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Anhang zur Sanierungssatzung: Anlage 7
Stadt Düren
Anhang Sanierungssatzung „Nord-Düren“
Rahmenplan mit städtebaulicher Konzeption
und Maßnahmenkatalog
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Dipl.-Ing. Dominik Geyer
Dr. Bettina Lelong
M. Sc. Mathis Busch
Dipl.-Ing. M. Sc. Veronika Howe
Köln, März 2021
Geschäftsführende Stadt- und Regionalplanung Gesellschafter: Dr. Jansen GmbH Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Neumarkt 49 Stadt- und Regionalplanerin SRL 50667 Köln Dipl.-Ing. Dominik Geyer Stadtplaner AK NW, Bauassessor Fon 0221 94072-0 Stadt- und Regionalplaner SRL Fax 0221 94072-18
Gesellschafter/Seniorpartner: info@stadtplanung-dr-jansen.de Dr. Paul G. Jansen www.stadtplanung-dr-jansen.de
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Inhaltsverzeichnis
1 Maßnahmen- und Sanierungskonzept 5
2 Allgemeine, das gesamte Sanierungsgebiet betreffende Maßnahmen 6 2.1 Sanierungsträger (7.4.1a) 6 2.2 Erwerb von Problemimmobilien (7.2.1) 8 2.3 Aktivierende Immobilienberatung – Quartiersarchitekten (7.4.1b) 9 2.4 Modernisierung und Instandsetzung (7.3.1) 10 2.5 Fassaden- und Hoferneuerungsprogramm (7.3.2) 11
3 Teilräumliche Maßnahmen 12 3.1 Musterhaus (7.3.3) 12 3.2 Potenzialfläche der Fa. Brück 13 3.3 Potenzialfläche Schulstraße 15 3.4 Potenzialfläche Alte Jülicher Straße 67 17 3.5 Potenzialfläche Ottensgasse 19 3.6 Neuordnung Areal Nordschule 21 3.7 Gestaltung Platz- und Grünanlage St. Joachim (7.2.2) 22 3.8 Qualifizierung des Gebietsauftakts/Ereğli-Platz 23
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Wir verwenden in dem nachfolgenden Text eine gendersensible Sprache. Sollten keine genderneutralen For- mulierungen verwendet werden können, nutzen wir das Gender-Sternchen*. Falls aus Versehen eine ge- schlechtsspezifische Formulierung in diesem Dokument verwendet sein sollte, bitten wir um Nachsicht. Selbst- verständlich sind für uns alle Geschlechter, männlich, weiblich und divers gleichzeitig, gleichgestellt und chan- cengleich angesprochen.
Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit den Auftraggebenden nichts anderes vereinbart ist. Alle Fotografien, Pläne und Skizzen, die nicht gesondert gekennzeichnet sind: © Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
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1 Maßnahmen- und Sanierungskonzept
Die Beseitigung der städtebaulichen Missstände im Sanierungsgebiet Nord-Düren erfolgt über eine Reihe von Maßnahmen. Sie sind im Folgenden ge- gliedert nach den allgemeinen, das ganze Sanie- rungsgebiet betreffenden, Maßnahmen (Kapitel 2) und den teilräumlichen Maßnahmen (Kapitel 3).
Parallel zur städtebaulichen Sanierung erfolgt in den Jahren bis 2027 auch die Umsetzung des Integrier- ten Handlungskonzepts „Problemimmobilien Nord- Düren“ (IHaKo). Insofern sind einige Maßnahmen, die Bestandteil des IHaKo sind, auch als Maßnah- men in die städtebauliche Sanierung übernommen worden.
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2 Allgemeine, das gesamte sellschaft bedeuten. Im Rahmen der städtebauli- Sanierungsgebiet betreffende chen Sanierung müssen umfassende Aufgaben im Maßnahmen rechtlichen, sozialen, wirtschaftlichen und techni- schen Bereich bearbeitet werden. Hierzu müssen passende Fachkräfte akquiriert werden. Die Grün- Die in diesem Kapitel dargestellten Maßnahmen dung einer städtischen Gesellschaft kann ggf. einen können grundsätzlich im gesamten Sanierungsge- längeren Zeitraum einnehmen als die Bestellung biet zur Anwendung gelangen. Sie beziehen sich eines externen Sanierungsträgers, was sich ungüns- entweder auf den Einsatz von die Sanierungsmaß- tig auf die Dynamik des Sanierungsprozesses aus- nahme unterstützendem Fachpersonal (Sanierungs- wirken kann. träger, Quartiersarchitekten) oder Maßnahmen, die noch nicht vorab auf einzelne Immobilien festgelegt Die Beauftragung eines externen Sanierungsträgers sind, sondern sich im Laufe der städtebaulichen wird in den §§ 158 bis 159 BauGB und die Regelung Sanierungsmaßnahme entwickeln (Hof- und Fassa- zum Treuhandvermögen in den §§ 160 bis 161 denprogramm, Erwerb von Problemimmobilien, BauGB geregelt. Bei der Beauftragung des Sanie- Modernisierung und Instandsetzung). rungsträgers entscheidet sich die Kommune zwi- schen einem Treuhänder- oder einem Unterneh- 2.1 Sanierungsträger (7.4.1a) merträgermodell. In der Praxis ist das Treuhänder- Eine Schlüsselmaßnahme ist die Beauftragung eines modell üblich. Sanierungsträgers, wie sie schon im IHaKo Problem- immobilien beschrieben und mit Kosten hinterlegt Bei der Auswahl des geeigneten Sanierungsträgers ist (7.4.1a). Der Sanierungsträger ist die zentrale ist darauf zu achten, dass das Unternehmen selbst Koordinationseinheit bei der Umsetzung der städ- oder in Kooperation mit anderen ein breites inter- tebaulichen Sanierung. Er übernimmt eine Vielzahl disziplinäres Profil aufweist. Zum einen muss es von interdisziplinären Aufgaben. klassische Sanierungsaufgaben übernehmen wie das Prüfen der Baugenehmigungen, die Wahrneh- Die Aufgaben des Sanierungsträgers sind der Er- mung des Vorkaufsrechts, die Prüfung aller Geneh- werb und die Verwaltung von Grundstücken und migungsfälle im Sanierungsgebiet, das Aufsetzen Liegenschaften, die Durchführung von Ordnungs- von Immobilienkaufverträgen, die Liegenschafts- maßnahmen nach § 146 BauGB wie Abbruch, Siche- verwaltung, die treuhänderische Kassenführung, die rung nach Abbruch, Herstellung der Baureife des Verwaltung der Fördermittel, das proaktive Vorge- freigelegten Grundstücks, Beauftragung der Bau- hen gegenüber Eigentümerinnen sowie die An- maßnahmen und die Abwicklung des erforderlichen sprache und das Vermitteln von Investoren. Zum Umzugs von Bewohnerinnen. Außerdem über- anderen sollte der Sanierungsträger der „Kümme- nimmt er Projektentwicklung und -steuerung bei rer“ für alle sozialen Belange sein, die im Sozialplan eventuellen Neubauvorhaben und die Kooperation festgelegt sind. In erster Linie ist das die sozialver- mit den Quartiersarchitekten. Der Sanierungsträger trägliche Entmietung von Gebäuden, die dauerhaft darf keine hoheitlichen Aufgaben der Kommune entfallen (Entkernung, Potenzialflächen) oder die übernehmen. während der Modernisierung nicht bewohnt wer- den können. Daher wird vor allem die Suche nach Der Fördermittelgeber verlangt die Beauftragung Ausweichwohnraum, dauerhaft oder temporär, eines Dritten, wenn er die Kosten des Sanierungs- eine relevante Aufgabe sein. Aber auch die Bele- trägers anteilig übernehmen soll. Es bieten sich hier gung der modernisierten Bestandsgebäude sollte zwei Möglichkeiten: Entweder, die Stadt Düren behutsam und im Sinne der Sanierungsziele gesteu- beauftragt ein bereits existierendes Unternehmen/ ert werden. Dafür arbeitet der Sanierungsträger eng einen Träger mit der Aufgabe, oder sie gründet eine mit allen lokalen Wohlfahrtsträgern, dem Quar- eigene Gesellschaft. Letzteres beließe Kontrolle und tiersmanagement, der Task Force Problemimmobi- Handlungsmöglichkeit gänzlich bei der Stadt, würde lien und den Ämtern der Stadt Düren zusammen jedoch auch Kräfte aus der Verwaltung binden bzw. und bietet innovative Lösungen für die Bedarfe der Kosten für die Gründung und den Betrieb der Ge-
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unterschiedlichen Personen im Sanierungsgebiet an.
Besonderes Augenmerk sollte auf der Zusammen- arbeit mit dem Quartiersmanagement liegen. Hier- mit können frühzeitig Problemlagen benannt und auf kurzem Wege an einer Lösung gearbeitet wer- den. Außerdem ist das Quartiersmanagement eine Schnittstelle zwischen allen Beteiligten des Sanie- rungsprozesses wie Verwaltung, Sanierungsträger, Stadtteilvertretung und Einwohnerschaft.
Die sozialverträgliche Entmietung und Sanierung einzelner Immobilien könnte idealerweise ein sozia- ler Beschäftigungsträger übernehmen, sodass der Umbauprozess den Menschen in Düren zugute- kommt, die besondere Unterstützung benötigen.
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2.2 Erwerb von Problemimmobilien (7.2.1) Es liegt ein Gesamttestat für die Förderung des Die Stadt Düren hat im IHaKo Problemimmobilien Erwerbs von 10 Immobilien und einer Immobilie zur bereits den Kauf von ca. zehn Problemimmobilien Verwendung als Musterhaus vor. Durch aktive Er- beschlossen (7.2.1), um der Negativentwicklung und werbsverhandlungen, versucht die Stadt Düren der Verfestigung städtebaulicher Missstände entge- gezielt die im Pool enthaltenen Objekte anzukaufen. genzuwirken. Der Grundstückskauf wird zielgerich- Notfalls ist auch die Ausübung von Vorkaufsrecht tet an den Stellen im Sanierungsgebiet vorgenom- möglich. Da das Sanierungsgebiet weitaus mehr men, die von der Bausubstanz und Auffälligkeit als Immobilien mit akutem und dringendem Hand- Problemimmobilie her einen akuten Handlungsbe- lungsbedarf aufweist als mit dem Fördermittelgeber darf erfordern oder von besonderer städtebaulicher abgestimmt, ist der begründete Wechsel bei den zu Relevanz sind. In den Kosten enthalten sind neben erwerbenden Immobilien mit dem Fördermittelge- dem Kauf auch die etwaigen Umzugskosten für ber vereinbart. betroffene Mieter*innen, ein möglicher Abbruch, die Sicherung sowie die Herstellung der Baureife eines Grundstücks bzw. sanierungsfähigen Rohbau- zustandes.
Abbildung 1: Ergebnisse der Bauzustandskartierung nach äußerem Erscheinungsbild
Quelle: Kartengrundlage: Amtliches Liegenschaftskataster Kreis Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
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2.3 Aktivierende Immobilienberatung – Quartiersarchitekten (7.4.1b) Eine weitere Maßnahme zur Behebung städtebauli- cher Missstände ist die aktivierende Immobilienbe- ratung durch die Quartiersarchitekten, deren Auf- gaben bereits im IHaKo Problemimmobilien be- schrieben und mit Kosten hinterlegt sind (7.4.1b). Die Beratung wird in einem eigenen Quartiersbüro zentral vor Ort durchgeführt, das im Ladenlokal des durch die Stadt Düren erworbenen Objekts Neue Jülicher Straße 5 eingerichtet wird. Das Sanierungs- büro soll auch von den Mitarbeitenden des Sanie- rungsträgers genutzt werden.
Die Quartiersarchitekten sind Ansprechpersonen vor Ort für alle Fragen der Sanierungsplanung, der Bewirtschaftung und der Fördermittelabwicklung. Sie beraten die Eigentümer*innen zur baulich-tech- nischen und finanziellen Machbarkeit ihrer Vorha- ben, unterstützt bei der Beantragung von Zuschüs- sen zum Fassaden- und Hoferneuerungsprogramm und schließt Verträge des Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramms ab. Sie kooperieren eng mit dem Sanierungsträger und dem Quartiersma- nagement.
Die Lage des Sanierungsbüros im Musterhaus Neue Jülicher Straße 5 eröffnet die Möglichkeit, den Im- mobilieneigentümer*innen direkt vor Ort Beispiele für eine bautechnisch und gestalterisch angemes- sene Sanierung vorzuführen.
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2.4 Modernisierung und Instandsetzung (7.3.1) Die Stadt Düren bietet im Rahmen der Eigentümer- aktivierung Immobilieneigentümerinnen finanziel- le Anreize, damit diese ihre Häuser instand setzen und an heutige Wohnstandards anpassen. Aufgrund der zahlreichen finanziell schwachen Haushalte im Kernbereich können nicht alle Eigentümerinnen die Modernisierung vollständig über eine Mieter- höhung gegenfinanzieren, was die Investitionsbe- reitschaft im Stadtteil herabsetzt und sogar zu einer überhöhten Miete in vernachlässigten Immobilien führt. Im Rahmen der Modernisierungs- und In- standsetzungsförderung, die im IHaKo Problemim- mobilien (7.3.1) bereits vorgesehen ist, können Eigentümer*innen einen Zuschuss erhalten, wenn sie im Sanierungsgebiet investieren. Damit können Substanzschwächen behoben werden.
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2.5 Fassaden- und Hoferneuerungsprogramm (7.3.2) Im Rahmen des Fassaden- und Hoferneuerungspro- gramms, festgelegt im IHaKo Problemimmobilien (7.3.2), können Eigentümerinnen und Mieter- innen Förderung für Aufwertungsmaßnahmen an der Fassade ihres Hauses und der Innenhofbereiche erhalten. Im Sanierungsgebiet sind viele Grundstü- cke stark überbaut und versiegelt, was die Wohn- qualität herabsetzt. Der Zuschuss zur Hoferneue- rung soll Eigentümerinnen dazu aktivieren, Entsie- gelungsmaßnahmen oder den Rückbau von Neben- gebäuden vorzunehmen. Im Einverständnis mit dem/der Eigentümerin können auch Mieter*innen die Beantragung übernehmen.
Entsiegelung und Entkernung Der Rückbau von Hofgebäuden ist vor allem in den dicht bebauten rückwärtigen Bereichen zwischen Alte/Neue Jülicher Straße und Karlstraße zu prüfen. Die Entsiegelung von Blockinnenbereichen erhöht die Qualität der Wohnungen im Kernbereich und dient der Verbesserung der Wohn- und Lebensver- hältnisse insbesondere über eine Verbesserung der Belichtung und die Schaffung neuer privater Freiflä- chen. Besonders stark versiegelt sind die Hofflächen der Nordschule und das „Dreieck“ von Karlstraße, Neue Jülicher Straße und Alte Jülicher Straße. Eine Entsiegelung von Flächen wäre darüber hinaus für ein klimaangepasstes Sanierungsgebiet von Bedeu- tung.
Auch über diese Maßnahmen kann Substanz- oder Funktionsschwächen entgegen gewirkt werden.
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3 Teilräumliche Maßnahmen Das ‚Musterhaus‘ wird für die Dauer der Umsetzung des Integrierten Handlungskonzeptes Problemim- mobilien und der städtebaulichen Sanierungsmaß- Auf den folgenden Seiten werden alle Maßnahmen nahme die folgenden Aufgaben erfüllen: aufgelistet, die einen festgelegten räumlichen Im- puls vorsehen – vom punktuellen Eingriff wie der Beispielhafte Modernisierung nach unter- Einrichtung des Musterhauses, über kleinräumigere schiedlichen Standards Ansätze wie die Qualifizierung des Gebietsauftakts Beispielhafte Fassadenneugestaltung und Hof- (Ereğli-Platz) bis hin zu großflächigen Gewerbearea- erneuerung len, die umgenutzt werden sollen. Die Umsetzung Büro der Quartiersarchitekten der Maßnahmen auf den Potenzialflächen ist für die Ort der Beratung zu Modernisierungsvorhaben Erfüllung der Sanierungsziele nicht in dem Maße und der Abwicklung von Anträgen zum Fassa- zentral, dass die öffentliche Hand dies zwingend den- und Hoferneuerungsprogramm übernehmen muss. Aufgrund der aus der VU vorlie- Veranstaltungs- und Präsentationsort für be- genden Erkenntnisse über die Initiativen der Eigen- gleitende Öffentlichkeitsarbeit: Durchführung tümerschaft ist jedoch eine Steuerung im Rahmen von Immobilienbörsen, Präsentation beispiel- des Sanierungsprozesses erforderlich. hafter Modernisierungen sowie Neugestaltun- gen von Fassaden und Hofbereichen, Ausstel- Mit der Entwicklung der Potenzialflächen steigt lung von Best-Practices, Workshops gegebenenfalls der Anteil von Wohnflächen im Präsentation des lokalen Bauhandwerks, Bera- Untersuchungsgebiet. Flächenpotenziale für daraus tung durch Bauhandwerk resultierende neue Gemeinbedarfseinrichtungen Ausbildungs- und Konferenzort in Kooperation wie beispielsweise eine Kita sind in Nord-Düren mit den Hochschulen der Region (Köln, Aachen ausreichend vorhanden. und Düsseldorf)
3.1 Musterhaus (7.3.3) Mit Auslaufen der Zweckbindungsfrist des IHaKo Zur Veranschaulichung und zur Dokumentation der kann das Musterhaus verkauft werden oder im Machbarkeit und baulichen wie auch wirt- städtischen Gebäudebestand bewirtschaftet wer- schaftlichen Attraktivität entsteht ein ‚Musterhaus‘ den. Die für die Nutzungszeit als Gemeinbedarfsan- für eine erfolgreiche Sanierung in dem ehemals als lage entstehenden unrentierlichen Kosten der Problemimmobilie eingestuften Objekt Neue Jüli- Erstherstellung und -ausstattung sowie der Bewirt- cher Straße 5. Die Immobilie wurde von der Stadt schaftung sind förderfähig. Von dem Musterhaus Düren im Rahmen des Modellvorhabens Problem- sollen vielfältige Impulse an Bauherren zur selbst- immobilien erworben (7.3.3). ständigen Substanzverbesserung ausgehen.
Abbildung 2: Umbau der ehemaligen Problemimmobilie Neue Jülicher Straße 5 zum Musterhaus
Quelle: Stadt Düren mit bswarchitekten Aachen 2020
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Für die Potenzialfläche ist eine Wohnbaumaßnahme 3.2 Potenzialfläche der Fa. Brück im Blockinnenbereich vorgesehen, die sich aus Ge- Das Gelände der Firma Brück im Blockinnenbereich schosswohnungsbau sowie Reihen- und Doppelhäu- der Neuen Jülicher Straße, der Veldener, der Johan- ser zusammensetzt. In dem neuen Wohngebiet ist niterstraße und der Malteserstraße soll neu geord- zudem ein Spiel-/Quartiersplatz projektiert; auch net werden. Die Eigentümerin benötigt die Flächen ein möglicher neuer Standort für eine Kita ist bei nicht mehr für ihren Betrieb und strebt eine voll- Bedarf denkbar. Der ruhende Verkehr könnte über ständige Verlagerung an den Produktionsstandort oberirdische Stellplätze oder über eine Tiefgarage Veldener Straße an. unter den Geschosswohnungsbauten organisiert werden. Grundzüge der Planung Entsiegelung und Durchgrünung Die Durchwegung sollte für den Rad- und Fußver- Schließung der Raumkanten, Einbeziehung von kehr die Anbindung in benachbarte Stadträume Baulücken entlang Johanniterstraße und Neue ermöglichen. Entlang der Veldener Straße bietet Jülicher Straße sich als Abschirmung zu den angrenzenden Produk- Verkehrsarmes Innenblockquartier mit eigener tionsstandorten und der hoch frequentierten Ve- Identität durch eine abgestimmte klar struktu- ldener Straße die Realisierung nicht störender ge- rierte Gestaltung, Vernetzung von Stadträumen werblicher Nutzungen an. Die Baulücken entlang für Fuß- und Radverkehr. der Johanniterstraße und der Neuen Jülicher Straße Wohnraumangebote für versch. Zielgruppen sollen in die Entwicklung des Geländes einbezogen Nichtstörende gewerbliche Nutzungen an der und geschlossen werden. Veldener Straße
Abbildung 3: Strukturkonzept Potenzialfläche Fa. Brück, 1. Bauabschnitt
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Das Areal liegt im Geltungsbereich des Bebauungs- diesem Fall der Investor die Planungs- und Erschlie- plans Nr. 1/357, der als einfacher Bebauungsplan ßungskosten teilweise oder ganz. gemäß § 30 Abs. 3 BauGB lediglich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzungen (Mischgebiet nach Anschließend können die erschlossenen Grundstü- § 6 BauNVO) sowie zum Ausschluss von Vergnü- cke veräußert werden. Es fallen außerdem Kosten gungsstätten trifft. Um eine den Sanierungszielen für die Anlage eines Spielplatzes an. entsprechende Neuordnung des Areals zu ermögli- chen, ist für die Potenzialfläche voraussichtlich die Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten qualifizie- Aufstellung eines neuen Bebauungsplans erforder- rende Verfahren wie Wettbewerbe, Werkstattver- lich. In diesem Zuge ist auch die Beauftragung und fahren, Mehrfachbeauftragungen, o.ä., sowie Ein- Vergütung von entsprechenden Fachgutachten zu bindung von Investoren über Städtebauliche Ver- berücksichtigen (Vermesser, Artenschutz, Altlasten- träge und Vorhaben- und Erschließungspläne gem. untersuchung etc.). § 12 BauGB erfolgen.
Dann erfolgt die Freimachung des Areals, d. h. der Die Erweiterung der Potenzialfläche durch Einbe- Abbruch der bestehenden Gewerbegebäude, die ziehung weiterer Liegenschaften ist möglich (2. Entsiegelung und ggf. Altlastenbeseitigung. Nach Bauabschnitt). Baureifmachung erfolgt die Erschließung des Areals. Wird für die Entwicklung ein Vorhaben- und Er- schließungsplan erforderlich (§ 12 BauGB), trägt in
Abbildung 4: Strukturkonzept Potenzialfläche Fa. Brück, 2. Bauabschnitt
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ckerstraße und den Wohnungsbauten des Bauver- 3.3 Potenzialfläche Schulstraße eins an der Eisenbahnstraße anzulegen. Die Entwicklung der Gewerbeflächen an der Schul- straße (nördlich der Schulstraße, westlich Eisen- Der Flächennutzungsplan stellt im westlichen Be- bahnstraße) dient ebenfalls der Stärkung der Wohn- reich Wohn- und Mischbauflächen, im östlichen funktion innerhalb des Quartiers. Die auf mehrere Bereich eine gewerbliche Baufläche dar. Für eine Gewerbeflächen verteilten Grundstücke werden Neuordnung des gesamten Gebiets in Richtung nicht mehr adäquat gewerblich genutzt, die Gebäu- Wohnnutzung müsste daher der Flächennutzungs- de stehen teilweise leer oder werden von Vereinen plan in Teilen geändert werden (siehe Kapitel 10.1 und für gewerbefremde Zwecke genutzt. Die Min- Umsetzungsempfehlungen). Um die Sanierungsziele dernutzung der Flächen, u. a. für Schrottablagerun- zu sichern und Planungssicherheit zu gewährleisten, gen und Fahrzeuge, entspricht nicht den Potenzia- muss außerdem ein Bebauungsplan aufgestellt len, die eine derart zentrale Fläche bietet. werden. Dafür ist auch die Beauftragung und Vergü- tung von entsprechenden Fachgutachten zu berück- Das Areal sollte mit einem integrierten Konzept sichtigen (Vermesser, Artenschutz, Altlastenunter- entwickelt werden, welches einen Eigentumsüber- suchung etc.). gang von Grundstücksflächen anstrebt, da es sich im Besitz mehrerer privater Eigentümer befindet. Für eine Entwicklung auf allen drei Gewerbegrund- stücken sollten die Grundstücke von den jeweiligen Grundzüge der Planung Eigentümerinnen vereinigt erworben werden. Es Durchgrünung und Durchwegung ist aber auch eine schrittweise Entwicklung der Vernetzung mit Mecker-/Joachimstraße, Sys- einzelnen Grundstücke in mehreren Bauabschnitten tem von grünen Verbindungen vorstellbar. Außerdem werden für einen Anschluss Verknüpfung mit den umliegenden Wohnquar- an die Joachimstraße mehrere kleine Grundstücke tieren, u.a. Quartiersplatz zur Anbindung der benötigt, die erworben werden müssen. Die bauli- Wohnsiedlung Eisenbahnstraße che Freimachung umfasst den Abbruch der beste- Wohnraumangebote für unterschiedliche Ziel- henden Gewerbegebäude, die Entsiegelung und ggf. gruppen Altlastenbeseitigung. Auf einem der Grundstücke Flächen für Büronutzung und Dienstleistungen liegt der Nachweis einer Altlast bereits vor. Die in Gebäude an der Eisenbahnstraße, Abschir- vorhandenen Nutzungen sollten möglichst adäqua- mung des Gebiets von den Belastungen der Ei- te alternative Nutzflächen erhalten. senbahntrasse und der Bundesstraße Nach Baureifmachung erfolgt die Erschließung des Es ist ein Wohnquartier mit einer Mischung aus Areals mit öffentlichen Straßen. Wird für die Ent- Geschosswohnungsbau und Eigenheimen geplant. wicklung ein Vorhaben- und Erschließungsplan Im nördlichen Teil sollen angrenzend an den beste- gewählt (§ 12 BauGB), trägt in diesem Fall der In- henden Bolzplatz vor allem Reihenhäuser zum Kauf vestor die Planungs- und Erschließungskosten teil- und zur Miete entstehen, während im südlichen weise oder ganz. Es fallen außerdem Kosten für die Abschnitt Geschosswohnungsbauten geplant sind. Anlage eines Spielplatzes an. Entlang der Eisenbahnstraße ist zudem die Unter- bringung von Dienstleistungsbetrieben oder sonsti- Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten qualifizie- gen nicht störenden Gewerbebetrieben denkbar. rende Verfahren wie Wettbewerbe, Werkstattver- Das Areal könnte von mehreren neuen Straßen fahren, Mehrfachbeauftragungen o.ä. sowie Einbin- erschlossen werden, die in die Schulstraße und die dung von Investorinnen über Städtebauliche Ver- Eisenbahnstraße münden. Außerdem soll eine An- träge und Vorhaben und Erschließungspläne gem. bindung an die Joachimstraße im nordwestlichen § 12 BauGB erfolgen. Bereich entstehen. Es ist vorgesehen, einen verbin- denden Spiel-/Quartiersplatz zu schaffen und eine fußläufige Verbindung zum Bolzplatz an der Me-
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Abbildung 5: Strukturkonzept Potenzialfläche Schulstraße
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3.4 Potenzialfläche Alte Jülicher Straße 67 Nordpark entstehen. Im nördlichen Bereich könnte Auf der Gewerbefläche Alte Jülicher Straße 67 kann ein neuer Spiel- und Bewegungspark geschaffen für den Fall der Verlagerung des bestehenden Lo- werden, der für alle Generationen attraktiv ist, gistikbetriebs ein Wohnquartier mit Reihen- und bestehende Nachbarschaften mit neuen Anwoh- Mehrfamilienhäusern bzw. Geschosswohnungsbau- ner*innen verbindet und die fußläufige Erreichbar- ten entwickelt werden. keit bis zum Grünzug der ehemaligen Kreis- bahntrasse abseits der verkehrsreichen Haupter- Grundzüge der Planung schließung als Entwicklungsoption offen hält. Durchgrünung und Klimaanpassung Für die Gewerbefläche Alte Jülicher Straße 67 sieht Wohnraumangebote für unterschiedliche Ziel- der Flächennutzungsplan eine Mischnutzung vor. gruppen als verkehrsarmes Quartier mit eige- Analog zur Potenzialfläche der Fa. Brück würde eine ner Identität durch eine abgestimmte Gestal- Neuordnung des Gebiets in Richtung Allgemeines tung Wohngebiet nach § 4 BauNVO angesichts des un- Fußläufige Anbindung an die Neue Jülicher tergeordneten Anteils an der Gesamtdarstellung Straße mit Zusatzfunktion Feuerwehrzufahrt dem Entwicklungsgebot aus § 8 Abs. 2 BauGB genü- Quartiers-/Spielplatz im nördlichen Bereich, gen. Um die Sanierungsziele zu sichern und Pla- Option Durchwegung Fuß- und Radverkehr bis nungssicherheit zu gewährleisten, ist jedoch auch Grünzug der ehemaligen Kreisbahntrasse für diese Potenzialfläche die Aufstellung eines quali- fizierten Bebauungsplans erforderlich. Dafür ist die In diesem Zuge könnte eine neue Grün- und Wege- Beauftragung und Vergütung von entsprechenden verbindung im Süden der Fläche als neues Verbin- Fachgutachten zu berücksichtigen (Vermessung, dungselement zwischen den bestehenden Wohn- Artenschutz, Altlastenuntersuchung, etc.). quartieren in Nord-Düren und dem nahegelegenen
Abbildung 6:Strukturkonzept Potenzialfläche Alte Jülicher Straße 67
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Wie bei den beiden vorangegangenen Flächen um- fasst die bauliche Freimachung des Areals den Ab- bruch der bestehenden Gewerbegebäude, die Ent- siegelung und ggf. Altlastenbeseitigung.
Nach Baureifmachung erfolgt die Erschließung des Areals mit öffentlichen Straßen. Wird für die Ent- wicklung ein Vorhaben- und Erschließungsplan gewählt (§ 12 BauGB), trägt in diesem Fall der In- vestor die Planungs- und Erschließungskosten teil- weise oder ganz.
Es fallen außerdem ggf. Kosten für die Anlage eines Spielplatzes sowie für eine Grün- und Wegeverbin- dung im Süden des Gebiets als neues Verbindungs- element zum Nordpark an.
Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten qualifizie- rende Verfahren wie Wettbewerbe, Werkstattver- fahren, Mehrfachbeauftragungen o.ä. sowie Einbin- dung von Investor*innen über Städtebauliche Ver- träge und Vorhaben und Erschließungspläne gem. § 12 BauGB erfolgen.
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3.5 Potenzialfläche Ottensgasse Grundzüge der Planung Dem Straßenraum der Ottensgasse fehlt in seiner Durchgrünung und Klimaanpassung heutigen Ausprägung eine ausreichende soziale Belebung und soziale Kontrolle in der Ottens- Kontrolle, die negativen Verhaltensformen an die- gasse mittels Quartiersplatz und belebter sem Ort entgegen wirken und der Kriminalpräventi- Raumkante (Eingänge des Wohnungsneubaus) on dienen könnte. Dies hat z. B. regelmäßige Müll- Gut ausgeleuchteter Straßenraum ablagerungen in der Gasse und das Entstehen eines Kleinteiliges Wohnen bzw. moderater Ge- Angstraums zur Folge. Eine andere private Gasse im schosswohnungsbau im Innenbereich Quartier musste mit einem Tor geschlossen werden, Schließung bestehender Baulücken an der da dort Drogenhandel und Prostitution aufgetreten Neuen Jülicher Straße (inkl. Gewerbeeinheiten waren. Um kriminalpräventiv solchen Entwicklun- in den Erdgeschossen) gen vorzubeugen, soll die Ottensgasse zu einem lebendigen und einsehbareren Straßenraum um- Die Ottensgasse kann nur als Einbahnstraße befah- strukturiert werden. ren werden. An der Biegung der Ottensgasse im nördlichen Bereich zur Karlstraße hin befinden sich Zu diesem Zweck könnten bspw. Teile der beste- mehrere ruinöse Hinterhofgebäude auf Grundstü- henden Gewerbehallen im Blockinnenbereich zu- cken der Alten Jülicher Straße. Diese sollten zurück- rückgebaut und an ihrer Stelle Wohngebäude mit gebaut und der gewonnene Raum als Platz gestaltet Geschosswohnungen und Zugängen sowie Balkonen werden, der die Enge der Ottensgasse aufbricht. zur Gasse errichtet werden. Die Parkplätze des Außerdem sollte die Gasse sehr gut ausgeleuchtet Neubaus könnten im zur Neuen Jülicher Straße hin werden, vor allem an der engen Einmündung in die orientierten Blockinnenbereich angeordnet werden. Karlstraße. Dazu muss geprüft werden, ob die Ottensgasse zu einer voll erschlossenen Straße ausgebaut werden muss. In die Neuordnung der Ottensgasse einbezogen werden sollten auch die Baulücken an der Neuen Jülicher Straße, die derzeit als Lagerfläche genutzt werden.
Abbildung 7: Strukturkonzept Variante 1 Potenzialfläche Ottensgasse
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Die Baulücken sollten mit Geschosswohnungen lung von Wohngebäuden entlang der Ottensgasse bebaut und die rückwärtigen Bereiche qualitätsvoll sollte in jedem Fall mit dem Erwerb der ruinösen und im Zusammenhang mit dem Wohnungsneubau Bestandsgebäude am nördlichen Ende der Ottens- entlang der Ottensgasse geplant werden. gasse einhergehen. Hier sollte eine Platzfläche ge- schaffen werden, die den engen Gassenraum auf- Die Ottensgasse und angrenzende Grundstücke weitet und damit eine höhere räumliche Qualität liegen im Geltungsbereich des einfachen Bebau- und bessere soziale Kontrolle ermöglicht. ungsplans Nr. 1/357, der lediglich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sowie zum Ausschluss Die Projektumsetzung erfordert den Abbruch von von Vergnügungsstätten trifft. Im Zuge der Projekt- Bestandsgebäuden sowie die Entsiegelung weiterer konkretisierung sollte daher geprüft werden, ob für Grundstücksbereiche. Weiterhin müssen ggf. Altlas- eine etwaige Neubebauung die Genehmigungsmög- ten beseitigt werden. Darüber hinaus fallen gege- lichkeit nach § 34 BauGB besteht. Sollte diese Opti- benenfalls Erschließungskosten an, da in der on nicht in Betracht kommen, wird für die Projekt- Ottensgasse keine Abwasser-, Wasser- und Strom- realisierung ebenfalls die Aufstellung eines Bebau- leitungen verlegt sind. Zudem entstehen Kosten für ungsplans erforderlich. Auch hier ist die Vergütung die Anlage des Platzes im nördlichen Bereich der von entsprechenden Fachgutachten (Vermessung, Gasse. Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten Altlastenuntersuchung etc.) einzukalkulieren. qualifizierende Verfahren wie Wettbewerbe, Werk- stattverfahren, Mehrfachbeauftragungen, o.ä. so- Bei einer zusammenhängenden Entwicklung der wie Einbindung von Investorinnen über Städtebau- Potenzialfläche müssen Grundstücke von mehreren liche Verträge und Vorhaben und Erschließungsplä- Eigentümerinnen erworben werden (an der Neuen ne gem. § 12 BauGB erfolgen. Jülicher Straße, an der Ottensgasse). Die Entwick-
Abbildung 8: Strukturkonzept Variante 2 Potenzialfläche Ottensgasse
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Spielplatzes ist daher zu prüfen. Alternativ könnte 3.6 Neuordnung Areal Nordschule die Einrichtung eines Spielpunkts auf der Grünfläche Das Areal der Nordschule weist Weiterentwick- an der Josefstraße, Ecke Josef-Schregel-Straße, lungspotenziale auf. Die Eigentümerin möchte hier geprüft werden. Die Flächen des Spielplatz Alte die vorhandenen Bildungseinrichtungen erweitern. Jülicher Straße könnten stattdessen beispielsweise Grundzüge der Planung für eine Erweiterung der Funktionen in der ehema- ligen Nordschule genutzt werden. Stärkung des Bildungsstandorts Klimaangepasste Weiterentwicklung der Frei- Die Umsetzung der Maßnahmen auf dem Areal der flächen Nordschule obliegt der privaten Eigentümerin. Ge- Umnutzung leerstehender Gebäude oder Neu- plant sind der Umbau eines Bestandsgebäudes und bau zur Erweiterung der Bildungseinrichtung Neubebauung sowie die Entsiegelung von Hofflä- Lösung der Problematik des Spielplatzes Alte chen. Jülicher Straße (Fehlende soziale Kontrolle) Die Stadt Düren prüft derzeit die Einrichtung zweier Abbildung 9: Potenzialfläche Nordschule zusätzlicher Gruppen am Kitastandort in der Nord- schule, um die Bedarfe im Stadtteil aufzunehmen.
In diesem Rahmen wird geprüft, ob der Spielplatz im rückwärtigen Bereich der Alten Jülicher Straße (an der Nordschule) an eine andere Stelle verlegt werden kann, da die aktuelle Lage keine soziale Kontrolle ermöglicht und zu einer Zweckentfrem- dung des Spielplatzes führt.
Dafür soll unter anderem die ehemalige Turnhalle umgenutzt werden, wenn dies bautechnisch mach- bar ist. Auf dem Bereich der ehemaligen Toiletten- anlagen wird derzeit eine mögliche Neubebauung geprüft. Es sollen Büros, Seminar- und Wohnräume geschaffen werden.
Der aktuell noch versiegelte Innenhof soll entsiegelt und begrünt werden. Außerdem ist eine Erweite- rung der Kita Lollypop, die sich im Erdgeschoss der Nordschule befindet, geplant. Es sollen zwei weitere Gruppen auf dem Areal der Nordschule unterge- bracht werden, um den Bedarf an Kitaplätzen in Nord-Düren zu decken.
Der Spielplatz an der Alten Jülicher Straße, der an das Areal der Nordschule angrenzt, ist eine weitere Potenzialfläche. Der Platz liegt im Blockinnenbe- reich und ist nur über eine schmale Wegeverbin- dung von der Alten Jülicher Straße aus erreichbar. In den letzten Jahren wurde der Spielplatz vermehrt als Treffpunkt zum Drogenhandel und -konsum genutzt. Auch Prostitution wurde beobachtet. Eine Neuordnung und ggf. Umnutzung der Flächen des
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3.7 Gestaltung Platz- und Grünanlage Grundzüge der Planung St. Joachim (7.2.2) Qualitativ-funktionale Aufwertung Die Grünfläche St. Joachim, geprägt von großen Erhöhung des Freizeitwertes Bäumen, der neoromanischen Kirche und Rasenflä- Abstimmung der Gestaltungsmaßnahme auf chen, weist einige Defizite auf. Anwohner kritisieren das Umfeld (Kirche St. Joachim) den Pflegezustand, Hundekot und die Vermüllung der Grünfläche sowie des angrenzenden Spielplat- zes.
Abbildung 10: Gestaltung Grünfläche St. Joachim
Darüber hinaus ist die Grünfläche wenig gestaltet, was ihrer Bedeutung an der Kirche und in einem dicht bebauten Altstadtquartier nicht gerecht wird. Hier sollte ein abgestimmtes Nutzungskonzept zur Aufwertung der Flächen erfolgen, um die Aufent- haltsqualität und den Freizeitwert zu erhöhen.
Die qualitativ-funktionale Aufwertung der Platz- und Grünanlage ist Bestandteil des IHaKo Problem- immobilien (7.2.2). Ziel ist eine Erhöhung des Frei- zeitwerts. Die Maßnahme muss mit der Kirchenge- meinde abgestimmt und an die Weiterentwicklung des Kirchengebäudes angelehnt werden.
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3.8 Qualifizierung des Gebietsauftakts/Ereğli- Grundzüge der Planung Platz Integrierte, abgestimmte Entwicklung der ver- Der Straßenraum der Josef-Schregel-Straße bildet schiedenen Grundstücke westliche des Ereğli- das Entree in das Untersuchungsgebiet. In der ers- Platzes ten Hälfte des kurzen Teilstücks der Straße ist der Schließung der Raumkante zur Fassung des Raum beiderseits von straßenbegleitender, mehr- Ereğli-Platzes, Ansichten von Brandwänden geschossiger Bebauung gefasst. Auf der zweiten sollten zugunsten der Aufwertung des Ortsbil- Hälfte wird der Straßenraum auf der östlichen Seite des am Eregli-Platz vermieden werden durch gut frequentierte Geschäfte des täglichen Bauformen und Nutzungen, die der angemes- Bedarfs und gastronomische Nutzungen in den senen Nutzung des Ereğli-Platzes wie auch dem Ladenlokalen der Erdgeschosse bespielt. Der Raum Schutz vor Immissionen der angrenzenden Ge- weitet sich am Ereğli-Platz auf. Es herrscht ein ur- werbenutzung dienen banes, dem zentralen Versorgungsbereich ange- Schaffung eines großzügigeren öffentlichen messenes Stadtbild, vor. Auf der westlichen Stra- Raums, insbesondere zur fußläufigen Erschlie- ßenseite hingegen bricht die Raumkante ab und ßung wird von einem zurückgesetzten Einfamilienhaus Aufwertung des öffentlichen Raums und Parkplätzen des räumlich zurückversetzten Fachmarktzentrums abgelöst. Im weiteren Verlauf Zukünftig sollte daher der Gebietsauftakt eine ab- bilden geschlossene Mauern und Tore sowie die gestimmte, bauliche Fassung an der Westseite er- dahinterliegenden Brachflächen die westliche halten mit entsprechend belebenden Nutzungen in Raumkante des Gebietsauftakts. Die fehlende räum- der Erdgeschosszone. Die Höhe und Art der Bebau- liche Fassung und gestalterische Vernachlässigung ung sollte sich an ihrem Umfeld orientieren. Die beeinträchtigen das urbane Zentrum des Stadtteils. Nutzungen sind dabei auf das westlich angrenzende Und wird auch dem Anspruch eines Quar- gewerblich genutzte Areal abzustimmen, um Nut- tiersauftaktes nicht gerecht. zungskonflikten vorzubeugen und Betriebsabläufe nicht einzuschränken. Die unübersichtliche Ver- Mit der belebten Ostseite und den häufigen Que- kehrssituation mit geparkten Pkw, die andere Ver- rungen von Fußgängerinnen zwischen den Einzel- kehrsteilnehmer behindern, sowie zahlreichen que- handelslagen östlich und westlich der Straße offen- renden Fußgängerinnen, die die Straßenseiten der bart der Raum deutlich ein ungenutztes städtebau- Josef-Schregel-Straße wechseln, sorgt für einen liches Potenzial. konfliktträchtigen öffentlichen Raum am Ereğli- Platz.
Abbildung 11: Strukturkonzept Variante 1 Qualifizierung des Gebietsauftakts/Ereğli-Platz
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Daher ist eine verkehrliche Neuordnung dieses eine weitere Aufwertung des öffentlichen Raums Bereichs – unter Berücksichtigung der Bindefrist der umsetzbar ist (Weiterentwicklung Ereğli-Platz, Que- bisherigen Fördermaßnahmen – erforderlich. Es rungshilfe sowie sonstige Maßnahmen zur Ver- sollten unterschiedliche Maßnahmen der Verkehrs- kehrsberuhigung). Für die Belebung der funktiona- beruhigung geprüft werden, die die Situation am len Mitte ist außerdem die Aktivierung und Unter- Ereğli-Platz entspannen können. Neben einer Que- stützung der ansässigen Gastronomen zur Einrich- rungshilfe für Fußgänger*innen könnte dies bspw. tung von Angeboten der Außengastronomie zu weitere Maßnahmen zur Geschwindigkeitsreduzie- prüfen. Zur Qualifizierung des Gebietsauftakts ge- rung beinhalten, die auch Teile der Neuen Jülicher hört auch die Aufwertung und Sicherung der Funk- Straße umfassen. Dies würde auch die Situation der tionalität der Bushaltestellen Karlstraße (Neue Jüli- Fahrradfahrenden verbessern. Die wenig rücksicht- cher Straße) und Haas (Alte Jülicher Straße). Die volle Fahrweise der Autofahrenden, das zum Teil Nahmobilität soll sicherer gemacht werden, indem rücksichtslose Parkverhalten auf den Fahrradwegen auf der Neuen Jülicher Straße durchgehend Tempo sowie die die unübersichtliche verkehrliche Situati- 30 eingerichtet wird. on (auf Höhe des Ereğli-Platzes auf der Josef- Schregel- und Neue Jülicher Straße 30 km/h, übrige Die Qualifizierung des Gebietsauftakts beinhaltet Abschnitte der Neue Jülicher Straße 50 km/hm) die Schließung vorhandener Baulücken auf der tragen zur Verunsicherung aller Verkehrsteilnehmer Ostseite der Neuen Jülicher Straße gegenüber dem bei. Ereğli-Platz. Auch diese Flächen liegen im Geltungs- bereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 1/357. Um die Funktion des zentralen Versorgungsbereichs Ziel ist die Errichtung einer mehrgeschossigen, auf zu stärken, sollte außerdem die Gastronomie im das städtebauliche Umfeld angepassten Bebauung. Bereich des Gebietsauftakts zur Einrichtung von Angesichts der Prägung des näheren Umfelds im Außengastronomie aktiviert werden (z. B. am Ereğli- Hinblick auf Maß der baulichen Nutzung, überbau- Platz). In den beengten Straßenräumen kann die bare Grundstücksfläche und Bauweise besteht hier- Schaffung von außengastronomischen Angeboten für voraussichtlich kein qualifizierter Planungsbe- z. B. durch Umwidmung eines oder mehrerer Park- darf. Die bestehende Mischgebietsfestsetzung er- plätze unterstützt werden. Beispiele in anderen öffnet darüber hinausgehend ausreichende Optio- Kommunen zeigen die Wirksamkeit dieser Maß- nen für die Unterbringung von Nutzungen, die zum nahmen. Bei der Aufwertung des Gebietsauftakts einen den Gebietsauftakt funktional aufwerten und rund um den Ereğli-Platz müssen die Zweckbin- zum anderen auf die angrenzenden emittierenden dungsfristen aus vorangegangenen Förderpro- gewerblichen Nutzungen abgestimmt sind. Die grammen beachtet werden. Es sollte geprüft wer- Entwicklung soll im kooperativen Verfahren erfol- den, inwieweit unter den gegebenen Bedingungen gen.
Abbildung 12: Strukturkonzept Variante 2 Qualifizierung des Gebietsauftakts/Ereğli-Platz
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Abbildung 13: Maßnahmenkonzept, Übersicht
Quelle: Amtliches Liegenschaftskataster Kreis Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
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