6-geschossig. Das Gebäude hat ein innenliegendes zentrales Treppenhaus und einen Aufzug, der bis ins 5. OG führt. Der bestehende Personenaufzug ist im Erdgeschoss nicht barrierefrei zu erreichen. Vom 5. OG (sog. "Dachgeschoss 1") erfolgt die Erschließung der Wohnung im 6. OG (sog. "Dachgeschoss 2") über einen Laubengang und über eine separate innenliegende Treppe. Im Untergeschoss sind die Kellerabteile und die Technikzentrale untergebracht. Der Zugang hierzu erfolgt über drei Innentreppen und einer Außentreppe bzw. über die Tiefgarage. Die wesentlichen Umbaumaßnahmen sind folgende: - Neue Treppen- und Aufzugsanlage im Bereich Achse 6 bis 10 - Aussteifungswinkel UG bis 5.OG im Bereich Achse 11 bis 12 - Umstrukturierung Eingangsbereich - Konstruktive Maßnahmen zu Gebäudeaussteifung - Erneuerung des Laubengangs - Aufstockung im 6. Obergeschoss - Umbau einer Terrassenfläche im 6. Obergeschoss zu Wohnraum - Verkleinerung der Wohneinheiten, Umgestaltung der Grundrisse - Sanierung der Gebäudehülle (einschl. Asbestsanierung) WDVS + VHF neu - Erneuerung der Haustechnik Wohneinheiten Bestand: 46 WE (leergezogen) Wohneinheiten Planung: 63 WE unterteilt in 55 x 1-Zi.- Wohnungen und 8 x 2-Zi.-Wohnungen 6 Gewerbeeinheiten im Bestand, geplant sind 7 Gewerbeeinheiten Folgende Angaben beziehen sich auf das Gebäude nach den Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen: Wohnfläche nach WoFlV ist ca. 2.320 m2 BGF (R+S) ca. 4.835 m2. BRI (R+S) ca. 14.000 m³ Genaue Angaben sind dem LV zu entnehmen.
Die Volkswohnung GmbH in Karlsruhe vergibt die Sanierung und Erweiterung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes in der Innenstadt. Das Projekt umfasst die energetische Modernisierung der Gebäudehülle, die Erneuerung der Haustechnik, den barrierefreien Ausbau und die Aufstockung um ein weiteres Geschoss, wodurch die Zahl der Wohneinheiten von 46 auf 63 erhöht wird. Die Baumaßnahme wird als Generalübernehmerleistung ausgeschrieben, das heißt ein Generalübernehmer übernimmt die Planung ab Leistungsphase 5 und die komplette Ausführung. Die Bauzeit ist von Februar 2027 bis November 2028 geplant, der geschätzte Auftragswert liegt im mittleren einstelligen Millionenbereich. Auftraggeber ist die Volkswohnung GmbH, ein kommunales Wohnungsunternehmen in Karlsruhe.
Zentrale Anforderungen
5 Punkte- Eignung nach VOB/A nachzuweisen
- Referenzen für vergleichbare Generalübernehmerleistungen erforderlich
- Nachweis über Erfahrung mit Sanierung von Bestandsgebäuden
- Fähigkeit zur Planung ab LPH 5 und Ausführung
- Nachweis der technischen und wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
KI-zusammengefasst aus den offiziellen Eignungsanforderungen. Verbindlich ist der Originaltext unten.
Eignungskriterien (Volltext)
Es gilt § 16a EU Nachforderung von Unterlagen
Aufteilung in Lose
1 LotGeneralübernehmerleistungen Neubau inklusive Haustechnik durch einen Generalübernehmer inkl. Planung ab Ausführungsplanung Lph 5. Genaue Angaben sind dem LV zu entnehmen. Ausführungsplanung ab 26.10.2026 Gepl. Ausführungsbeginn 08.02.2027 Fertigstellungsfrist 03.11.2028
Zuschlagskriterien
3 Kriterien- cost50%
10 Punkte erhält das wertbare Angebot mit dem niedrigsten Preis/Honorar brutto. 0 Punkte erhält ein fiktives Angebot mit dem 2-fachen des niedrigsten Preises. Alle Angebote mit darüberliegenden Preisen erhalten ebenfalls 0 Punkte. Die Punkteermittlung für die dazwischenliegenden Preise erfolgt über eine lineare Interpolation mit bis zu drei Stellen nach dem Komma. Die erzielten Punkte werden abschließend mit dem Gewichtungsfaktor 50 des Kriteriums multipliziert und so die Gesamtwertungspunkte des Kriteriums ermittelt. Die Interpolationsformel lautet: y = y1 + (y2-y1) ? (x-x1) (x2-x1) Hierbei ist: y = Angebotspunkte y1 = Maximalpunkte y2 = Mindestpunkte x2 = zweifacher Bestpreis x1 = Bestpreis x = Angebotspreis
- quality40%
2. Konzept zur Umsetzung der Anforderungen aus der funktionalen Leistungsbeschreibung unter Berücksichtigung aller bautechnischen, organisatorischen und genehmigungsrechtlichen Aspekte (Wichtung in den einzelnen Unterkategorien) Hier wird eine umfassende und detaillierte Ausarbeitung durch den Bietenden erwartet. Ein intensives Auseinandersetzen mit der funktionalen Leistungsbeschreibung, um die Umsetzung der Anforderungen aus der funktionalen Leistungsbeschreibung und deren weitere Ausschreibungsunterlagen ausarbeiten zu können. Es ist zulässig, aktiv die Spielräume innerhalb der FLB zu nutzen, um eine optimierte technische, wirtschaftliche und genehmigungsrechtliche sichere Lösung zu realisieren. Es sind über die technischen Lösungen hinaus auch die Strategien zur baubegleitenden Qualitätssicherung, baubegleitenden Kontrolle, Maßnahmen zur Fehlerkorrektur und der Risikominimierung in jedem beschriebenen Punkt auszuarbeiten. Es wird die projektbezogene Ausarbeitung des Konzeptes vorausgesetzt. Die allgemeine Darstellung üblicher allgemeiner Methodik ist nicht ausreichend. Bieter müssen folgende Unterkategorien bearbeiten und vorlegen: 2.1 Verständnis, Umsetzung und Kontrolle der Rückbauarbeiten im Innenbereich, Aufteilen größerer Wohneinheiten in kleinere Wohneinheiten, Umgestaltung des Eingangsbereich, Abbruch Treppen- und Aufzugsanlage und Neuerrichtung insbesondere Aufzugsschacht, Konstruktive Maßnahmen zur Gebäudeaussteifung 2.2 Verständnis, Umsetzung und Kontrolle der Bau- und Logistikkonzept/Baustellenorganisation, Bauablauf Die Anforderungen an die Inhalte der Nachweise sind in den nachfolgenden Punkten detailliert beschrieben und in den Nachweisen darzustellen. Fragestellungen zu den einzelnen Unterpunkten des Konzepts insgesamt: Kurbeschreibung des Projekts aus Sicht des Bietenden Verständnis der funktionalen Leistungsbeschreibung und der Anforderungen: Welche Herausforderungen sieht der Bietende Welche Potentiale zur Optimierung erkennt er? Darstellung der Strategie zur Nutzung der Spielräume für eine optimale technische und genehmigungsrechtlich sichere Lösung: Wie will der Bietende technische, wirtschaftliche und terminliche Vorteile nutzen? 2.1. Rückbauarbeiten im Innenbereich, Aufteilen größerer Wohneinheiten in kleinere Wohneinheiten, Umgestaltung des Eingangsbereich, Abbruch Treppen- und Aufzugsanlage und Neuerrichtung insbesondere Aufzugsschacht, Konstruktive Maßnahmen zur Gebäudeaussteifung, (Wichtung 10) Fragestellung: Wie stellt der Bieter anhand eines objektspezifischen Rückbau-, Sicherungs- und Qualitätssicherungskonzepts die technisch sichere und qualitätsgerechte Durchführung der Rückbau- und Umbaumaßnahmen im Bestand unter der Berücksichtigung der projektspezifischen Randbedingungen sicher? Abstütz- und Sicherungsmaßnahmen tragender und angrenzender Bauteile -Welche Abstützmaßnahmen sind zur Sicherung vorgesehen? Insbesondere Treppenhaus, Aufzugsschacht, Decken, Wände, Durchbrüche, Dachaufbau Welche Maßnahmen sind für den Gesundheitsschutz geplant? Staubschutz, Emissionsschutz, Schadstoffe et. Welche Abbruchtechnik, welcher Geräteeinsatz wird durchgeführt? Wie wird beim Rückbau Dach, der Gebäudeschutz gewährleistet? Wie werden die Maßnahmen dokumentiert? Wie wird die Qualitätssicherung während der Bauphase organisiert? Welche Maßnahmen sind vorgesehen, um Mängel frühzeitig zu erkennen und zu beheben? Unterschiedlichkeit der Bestandsmaterialien und deren Tragfähigkeit, Statisches System - Besonderheiten Darstellung der Rückbaureihenfolge Minimierung von Schäden am Bestand 2.2. Bau- und Logistikkonzept/Baustellenorganisiation, Bauablauf (Wichtung 30) Fragestellung: Welche Logistikstrategie nutzt der Bietende für Zufahrt, Gerüste - Gerüstkonzept (Integration in die innerstädtische Situation, Berücksichtigung der Schadstoffsanierung und Fassadenarbeiten) Aufzüge - Bauaufzüge (Anzahl und Positionierung, Personen-/Materialtransport) Konzept für Materiallagerung, Baustellenbetrieb im Bestand, Aufstockung im 6. Obergeschoss, Sanierung der Gebäudehülle insbesondere Asbestsanierung, Erneuerung des Laubengangs, beschränkte BE-Fläche insbesondere unter Betrachtung der Lage der Baustelle und der Anforderungen aus der FLB (4.2 Baustelleneinrichtung), Kranstellung, Montage und Sicherheit, Arbeitsvorbereitung, fortlaufender Baustelleneinrichtungsplan? Wie geht der Bietende mit der Innenstadtlage und der geschlossenen Blockrandbebauung um, welche Herausforderungen erkennt er und wie wird er den Materialfluss und die ständige Sicherheit für die Nachbargebäude und den öffentlichen Bereich gewährleisten? Welche Maßnahmen stellt der Bietende zur Sicherung der vorgebenden Maximalbelastungen des Innenhofs/der Tiefgarage dar? Punkte Beschreibung 10 Punkte Das Konzept erfüllt die gestellten Anforderungen in vorbildlichem Maße 7 Punkte Das Konzept entspricht den Anforderungen. 5 Punkte Das Konzept entspricht in wesentlichen Teilen den Anforderungen 0 Punkte Das Konzept entspricht nicht den Anforderungen. Weitere Informationen entnehmen Sie der Anlage "Zuschlagskriterien"
- quality10%
3. Bauablauf und Terminorganisation (Wichtung 10) Fragestellung/Anforderung: Terminplan, der alle relevanten Aspekte der Bauphase, Vorbereitungsphase und evtl. Genehmigungen berücksichtigt. Wie werden die der verschiedenen Bauweisen (Rückbau im Innenbereich, Fassadensenkrechthülle und Stahlbetonskelett, Dachrückbau und neuer Dachaufbau, Flachdachkonstruktion, Betonsanierung, Neue konstruktive Teile/Gründung, Rohbau, Fassade mit Naturstein, Balkonkonstruktion, Sockelabdichtung und -dämmung, Technische Gebäudeausrüstung, Probebetrieb) koordiniert? Wie wird das Konzept in den Bauzeitenplan integriert? Identifikation von Risiken (Witterung, Lieferengpässe, Schnittstellenprobleme, Gerüste, ) und Risikomanagement für Maßnahmen zur Terminsicherung, Minimierung von (z.B. Arbeitsvorbereitung, Pufferzeiten, Risikoanalyse, Meilensteine, Abschnittsterminpläne feingliedrig für kritische Vorgänge und die zuvor dargestellten "Bauweisen" etc.) Es ist zu berücksichtigen, dass die AG-seitige Herstellung der Freianlagen rechtzeitig beginnen kann. Dies ist im Terminplan und im Bauablauf darzustellen. Wie wird der Gesamt-Fertigstellungstermin am 28.07.2028 aus den Fördermittelbedingungen sichergestellt? Bewertungsmechanismen: Wie stellt der Bieter anhand eines objektspezifischen Bauablauf- du Terminplans die termin- und qualitätsgerechte sowie koordinierte Umsetzung der Baumaßnahme unter Berücksichtigung der projektspezifischen Randbedingungen und Abhängigkeiten sicher? Bauablaufstruktur (logische und nachvollziehbare Abfolge der Bauleistungen, Berücksichtigung der projektspezifischen Bauphasen, Klare, projektbezogene Identifikation der Risiken (Witterung, Lieferengpässe, Schnittstellenprobleme) und Maßnahmen zur Terminsicherung, Minimierung von Verzögerungen (z.B. Arbeitsvorbereitung, Pufferzeiten, Risikoanalyse, Meilensteine, Abschnittsterminpläne feingliedrig für kritische Vorgänge und die zuvor dargestellten "Bauweisen" etc.) Vollständige Darstellung der oben genannten Punkte im Terminplan - Haupt- und Nebenabläufe dort wo notwendig zur Erläuterung des Konzepts, kritischer Pfad, zeitliche Abhängigkeiten Nachvollziehbarkeit der Integration des Konzepts des Bietenden in den Bauzeitenplan Darstellung der Koordination der verschiedenen Bauweisen (Rückbau im Innenbereich, Fassadensenkrechthülle und Stahlbetonskelett, neuer Dachaufbau, Flachdachkonstruktion, Betonsanierung, Neue konstruktive Teile/Gründung, Rohbau, Fassade mit Fotovoltaik, Balkonkonstruktion, Sockelabdichtung und -dämmung, Technische Gebäudeausrüstung, Probebetrieb) Berücksichtigung evtl. Genehmigungszeiten Sicherstellung der Einhaltung von Fördermittelvorgaben durch strategische Bauplanung. Kapazitätsplanung für Personal und Materialverfügbarkeit. Bewertung Punkt 3 (Bauablauf und Terminorganisation): Punkte Beschreibung 10 Punkte Der Terminplan entspricht in vorbildlichem Maße den Anforderungen der Bauaufgabe und lässt eine sehr gute Leistungsausführung erwarten. 7 Punkte Der Terminplan entspricht den Anforderungen der Bauaufgabe und lässt eine gute Leistungsausführung erwarten. 5 Punkte Der Terminplan entspricht in wesentlichen Teilen den Anforderungen der Bauaufgabe und lässt eine befriedigende Leistungsausführung erwarten. 0 Punkte Der Terminplan entspricht nicht den Anforderungen. an die Bauaufgabe und lässt eine mangelhafte Ausführung erwarten Gewichtung 10 Angebote, welche in der Bewertung, Punkt 3 "Bauablauf/Terminorganisation" nicht mindestens 5 Punkte "Der Terminplan entspricht in wesentlichen Teilen den Anforderungen der Bauaufgabe und lässt eine befriedigende Leistungsausführung erwarten." erreichen, werden nicht für die Gesamtbewertung der Zuschlagskriterien berücksichtigt, da die Mindestanforderungen an die Ausführungsqualität nicht erfüllt sind,
Zeitplan
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