Umbau und Modernisierung Hotel auf der Wartburg - Objektplanung Gebäude und Innenräume

Das am Fuße der Wartburg gelegene denkmalgeschützte Gebäude bedarf nach der vor einigen Jahren abgeschlossenen Außenhüllensanierung (Außenwände, Dach) auch einer Erneuerung der Innenbereiche, um den hohen Anforderungen und zukünftigen Tendenzen in der Hotellerie gerecht zu werden. Das primäre Ziel der Baumaßnahme ist die notwendige Behebung der baulichen Mängel in Bezug auf den Brandschutz und der Hygieneanforderungen im Bereich der Küche im Keller- und Erdgeschoss sowie die Neugestaltung der Zimmerbereiche in den Obergeschossen. Darüber hinaus sollen nach Möglichkeit alle Geschosse durch den Einbau eines Aufzuges barrierefrei erschlossen werden. Bisher wurden Zuwendungen aus dem Landeshaushalt über 4,95 Mio. EUR für die Gesamtplanung (LPH 2 – 4) sowie für die Sanierung zur Erfüllung behördlicher Auflagen und zur Mängelbeseitigung bezüglich Brandschutz und Hygiene bewilligt. Vorbehaltlich der noch ausstehenden Fördermittelanträge kann der tatsächliche Maßnahme-Umfang bzw. das Investitionsvolumen des Projektes noch nicht abschließend festgestellt werden. Nach der Kostenschätzung der Machbarkeitsstudie 2025 beträgt das erforderliche Investitionsvolumen für die Gesamtmaßnahme ca. 24,0 Mio. € brutto. Diese erste überschlägliche Kostenermittlung nach BKI-Kostenkennwerten ergab für die KG 300 und die KG 400 zusammen ca. 17,3 Mio. EUR brutto für die Gesamtmaßnahme. Für die komplette Umsetzung der Machbarkeitsstudie sind 24 Mio. Euro netto erforderlich. Der AG bemüht sich aktiv und parallel zu den beginnenden Planungen (LP2-4) um die ausstehende Finanzierung im Rahmen von 19 Mio.€. Auf Grundlage der Kostenberechnung nach DIN 276, die im Zuge der ausgeschriebenen Planungsleistungen erstellt wird, wird ein weiterer Fördermittelantrag gestellt. Beschreibung der Planungs- und Bauabschnitte (Begründung für die stufenweise Beauftragung) Im ersten Planungs- und Bauabschnitt steht ein Gesamtbudget von 4,95 Mio. € brutto (inklusive KG 700) zur Verfügung. Für das Gesamtgebäude ist eine Genehmigungsplanung zu erstellen (LP2-4), diese umfasst alle Bereiche vom 2.Untergeschoss bis ins Dachgeschoss: Technik- und Lagerbereiche, Küchen- und Personalräume, Konferenzbereich mit Garderobe und Toiletten, Gastronomie, Hotelrezeption, Hotelzimmer und Nebenbereiche, Personal-, Klein- und Lastenaufzüge. Teil der Planungsaufgabe ist ebenfalls, in Abstimmung mit dem AG und unter Berücksichtigung des o.g. Budgets einen sinnvoll abgegrenzten Teil von Unter- und Erdgeschoss soweit zu ertüchtigen, sanieren und umzubauen, dass eine vorgezogene gastronomische Nutzung für die Besucher der Wartburg nach Abschluss des ersten Bauabschnittes möglich sein wird. Dabei ist sowohl das begrenzte Budget wie auch die abschnittweise Erweiterbarkeit der Küchen-, Lager- und Technikflächen zu berücksichtigen. Die dafür erforderlichen Baumaßnahmen (LPH 5-8) umfassen sowohl statisch-konstruktive, brandschutztechnische, haustechnische sowie innenarchitektonische Belange. Der vorab fertig gestellte Gastronomiebereich soll räumlich und installationstechnisch so abgegrenzt sein, dass dieser auch während der zweiten Baumaßnahme betrieben werden kann. Die Umsetzung des ersten Bauabschnittes erfolgt nicht im laufenden Betrieb. Im zweiten Bauabschnitt ist das Gesamtgebäude, entsprechend der Genehmigungsplanung in allen Teilen fertig zu stellen – insbesondere die Bereiche Konferenzräume, Hotel-Rezeption, Service- und Büroräume sowie die Hotelzimmer, ggf. unter Erweiterung der Gastronomie- und Küchenflächen. Dafür sind aktuell insgesamt ca. 19,0 Mio. Euro brutto (inklusive KG 700) vorgesehen. Die Umsetzung des zweiten Bauabschnittes erfolgt im laufenden Betrieb (Gastronomie). Die Fertigstellung der Sanierung mit Übergabe an den Nutzer ist für das IV. Quartal 2028 geplant. Die geplante Bauzeit beträgt 15 Monate. Mit dem Verfahren soll ein Architekturbüro für die Objektplanung Gebäude und Innenräume gefunden werden. Erforderliche Planungsleistungen im Bereich der Fachplanungen Tragwerk, Brandschutz, Technische Ausrüstung sowie Restaurierung wurden bzw. werden in gesonderten Verfahren ausgeschrieben. Die Abteilung eines funktional sinnvollen und wirtschaftlichen Teilabschnittes in der 1. Bauphase ist Teil der Aufgabenstellung. Der Auftraggeber plant die stufenweise Beauftragung folgender Planungsleistungen: Objektplanung Gebäude und Innenräume gem. §§ 34ff. HOAI 2021, Leistungsphasen (LPH) 2 – 8 (91,5%) 1. Stufe: Planung der Gesamtmaßnahme LPH 2 – 4 Grundleistungen LPH 2 abweichend von der HOAI (7%) 3,5% LPH 3 abweichend von der HOAI (15%) 12,5% LPH 4 gemäß HOAI Besondere Leistungen LPH 3 Antragstellung an Zuwendungsgeber gemäß Z-Bau sowie LPH 5 – 8 für den 1. Bauabschnitt (siehe 1.4) Grundleistungen LPH 5 – 8 gemäß HOAI Besondere Leistungen 1. BA LPH 8 Fotodokumentation auf Karton (3-fach) gemäß Anlage 4 2. Stufe Beauftragung LPH 5 – 8 für den 2. Bauabschnitt Die Beauftragung kann erst erfolgen, wenn ein Zuwendungsbescheid für diese Maßnahmen vorliegt. (siehe 1.4) Grundleistungen LPH 5 – 8 gemäß HOAI Besondere Leistungen LPH 8 Fotodokumentation auf Karton (3-fach) gemäß Anlage 4 Die Beauftragung der aufgeführten Leistungen nach § 34 HOAI erfolgt stufenweise. Die Beauftragung weiterer Leistungsphasen besteht als Option. Die stufenweise Beauftragung steht unter dem Vorbehalt der Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens und unter dem Vorbehalt, dass der Auftragnehmer die Gewähr für eine sachgerechte, qualitätsvolle und termingerechte Leistungserfüllung bietet. Der AG behält sich über den gesamten Projektzeitraum das Recht vor, die Beauftragung von Leistungen einzeln, gegliedert nach Bauabschnitten und Leistungsphasen oder anderweitig modifiziert, vorzunehmen.