ND2b Bericht_VU_Dueren_Nord_Teil2 ab 5.2.1.pdf

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5.2.1 Bauliche Beschaffenheit von Gebäuden Als ergänzende Quelle zur Belegung der städtebau- (Bauzustandskartierung) lichen Missstände fließen die bisherigen Erkenntnis- Anhand mehrerer Ortsbegehungen im Zeitraum se aus der Task Force Problemimmobilien in die September bis Oktober 2019 wurde über eine flä- Bewertung ein. Die Task Force überprüft Wohnver- chendeckende Kartierung des Zustands eines jeden hältnisse auf ihre formale Legalität und Wohnraum- einsehbaren Gebäudes im Untersuchungsgebiet ein qualitäten und -quantitäten. Außerdem werden Eindruck der baulichen Substanz gewonnen. Hierbei Immobilien geprüft, die als Standort für Drogen- wurden alle vom öffentlichen Straßenraum einseh- handel oder andere kriminelle Tätigkeiten genutzt baren Wohngebäude, öffentliche Gebäude sowie werden. Bei Gefahr im Verzug ist die Task Force gewerblich genutzte Gebäude anhand folgender dazu berechtigt, Räumungen oder Teilräumungen Kriterien betrachtet und klassifiziert: durchzuführen. Im Rahmen der Task Force Problem- immobilien konnten seit 2017 zahlreiche Informati-  Dach (Eindeckung, Spenglerarbeiten etc.) onen zum Gebäudebestand gesammelt werden, die  Fassade (Zustand Anstrich, Putz, Klinker, Fugen, für die Durchführung der Vorbereitenden Untersu- Feuchtigkeit, Risse Mauerwerk etc.) chungen wertvolle Beurteilungsgrundlagen liefern.  Fenster und Türen (Alter und Zustand inklusive Die Task Force hat bis einschließlich November Rollläden, Einfach-/Doppelverglasung, Rahmen 2020 elf Immobilien begangen, außerdem wurden usw.) über 50 Begehungen im Rahmen der Vorkaufs-  Sonstige Bauelemente (z. B. Balkone, Erker, rechtssatzung durchgeführt. Es liegen zusätzlich Vordächer, Durchfahrtstore) sieben Verkehrswertgutachten vor. Die meisten der Eigentümer*innen der begangenen Objekte haben Die vorgenommene Analyse erfolgte auf Basis einer nicht an der Eigentümerbeteiligung teilgenommen, Einschätzung der aktuellen Situation des baulichen d. h. zeigten wenig Mitwirkungsbereitschaft. Zustands durch Inaugenscheinnahme aus dem Stra- ßenraum. Erfahrungsgemäß kann davon ausgegan- gen werden, dass der bauliche Zustand der rück- wärtigen Gebäudeseiten bzw. des Gebäudeinneren bestenfalls dem Zustand der straßenseitigen Ge- bäudehülle entspricht.

Tabelle 3: Bewertungsschema Bauzustandskartierung

Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen

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Aus den Begehungen der Task Force Problemimmo- bauung klar darauf hin, dass der nördliche Teilbe- bilien, den Begehungen zur Prüfung des Vorkaufs- reich des Untersuchungsgebiets im Ergebnis eine rechts und den Gutachten zum Erwerb von Pro- weitgehend intakte Wohnlage ohne akuten Hand- blemimmobilien ergab sich, dass die Gründerzeit- lungsbedarf darstellt. gebäude im historischen Kern häufig nicht über ein eigenes Bad verfügen, z. T. mehrere Parteien sich Im äußersten Norden an der Grenze zum Stadtteil sanitäre Einrichtungen teilen. Es fehlen auch zeit- Birkesdorf erstreckt sich eine weitläufige, ungeord- gemäße Küchenanschlüsse oder eine Zentralhei- nete Grünfläche mit geringer Aufenthaltsqualität zung. Teilweise weisen die Wohnungen noch Ein- und niedrigem Freizeitwert. Der Handlungsbedarf in zelöfen auf oder haben gar keine Heizung. Die Ge- diesem Bereich wurde auch im Rahmen des Inte- bäude entsprechen teilweise nicht den aktuellen grierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts für Anforderungen an den Brandschutz, der gerade in Düren-Birkesdorf aufgegriffen. Mithilfe von Städte- den Gründerzeitgebäuden mit ihrem hohen Anteil baufördermitteln soll das Gelände zukünftig zu an Holzeinbauten (u. a. Treppenhaus) besonders einem naturnahen, extensiv nutzbaren Grünzug wichtig ist. Teilweise wurde eine Überbelegung entwickelt werden. festgestellt. Die eng bebauten und hoch versiegel- ten Liegenschaften entsprechen auch nicht den Insgesamt machen die nördlichen Wohngebiete allgemeinen Anforderungen an Klimaschutz und ungeachtet vereinzelter kritischer Immobilien einen Klimaanpassung. Die Anbauten sind zudem häufig gepflegten Gesamteindruck. Aufgrund des intakten nicht genehmigt bzw. genehmigungsfähig. Umfelds mit der städtischen Realschule, dem Nord- park und weiteren einzelnen Grünflächen, den ruhi- Die Ortsbegehungen im Vorfeld haben gezeigt, dass gen Straßen und dem gepflegten öffentlichen Raum sich Funktionsschwächen und bausubstanzielle ist kein dringender Handlungsbedarf erkennbar. Mängel im Kerngebiet von Nord-Düren fokussieren. Gepaart mit der überwiegend aufgelockerten Bau- Dies wurde unter anderem durch eine Häufung weise und der in der Gesamtbetrachtung unkriti- leerstehender Ladenlokale, augenscheinliche Bau- schen Gebäudezustände kann für diesen Abschnitt mängel an einer Vielzahl der Gebäude sowie durch des Untersuchungsgebiets kein dringender Ver- eine auffällige Verschmutzung des öffentlichen dacht auf Subtanz- und Funktionsmängel konsta- Raums im Kerngebiet deutlich. Da diese Mängel in tiert werden. den nördlichen Wohngebieten nicht bzw. in einem deutlich geringeren Maße beobachten werden Kerngebiet konnten, wurde für die detaillierte Bauzustandskar- Im Rahmen der Bauzustandsanalyse wurde deutlich, tierung ein abgestuftes Vorgehen gewählt. dass sich die Teilräume mit einem augenscheinli- chen (bausubstanziellen) Sanierungsverdacht auf Nördliche Wohngebiete den südlichen Kernbereich im historischen Zentrum Eine objektbezogene Analyse der Gebäude für die- von Nord-Düren konzentrieren. Entsprechend gilt sen Teilbereich erscheint nicht erforderlich. Das es, vor allem diesen Abschnitt des Untersuchungs- Gebiet ist neben einem Senioren-Park, einem grö- gebiets genauer zu betrachten. Zur Bewertung der ßeren Bürokomplex und der Realschule entlang der baulichen Mängel erfolgt für diese Abschnitte daher Neuen Jülicher Straße, der Grundschule in der Lau- eine detaillierte straßenbezogene Beschreibung der te-Dei-Straße sowie kleineren Gewerbeeinheiten baulichen Zustände. Da eine Beschreibung und insbesondere entlang der Alten Jülicher Straße Bewertung des Stadt- und Straßenbilds nicht von überwiegend durch eine aufgelockerte Wohnbe- der Bausubstanz losgelöst erfolgen kann, werden bauung mit einem hohen Anteil an Ein- und Zwei- dabei nicht nur die Erhebungsergebnisse zum bauli- familienhäusern in überwiegend gutem baulichen chen Zustand der Gebäude dargestellt, sondern Zustand charakterisiert. Insgesamt betrachtet deu- auch die aus städtebaulicher und stadtgestalteri- ten die gepflegten Straßenräume sowie die augen- scher Sicht hervorzuhebenden Besonderheiten. scheinlich weitgehend gut erhaltene (Wohn-) Be-

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Stadtbild Dieser Teilabschnitt der Alten Jülicher Straße ist geprägt von mehrgeschossigen Wohnhäusern in geschlossener Bauweise, teilweise mit gewerblicher Nutzung bzw. Ladenlokalen im Erd- geschoss. Die Ladenlokale befinden sich hauptsächlich im Teil- abschnitt zwischen den Kreuzungen Josefstraße und Schulstra- ße. Hier kann eine auffällige Konzentration von Leerständen beobachtet werden, die auf die historische Bedeutung der Straße als Einkaufsstraße hindeutet. Der verbliebene Ge- schäftsbesatz besteht größtenteils aus Betrieben des Lebens- mitteleinzelhandels.

Die erheblichen baulichen Mängel sowie die auffälligen Lücken im Geschäftsbesatz führen im Ergebnis zu einer deutlichen Be- einträchtigung des Stadtbilds und der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum.

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Stadtbild Charakteristisch für diesen Straßenabschnitt ist ein ausgepräg- ter städtischer Funktionsmix aus Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungsbetrieben und sonstigen Gewerbebetrieben. Die Einzelhandelslage ist durch eine Konzentration von Anbie- tern aus dem Niedrigpreissegment sowie durch eine hohe An- zahl von Leerständen geprägt, die sich insbesondere im südli- chen Straßenabschnitt konzentrieren. Im Kontrast zur östlich verlaufenden Alten Jülicher Straße wird die einheitliche Bau- flucht entlang der Straße durch einige Baulücken sowie durch unmaßstäbliche eingeschossige Zweckbauten unterbrochen.

Die Kombination aus baulichen Mängeln, einer wiederholten Unterbrechung der Straßenflucht, der hohen Leerstandsquote im Einzelhandel sowie der hohen Verkehrsbelastung beein- trächtigt massiv das Stadtbild und die Einkaufsatmosphäre die- ser wichtigen Versorgungslage. Hinzu kommen architektoni- sche Überformungen an einigen (historischen) Gebäuden und stellenweise überdimensionierte Werbeanlagen, wodurch die stadtbildprägende Wirkung vieler gründerzeitlicher Gebäude und die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum zusätzlich negativ beeinflusst werden.

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Stadtbild Die Straße bildet den südlichen Eingangsbereich des Stadtteils und weist ein heterogenes Stadtbild auf. An der Ecke Josef- Schregel-Straße/Fritz-Erler-Straße steht ein großer, markanter Bürokomplex aus den 2000er Jahren, der den Gebietsauftakt in städtebaulicher Hinsicht prägt. Im weiteren Straßenverlauf liegt auf der westlichen Straßenseite, über Parkplätze abge- rückt, eine große gewerblich genutzte Fläche. Die hier ansässi- gen Einzelhandelsbetriebe fallen aufgrund ihrer deutlich zu- rückgesetzten Lage und ihrer baulichen Ausführung als einge- schossige Zweckbauten klar aus dem städtebaulichen Rahmen des näheren Umfelds, der größtenteils durch drei- bis vierge- schossige Wohn- und Geschäftshäuser geprägt ist.

An der Ecke Josefstraße/Josef-Schregel-Straße Straße befindet sich der Ereğli-Platz, der als eine Art Zentrum für den Stadtteil fungieren könnte, jedoch zu wenig Aufenthaltsqualität auf- weist. Dies liegt zum einen an einer fehlenden Außengastro- nomie der angrenzenden Cafés oder Bäckereien, zum anderen an den Spuren, die bspw. Autofahrer an den Betonwürfeln hin- terlassen, die den Platz abgrenzen. Der insgesamt wenig pfleg- liche Umgang mit der freiraumplanerischen Gestaltung des Platzes und der starke und unübersichtliche Verkehr verhin- dern, dass sich hier ein zentraler, identitätsstiftender Platz entwickeln kann. Auf der gegenüberliegenden Seite wird die Josef-Schregel-Straße zudem von einfachen Mauern gesäumt, die dahinter liegende gewerbliche Brachflächen einfassen und die einheitliche Bauflucht entlang der Straße unterbrechen. Hier mangelt es an einer städtebaulichen, konturgebenden Fassung des Straßenraums. Trotz dieser städtebaulichen Defizi- te ist der Platz belebt, und viele Fußgänger queren in diesem Bereich die Josef-Schregel-Straße, um zu den Einzelhandelsge- schäften beiderseits der Straße zu gelangen.

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Stadtbild Die Straßenzüge der Malteserstraße und der Straße Am Nord- park sind von gründerzeitlichen Bauten, Nachkriegsbauten so- wie Bauten der 1970er Jahre geprägt. Insbesondere der zwei- geschossige historische Gebäudebestand mit tiefen Grund- stücksparzellen und Privatgärten auf der Südseite der Malte- serstraße bildet eine attraktive, stadtbildprägende Bebauung. Auf der nördlichen Seite der Malteserstraße säumen Mehrfa- milienhäuser in geschlossener Bauweise mit Gärten in den rückwärtigen Grundstücksbereichen den Straßenraum.

Richtung Nordpark lockert sich die Bebauungsstruktur zuneh- mend auf. Entlang der Straße Am Nordpark stehen zwei sechs- geschossige Mehrfamilienhäuser mit großzügigen Frei- bzw. Grünflächen.

Die Malteserstraße und die Straße Am Nordpark hinterlassen insgesamt einen ordentlichen und gepflegten Gesamteindruck. Allerdings ist der Straßenraum der Malteserstraße überdimen- sioniert, sodass sie als Verbindungsstraße zwischen der Velde- ner Straße und der Neuen Jülicher Straße relativ stark befahren ist.

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Stadtbild Die Johanniterstraße weist eine heterogene Baustruktur auf. Bei dem überwiegenden Teil der Häuser handelt es sich um gründerzeitliche Bauten. Ein Teil der Gebäude besteht aus Nachkriegsbauten der 1950er und 1960er Jahre. Im Nahbe- reich der Neuen Jülicher Straße dominieren beiderseits der Straße Wohngebäude, deren Erdgeschosszonen zum Teil ge- werblich genutzt werden.

Im weiteren Verlauf der Straße in Richtung Veldener Straße werden diese auf südlicher Seite von teilweise leerstehenden Gewerbeimmobilien abgelöst. Im Blockinnenbereich zwischen Malteserstraße/Neue Jülicher Straße/Johanniterstraße/Velde- ner Straße liegen ein großes gewerblich genutztes Areal sowie ein weitläufiger, größtenteils ungenutzter Parkplatz eines an- sässigen Betriebs. Mehrere Baulücken unterbrechen die stra- ßenbegleitende Bauflucht und werden als Stellplätze oder zum An- und Verkauf von Automobilen genutzt.

Aufgrund der teilweise schwerwiegenden bausubstanziellen Mängel, der Leerstände sowie der Müllablagerungen im Stra- ßenraum ist das Straßenbild der Johanniterstraße deutlich ne- gativ geprägt.

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Zwischenfazit Abbildung 46: Bauruine in der Ottensgasse

Bereits im Rahmen erster Vor-Ort-Begehungen wurde deutlich, dass sich die Teilräume mit einem dringenden Sanierungsverdacht auf den Kernbe- reich von Nord-Düren konzentrieren. Dieser erste Eindruck wird durch die Erkenntnisse aus der Bau- zustandskartierung untermauert: Im Ergebnis häu- fen sich Gebäude mit deutlichen bis schwerwiegen- den bausubstanziellen Mängel im gesamten Kern- bereich, wobei insbesondere das „Dreieck“ Karl- straße/Alte Jülicher Straße/Neue Jülicher Straße negativ hervortritt. Ein weiterer Schwerpunkt sanie- rungsbedürftiger Gebäude kristallisiert sich in der Johanniterstraße, der Schulstraße sowie in Teilbe- reichen der Josefstraße heraus (s. Abb. 46). Ein hoher Anteil der Gebäude mit mittelfristigem (Kate- gorie 4) und dringendem Handlungsbedarf (Katego- rie 5) entfällt dabei auf historische, gründerzeitliche Bausubstanz mit stadtbildprägender Wirkung. Le- diglich einzelne Mikrolagen wie bspw. die Bebauung Unterlassene Instandsetzungs- und Modernisie- entlang der Malteserstraße oder der Straße Am rungsmaßnahmen an einem Großteil des Gebäude- Nordpark lassen keinen qualifizierten Handlungsbe- bestands im Kernbereich werten das Erscheinungs- darf erkennen. bild Nord-Dürens in aller Konsequenz stark ab. Nicht nur aus Gründen der Stadtbildpflege, sondern auch Der oftmals schlechte bauliche Zustand betrifft zur Sicherung der Wohnfunktion, der Gewährleis- nicht nur die straßenseitigen Hauptgebäude; auch tung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse so- an den Haupt- und Nebengebäuden in den stark wie zur Identifikation der Bürgerinnen und Bürger versiegelten Blockinnenbereichen sind zum Teil mit ihrem Stadtteil ist die Aufwertung der sanie- deutliche Mängel erkennbar. Entlang der Ottens- rungsbedürftigen (historischen) Bausubstanz in den gasse ist die rückwärtige Bebauung der Alten Jüli- identifizierten Problembereichen zur nachhaltigen cher Straße bspw. zum Teil in einem ruinösen, ab- Sicherung des innerstädtischen Wohnstandorts bruchreifen Zustand. Aber auch andere Straßenzüge Nord-Düren dringend notwendig. wie z. B. Karlstraße oder Neue Jülicher Straße wei- sen in den rückwärtigen Grundstücksbereichen Anders als im Kernbereich ist der bauliche Zustand Haupt- und Nebengebäude mit erheblichen Bau- der Gebäude in den nördlichen Wohngebieten mängeln auf. Dies betrifft z. B. die großflächigen deutlich besser. Abgesehen von einzelnen Gebäu- Gewerbehallen der Fa. Brück nördlich Johanniter- den bzw. Mikrolagen überwiegen hier eindeutig straße/östlich Neue Jülicher Straße. Der schlechte Immobilien mit geringen bausubstanziellen Män- Bauzustand der Nebenanlagen bzw. -gebäude geht geln. Dieser Abschnitt hat überwiegend den Charak- dabei zumeist mit dem baulichen Zustand der ter einer intakten, ruhigen Wohnlage mit einer Hauptgebäude einher. Mischung aus Einfamilienhäusern und Geschoss- wohnungsbau, was sich auch in dem erheblich bes- Die gutachterliche Einschätzung auf Basis der Bau- seren baulichen Zustand der Gebäude widerspie- zustandskartierung ist darüber hinaus durch die gelt. Erkenntnisse der Task Force Problemimmobilien belegt. In zahlreichen, als kritische Bereiche identifi- Die folgende Abbildung gibt einen Überblick über zierten Straßenzügen liegen Objekte, die als Prob- den baulichen Zustand der Gebäude im detaillierter lemimmobilien eingestuft werden und damit die betrachteten Kernbereich. Qualität des gesamten Wohnumfelds herabsetzen.

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Abbildung 47: Ergebnisse der Bauzustandskartierung nach äußerem Erscheinungsbild

Kartengrundlage: Amtliches Liegenschaftskataster Kreis Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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5.2.2 Auswirkungen einer vorhandenen Mischung Umwelteinwirkungen ist nach Lage der Dinge je- von Wohn- und Arbeitsstätten doch nicht auszugehen. Die emittierenden Be- Paragraph 136 Abs. 3 Nr. 1d zielt auf schädliche triebsbereiche liegen größtenteils in einiger Entfer- bzw. negative Auswirkungen ab, die sich durch das nung zu den Wohnnutzungen und sind im Übrigen Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten ergeben. zum Teil durch Bürogebäude (z. B. im westlichen In beplanten Bereichen nach § 30 BauGB und im Abschnitt der Johanniterstraße) von den schutzbe- sogenannten unbeplanten Innenbereich mit ein- dürftigen Nutzungen abgeschirmt. Die betroffenen heitlicher Gebietsstruktur nach § 34 Abs. 2 BauGB Wohnnutzungen liegen darüber hinausgehend in sind die Regelungen der Baunutzungsverordnung Bereichen, die im Bebauungsplan Nr. 1/357 als (BauNVO) maßgeblich. Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt sind und dementsprechend einen geringeren Schutzan- Einzelhandelsbetriebe, zentrenergänzende Nutzun- spruch als bspw. reine Wohngebiete besitzen. gen sowie sonstige Gewerbebetriebe sind im Unter- suchungsgebiet fast ausschließlich in Ladenzeilen im Zwischenfazit Erdgeschoss verortet. Versicherungen, Arztpraxen, Insgesamt betrachtet führt die vorhandene Mi- soziale Einrichtungen etc. befinden sich auch in den schung von Wohn- und Arbeitsstätten nach den Obergeschossen. Mehrheitlich dominiert in den Maßgaben der Baunutzungsverordnung nicht zu Obergeschossen jedoch die Wohnnutzung. Eine einer erheblichen Beeinträchtigung der im Untersu- Ausnahme bilden die gewerblichen Strukturen im chungsraum wohnhaften und arbeitenden Perso- östlichen Abschnitt der Schulstraße sowie südlich nen und geht auch konform mit den planungsrecht- der Johanniterstraße. Ausgenommen von einzelnen, lichen Festsetzungen. Die an die Standorte produ- vermutlich betrieblichen Wohngebäuden sind hier zierender Unternehmen angrenzenden Grundstü- nahezu ausschließlich gewerbliche Betriebe ange- cke sind im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. siedelt. 1/357 als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festge- setzt. Es ist zwar davon auszugehen, dass die ansäs- Eine Mischung von Wohnnutzung und Arbeitsstät- sigen Betriebe auf Grund des Lieferverkehrs und ten kommt insbesondere in der Josef-Schregel- durch Produktionsmechanismen störend auf die Straße, der Alten/Neuen Jülicher Straße sowie in Wohnnutzung wirken können, ein akuter Hand- der Johanniterstraße zum Tragen. Entlang der Josef- lungsbedarf aus immissionsschutzrechtlicher Sicht Schregel-Straße und dem südlichen Abschnitt der ist aber nicht erkennbar, solange das Nutzungsgefü- Neuen Jülicher Straße besteht ein stellenweise ge nicht verändert wird. Bei Neubau- und Umnut- dichter Besatz an Einzelhandelsbetrieben und zen- zungsprojekten (insbesondere an der Neuen Jüli- trenergänzenden (gastronomischen) Nutzungen in cher Straße und der Johanniterstraße) müssen je- den vorhandenen Ladenlokalen. Darüber hinaus doch Lösungen zur Konfliktvermeidung gefunden befinden sich in vielen Blockinnenbereichen des werden. Kernbereichs gewerblich genutzte Höfe (Kleinge- werbe). 5.2.3 Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand Entsprechend der historischen Bedeutung von Im Kernbereich besteht eine in weiten Teilen ge- Nord-Düren als Produktionsstandort ist das Unter- schlossene, meist drei- bis viergeschossige Block- suchungsgebiet darüber hinaus auch durch ein randbebauung, die sich bis auf wenige Ausnahmen Nebeneinander von Wohnnutzungen und produzie- hinsichtlich der Höhenentwicklung und der bauli- renden Gewerbebetrieben geprägt. Dies betrifft chen Dichte von den nördlichen Wohngebieten insbesondere die Wohn- und Mischbebauung ent- abhebt. Eine weitere baustrukturelle Besonderheit lang der Neuen Jülicher Straße und der Johanniter- der Grundstücke im Kernbereich bildet der hohe straße. Speziell das gewerblich genutzte Areal ent- Versiegelungsgrad der rückwärtigen Innenhofberei- lang der Fritz-Erler- und Veldener Straße im Süd- che, die zum Teil noch heute gewerblich genutzt westen des Untersuchungsgebiets wird dabei auch werden. Ein Großteil der Parzellen, die teilweise von emittierenden Betrieben belegt. Von einem noch historische Zuschnitte aufweisen, ist im rück- unverhältnismäßigen Störgrad im Sinne schädlicher wärtigen Grundstücksbereich entweder überbaut

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oder versiegelt. In vielen Fällen wird hierbei eine plant das Unternehmen jedoch die Aufgabe des misch- bzw. kerngebietstypische Grundflächenzahl Altstandorts und eine vollständige Umsiedlung an (GRZ) von bis zu 1,0 erreicht. Aufgrund der hohen die Veldener Straße. Damit ergeben sich auf dem Verdichtung haben die Blockinnenbereiche im derzeit gewerblich genutzten Areal bedeutende Kernbereich in vielen Fällen keinen bzw. einen äu- Potenziale für eine Neuordnung, die auch hinsicht- ßerst geringen Freizeit- und Nutzwert für die Be- lich ihres Emissionsgrads besser auf die umliegende wohner. Wohn- und Mischbebauung abgestimmt ist.

Im Kontrast zum Kernbereich sind die Grundstücke Auf der Gewerbefläche Alte Jülicher Straße 67 ist in den nördlichen Wohngebieten deutlich weniger derzeit ein großflächiger Logistikbetrieb mit Lager- versiegelt. Entsprechend ihrer überwiegenden und Kühlhalle untergebracht. Die derzeitige Bebau- Wohnfunktion ist der Anteil privat nutzbarer Frei- ung stellt nicht nur eine städtebauliche Zäsur zur flächen in diesen Bereichen höher. So verfügt bspw. geschlossenen Bebauung entlang der Alten Jülicher die Wohnbebauung entlang der Lauscherstraße Straße dar. Auch die rein gewerbliche Nutzung der über großzügige Grün- und Spielflächen in den Fläche durch einen Logistik- bzw. Speditionsbetrieb rückwärtigen Grundstücksbereichen. unmittelbar angrenzend an den Seniorenpark Carpe Diem und die Wohnbebauung entlang der Karlstra- Potenzialflächen ße stellt vor dem Hintergrund des Trennungsgrund- satzes aus § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz Trotz der hohen baulichen Dichte weist der Kernbe- (BImSchG) eine nicht zielführende Lösung dar. Im reich von Nord-Düren einige städtebauliche Poten- Zuge der Maßnahmenkonzeption sollte daher die zialflächen auf, deren standortgerechte Neuord- Möglichkeit einer Neuordnung des Geländes in den nung erhebliche Impulswirkung für eine Aufwertung Blick genommen werden. des Stadtteils haben kann (s. Abb. 47).

Der östliche Abschnitt der Schulstraße bildet mit Abbildung 48: Größere städtebauliche Potenzialflä- chen im Untersuchungsgebiet seinen ungeordneten gewerblichen Strukturen einen klaren Bruch zum einheitlichen Straßenbild im Quartier und offenbart Potenziale für eine städte- bauliche Neuordnung. Analog zur vorab beschrie- benen Potenzialfläche an der Alten Jülicher Straße stellen die ansässigen gewerblichen Betriebe in direkter Nachbarschaft zur Wohnnutzung keine standortgerechte Lösung dar, und auch der schlech- te Bauzustand einer Vielzahl der vorhandenen Ge- bäude untermauert den Bedarf einer städtebauli- chen Umstrukturierung.

Der Straßenraum der Josef-Schregel-Straße bildet den Gebietsauftakt des historischen Zentrums von Nord-Düren. Die fehlende räumliche Fassung und Kartengrundlage: Amtliches Liegenschaftskataster Kreis Düren, Darstellung: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jan- die gestalterische Vernachlässigung der westlichen sen GmbH Straßenseite beeinträchtigen das urbane Zentrum des Stadtteils. Mit der belebten Ostseite offenbart Im Blockinnenbereich der Malteserstraße/Neuen der Raum deutlich ein ungenutztes städtebauliches Jülicher Straße/Johanniterstraße/Veldener Straße Potenzial. Zukünftig sollte der Gebietsauftakt daher liegt der Altstandort der Fa. Brück. Während ein eine bauliche Fassung an der Westseite erhalten Großteil der Produktion bereits an den Standort und in diesem Zuge ein Konzept zur funktionalen Veldener Straße verlegt worden ist, befinden sich Ergänzung des Quartierszentrums ausgearbeitet Verwaltung und Schweißerei noch am alten Stand- werden. ort an der Neuen Jülicher Straße. Perspektivisch

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Zwischenfazit mit ca. 3.000 Fzge/d nördlich und 6.400 Fzge/d südlich des Ereğli-Platzes deutlich unterhalb dieser Die Innenhöfe der straßenbegleitenden Bebauung Schwelle liegen, ist nicht von einer Überschreitung im Kernbereich sind oftmals stark versiegelt und auszugehen. erreichen nicht selten eine kerngebietstypische Grundflächenzahl (GRZ) von bis zu 1,0. Aufgrund Altlasten, Bodenschutz Wasserwirtschaft, und der hohen Versiegelung der rückwärtigen Grund- Artenschutz stücksbereiche und dem damit einhergehenden geringen Freiflächenanteil verfügen viele Grundstü- Im Untersuchungsgebiet liegen zahlreiche Altstand- cke im Kernbereich lediglich über einen geringen orte mit Verdacht auf Altlasten (siehe Altlastenver- Freizeitwert für die Wohnbevölkerung. Dieser Um- dachtskataster), außerdem bodenbelastungsrele- stand ist angesichts der wichtigen Bedeutung von vante aktuelle Betriebe. Vor dem Kauf von Immobi- Nord-Düren als innerstädtischer Wohnstandort lien durch die Stadt Düren sollte eine Altlastenan- kritisch zu sehen und offenbart Handlungsbedarf. frage bei der unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Düren und beim Amt für Stadtentwicklung, Für einige Grundstücke im Untersuchungsraum, die Abteilung Umwelt, der Stadt Düren gestellt werden. zurzeit unbebaut sind oder aufgrund ihrer derzeiti- gen Nutzung als städtebaulich unangemessen ange- Dies betrifft unter anderem die gewerblich genutz- sehen und als Potenzialflächen benannt werden, ten Grundstücke im westlichen Abschnitt der Jo- sollten die Möglichkeiten einer baulichen Entwick- hanniterstraße und den historischen Betriebsstand- lung weiterverfolgt werden. ort der Fa. Brück im Blockinnenbereich Maltester- straße/Neue Jülicher Straße/Johanniterstraße/Vel- 5.2.4 Einwirkungen, die von Grundstücken, dener Straße. Darüber hinaus sind einige Grundstü- Betrieben, Einrichtungen oder cke an der Josef-Schregel-Straße und der Neuen Verkehrsanlagen ausgehen Jülicher Straße als Altlastenverdachtsflächen ge- Verkehrsbedingte Emissionen kennzeichnet. Auch im Blockinnenbereich Karlstra- Gemäß des städtischen Lärmaktionsplans und des ße/Alte Jülicher Straße/Neue Jülicher Straße be- städtischen Luftreinhalteplans ist für das Untersu- steht für drei – zum Teil zu Wohnzwecken genutzte chungsgebiet nicht von verkehrlich bedingten – Grundstücke eine entsprechende Kennzeichnung. Grenzwertüberschreitungen für Lärm- und Luft- Abbildung 49: Altlastenverdachtsflächen innerhalb schadstoffe auszugehen. des Untersuchungsgebiets (gelb markiert)

Feinstaub (PM 10 und PM 2,5) und etwaige gesetzli- che Grenzwertüberschreitungen sind gemäß Luft- reinhalteplan im Stadtgebiet nicht im Grenzwert überschreitendem Umfang vorhanden. Die ehema- lige Grenzwertüberschreitung bzgl. Stickstoffdioxi- den (NOX) am einzigen Dürener Hotspot in der Euskirchener Straße ist nach den getroffenen Infra- strukturmaßnahmen seit 2019 nicht mehr existent. Grenzwertüberschreitungen können gemäß der o. g. Pläne sowie der Berechnungen und Messungen durch das zuständige Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) NRW in Düren demnach ausgeschlossen werden.

Im Lärmaktionsplan sind nur klassifizierte Straßen ab ca. 8.000 Fzge/d enthalten, bei 50 km/d liegen dann in der Regel Überschreitungen vor. Da die Straßen nicht klassifiziert sind, liegen hier keine Quelle: Stadt Düren konkreten Werte vor. Da die Verkehrsbelastungen

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Auf den Altlastenverdachtsflächen sind im Zuge der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum soll- einer etwaigen Neubebauung der Grundstücke ten hier Möglichkeiten zur Verkehrsberuhigung in detaillierte Bodenuntersuchungen und ggf. Boden- Betracht gezogen werden, z. B. die durchgängige sanierungen vorzunehmen. Ausweisung von Tempo 30 auf der Josef-Schregel- Straße und der Neuen Jülicher Straße innerhalb des Bei der Umsetzung von Neubauvorhaben im Unter- Sanierungsgebiets. suchungsgebiet müssen ggf. wasserwirtschaftliche Belange, wie z. B. teilweise flurnaher Grundwasser- 5.2.5 Belichtung, Besonnung und Belüftung der stand und Niederschlagswasserbeseitigung, beach- Wohnungen und Arbeitsstätten tet werden. Aufgrund der Größe des Untersuchungsgebiets und der Erhebungsmethode lassen sich lediglich An- Bei konkreten Sanierungsmaßnahmen im Untersu- nahmen hinsichtlich der Belichtung, Besonnung und chungsgebiet sind die im Bundesnaturschutzgesetz Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten tref- (BNatSchG) geregelten Verbote zum Artenschutz zu fen. Es ist davon auszugehen, dass sich in den stark beachten, die u. a. für alle europäisch geschützten überbauten Bereichen mit rückwärtigen Nebenhäu- Arten gelten (z. B. für alle einheimischen Vogelar- sern im Kernbereich von Nord-Düren die Bebauung ten, alle Fledermausarten, Kammmolch, Kleiner gegenseitig verschattet. So ist bspw. im Bereich der Wasserfrosch, Laubfrosch, Kreuzkröte, Zau- Karlstraße offensichtlich, dass die Bebauung in den neidechse). Nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ist es unter rückwärtigen Grundstücksbereichen teilweise eine anderem verboten, Tiere dieser Arten zu verletzen schlechte Belichtungssituation aufweist. oder zu töten, sie erheblich zu stören oder ihre Fortpflanzungs- und Ruhestätten zu beschädigen Zur Beurteilung der Belichtung, Besonnung und oder zu zerstören. Belüftung der Wohnungen bedarf es einer detail- lierteren Betrachtung der einzelnen Gebäude sowie Einwirkungen von Gewerbebetrieben und Vergnü- einer konkreten Eigentümer- und Mieteransprache. gungsstätten Handlungsbedarfe lassen sich daher nicht nennen. Im Rahmen der Bestandsaufnahme wurden insge- Ergebnisse der Task Force Problemimmobilien samt zwei Vergnügungsstätten (Spielotheken, Wettbüros) dokumentiert, die entlang der Josef- Wie bereits erwähnt, ist die im Jahr 2017 gegründe- Schregel-Straße und Neuen Jülicher Straße liegen. te Task Force Problemimmobilien in begründeten Mikrolagen mit einer Konzentration von Vergnü- Fällen dazu ermächtigt, ordnungsbehördlich gegen gungsstätten konnten nicht festgestellt werden. Um Miet- und Investitionsgebaren vorzugehen, welches der Gefahr von „Trading-down-Effekten“ mit nega- Mieter unzumutbaren Wohnverhältnissen aussetzt. tiven Auswirkungen auf die städtebauliche Funktion Die Task Force überprüft Wohnverhältnisse auf ihre des näheren Umfelds entgegenzuwirken, hat die formale Legalität sowie Wohnraumqualitäten und Stadt Düren im Jahr 2007 den bereits erwähnten -quantitäten. Bebauungsplan Nr. 1/357 aufgestellt. Im Geltungs- bereich des Bebauungsplans ist der Ausschluss von Die Hausbegehungen der Task Force innerhalb der Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen, Wett- vergangenen drei Jahre haben mehrfach rechtswid- büros sowie Vorführ- und Geschäftsräumen, deren rige Wohnverhältnisse offenbart, die den im Bauge- Zweck auf Darstellungen und Handlungen mit sexu- setzbuch verankerten Anforderungen an gesunde ellem Charakter ausgerichtet sind, textlich festge- Wohn- und Arbeitsverhältnisse eindeutig wider- setzt. sprechen. So haben Begehungen in der Alten Jüli- cher Straße, der Neuen Jülicher Straße, der Karl- Zwischenfazit straße, der Schulstraße, der Josefstraße und der Kirchstraße wiederholt bauordnungsrechtliche Das überwiegende Tempolimit von 50 km/h entlang Mängel (u. a. fehlender Brandschutz, fehlender der Neuen Jülicher Straße sorgt in den eng bebau- zweiter Rettungsweg) sowie zum Teil eine massive ten und stark von Fußgänger*innen frequentierten Überbelegung der Wohneinheiten offenbart. Die Bereichen für Konfliktsituationen. Zur Steigerung Ergebnisse belegen die eingangs beschriebene Be-

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wirtschaftungspraxis in einigen Mikrolagen des Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen wurde ersicht- historischen Kernbereichs und verdeutlichen den lich, dass an Teilen des Gebäudebestands in jünge- akuten Handlungsbedarf im Hinblick auf das Thema rer Vergangenheit Fassadendämmungen vorge- Problemimmobilien. nommen wurden. Dies betrifft vereinzelte Immobi- lien entlang der Josefstraße und im besonderen 5.2.6 Zugänglichkeit der Grundstücke, Maße jüngst sanierte Bestände auf der Nordseite vorhandene Erschließung der Malteserstraße. Aus der Eigentümerbefragung Die Grundstücke innerhalb des Untersuchungs- geht weiterhin hervor, dass mit rund 73 % die Inves- raums sind durch die klare Erschließungsstruktur titionsquote im Kernbereich in Vergangenheit deut- gut über die öffentlichen Straßen erschlossen. So- lich höher ausgefallen ist als in den nördlichen wohl im Kernbereich als auch in den nördlichen Wohngebieten (ca. 64 %), was vor allem in dem Wohngebieten ist die Erschließung der Grundstücke höheren Durchschnittsalter der Immobilien im über Haupt- und Nebenstraßen sowie ergänzende Kernbereich und dem damit einhergehenden größe- Wohnwege überwiegend gesichert. ren Handlungsbedarf begründet sein dürfte. In diesem Zusammenhang fällt auf, dass das Investiti- Eine Ausnahme hiervon bildet die derzeitige Ausge- onsvolumen in den nördlichen Wohngebieten ins- staltung der Ottensgasse. Diese stellt nicht nur gesamt höher ausfällt. Während innerhalb des einen problematischen, unkontrollierten Sozialraum Kernbereichs offenbar vor allem kleine Instandset- dar (s. Kapitel 5.3.3). In ihrer aktuellen baulichen zungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorge- Ausführung von rund 4,4 m Breite ist die Straße nommen wurden, ist der Anteil höherer Investitio- nach aktuell gültigen Standards darüber hinausge- nen von über 50.000 Euro im nördlichen Abschnitt hend für eine Erschließung der anliegenden Wohn- des Untersuchungsgebiets deutlich größer. gebäude und Garagen nicht ausreichend dimensio- niert. Da keine Objektbegehungen durchgeführt wurden, können keine Aussagen zum Zustand der Heizungs- 5.2.7 Energetische Beschaffenheit und anlagen bzw. Innendämmung der Dächer oder Fas- Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen saden des Gebäudebestands getroffen werden. Vor Bebauung dem Hintergrund der festgestellten augenscheinli- Seit der sog. Innenentwicklungsnovelle des BauGB chen Baumängel bzw. dem offensichtlichen Investi- aus dem Jahr 2013 sind als zusätzliche Kriterien für tionsstau an vielen Gebäuden im besonders prob- die Sanierungsbedürftigkeit eines Gebiets die ener- lematischen Kernbereich ist nach Lage der Dinge getische Beschaffenheit sowie die Gesamtenergie- jedoch davon auszugehen, dass speziell die Gebäu- effizienz der vorhandenen Bebauung und der Ver- de in diesem Teilraum des Untersuchungsgebiets sorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berück- mehrheitlich nicht die allgemeinen Anforderungen sichtigung der allgemeinen Anforderungen an den an die energetische Beschaffenheit bzw. Gesamte- Klimaschutz und die Klimaanpassung zu berücksich- nergieeffizienz von Gebäuden erfüllen. tigen. Der Wortlaut „allgemeine Anforderungen“ meint in diesem Zusammenhang, dass bei der Be- wertung ermittelter Mängel die einschlägigen Vor- schriften bspw. das Energiefachrecht zugrunde zu legen sind.

Statistische Daten zur energetischen Beschaffenheit bzw. Gesamtenergieeffizienz des Gebäudebestands im Untersuchungsgebiet liegen im Rahmen der Projektbearbeitung nicht vor. Daher lassen sich auf Basis der durchgeführten Ortsbegehungen sowie auf Grundlage der Eigentümerbefragung lediglich Annahmen zur energetischen Beschaffenheit und Gesamtenergieeffizienz treffen.

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Zwischenfazit 5.3 Funktionsmängel

Zur Ermittlung der energetischen Beschaffenheit 5.3.1 Wohnen und Gesamtenergieeffizienz des Gebäudebestands Das Büro Schulten Stadt- und Raumentwicklung hat wurden keine statistischen Daten ausgewertet. Für 2014 das Kommunale Handlungskonzept Wohnen eine dezidierte Beurteilung dieser Kriterien bedarf für die Stadt Düren aufgestellt. Das Konzept ist ein es daher einer detaillierteren Betrachtung einzelner Steuerungsinstrument der Wohnungs-politik, das Gebäude. Aufgrund der festgestellten baulichen als Grundlage für den zielgerichteten Einsatz von Mängel im Kernbereich besteht jedoch Grund zu Fördermitteln dient. Ziel des Handlungskonzepts ist der Annahme, dass speziell in diesem Teilbereich es, den aktuellen Veränderungen auf dem Dürener ein größerer Handlungsbedarf herrscht als in den Wohnungsmarkt gerecht zu werden. Aus der Analy- restlichen Abschnitten des Untersuchungsgebiets. se der Bevölkerungsstruktur sowie des Wohnungs- Hierbei muss jedoch einschränkend berücksichtigt markts ergeben sich u. a. folgende Chancen für die werden, dass insbesondere die Dämmung der Au- Stadt Düren: ßenhülle von (denkmalgeschützten) historischen Gründerzeitgebäuden oftmals mit großem Aufwand  Vielfältige Infrastrukturangebote, gute Lage- verbunden ist und ggf. denkmalrechtlichen Belan- qualitäten gen entgegensteht.  Langfristig stabile Nachfrage  Angebotsmix, vielfältige Siedlungsstruktur

Die Analyse ergab für die Stadt Düren u. a. folgende Herausforderungen:

 Gebäudebestand weist Sanierungsbedarf auf  Angebotsdefizite: kleine und innovative Wohn- angebote  Fehlende Investitionsanreize

Aus den Ergebnissen der Analyse ergeben sich drei wesentliche Ziele:

 Wohnqualität und Versorgungssicherheit erhal- ten  Selbstständige Lebensführung sichern  Private Akteure mobilisieren

Zur Erfüllung dieser Ziele wurden u. a. die nachste- henden Maßnahmen und Projekte vorgeschlagen:

 Ausbau mobiler Versorgungsangebote  Quartierskonzepte und Quartiersmanagement  Begleitung von Generationenwechseln durch Förderprogramme

Ergebnisse der städtebaulichen Analyse

Entsprechend der zentralen und verkehrsgünstigen Lage, dem umliegenden Nahversorgungsangebot sowie der vorhandenen sozialen Infrastruktur erfüllt das Untersuchungsgebiet Nord-Düren eine bedeu- tende Funktion als innerstädtischer Wohnstandort. An den Kernbereich grenzen die nördlichen Wohn- gebiete, und auch das historische Zentrum selbst ist

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– mit Ausnahme einer ausgeprägten Mischnutzung Abbildung 50: Zerschlagene Eingangstür entlang der Josef-Schregel-Straße und Neuen Jüli- cher Straße – in besonderem Maße durch drei- bis viergeschossige Wohnhäuser in dichter Blockrand- bebauung geprägt. Die Gebäude mit ausschließli- cher oder überwiegender Wohnnutzung sind nach augenscheinlicher Einschätzung im Rahmen der Bestandserhebung überwiegend in der Vorkriegs- zeit sowie den 1950er bis 1970er Jahren erbaut worden.

Die Ergebnisse der Bauzustandskartierung und der Task Force Problemimmobilen verdeutlichen, dass viele Gebäude ihrer Wohnfunktion aktuell nicht gerecht werden. Mit Ausnahme der Malteserstraße sowie der Straße am Nordpark weisen alle Straßen- züge des Kernbereichs zumindest abschnittsweise problematische Mikrolagen auf. So konnte eine Vielzahl an Gebäuden mit dringendem bis akutem Handlungsbedarf festgestellt werden, die zum Teil massive bauliche Mängel aufweisen. Die Erkennt- nisse der Task Force weisen zudem klar auf beste- hende Problemimmobilien im Quartier hin, die unter anderem durch Überbelegung oder erhebli- che bauordnungsrechtliche Mängel charakterisiert Hinsichtlich der Wohnumfeldqualität bestehen im sind. Untersuchungsgebiet deutliche Disparitäten. Wäh- Die historisch gewachsene Gemengelage von Woh- rend bspw. die Malteserstraße oder auch Teile der nen und Gewerbe sorgt für eine gegenseitige Stö- Josefstraße intakte Wohnlagen mit gepflegten Stra- rung von Wohn- wie auch Gewerbefunktion. Das ßenräumen darstellen, weist das Wohnumfeld der zeigt sich unter anderem auch an den leergefalle- übrigen Bereiche mitunter deutliche Defizite auf. nen oder untergenutzten Gewerbearealen im Un- Neben der erhöhten Verkehrsbelastung insbeson- tersuchungsgebiet. dere entlang der Neuen Jülicher Straße wirkt der öffentliche Raum (Wege, öffentliche Plätze, Spiel- Das Nachtleben am Ereğli-Platz verursacht bei der plätze) in weiten Teilen deutlich vernachlässigt. So Bewohnerschaft ein Gefühl mangelnder Sicherheit häufen sich an vielen Stellen Müllablagerungen, und am Wohnstandort. Dies belastet den Eingangsbe- einige öffentliche Räume – wie z. B. der bestehende reich in das Wohnquartier für Nachbarschaft und Spielplatz an der Alten Jülicher Straße – werden als Gäste. Konsumplatz für Drogen missbraucht. Zudem sind auch die Blockinnenbereiche oftmals stark versie- Der Innenblock Ottensgasse weist ebenfalls Sicher- gelt und besitzen daher keinen bzw. bestenfalls heitsmängel auf: hier fehlt jegliche soziale Kontrolle eingeschränkten Freizeit- und Nutzwert für die (fast nur Garagen oder Gebäuderückseiten ohne Bewohner. In Kombination mit den augenscheinli- Fenster). chen bausubstanziellen Mängeln an zum Teil ruinö- Insgesamt sind die Grundstücke häufig hoch ver- sen Wohngebäuden ist die Wohnqualität im Quar- dichtet und versiegelt, aber dennoch nicht ange- tier erheblich beeinträchtigt. messen ausgenutzt. In Baulücken oder auf minder- genutzten Gewerbegrundstücken hat sich eine Neben ausreichenden Infrastrukturen für Kinder auffällig hohe Anzahl an Gebrauchtwagenhändlern und Jugendliche gewinnen Infrastrukturen für Seni- oder privaten Kfz-Abstellflächen angesiedelt (Jo- oren aufgrund des demographischen Wandels auch hanniterstraße, Neue Jülicher Straße, Schulstraße). im Untersuchungsgebiet Nord-Düren zunehmend

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an Bedeutung. Bereits in zehn Jahren wird die Zahl 5.3.2 Einzelhandelsstruktur der über 80-Jährigen im Stadtteil deutlich höher Der § 136 Abs. 3 Nr. 2b BauGB spricht einen wichti- liegen. Aufgrund der kompakten baulichen Struktu- gen Aspekt der Funktionsmängelsanierung an. Ge- ren und dem bestehenden Nahversorgungsangebot mäß Entwurf des städtischen Einzelhandelskonzepts verfügt insbesondere der historische Kernbereich aus dem Jahr 2019 ist die Einzelhandelslage entlang grundsätzlich über gute Voraussetzungen, auch bei der Josef-Schregel-Straße, der Neuen Jülicher Stra- altersbedingt eingeschränkter Mobilität relativ ße sowie der Alten Jülicher Straße bis auf Höhe der unkompliziert am öffentlichen Stadtteilleben teilzu- Schulstraße zukünftig Bestandteil des zentralen nehmen. Aufgrund der vorhandenen Gebäudestruk- Versorgungsbereichs (ZVB) Innenstadt. Damit erfüllt tur ist insgesamt jedoch davon auszugehen, dass das Angebot im historischen Zentrum Nord-Dürens der größte Teil der Wohnungen im Bestand nicht eine wichtige Versorgungsfunktion für den Stadtteil über eine altengerechte bzw. barrierefreie Ausstat- und die umliegenden Siedlungsbereiche. tung verfügt. Dementsprechend ist die baldige Fer- tigstellung der Seniorenwohn- und Pflegeeinrich- Obwohl die Einzelhandelslage Nord-Düren einen tung Carpe Diem ein wichtiger infrastruktureller anderen Charakter als die Innenstadt aufweist, wird Baustein für den Stadtteil. sie in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts dem Hauptzentrum zugeordnet. Das geschieht Zwischenfazit insbesondere vor dem Hintergrund einer geplanten Der Gebäudebestand innerhalb des Kernbereichs Neustrukturierung des Bahnhofsareals. Durch die entstammt überwiegend der Gründerzeit und den Einbeziehung soll zukünftig eine stärkere Verknüp- 1950er bis 1970er Jahren. Aufgrund des Alters vie- fung zwischen der Innenstadt und Nord-Düren er- ler Gebäude ist davon auszugehen, dass der Woh- folgen. Gleichzeitig kann Nord-Düren durch die nungsbestand zum Großteil nicht altersgerecht damit einhergehende sehr gute ÖPNV-Anbindung ausgebaut ist. Der dokumentierte bauliche Zustand eine wichtige Versorgungsfunktion im gesamtstäd- vieler Gebäude sowie die Erkenntnisse der Task tischen Kontext übernehmen. Force Problemimmobilien deuten darüber hinaus klar darauf hin, dass viele Wohngebäude im histori- Angebotsstruktur schen Zentrum Nord-Dürens aktuell nicht den all- Der Einzelhandelsstandort Nord-Düren zeichnet sich gemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und durch seine gute verkehrliche Erreichbarkeit und Arbeitsverhältnisse gerecht werden. ein gutes ergänzendes Infrastrukturangebot, die zentrale Lage im Stadtgebiet sowie durch vielfältige Darüber hinaus besitzen die rückwärtigen Grund- Angebote des täglichen Bedarfs aus. Dabei prägen stücksbereiche im Kernbereich aufgrund der star- der dm-Drogeriemarkt, KIK-Bekleidung und Netto- ken Versiegelung lediglich eingeschränkten Nutz- Markendiscount im Fachmarktzentrum an der Josef- wert für die Bewohner. In Kombination mit dem Schregel-Straße das Einzelhandelsangebot. Abgese- stellenweise stark verschmutzten öffentlichen hen davon ist das Versorgungangebot überwiegend Raum sind die Wohnumfeldqualitäten in vielen kleinteilig gegliedert und unterscheidet sich vom Straßenzügen und im Ergebnis die zentrale Aufgabe restlichen Hauptzentrum in der Dürener Innenstadt. des Untersuchungsgebiets als innerstädtsicher Die Angebotsstruktur wird insgesamt durch nahver- Wohnstandort massiv beeinträchtigt. sorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe aus den Branchen Lebensmittel sowie Drogerie. Ergänzend sind einzelne Betriebe des mittelfristigen Bedarfs (z. B. Bekleidungsfachmarkt KIK) sowie zentrener- gänzende Nutzungen zu verzeichnen.

Defizite des Geschäftsbereichs

Deutliche Schwächen des Geschäftsbereichs sind die zahlreichen Leerstände sowie eine Konzentrati- on von Filialisten und Läden im Niedrigpreisseg-

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ment. Höherwertige Einzelhandelsangebote sind Im Rahmen der Vor-Ort-Begehung wurden vor al- nicht zu finden. Werden die Erkenntnisse zum Bau- lem im perspektivischen zentralen Versorgungsbe- zustand und den leerstehenden Ladenlokalen ver- reich vermehrt Leerstände in den Wohn- und Ge- schnitten, ist festzustellen, dass Leerstände sowohl schäftshäusern festgestellt. Leerstehende Ladenlo- in Gebäude ohne akuten Handlungsbedarf als auch kale konzentrieren sich auf das südliche Zentrum in Gebäuden mit deutlichen bis schweren baulichen des Kernbereichs entlang der Neuen Jülicher Straße Mängeln auftreten. Entsprechend kann keine deut- sowie der Alten Jülicher Straße bis auf Höhe der liche Korrelation zwischen dem Bauzustand und Karlstraße sowie in der Karlstraße selbst. Die vor- Leerständen im Einzelhandel abgeleitet werden. handenen Leerstände beeinträchtigen nicht nur das Hinsichtlich der übrigen Nutzung der Gebäude zei- Straßenbild und die Aufenthaltsqualität im öffentli- gen sich gewisse Abhängigkeiten – Leerstände tre- chen Raum, sondern mindern in Kombination mit ten zumeist in Gebäuden auf, die nicht allein zu der vielfach sanierungsbedürften Bausubstanz und Wohnzwecken genutzt werden, sondern in denen mitunter überdimensionierten Werbeanlagen auch auch Dienstleistungen und/oder Gewerbe vorzufin- die Einkaufsatmosphäre sowie die Attraktivität des den ist. Darüber hinaus mangelt es an attraktiven Einzelhandelsstandorts Nord-Düren insgesamt. zentrenergänzenden (z. B. gastronomischen) Nut- zungen am Gebietsauftakt im Umfeld des Ereğli– Zwischenfazit Platzes, die das urbane Zentrum Nord-Dürens funk- Der Einzelhandelsstandort Nord-Düren zeichnet sich tional aufwerten würden. durch eine kompakte städtebauliche Struktur, die gute verkehrliche Erreichbarkeit sowie durch ein Abbildung 51: Leerstand in der Neuen Jülicher Stra- ausgeprägtes Nahversorgungsangebot aus. Die ße Häufung von Leerständen im Einzelhandel und das überwiegend geringwertige Warenangebot sind jedoch klare Anzeichen eines Trading-down Prozes- ses, mit dem eine sinkende Attraktivität und eine Schwächung der Versorgungsfunktion für das Ge- biet einhergeht. Perspektivisch besteht die Gefahr zunehmender Leerstände im historischen Zentrum des Untersuchungsgebiets und einer damit einher- gehenden sinkenden Attraktivität von Nord-Düren als Einkaufs- und – angesichts der zunehmenden Bedeutung fußläufig erreichbarer Einkaufslagen – auch als Wohnstandort.

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Abbildung 52: Darstellung der leerstehenden Ladenlokale sowie des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots im Untersuchungsgebiet

Quelle: Stadt Düren, eigene Erhebung; Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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5.3.3 Grün- und Freiflächen Insgesamt hinterlässt der öffentliche Raum im Die Ausstattung eines Gebiets mit öffentlichen Plät- Kernbereich an vielen Stellen einen stark vernach- zen, Grün- und Erholungsanlagen, Sport- und Frei- lässigten Eindruck mit entsprechend negativer Aus- zeitstätten und Kinderspielplätzen ist essentiell für wirkung auf die Attraktivität der umliegenden ein funktionierendes Stadtquartier. Einrichtungen Wohnbebauung. Im Straßenraum der Ottensgasse dieser Art sorgen für ein gesundes Wohnklima und mangelt es in der heutigen Ausprägung bspw. an befriedigen die Bedürfnisse der Bewohnerinnen und ausreichender sozialer Kontrolle, die negativen Bewohner an die Sozialinfrastruktur. Öffentliche Verhaltensformen an diesem Ort entgegenwirken Räume und Plätze wirken darüber hinaus identitäts- und der Kriminalprävention dienen könnten. Das stiftend und ermöglichen die Teilhabe am Stadtle- hat z. B. regelmäßige Müllablagerungen in der Gas- ben. Ihre qualitätsvolle Gestaltung bildet daher ein se und die Entstehung eines Angstraums zur Folge. wichtiges städtebauliches Fundament für eine zu- Eine andere private Gasse in einem Innenblock im kunftsfähige Stadtentwicklung. Die Sicherung und Quartier musste zwischenzeitlich bereits mit einem Weiterentwicklung von Grünflächen ist dabei insbe- Tor abgeschlossen werden, da dort Drogenhandel, sondere auch angesichts der steigenden Bedeutung Prostitution und Müllablagerungen aufgetreten als klimatische Ausgleichsräume maßgeblich. waren. Auch im Umfeld des Fachmarktzentrums an der Josef-Schregel-Straße konnte im Rahmen der Öffentlicher Raum Vor-Ort-Begehung vermehrt Drogen- und Alkohol- konsum im öffentlichen Raum beobachtet werden. An der Ecke Josefstraße/Josef-Schregel-Straße be- findet sich mit dem Ereğli-Platz ein zentraler öffent- Grundsätzlich leidet das Erscheinungsbild des öf- licher Platz im Kernbereich von Nord-Düren, der als fentlichen Raums im gesamten Kernbereich massiv eine Art Zentrum für den Stadtteil fungieren könn- unter illegalen Müllablagerungen. Im Zuge der Vor- te. Aktuell ist die Aufenthaltsqualität jedoch erheb- Ort-Begehungen konnten diesbezüglich neben der lich beeinträchtigt, was zum einen an einer fehlen- Ottensgasse verschiedene Problembereiche identi- den Außengastronomie der angrenzenden Cafés fiziert werden: oder Bäckereien zur Bespielung des Platzes liegt. Zum anderen liegt der Platz an einem verkehrlichen  Spielplatz Josefstraße Kreuzungsbereich und weist dementsprechend  Bereiche der Neuen Jülicher Straße einige Abnutzungsspuren und Schäden auf, die  Bereiche der Karlstraße bspw. Autofahrer an den begrenzenden Betonwür-  Containerstandort Meckerstraße feln hinterlassen haben. Der insgesamt wenig pfleg-  Containerstandort Neue Jülicher Straße liche Umgang mit der freiraumplanerischen Gestal- tung des Platzes sowie die unübersichtliche Ver- Abbildung 54: Müllablagerung im öffentlichen Raum kehrssituation verhindern, dass sich hier ein zentra- ler, identitätsstiftender Platz entwickeln kann.

Abbildung 53: Ereğli-Platz

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Die Problematik illegaler Müllablagerungen ist dem men des Integrierten städtebaulichen Entwick- für die Abfallentsorgung zuständigen Dürener Ser- lungskonzepts für Düren-Birkesdorf aufgegriffen. vice Betrieb bekannt. Durch eine Anpassung der Hier soll ein extensiv nutzbarer Grünzug entwickelt Mindestvolumen vorhandener Abfallbehälter und werden, der die beiden Stadtteile Birkesdorf und häufige Kontrollgänge im öffentlichen Raum konn- Nord-Düren zukünftig stärker verknüpft. ten so in jüngerer Vergangenheit bereits Verbesse- rungen erzielt werden. Insgesamt ist im Kernbereich Die Grünfläche um die Kirche St. Joachim, geprägt an einigen Stellen jedoch nach wie vor dringender von großen Bäumen, weist einige Defizite auf. An- Handlungsbedarf erkennbar, um einerseits das wohner kritisieren den Pflegezustand, Hundekot Erscheinungsbild des öffentlichen Raums aufzuwer- und die Vermüllung der Grünfläche sowie des an- ten und andererseits auch kriminalpräventiv negati- grenzenden Spielplatzes. Dazu trägt auch das Nut- ven Entwicklungen vorzubeugen. zerverhalten mancher Bewohnerinnen und Bewoh- ner bei, die der Pflege des öffentlichen Raums nur Öffentliche Grünflächen wenig Beachtung zu schenken scheinen. Darüber hinaus ist die Grünfläche wenig gestaltet, was ihrer Entsprechend der hohen baulichen Verdichtung vor Bedeutung an der Kirche und in einem dicht bebau- allem im historischen Zentrum von Nord-Düren ten Altstadtquartier nicht gerecht wird. Hier ist ein liegen innerhalb des Untersuchungsgebiets nur Handlungsbedarf zur Qualifizierung der einzigen wenige öffentlich zugängliche Grünflächen. Die größeren öffentlichen Grünfläche innerhalb des bedeutendste Naherholungsfläche des Stadtteils historischen Ortskerns von Nord-Düren erkennbar. bildet in diesem Zusammenhang der rund 2,5 ha große Nordpark, der im Zuge des Stadtteilprojekts Abbildung 56: Grünfläche St. Joachim „Soziale Stadt Nord-Düren“ von 2007 bis 2015 um- fassend aufgewertet wurde. Unmittelbar östlich an das Untersuchungsgebiet angrenzend befinden sich darüber hinaus in unmittelbarer Nähe zum Nord- park zwei großzügig dimensionierte Sportplätze, die für die Bewohner Nord-Dürens eine weitere wichti- ge Sport- bzw. Naherholungsmöglichkeit darstellen.

Abbildung 55: Nordpark

Innerhalb des historischen Kernbereichs ist darüber hinaus ein insgesamt geringer Baumbestand im öffentlichen Straßenraum auffallend. Während einzelne Straßenzüge wie bspw. die Josefstraße oder Kirchstraße beiderseitig mit straßenbegleiten- den Bäumen bepflanzt sind, fehlt eine entspre- chende Begrünung in der Johanniter- oder Karlstra- ße gänzlich. Auch wenn die Straßenquerschnitte allgemein relativ knapp bemessen sind, sollten vor dem Hintergrund der positiven Wirkung auf das Im Norden des Untersuchungsgebiets befindet sich Stadtbild und auf das Wohnumfeld zukünftig die im Bereich der ehemaligen Kreisbahntrasse die Möglichkeit einer stärkeren Begrünung des öffentli- bereits erwähnte Grün- und Freiflächen. Neben chen (Straßen-) Raums geprüft werden. einer Skateranlage befindet sich hier weitgehend ungeordnetes Gelände mit geringer Aufenthalts- qualität und niedrigem Freizeitwert. Der Hand- lungsbedarf in diesem Bereich wurde auch im Rah-

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Private Grünflächen, Versiegelung und Mikroklima Zwischenfazit

Die Karte zur Grün- und Freiflächenstruktur inner- Der öffentliche Raum im Kernbereich offenbart an halb des Untersuchungsgebiets verdeutlicht die vielen Stellen deutlichen Handlungsbedarf, was sich bereits erwähnte ungleiche Verteilung privat nutz- insbesondere in verstärkten Müllablagerungen, der barer Freiflächen im Stadtteil Nord-Düren (s. Abb. Entstehung von Angsträumen oder starken Abnut- 56). Entsprechend der aufgelockerten Bebauungs- zungserscheinungen freiraumplanerischer Elemente struktur mit einem hohen Anteil an Ein- und Zwei- äußert. In der Konsequenz strahlen die Defizite im familienhäusern verfügen die Grundstücke in den öffentlichen Raum negativ auf die umgrenzenden nördlichen Wohngebieten überwiegend über privat Wohngebiete aus und beeinträchtigen darüber nutzbare Gärten. Demgegenüber sind die rückwär- hinausgehend die Aufenthaltsqualität und Einkaufs- tigen Blockinnenbereiche innerhalb des Kernbe- atmosphäre der Einzelhandelslage Nord-Düren. reichs entweder durch (gewerblich genutzte) Hin- ter- oder Nebengebäude bebaut oder aber ander- Angesichts der insgesamt hohen Verdichtung im weitig versiegelt, sodass lediglich einzelne Straßen- Stadtteil ist der Anteil öffentlicher Grünflächen züge über privat nutzbare rückwärtige Freiflächen relativ gering. Eine wichtige Erholungsfunktion mit Freizeit- bzw. Erholungswert verfügen. Dieser übernimmt in diesem Zusammenhang der zentral Umstand wiegt umso schwerer angesichts der vor- gelegene Nordpark, der dank umfassender Umge- handenen Defizite im öffentlichen Raum bzw. der staltungsmaßnahmen im Rahmen des Soziale-Stadt- allgemein geringen Wohnumfeldqualität im histori- Prozesses über eine zeitgemäße Ausstattung mit schen Zentrum Nord-Dürens. Spielgeräten verfügt. Die Grünfläche um die Kirche St. Joachim bildet die einzige größere Freifläche Die hohe Verdichtung und Versiegelung im histori- innerhalb des historischen Zentrums Nord-Dürens schen Zentrum reduziert aber nicht nur die Aufent- und wird dieser Bedeutung aktuell nicht gerecht. haltsqualität, sondern belastet auch das Mikroklima Hier ist ein Handlungsbedarf zur Qualifizierung im Untersuchungsgebiet. Die dichte Baustruktur dieser wichtigen Freifläche erkennbar. und versiegelte Böden heizen sich tagsüber unter der Sonneneinstrahlung im Sommer besonders Vor dem Hintergrund der beschriebenen Defizite im stark auf. Die Temperaturen kühlen sich auch öffentlichen Raum und dem geringen Anteil öffent- nachts nur wenig ab, da die Baukörper und Flächen licher Grünflächen wiegt die starke Versiegelung die Hitze weiter abstrahlen. Dies kann zu einer und der damit einhergehende Verlust privat nutzba- Überhitzung und entsprechenden gesundheitlichen rer Freiflächen innerhalb vieler Baublöcke des Kern- Beeinträchtigungen der Bewohnerschaft führen. bereichs besonders schwer. Im Zuge der Maßnah- menkonzeption sollten daher Möglichkeiten zur Flächenentsiegelung in den Blick genommen wer- den. Diese sind vor allem auch im Rahmen der Kli- mawandelanpassung dringend notwendig, um mehr Kaltluftinseln und Versickerungsflächen zu schaffen und eine Überhitzung der hoch verdichteten und versiegelten Bereiche zu verhindern und einer ge- sundheitliche Beeinträchtigung zuvorzukommen.

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Abbildung 57: Grün- und Freiflächen im Untersuchungsgebiet

Quelle: Eigene Erhebung; Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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5.3.4 Spielplätze Bolzplatz Meckerstraße Innerhalb und angrenzend an das Untersuchungs- Der Bolzplatz mit Wiese und zwei Fußballtoren liegt gebiet liegen verschiedene Spielplätze für unter- versteckt zwischen der Meckerstraße und den Ge- schiedliche Altersstufen, deren Einzugsbereiche das werbeflächen an der Schulstraße. Der Platz ist in gesamte Untersuchungsgebiet abdecken. angemessenem Zustand. Er wird von der nördlich gelegenen Meckerstraße über einen Gehweg er- Josefstraße schlossen, der an der Grenze der Kita St. Joachim Der kleine Spielplatz an der Josefstraße liegt im entlang führt. Der beleuchtete Gehweg verläuft südlichen Teil des Untersuchungsgebiets. Er wurde parallel zur Wiese und mündet in den rückwärtigen während der ersten Phase des Förderprogramms Bereich der Eisenbahnsiedlung. Soziale Stadt in einer dreiecksförmigen Aufweitung der Josefstraße eingerichtet und ist in angemesse- Beleuchtung und Verknüpfung der Wegebeziehung nem Zustand. Der Spielplatz ist von Bäumen be- haben den Bolzplatz öffentlicher gemacht; das ver- schattet und mit weichen Matten ausgelegt. Das wilderte Grundstück der LVR-Klinik, das an den Spielangebot richtet sich an Vorschulkinder bis Bolzplatz angrenzt und mit Büschen und Bäumen sechs Jahre. Der Spielplatz befindet sich in unattrak- bestanden ist, wird laut einer Expertin jedoch als tiver Insellage in einer stark von ruhendem Verkehr Treffpunkt für Drogenhandel und für illegale Müll- geprägten Mischfläche und ist sehr klein. Die Düre- ablagerungen genutzt. Als Reaktion darauf hat die ner Servicebetriebe vermerken für den Spielplatz Kita St. Joachim einen Sichtschutz an ihrem Zaun größere Ansammlungen von Müll, denen mit ver- angebracht. Perspektivisch kann der Bolzplatz in die stärkten Reinigungen begegnet wird. Für den Spiel- städtebauliche Entwicklung Schulstraße einbezogen platz wird momentan ein Spielplatzpate gesucht. werden.

Alte Jülicher Straße (Nordschule) Nordpark An der Alten Jülicher Straße liegt der Spielplatz Innerhalb des Nordparks besteht ein gutes Spielan- Nordschule. Das Spielangebot ist für Vorschulkinder gebot für Kinder und Jugendliche aller Altersklas- und Schulkinder vorgesehen. Auf dem Platz wurde sen. Der Spielplatz wird viel genutzt, auch die Kitas vor kurzer Zeit ein neues Gerüst aufgestellt. Der gehen mit ihren Gruppen dorthin Der Spielplatz hat Spielplatz ist in angemessenem Zustand, seine einen Spielplatzpaten. schlecht einsehbare Lage im Blockinneren und die sackgassenförmige Zuwegung von der Alten Jülicher Laute-Dei-Straße Straße aus führten in der Vergangenheit zur Zweck- entfremdung für Drogenhandel, Drogenkonsum und Der Spielplatz Laute-Dei-Straße weist ein gutes Prostitution. Als Gegenmaßnahme wurde eine kon- Spielangebot für Vorschulkinder und Schulkinder trollierte Öffnung durch die Kita Lollypop und An- auf. Das Kleinspielfeld zieht viele fußballbegeisterte wohner sichergestellt. Der Platz ist nun nur nach- Kinder an. Kinder der Grundschule St. Joachim äu- mittags geöffnet; nachts und vormittags ist er ge- ßerten im Expertengespräch den Bedarf nach einem schlossen. größeren Fußballfeld mit größeren Toren. Der Spielplatz hat einen Spielplatzpaten. Alte Jülicher Straße/St. Joachim Neben der Kirche St. Joachim liegt ein Spielplatz mit An der Kreisbahn – Skateranlage einem Spielangebot für Vorschulkinder und Schul- Die Skateranlage ist ein Treffpunkt für Schulkinder kinder. Der Spielplatz wurde 2018 grundlegend und Jugendliche. Die Ausstattungsqualität ist vielfäl- renoviert. Eine Expertin hebt das tolle Verfahren zur tig und gut. Eine alte Lok ist ein besonderer Anzie- Auswahl der Spielgeräte hervor, welches im Vorfeld hungspunkt. Allerdings ist die Anlage in die Jahre der Renovierung durchgeführt wurde. Der sehr gekommen. Viele Geräte weisen starke Gebrauchs- attraktive Spielplatz wird jedoch laut Expert*innen spuren auf. Die Ausstattung ist ebenfalls nicht mehr häufig vermüllt, auch werde er zum Drogenkonsum zeitgemäß, sodass die Anlage im Rahmen der Ent- aufgesucht. Um den Spielplatz kümmern sich Spiel- wicklung der Freiflächen an der Kreisbahntrasse platzpaten. erneuert werden soll.

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Zwischenfazit 5.3.5 Soziale und kulturelle Einrichtungen Der Stadtteil ist gut versorgt mit Spiel- und Bolzplät- Düren Nord ist ein junger und multikulturell gepräg- zen, die vorwiegend in gutem Zustand sind und von ter Stadtteil mit einem hohen Anteil an Einwohne- Paten betreut werden. In den Gesprächen mit Ex- rinnen und Einwohnern ohne deutsche Staatsange- pertinnen und Experten in Nord-Düren wurde je- hörigkeit. Dies bedeutet, dass ein gutes Angebot an doch deutlich, dass die Spielplätze zwar erneuert Kindertagesstätten und Grundschulen gewährleistet sind und damit für Familien und Kindertageseinrich- sein sollte. Kinder von Eltern mit Migrations- tungen ein gutes Angebot bieten, aber regelmäßig hintergrund müssen häufiger sprachliche Probleme durch andere Nutzer zweckentfremdet werden. meistern und benötigen oft besonders intensive Dies äußert sich dann in einer Verunreinigung mit Förderung. Eine entsprechende Infrastruktur legt Glasflaschen oder auch Spritzen, die Kinder gefähr- den ersten Baustein für eine gerechte Teilhabe an den. Es sei, so die Expertinnen und Experten, daher Bildungs- und Arbeitsmarktchancen. Bildung kann bei den meisten Spielplätzen erst eine sorgfältige die Arbeitslosigkeit im Stadtteil reduzieren und eine Prüfung des Spielplatzes nötig, bevor man Kinder soziale Stabilisierung des Stadtteils unterstützen. darauf spielen lassen könne. Aber auch manche Im Untersuchungsgebiet befinden sich mehrere Eltern würden leider nicht darauf achten, den Platz Schulen, Kindertagesstätten und soziale Einrichtun- sauber zu hinterlassen. gen. Zu den Religionsgemeinschaften gehören die katholische Kirche mit der Kirche St. Joachim und Die Spielflächen in Nord-Düren müssen gut einseh- mehrere Moscheevereine. Der Nachbarschaftstreff bar angeordnet und verkehrssicher erreichbar sein Düren-Nord und das Haus für Alle im Nordpark sowie unter ausreichender sozialer Kontrolle ste- übernehmen quartiersbezogene soziale Aufgaben. hen, um ihre Funktionalität zu gewährleisten. Trotz der eng getakteten Reinigung der Spielplätze durch Kindertageseinrichtungen die Dürener Servicebetriebe dominieren jedoch Die drei Kindertagesstätten im Untersuchungsge- Müllansammlungen und zweckentfremdende Ver- biet bilden zusammen mit der Erziehungsbera- haltensweisen auf einigen Spielplätzen. Hier wäre tungsstelle des Sozialdiensts Katholischer Frauen eine Strategie prüfenswert, Spielflächen in proble- und der KiTa „Nordstadtpiraten“ das Familienzent- matischer Lage ohne soziale Kontrolle kleinräumlich rum Düren Nord. zu verlagern und Spielflächen in gut angenommener Lage auszuweiten und in ihrer Ausstattung aufzu- Die Kita St. Joachim in der Meckerstraße ist eine werten und zu stärken. dreigruppige Einrichtung mit einem interkulturellen Siegel. Die Glaubensrichtung oder die Konfession sind kein Aufnahmekriterium in der Kita, daher besuchen sie auch Kinder aus konservativen musli- mischen Familien. Die Einrichtung ist eine „plus- Kita“, d. h. sie kann eine zusätzliche Halbtagskraft beschäftigen. Die Kapazität der Kita ist auf rund 55 Kinder beschränkt. Die Leiterin der Kita arbeitet seit 43 Jahren im Stadtteil und ist auch in der Stadtteil- vertretung aktiv.

Die Einrichtung AWO Kita Lollypop besuchen circa 90 Kinder, die in fünf Gruppen betreut werden. Die Kita nimmt am Bundesprogramm Frühe Chance „Sprach Kita“ teil. Außerdem ist die Kita eine Bewe- gungskita, was sich in der Gestaltung und Ausstat- tung der Räumlichkeiten widerspiegelt. Seit 2017 befindet sich die Kita in der Schulstraße im Erdge- schoss der ehemaligen Realschule Nord.

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Die Kindertagesstätte „Pusteblume“ ist eine inklusi- Religionsgemeinschaften ve und heilpädagogische Kita mit einer heilpädago- St. Joachim ist eine eindrucksvolle Backsteinbasilika gischen Gruppe, zwei inklusiven Gruppen sowie im Baustil der Neuromanik mit einem etwa 43 m einer Regelgruppe. Es können 68 Kinder betreut hohen Glockenturm. Nach einem Schwelbrand werden. Da die Kindertagesstätte viele Kinder mit 2010/11, der die Innenausstattung zerstört hatte, besonderem Unterstützungsbedarf des Bildungs- wurde die Kirche 2011/2012 komplett restauriert. prozesses betreut, wurde sie in die Jugendhilfepla- nung „plusKita“ aufgenommen, um die Bildungs- Abbildung 58: Kirche St. Joachim chancen der Kinder langfristig zu verbessern.

Schulen In der Laute-Dei-Straße im Norden des Stadtviertels liegt die städtische katholische Grundschule St. Joachim. Die seit 1968 bestehende Ganztagsschule verzeichnet aktuell circa 180 Schüler aus vielen Nationen und Konfessionen, die in zweizügigen Jahrgängen unterrichtet werden. Fast alle Schüle- rinnen und Schüler wohnen in Nord-Düren. Ca. 80 % der Kinder haben einen Migrationshintergrund. In letzter Zeit werden vermehrt Kinder an der Schule angemeldet, die aus Ost- oder Südosteuropa stam- men und keine Deutschkenntnisse haben. Die In der Kirche St. Joachim finden wöchentlich Wort- Sprachförderung dieser Kinder bringt besondere gottesdienste, einmal im Monat eine Heilige Messe Herausforderungen mit sich, denen aufgrund des an einem Werktag und einmal im Monat eine Heili- Fachkräftemangels nicht mit mehr Lehrenden be- ge Messe am Wochenende statt, außerdem auch gegnet werden kann. Im baulichen Bereich wird Beerdigungen. Die Kirche St. Joachim ist seit dem kein Handlungsbedarf gesehen. Zusammenschluss mit der Kirchengemeinde St. Peter in Birkesdorf nur noch Filialkirche. Die Kirche Die städtische Realschule Bretzelnweg vermittelt wird auch von den griechisch-orthodoxen Gläubigen aktuelle Bildungsinhalte über zeitgemäße Lernme- für den Gottesdienst genutzt. thoden und mit moderner Technik. Eine gezielte Berufswahlvorbereitung und die Förderung vielsei- Seit 2015 muss die Kirchengemeinde St. Joachim tiger sozialer Kompetenzen bilden ihren Schwer- und St. Peter die sehr hohen Instandhaltungskosten punkt. Außerdem haben Schülerinnen und Schüler von St. Joachim selbst tragen, ohne Unterstützung sechs Jahre Zeit, um sich auf den Wechsel in die des Bistums Aachen. Dies war das Ergebnis des gymnasiale Oberstufe vorzubereiten. Dies gelingt Prozesses Kirchliches Immobilienmanagement bei über 50 % der Absolvent*innen. Das Schulge- (KIM), das aus den Einsparungsmaßnahmen des bäude an der Neuen Jülicher Straße wurde 1967 Bistums resultierte. Derzeit sucht die Kirchenge- errichtet und zwischen 2010 und 2012 komplett meinde nach einer tragfähigen Nutzungsperspekti- saniert. Zu dieser Komplettsanierung gehörten die ve des Kirchengebäudes und der unmittelbaren Dämmung der Außenwände sowie der Dach- und Umgebung (Gemeindehaus mit ehemaligem Ju- Deckenflächen, neue Fenster, eine zentrale Anla- gendheim, Platzanlage). gentechnik mit neuer Heizung in Form eines Block- kraftheizwerks, die Erneuerung der Lüftung und des Im Integrierten Handlungskonzept Problemimmobi- kompletten Rohrleistungssystems. Damit hat die lien ist als unterstützende Maßnahme eine Mach- Schule Passivhausstandard erreicht. barkeitsstudie für eine perspektivische Teilumnut- zung St. Joachim vorgesehen.

Stadt Düren – Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren 81

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Innerhalb und direkt anschließend an das Untersu- Abbildung 60: Gebäude der Al-Muhisin-Moschee in chungsgebiet befinden sich fünf Moscheegemein- der Josefstraße den. Die Ditib Fatih-Moschee steht an der Veldener Straße und ist eine der größten Moscheen in Düren. Sie gehört zur Türkisch-Islamischen Union der An- stalt für Religion e. V.

Abbildung 59: Ditib Moschee

Der Gebetsraum und die Büroräume des Moschee- vereins sind in einem historischen Gewerbebau der ehemaligen Dürener Metallwerke AG unterge- bracht. Das Gebäude ist sanierungsbedürftig und steht unter Denkmalschutz. Der Verein selbst be- sitzt wenig finanzielle Eigenmittel, um das Gebäude und weitere Hallen auf dem Areal instand zu halten. Der Islamische Bildungsverein Düren in der Schul- straße 51 wurde im Jahr 2005 gegründet. Er bietet Der Gebetsruf des Muezzins ist im südlichen Bereich verschiedene Aktivitäten und Dienstleistungen an, des Stadtteils hörbar und erfolgt u.a. zum Mittags- darunter Beratung in religiösen Angelegenheiten. gebet. Zu den hohen Feiertagen/Festen besuchen Der Verein hat sich zum Ziel gesetzt, über die Ver- zahlreiche Gläubige aus Düren und Umgebung die breitung vertieften Wissens über die islamische Moschee, was teilweise zu Parkplatzproblemen Religion dafür zu sorgen, dass sich destruktives führt. An allen anderen Tagen erscheinen die Park- Gedankengut unter dem Deckmantel des Islams plätze auf dem Gelände ausreichend. nicht weiterverbreitet. Er bezeichnet sich als mode- rat-traditionell. Die arabisch geprägte (marokkanische) Al-Muhisin- Moschee in der Josefstraße 4 gehört zu der Islami- Die meisten Mitglieder des Vereins gehören der schen Gemeinde Düren e. V.. Sie umfasst einen sunnitischen Glaubensrichtung an und haben zur Frauen- sowie einen Männerbereich und bietet u. a. Hälfte einen türkischen Hintergrund. Andere haben Unterricht für Frauen sowie für Männer an. Täglich einen syrischen, pakistanischen und bulgarischen werden fünf Gebete angeboten, die Freitagspredigt Migrationshintergrund. Ungefähr die Hälfte der erfolgt auf Arabisch. Die Angebote der Moschee Besucherinnen und Besucher kommt (zu Fuß) aus werden vorwiegend von Menschen marokkanischer Nord-Düren zu den Freitagsgebeten, der Rest eher Abstammung wahrgenommen. aus dem Stadtgebiet Düren (mit dem Auto). Die Finanzierung des Vereins erfolgt einzig über Spen- Die Moschee befindet sich im Erdgeschoss eines den. ehemaligen Gewerbebaus aus der Jahrhundert- wende mit mittelfristigem Sanierungsbedarf.

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Der Verein hat mehrere Räume auf der Gewerbeflä- Auch das Jugendzentrum MultiKulti der Evangeli- che Schulstraße 51 angemietet, die sich auf zwei schen Gemeinde zu Düren befindet sich seit 1992 unterschiedliche Gebäude direkt am Eingang zu im Haus der Stadt und ist eine offene Kinder- und dem Areal verteilen. Da die Mitgliederzahlen in den Jugendeinrichtung. Das Zentrum steht Kindern und letzten Jahren stark angestiegen sind, hat der Ver- Jugendlichen im Alter von sechs bis 21 Jahren offen. ein Erweiterungsbedarf. Es werden ein ausreichend Unterschiedliche Freizeitangebote im kreativen, großer Versammlungsraum, Schulungs- und Büro- sportlichen, künstlerischen, musikalischen und räume benötigt. Der derzeitige Standort an der medialen Bereich werden im Jugendzentrum offe- Einfahrt in das Gewerbegebiet ist ungünstig, der riert. Zusätzlich werden die Kinder und Jugendlichen Verkehr auch am Wochenende beeinträchtigt die bei den Hausaufgaben, Bewerbungsschreiben und Sicherheit der Kinder, die mit ihren Eltern zu den der Praktikumssuche unterstützt. Die meisten jün- Veranstaltungen kommen und draußen spielen. geren Kinder, die das MultiKulti besuchen, kommen aus Nord-Düren, ältere Jugendliche auch aus ande- Die Albanische Moschee befindet sich ebenfalls auf ren Stadtteilen. Aus den Erzählungen einiger Kinder dem Grundstück Schulstraße 51, von der Straße und Jugendlichen, die aus dem südlichen Kernge- zurückgesetzt in der Mitte des Grundstücks in ei- biet Dürens kommen, so die Mitarbeiterinnen des nem Gebäude an der westlichen Grundstücksgren- Multikulti, geht hervor, dass sie in sehr schlechten ze. Die Moschee besteht seit 2015. Der Imam der Wohnsituationen leben (u. a. Rattenplage, die zum Moschee lebt ebenfalls auf dem Gewerbegrund- Umzug geführt hat). stück schräg gegenüber der Moschee. Die Angebote der Moschee richten sich vorwiegend an albanisch- Zum Familienzentrum Nord-Düren gehört neben stämmige Personen. den Kindertagesstätten im Stadtteil auch eine Bera- tungsstelle, die der SKF – Sozialdienst Katholischer Die As-Salam Moschee befindet sich im nördlichen Frauen e. V. betreibt. Die Beratungsstelle, bisher Teil des Untersuchungsgebiets im Bretzelnweg. Bei Joachimstraße 2a, wird zukünftig in ein Gebäude der Moschee handelt es sich um eine freie Mo- des SKF an der Bonner Straße umziehen. Die Bera- schee, die keinem Dachverband angehört. tungsstelle hält vielfältige Unterstützungsangebote für Familien vor, die gerade für Zuwandererfamilien Sonstige soziale und kulturelle Einrichtungen eine wichtige Hilfestellung bei ihrem Einstieg in das Leben in Deutschland darstellen. Die Verlagerung Die Evangelische Gemeinde zu Düren richtete 1982 der Beratungsstelle an die Bonner Straße kann für den Stadtteilladen „Nachbarschaftstreff“ in der wenig mobile Familien ein Hinderungsgrund sein, Neuen Jülicher Straße 22 ein, um vor allem Integra- diese Angebote in Zukunft wahrzunehmen. tionsarbeit und Elternbildungsarbeit zu fördern. Der Nachbarschaftstreff bietet Hausaufgabenhilfe, Ein- Das Büro für Gemeinwesenarbeit der Evangelischen zelförderung, Freizeitangebote und Ferienspiele an. Gemeinde zu Düren ist ein wesentlicher Akteur im Er unterstützt Familien durch Eltern-Kind-Gruppen, Stadtteil Nord-Düren. Mehrere Mitarbeitende Elterntreffs, Infoveranstaltungen, Freizeitgruppen kümmern sich im Auftrag der Stadt Düren als Quar- und Exkursionen. Er fördert Integration durch tiersmanagerinnen um die stadtteilbezogene Akti- Sprach- und Orientierungskurse und unterstützt vierung und den Aufbau von Kooperationsstruktu- nachbarschaftliche Aktivitäten durch Netzwerkar- ren. Das Quartiersmanagement berät und setzt beit im Stadtteil. Der Nachbarschaftstreff betreibt Projekte um. Weitere Aufgabe der Quartiersmana- zudem einen Nachbarschaftsgarten. ger*innen ist die Unterstützung der Stadtteilvertre- tung und der Betrieb des Hauses für Alle. Mit dem Haus der Stadt unweit des Dürener Bahn- hofs liegt eine bedeutende städtische soziale Ein- Die Schützenbruderschaft hat in Nord-Düren eine richtung in direkter Nachbarschaft zum Untersu- lange Tradition. 250 Mitglieder aus allen Alters- chungsgebiet Nord-Düren. Neben dem Gemeinde- gruppen nehmen an Veranstaltungen und Treffen amt der Stadt Düren sind hier das Theater Düren teil. Die Hälfte der Mitglieder ist in Nord-Düren sowie die Düren Kultur Stadtbücherei unterge- wohnhaft. Die Mitglieder sind so genannte gesell- bracht. schaftliche Schützen, d. h. das Zusammensein hat

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für die Schützenbrüderschaft eine höhere Bedeu- Zwischenfazit tung als der Schießsport. Traditionell besteht eine Die Versorgung Nord-Dürens mit Einrichtungen der starke Bindung der Brüderschaft zur katholischen sozialen Infrastruktur kann als sehr gut bezeichnet Kirche, es steht jedoch auch Muslimen frei, Mitglied werden. Die vergangenen Jahre der Städtebauför- im Schützenverein zu werden. Die Bruderschaft derung und des besonderen Engagements der Stadt veranstaltet regelmäßig das traditionelle Schützen- Düren haben sich deutlich ausgezahlt. Es besteht fest im Nordpark, ein beliebtes jährliches Ereignis ein vielfältiges Angebot an Aktivitäten und Unter- im Stadtteil mit zahlreichen Angeboten für Kinder. stützungsmöglichkeiten für die Bewohnerschaft. Der Stadtteil ist gut vernetzt und über die Stadtteil- Im Stadtteil befinden sich mehrere kulturelle Ein- vertretung Nord-Düren können die Bürgerinnen und richtungen und Veranstaltungsorte: der Club End- Bürger ihre Anliegen wirkungsvoll vertreten. art, Ausstellungsbereiche auf dem LVR-Gelände (und das Vorhaben für ein Museum für Klinikge- Auch der bauliche Zustand der Schulen und Kinder- schichte) sowie als Veranstaltungseinrichtungen die tagesstätten ist sehr gut. Hier besteht kein Hand- Kirche St. Joachim für Orgelkonzerte wie auch die lungsbedarf. Allerdings sieht die Stadt Düren den Ditib-Moschee (u. a. bereits genutzt für Comedy- Bedarf nach weiteren Kita-Plätzen im Stadtteil. Veranstaltungen). Dies sind Ansätze einer Kreativ- und Kulturszene und damit eine wichtige Ressource Der Umzug der Beratungsstelle des SKF könnte für für die zukünftige Entwicklung des innenstadtnahen einige immobile Familien von Nachteil sein. Dies Stadtteils. sollte beobachtet und ggf. gegengesteuert werden. Außerdem bestehen Entwicklungsstrategien der Stadt, den bisher fehlenden Hochschulstandort in Die Gespräche mit den Expertinnen und Experten Düren zu etablieren. Auch die Rheinischen Landes- haben gezeigt, dass die Vernetzung nicht überall kliniken und soziale Beschäftigungsträger vor Ort gleichermaßen gut ist. So zeigte sich im Bereich der wollen ihre Bildungsangebote ausweiten bzw. quali- Religionsgemeinschaften, dass die unterschiedli- fizieren. Mit diesem Prozess einher geht auch ein chen Moscheevereine nicht viel voneinander wissen erhöhter Bedarf an günstigen und kleinteiligen und teilweise kein Kontakt besteht. Es zeigt sich Wohnraumangeboten für Studierende mit einer auf auch eine Verunsicherung hinsichtlich der Ausrich- Studierende ausgerichteten Infrastruktur. In Nord- tung der Gemeinden und der damit verbundenen Düren liegen durch Lage und Infrastrukturausstat- Konsequenzen. tung (Bahnhof, gute Versorgung, preisgünstiges Wohnraumangebot, Naherholung) gute Rahmen- Der bauliche Zustand der Immobilien, die die Mo- bedingungen vor. Eine Weiterentwicklung des kul- scheevereine besitzen oder in denen sie ihre Räume turellen und gastronomischen Angebots würde hier angemietet haben, ist größtenteils schlecht. Dies wichtige Impulse liefern. liegt an der mangelnden finanziellen Ausstattung der Vereine, die sich über Spenden finanzieren. Das im Sanierungsgebiet befindliche „Musterhaus", Auch die Ditib hat Schwierigkeiten, ihr repräsentati- eine Maßnahme des Integrierten Handlungskon- ves denkmalgeschütztes Gebäude an der Veldener zepts Problemimmobilien und derzeit in Vorberei- Straße zu modernisieren. tung, übernimmt die Vermittlung eines auf die his- torische Gebäudesubstanz angepassten Bauhand- Insgesamt erscheint es sinnvoll, eine verstärkte werks. Es soll als „Work-Shop" für Ingenieursdiszip- Kommunikation zu denjenigen Institutionen im linen der Hochschulen von Aachen und Köln eben- Stadtteil zu suchen, die noch nicht ausreichend falls einen Bildungsauftrag erhalten. Das Muster- eingebunden sind, aber eine große Zahl an Men- haus wird zudem zukünftig Botschafter für die Ver- schen im Stadtteil erreichen. Die Moscheevereine mittlung der kulturellen Bedeutung der historischen sollten dabei unterstützt werden, ihre bauliche Bausubstanz in Nord-Düren sein und das baukultu- Situation zu verbessern. Dies ist nicht zuletzt ein relle Erbe der Stadt Düren präsentieren. Das Mus- Aushängeschild sowohl nach innen in die Gemein- terhaus soll zu einer Art kostenlos begehbarem den hinein als auch nach außen in die Stadtgesell- Freilichtmuseum transformiert werden. schaft.

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Abbildung 61: Soziale Einrichtungen im Untersuchungsgebiet

Quelle: Eigene Erhebung, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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5.3.6 Verkehrsinfrastruktur Im weiteren Straßenverlauf nördlich des Ereğli- Das Untersuchungsgebiet Nord-Düren ist in ver- Platzes bildet die Neue Jülicher Straße aufgrund der kehrlicher Hinsicht hervorragend angebunden. höheren Geschwindigkeitsbegrenzung von 50 km/h Unmittelbar südlich des historischen Kernbereichs und aufgrund des relativ hohen Verkehrsaufkom- liegt unweit der Dürener Innenstadt der Bahnhof mens eine städtebauliche Barriere, die vor allem die Düren mit direktem Anschluss an das regionale Erlebbarkeit der Einzelhandelslage sowie die Schienennetz. Darüber hinaus besteht über die Wohnqualität in den Obergeschossen der straßen- Eisenbahnstraße direkter Anschluss an die Bundes- begleitenden Mehrfamilienhausbebauung beein- straße 56, die den Stadtteil wiederum an das über- trächtigt. Über verkehrsberuhigende Maßnahmen regionale Autobahnnetz (Autobahn 4) anschließt. könnten nicht nur die verkehrsbedingten Emissio- Die hohe verkehrliche Lagegunst bildet somit in nen reduziert, sondern auch die Einkaufsatmosphä- Kombination mit der innenstädtischen Lage einen re sowie die Aufenthaltsqualität im öffentlichen wesentlichen positiven Standortfaktor von Nord- Raum insgesamt gesteigert werden. Düren. Der Nordpark zwischen Veldener Straße und Neue Innergemeindlich wird das Untersuchungsgebiet im Jülicher Straße ist die wichtigste öffentliche Grün- Süden durch die stark befahrene Fritz-Erler-Straße bzw. Freizeitfläche im Quartier. Auf Höhe des Nord- sowie im Westen durch die ebenfalls hoch frequen- parks besteht aktuell keine Querungshilfe für Fuß- tierte Veldener Straße begrenzt. Diese stellen ne- gänger im Bereich der Neuen Jülicher Straße. Um ben der Josef-Schregel- bzw. der Neuen Jülicher die Erreichbarkeit dieser wichtigen Grünanlage zu Straße die wichtigsten äußeren Erschließungsstra- verbessern, sollten daher – auch angesichts der ßen des Untersuchungsgebiets dar und haben mit baldigen Öffnung des benachbarten Seniorenparks einem Tempolimit von überwiegend 50 km/h die Carpe Diem sowie der angrenzenden Realschule – geringste Geschwindigkeitsbegrenzung. In den übri- die Möglichkeiten für zusätzliche Querungsstellen gen Bereichen des Untersuchungsgebiets besteht geprüft werden. ein kleinteiliges Straßen- und Wegenetz aus weni- ger frequentierten oder verkehrsberuhigten Berei- Ruhender Verkehr chen. Innerhalb des Kernbereichs prägt ein großer Stell- Das Umfeld des Ereğli-Platzes markiert den Ge- platz an der Josef-Schregel-Straße den Bereich des bietsauftakt des Untersuchungsgebiets und das Fachmarktzentrums, der überwiegend für Kunden urbane Zentrum des Kernbereichs von Nord-Düren. der ansässigen Einzelhandelsbetriebe vorgesehen In Anbetracht des vorhandenen Einzelhandels- und ist. Eine weitere großflächige Stellplatzfläche liegt Dienstleistungsangebots entsteht hier ein belebter an der Ecke Johanniterstraße/Veldener Straße im öffentlicher Raum mit einem hohen Fußgängerauf- äußersten Westen des Kernbereichs. Das rund kommen. Problematisch gestaltet sich in diesem 7.800 m² große Grundstück ist im Eigentum der Fa. Zusammenhang die unübersichtliche verkehrliche Voith, die auf der südlich angrenzenden Gewerbe- Situation: Während auf Höhe des Ereğli-Platzes auf fläche einen Produktionsstandort betreibt. Der der Josef-Schregel- und Neuen Jülicher Straße eine Stellplatz ist aktuell deutlich unterbelegt und wirkt Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h besteht, angesichts der dichten Bebauungsstruktur in den gilt für die übrigen Abschnitte der Straßen ein Tem- übrigen Abschnitten des Kernbereichs wie ein polimit von 50 km/h. Die Verkehrssituation wird Fremdkörper im städtischen Gefüge durch die unübersichtliche Kreuzungssituation mit der Alten Jülicher Straße, geparkte Pkw sowie zahl- Mit dem Park- & Ride-Parkplatz des Bahnhofs, dem reiche querende Fußgänger zusätzlich verschärft. Im Stellplatz eines ansässigen Lebensmitteldiscounters Ergebnis entsteht so ein konfliktträchtiger öffentli- an der Fritz-Erler-Straße sowie dem Parkhaus des cher Raum, der im Rahmen der öffentlichen Infor- Lumen Filmtheaters Düren liegen darüber hinaus mationsveranstaltung auch von vielen Bürgerinnen weitere größere Stellplatzanlagen in unmittelbarer und Bürgern als Gefahrenquelle eingestuft wurde. Nähe zum Untersuchungsgebiet Nord-Düren. Hier besteht Handlungsbedarf für eine verkehrliche Neuordnung des Bereichs.

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Abbildung 62: Parkplatz Johanniterstraße/Veldener Für die B 399n gelten laut § 9 (4) Bundesfernstra- Straße ßengesetz -FStrG- sämtliche Beschränkungen gem. § 9 (1) und (2) FStrG. Im Bebauungsplan ist zeichne- risch und/oder textlich auf die Verkehrsemissionen (Staub, Lärm, Abgase, Sprühfahnen und Spritzwas- ser bei Nässe) der angrenzenden oder in der Nähe liegenden Straßen hinzuweisen (§ 9 Abs. 1 Ziff. 24 BauGB).

Öffentlicher Personennahverkehr

Wie eingangs bereits erwähnt, liegt das Untersu- chungsgebiet Nord-Düren in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Düren mit Anschluss an den schienen- gebundenen Nah- und Regionalverkehr. Von dort Abgesehen von den oben genannten Stellplatzflä- verkehren S-Bahnen sowie verschiedene Regional- chen wird das Anwohner- und Besucherparken im bahnen in Richtung Aachen, Köln, Jülich und Eifel. Quartier überwiegend über straßenbegleitende Stellplätze geregelt. Im Rahmen der öffentlichen Darüber hinaus ist das Untersuchungsgebiet an das Informationsveranstaltung im Januar 2020 wurde in Busliniennetz des Aachener Verkehrsverbunds an- diesem Zusammenhang mehrfach auf das rück- geschlossen. Entsprechende Haltestellen konzent- sichtslose Verhalten einiger Verkehrsteilnehmer rieren sich in regelmäßigen Abständen entlang der hingewiesen. Im Detail wurden dabei vor allem Neuen Jülicher Straße sowie der Alten Jülicher Stra- folgende Punkte bemängelt: ße und werden teilweise im 15-Minutentakt von mehreren Buslinien bedient.  Parken in zweiter Reihe  Ordnungswidriges Parken im öffentlichen Raum Aus Sicht des Liniennetzbetreibers Rurtalbus GmbH  Illegales Abstellen abgemeldeter Fahrzeuge besteht im Hinblick auf den Linienverkehr Optimie-  Illegale Benutzung von Anwohnerparkplätzen rungsbedarf. So komme es an der Haltestelle „Karl- straße“ auf der Neuen Jülicher Straße im Bereich Die beschriebenen Probleme sind der Stadt Düren der ansässigen Geschäfte und Dienstleister regel- bekannt und werden entsprechend geahndet. In mäßig zu Behinderungen des Linienverkehrs durch diesem Zusammenhang darf jedoch nicht uner- im Haltestellenbereich parkende Pkw, sodass eine wähnt bleiben, dass die beschriebenen Probleme ordnungsgemäße Bedienung der Haltestellen nicht universeller Natur sind und nicht nur in der Stadt oder nur sehr eingeschränkt möglich sei. Insbeson- Düren auftreten. Gleichwohl sollte selbstverständ- dere mobilitätseingeschränkte Fahrgäste würden lich auch zukünftig ordnungsbehördlich gegen der- hierdurch beim Ein- und Ausstieg zusätzlich beein- artiges Fehlverhalten vorgegangen werden. trächtigt, da der Bus häufig nicht an den Bordstein heranfahren könne. Die stadteinwärts liegende Planung B 399n Haltestelle ist zudem aufgrund der baulichen Gege- Zur besseren Anbindung der Dürener Stadtteile benheiten in ihrer Länge beschränkt. Nicht zuletzt nordwestlich der Rur an den Fernverkehr ist zurzeit vor dem Aspekt eines möglichen barrierefreien der Ausbau der Fritz-Erler-Straße als Teil der B 399n Ausbaus wäre hier aus Sicht des Linienverkehrs eine in Planung. Nach jetzigem Planungsstand soll die Neuordnung der Haltestellensituation wünschens- neue Spange parallel zur Eisenbahnstraße verlaufen wert. und diese abgekoppelt werden. Hier muss im weite- ren Planungsverlauf eine Auseinandersetzung mit dem Schallschutz zur Wohnbebauung der Schul- straße und der Eisenbahnstraße wie auch mit der östlichen Erschließung in den Stadtteil Nord-Düren erfolgen.

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Die Bushaltestelle „Haas“ in der Alten Jülicher Stra- und damit eine Alternative zum Auto bietet. Dafür ße südlich der Kirche St. Joachim ist aus Sicht des soll auf den Streckenabschnitten möglichst eine Liniennetzbetreibers darüber hinaus nur bedingt als Separation und Bevorrechtigung des Radverkehrs bustauglich anzusehen, da sowohl der vordere als vorgesehen werden. Die Josef-Schregel-Straße und auch der hintere Bereich nicht vollumfänglich zum die Neue Jülicher Straße sind im Entwurf enthalten, Anfahren der Haltebucht genutzt werden könne. damit Radfahrende schnell nach Birkesdorf und Auf der hier verkehrenden Linie werden daher weitere nördlich gelegene Stadtteile gelangen kön- planmäßig nur Solobusse von insgesamt 12 m Länge nen. Vor diesem Hintergrund ist die Neuordnung eingesetzt. Im Bereich zwischen der Einmündung des Verkehrs am problematischen Abschnitt rund- Josef-Schregel-Straße/Alte Jülicher Straße und der um den Ereğli-Platz umso bedeutungsvoller. Haltestelle „Haas“ komme es außerdem aufgrund des geringeren Straßenquerschnitts regelmäßig zu Zwischenfazit Verzögerungen und Beeinträchtigungen durch par- Im Rahmen der Bestandsanalyse konnten einige kende Pkw. Defizite der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur festgestellt werden und bestehenden Handlungs- Radwegenetz bedarf offenbaren: So birgt die aktuelle verkehrli- Das Untersuchungsgebiet ist grundsätzlich gut an che Situation Im Umfeld des Ereğli-Platzes im urba- das städtische Radwegenetz angebunden. So besit- nen Zentrum von Nord-Düren einige Konfliktpoten- zen die Fritz-Erler-Straße und die Veldener Straße ziale: Zu schnelles Fahren, ein zum Teil rücksichtslo- sowie die Josef-Schregel- und Neue Jülicher Straße ses Parkverhalten sowie die unübersichtliche Kreu- in den Abschnitten mit einem Tempolimit von 50 zungssituation von Josef-Schregel-Straße/Josefstra- km/h beiderseitig straßenbegleitende Fahrradwege. ße/Alte Jülicher Straße/Neue Jülicher Straße tragen Unübersichtliche, mitunter gefährliche Situationen zur Verunsicherung aller Verkehrsteilnehmer bei für Radfahrer können indes aufgrund der beschrie- und beeinträchtigen die Aufenthaltsqualität im benen Probleme im Umfeld des Ereğli-Platzes auf- öffentlichen Raum. treten. Die bereits erwähnte verkehrliche Neuord- nung würde auch die Situation der Fahrradfahren- Im weiteren nördlichen Verlauf bildet die Jülicher den verbessern, die im Tempo-30-Bereich auf der Straße aufgrund des Tempolimits von 50 km/h und Fahrbahn bzw. im Mischverkehr geführt werden. der relativ hohen Verkehrsbelastung eine städte- Der häufige Wechsel der Geschwindigkeiten auf bauliche Barriere, die sowohl die Erlebbarkeit der kurzen Streckenabschnitten bewirkt mitunter, dass Einzelhandelslage als auch die Wohnqualität in den Kfz-Teilnehmerinnen die Geschwindigkeitsdrosse- angrenzenden Bereichen beeinträchtigt. Außerdem lung wegen des kurzen Teilstücks am Ereğli-Platz mangelt es hier an Querungshilfen für Fußgänger, gar nicht erst umsetzen. Zusammen mit dem auffäl- um bspw. eine bessere Erreichbarkeit des Nord- lig rücksichtslosen Parkverhalten birgt die Kreuzung parks zu gewährleisten. erhöhte Unfallgefahren für Radfahrerinnen und Fußgänger*innen. Nach Einschätzung der Rurtalbus GmbH als Betrei- ber des Busliniennetzes besteht darüber hinaus Derzeit erstellt die Stadt Düren ein Rad-Vorrang- Handlungsbedarf zur Neuordnung der Haltestellen Routen-Konzept, in dem Routen in die Innenstadt sowie zur Verhinderung von Beeinträchtigungen des oder zu anderen wichtigen Zielen des Alltagsradver- Fahrflusses in der Alten und Neuen Jülicher Straße. kehrs ausgewiesen werden, auf denen der Radver- kehr schnell und komfortabel unterwegs sein kann

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Abbildung 63: Darstellung der Verkehrssituation im Untersuchungsgebiet

Quelle: Eigene Erhebung; Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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5.4 Bewertung der städtebaulichen Missstände der Josefstraße heraus. Ein hoher Anteil der Gebäu- Die Ergebnisse der Bestandsanalyse zeigen, dass im de mit mittelfristigem (Kategorie 4) und dringen- Untersuchungsgebiet sowohl Substanzmängel als dem Handlungsbedarf (Kategorie 5) entfällt dabei auch Funktionsmängel vorliegen. Dabei zeigt sich auf historische, gründerzeitliche Bausubstanz mit eine deutliche Konzentration auf den historischen stadtbildprägender Wirkung. Die Bauschäden und Kernbereich von Nord-Düren. Lediglich einzelne Instandsetzungsmängel beeinträchtigen nicht nur Mikrolagen wie bspw. die Wohnqualitäten massiv; auch die Quartiersqua- litäten sowie das Stadtbild insgesamt erfahren hier-  die Bebauung entlang der Malteserstraße und durch eine deutliche Abwertung. Straße Am Nordpark,  die großflächigen gewerblich genutzten Areale Die Hausbegehungen der Task Force innerhalb der entlang der Fritz-Erler-Straße/Veldener Straße vergangenen drei Jahre haben mehrfach rechtswid- sowie rige Wohnverhältnisse offenbart, die den im Bauge-  der nördliche Abschnitt der Neuen Jülicher setzbuch verankerten Anforderungen an gesunde Straße im Umfeld des entstehenden Senioren- Wohn- und Arbeitsverhältnisse eindeutig wider- parks Carpe Diem sprechen. So haben Begehungen in der Alten Jüli- cher Straße, der Neuen Jülicher Straße, der Johanni- lassen keinen qualifizierten Handlungsbedarf er- terstraße, der Schulstraße, der Karlstraße oder der kennen. Nahezu im gesamten Kernbereich treffen Kirchstraße wiederholt bauordnungsrechtliche beide Grundfälle städtebaulicher Missstände zu- Mängel (fehlender Brandschutz, fehlender zweiter sammen; sowohl Kriterien der Substanzmängel als Rettungsweg) sowie zum Teil massive Überbele- auch Aspekte der Funktionsmängel sind eindeutig gungen der Wohneinheiten offenbart. Die Ergebnis- erfüllt. Der Handlungsbedarf liegt in den Bereichen se belegen die eingangs beschriebene Bewirtschaf- Stadtgestalt, Gebäudesubstanz, Aufenthaltsquali- tungspraxis in einigen Mikrolagen des historischen tät/Spiel- und Bewegungsräume, Freiflächen und Kernbereichs und verdeutlichen den akuten Hand- Begrünung, Wohnen und Wohnumfeld sowie Ein- lungsbedarf im Hinblick auf das Thema Problemim- zelhandel und Leerstände. mobilien.

Vor dem Hintergrund der städtebaulichen Funktio- Innerhalb des Kernbereichs von Nord-Düren beste- nen des Kernbereichs wiegen die dokumentierten hen einige untergenutzte städtebauliche Potenzial- Missstände umso schwerer: Das historische Zent- flächen. Im besonderen Maße gilt dies für derzeit rum markiert nicht nur einen bedeutenden inner- gewerblich genutzte Grundstücke im Umfeld der städtischen Wohnstandort von besonderem baukul- Alten und Neuen Jülicher Straße sowie im östlichen turellen Wert. Teile des Kernbereichs sind darüber Abschnitt der Schulstraße, aber auch für den Ge- hinaus zukünftig Bestandteil des zentralen Versor- bietsauftakt des historischen Zentrums auf Höhe gungsbereichs Hauptzentrum und haben dement- des Ereğli-Platzes. Im Sinne einer Stabilisierung, sprechend eine hohe versorgungsstrukturelle Be- Aufwertung und Weiterentwicklung des Wohn- und deutung für Nord-Düren und die umliegenden Be- Versorgungsstandorts Nord-Düren sollten für diese reiche. Flächen die Möglichkeiten einer städtebaulichen Neuordnung weiterverfolgt werden. Bauzustand und Flächenpotenziale Wohnen und Wohnumfeld Die objektspezifische Analyse des Bauzustands der Bestandsgebäude hat bestätigt, dass sich Gebäude Der Gebäudebestand innerhalb des Kernbereichs mit deutlichen bis schwerwiegenden bausubstanzi- entstammt überwiegend der Gründerzeit und den ellen Mängeln im gesamten Kernbereich konzent- 1950er bis 1970er Jahren. Aufgrund des Alters vie- rieren, wobei insbesondere das „Dreieck“ Karlstra- ler Gebäude ist davon auszugehen, dass der Woh- ße/Alte Jülicher Straße/Neue Jülicher Straße negativ nungsbestand zum Großteil nicht altersgerecht hervortritt. Ein weiterer Schwerpunkt sanierungs- ausgebaut ist. Der dokumentierte bauliche Zustand bedürftiger Gebäude kristallisiert sich in der Johan- vieler Gebäude sowie die Erkenntnisse der Task niterstraße, der Schulstraße sowie in Teilbereichen Force Problemimmobilien deuten darüber hinaus

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klar darauf hin, dass viele Wohngebäude im histori- äußert. In der Konsequenz strahlen die Defizite im schen Zentrum Nord-Dürens aktuell nicht den all- öffentlichen Raum negativ auf die umgrenzenden gemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Wohngebiete aus und beeinträchtigen darüber Arbeitsverhältnissen gerecht werden. hinaus die Aufenthaltsqualität und Einkaufsat- mosphäre der Einzelhandelslage Nord-Düren. Zudem besitzen die rückwärtigen Grundstücksbe- reiche im Kernbereich aufgrund der starken Versie- Angesichts der insgesamt hohen Verdichtung im gelung lediglich eingeschränkten Nutzwert für die Stadtteil ist der Anteil öffentlicher Grünflächen Bewohner. Ein Ausgleich zum privaten Wohnumfeld relativ gering. Eine wichtige Erholungsfunktion durch öffentliche Grünflächen ist in vielen Straßen- übernimmt in diesem Zusammenhang der zentral zügen des Kernbereichs nicht gegeben, da diese gelegene Nordpark, der dank umfassender Umge- faktisch fehlen. Einzige größere Grün- und Erho- staltungsmaßnahmen im Rahmen des Soziale-Stadt- lungsflächen im Quartier sind der Nordpark sowie Prozesses über eine zeitgemäße Ausstattung mit die Grünfläche um die Kirche St. Joachim, die der- Spielgeräten verfügt. Die Grünfläche um die Kirche zeit jedoch lediglich einen eingeschränkten Freizeit- St. Joachim bildet die einzige größere Freifläche und Nutzwert hat. In Kombination mit dem stellen- innerhalb des historischen Zentrums Nord-Dürens weise stark verschmutzten öffentlichen Raum sind und wird dieser Bedeutung aktuell nicht gerecht. die Wohnumfeldqualitäten in vielen Straßenzügen Hier ist ein Handlungsbedarf zur Qualifizierung und im Ergebnis die zentrale Aufgabe des Untersu- dieser wichtigen Freifläche erkennbar. Vor dem chungsgebiets als innerstädtischer Wohnstandort Hintergrund der beschriebenen Defizite im öffentli- massiv beeinträchtigt. chen Raum und dem geringen Anteil öffentlicher Grünflächen wiegt die starke Versiegelung und der Einzelhandelsstruktur damit einhergehende Verlust privat nutzbarer Frei- flächen innerhalb vieler Baublöcke des Kernbereichs Die Einzelhandelslage Nord-Düren weist deutliche besonders schwer. Im Zuge der Maßnahmenkon- Funktionsschwächen auf. Zwar besteht in den nah- zeption sollten daher Möglichkeiten zur Flächenent- versorgungsrelevanten Sortimenten ein breites siegelung in den Blick genommen werden. Angebot. Das Warenangebot konzentriert sich je- doch überwiegend auf Anbieter aus dem Niedrig- Einige Spielplätze im Quartier werden gegenwärtig preissegment und birgt Potenziale zur Ergänzung zweckentfremdet. Dies äußert sich in einer Verun- der Angebotsstruktur. Darüber hinaus mangelt es reinigung z. B. durch Glasflaschen oder auch Sprit- an attraktiven zentrenergänzenden Nutzungen am zen, sodass oftmals vor einer Benutzung durch Gebietsauftakt im Umfeld des Ereğli-Platzes, die das Kinder erst eine sorgfältige Säuberung des Spiel- urbane Zentrum Nord-Dürens funktional aufwerten platzes nötig wird. Auch manche Eltern achten laut würden. Die Leerstände im Hauptgeschäftsbereich Aussage der Experten nicht darauf, die vorhande- wirken sich im Zusammenspiel mit den festgestell- nen Spielplätze sauber zu hinterlassen. Insgesamt ten baulichen Mängeln sowie der Barrierewirkung wird deutlich, wie die Investitionen der Stadt Düren der Josef-Schregel- und Neuen Jülicher Straße nega- der vergangenen Jahre nur teilweise Wirkung zei- tiv auf das Straßenbild und die Einkaufsatmosphäre gen, wenn die Spielplätze nicht ungefährdet genutzt aus und sind neben weiteren Faktoren (wie z. B. werden können. Hier ist ein deutlicher Funktions- Angebotsqualität) Anzeichen einer Abwärtsspirale, mangel erkennbar. die es insbesondere angesichts der zukünftigen Funktion als Bestandteil des zentralen Versorgungs- Soziale und kulturelle Infrastruktur bereichs Hauptzentrum Innenstadt aufzuhalten gilt. Der Stadtteil Nord-Düren weist eine gute Versor- gung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur Öffentlicher Raum, Grün- und Freiflächen auf. Es besteht ein vielfältiges Angebot an Aktivitä- Der öffentliche Raum im Kernbereich offenbart an ten und Unterstützungsmöglichkeiten für die Be- vielen Stellen deutlichen Handlungsbedarf, was sich wohnerschaft. Der Stadtteil ist gut vernetzt, und insbesondere in verstärkten Müllablagerungen, der über die Stadtteilvertretung Nord-Düren können die Entstehung von Angsträumen oder starken Abnut- Bürgerinnen und Bürger ihre Anliegen wirkungsvoll zungserscheinungen freiraumplanerischer Elemente vertreten.

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Die Gespräche mit den Expertinnen und Experten Wohnqualität in den angrenzenden Bereichen be- haben gezeigt, dass die Vernetzung der sozialen und einträchtigt. Außerdem mangelt es hier an Que- kulturellen Institutionen nicht überall gleicherma- rungshilfen für Fußgänger, um bspw. eine bessere ßen gut ist. So zeigte sich im Bereich der Religions- Erreichbarkeit des Nordparks zu gewährleisten. gemeinschaften, dass die unterschiedlichen Mo- scheevereine nicht viel voneinander wissen und Nach Einschätzung der Rurtalbus GmbH als Betrei- teilweise keine Kontakte bestehen. Es zeigt sich berin des Busliniennetzes besteht darüber hinaus auch eine Verunsicherung hinsichtlich der inhaltli- Handlungsbedarf zur Neuordnung der Haltestellen chen Ausrichtung der Gemeinden und der damit sowie zur Verhinderung von Beeinträchtigungen des verbundenen Konsequenzen. Insgesamt erscheint Fahrflusses in der Alten und Neuen Jülicher Straße. es sinnvoll, eine verstärkte Kommunikation zu den- jenigen Institutionen im Stadtteil zu suchen, die Fazit noch nicht ausreichend eingebunden sind, aber eine Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass das große Zahl an Menschen im Stadtteil erreichen. Die Untersuchungsgebiet Nord-Düren im historischen Moscheevereine sollten dabei unterstützt werden. Kernbereich den zeitgemäßen Anforderungen funk- tional und stadtgestalterisch nicht entspricht. Die Darüber hinaus sieht die Stadt Düren den Bedarf für Erfüllung der Aufgaben des Kernbereichs als inner- weitere Kita-Plätze im Stadtteil, der kurzfristig mit städtischer Wohnstandort, Arbeits- und Versor- zwei zusätzlichen Gruppen auf dem Areal der Nord- gungsbereich sind deutlich beeinträchtigt. Eine schule gedeckt werden soll. Im Zuge einer zukünfti- szenarische Fortschreibung der vorherrschenden gen Maßnahmenkonzeption für die städtebaulichen Trends weist zudem klar in Richtung einer Verschär- Potenzialflächen im Quartier ist daher die potenziel- fung der bestehenden Probleme. In Anbetracht des le Notwendigkeit eines neuen Kita-Standorts zu Ausmaßes der städtebaulichen Missstände ist da- berücksichtigen. von auszugehen, dass die Entwicklungshemmnisse mit dem einfachen städtebaulichen Instrumentari- Im Stadtteil befinden sich mehrere kulturelle Ein- um nicht abzubauen sind bzw. keine positive Ent- richtungen und Veranstaltungsorte: der Club End- wicklung eingeleitet werden kann. Vielmehr ist art, Ausstellungsbereiche auf dem LVR-Gelände erkennbar, dass die Probleme in Nord-Düren einer (und das Vorhaben für ein Museum für Klinikge- umfassenden, gleichzeitig passgenauen Strategie im schichte) sowie als Veranstaltungseinrichtungen die Rahmen einer städtebaulichen Sanierungsmaßnah- Kirche St. Joachim für Orgelkonzerte wie auch die me bedürfen. Ditib-Moschee (u. a. bereits genutzt für Comedy- Veranstaltungen). Dies sind Ansätze einer Kreativ- Die Strategie zur Behebung der städtebaulichen und Kulturszene und damit eine wichtige Ressource Missstände sollte auf den historischen Kernbereich für zukünftige Entwicklung des innenstadtnahen von Nord-Düren fokussiert werden, da hier die Stadtteils. Überlagerung von Substanz- und Funktionsmängeln angesichts der zugewiesenen Funktionen besonders Verkehrsinfrastruktur stark ins Gewicht fällt (s. Abb. 63). Besonders gra- Bei der Bewertung der verkehrlichen Situation zeigt vierend stellt sich die Lage im „Dreieck“ Karlstraße/ sich, dass aktuell im Umfeld des Ereğli-Platzes im Alte Jülicher Straße/Neue Jülicher Straße sowie im urbanen Zentrum von Nord-Düren ein Konfliktpo- Umfeld der Johanniterstraße und Teilen der Josef- tenzial besteht: Geschwindigkeitsübertretungen straße dar. Hier ist ein Bündel von Maßnahmen und ein unangemessenes Verkehrsverhalten sowie erforderlich, um die wichtige Funktion als inner- die unübersichtliche Kreuzungs- bzw. Einmündungs- städtischer Wohn- und Versorgungsstandort und situation tragen zur Verunsicherung aller Verkehrs- somit die Attraktivität von Nord-Düren nachhaltig teilnehmer bei. Im weiteren nördlichen Verlauf zu steigern. Neben einer Beseitigung der zum Teil bildet die Jülicher Straße aufgrund des Tempolimits schwerwiegenden baulichen Mängel zur Verbesse- von 50 km/h und der relativ hohen Verkehrsbelas- rung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse sollten für tung eine städtebauliche Barriere, die sowohl die eine nachhaltige Sanierung des Quartiers die vor- Erlebbarkeit der Einzelhandelslage als auch die handenen Flächenpotenziale für eine städtebauli-

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che und funktionale Aufwertung aktiviert und der öffentliche Raum zugunsten einer gesteigerten Aufenthaltsqualität für Fußgänger umgestaltet werden.

Außerdem sollten die ersten Ansätze einer Kreativ- und Kulturszene unterstützt und die weitere An- siedlung von kreativen und kulturellen Nutzungen angestrebt und gefördert werden. Für leerstehende Ladenlokale in Gebäuden der Gründerzeit, aber auch für historische Gewerbehallen werden pas- sende, substanzschonende Nachnutzungen gesucht. Hier erweitern kulturelle und kreative Einrichtungen das Spektrum an Möglichkeiten. Kulturelle und kreative Einrichtungen und Funktionen sind im Einzelfall als vermittelnde Nutzungen zwischen Wohnen und Gewerbe geeignet und können Beiträ- ge zu einer nutzungskonfliktarmen Koexistenz leis- ten. Die Morphologie des Quartiers mit dem Ne- beneinander von historischen Wohn- und Gewer- begebäuden wie auch die bunte Kleinteiligkeit der Nutzungen erinnern an Szeneviertel wie Köln- Ehrenfeld. Eine konsequente Entwicklung des Quar- tiers in diese Richtung könnte sich auf den Lagevor- teil Hauptbahnhof und die attraktive Altbausub- stanz stützen und damit Nord-Düren zu einem Krea- tivquartier mit regionaler Strahlkraft machen.

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Abbildung 64: Chancen-Mängel-Plan

Quelle: Eigene Erhebung; Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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6 Entwicklungsleitbild und strukturen werden als Chance begriffen, den Alt- Sanierungsziele für Nord-Düren baubestand um moderne Wohnquartiere mit Ange- boten für unterschiedliche Zielgruppen zu ergänzen.

Der Stadtteil Nord-Düren besitzt aufgrund seiner Ziel aller Maßnahmen ist die Behebung der städte- günstigen Lage und seinem für Düren einzigartigen baulichen Missstände, die in einer Kombination Gründerzeitbestand viele Potenziale für einen at- zwischen Funktions- und massiven Substanzmän- traktiven Wohnstandort, aber auch für die Ansied- geln auftreten. Dazu zählen die Verbesserung der lung von kreativen Nutzungen. Allerdings verhin- Wohn-, Arbeits- und Lebensbedingungen und der dern der derzeitige desolate Zustand vieler Gebäu- Schutz der Bewohnerinnen und Bewohner vor un- de, die mangelnde Investitionsbereitschaft und zumutbaren Wohnverhältnissen. Zusätzlich sollen zweifelhafte Geschäftsmodelle einiger Eigentüme- Neubauvorhaben im Stadtteil das Wohnungsange- rinnen und Eigentümer, dass die Qualität des Stadt- bot ausdifferenzieren, sodass eine ausgewogene teils sich entfalten kann. Zusätzlich befindet sich der Mischung der Bewohnerschaft erreicht werden historisch gewachsene Produktionsstandort Nord- kann. Im Vordergrund steht daher die Aufwertung Düren im Umbruch: Auf mehreren gewerblichen vor allem der von gründerzeitlicher Bebauung ge- Liegenschaften drückt sich diese Entwicklung in prägten Bestandsgebiete sowie die städtebauliche leerstehenden Gewerbeimmobilien, Brachflächen Weiterentwicklung und Umnutzung ehemaliger oder untergenutzten Grundstücksbereichen und oder untergenutzter Gewerbeflächen. Gebäuden aus. Diese leerfallenden oder minderge- nutzten Areale tragen zusätzlich zum vernachlässig- Die Sanierungsziele für Nord-Düren basieren auf ten Erscheinungsbild des Stadtteils bei und beher- den im Handlungskonzept Problemimmobilien bergen teilweise unüberschaubare Miet- und Nut- Nord-Düren aufgeführten Prinzipien. Sie sind nach zungsverhältnisse. folgenden Themenfeldern gegliedert:

Nord-Düren ist daher vergleichbar mit einem „Roh- Städtebauliche Entwicklung und Denkmalschutz diamanten“, in den viel Arbeit investiert werden muss, um den negativen Trend umzukehren, bei  Schaffung eines attraktiven innenstadtnahen Stadtquartiers, das sich durch seinen Reichtum dem sich die aufwändige und zeitzehrende städte- an Gründerzeitgebäuden und seine anspre- bauliche Bearbeitung aber lohnt. Nord-Düren ist chende Ergänzung um Neubauvorhaben aus- „anders" und wird auch in Zukunft kein gewöhnli- zeichnet cher Wohnort sein. Das derzeit negativ wahrge- nommene „Anders" kann aber zu einem positiven  Fortschreibung der charakteristischen Blockstruktur durch Sanierung von stadtbild- „Anders" gedreht werden, wenn die Ressourcen des prägenden Bauten oder ggf. Ersatz durch Neu- Stadtteils konsequent genutzt und ausgebaut wer- bauten den.  Umnutzung und städtebauliche Entwicklung untergenutzter Gewerbeflächen Altbauflair und neues Wohnen mit Platz für Kreati- vität im Herzen Dürens  Schließung von Baulücken  Stärkung des Stadtteilauftakts/-mittelpunkts Das übergeordnete Entwicklungsleitbild für Nord-  Aufwertung von öffentlichen Räumen und Düren lautet: Erneuerung des Stadtteils hin zu ei- Freiflächen nem attraktiven, stadtzentralen und gut ausgestat-  Entsiegelung und teilweise Entkernung der teten Kreativ- und Wohnstandort mit einer stabilen, hoch verdichteten Innenblockbereiche durchmischten Nachbarschaft und sanierter Bau-  Aufwertung und Belebung oder ggf. Schließung substanz. Neben der offensiven Steuerung der be- der Gassen in den Blockinnenbereichen hutsamen Modernisierung und Instandsetzung der  In Einzelfällen Abriss und ggf. Neubau von historischen Bestände wird ein wesentlicher Be- Wohnraum standteil dabei die Umnutzung mehrerer unterge-  Städtebauliche Lösungen zur Reduktion der nutzter oder leergefallener Gewerbeareale im Sa- Emissionsprobleme zwischen Wohnen und Ge- nierungsgebiet sein. Die leerfallenden Gewerbe- werbe

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 Verbesserte und attraktivere Anbindung des  Verbesserung der Wohnraumqualität und Stadtteils an das Bahnhofsumfeld und die In- -vermarktbarkeit durch Modernisierung, Behe- nenstadt (außerhalb der Gebietskulisse) bung von Ausstattungsdefiziten in den Woh-  Verbesserung der Sicherheitslage rund um das nungen (insbesondere fehlende Bäder/Küchen, Haus der Stadt (unmittelbar südlich des Unter- fehlender Brandschutz) und nachfragegerechte suchungsgebiets) Veränderung von Wohnungszuschnitten durch Umbaumaßnahmen Das Themenfeld umfasst alle Maßnahmen, die zur  Schaffung von Anreizen für die Sanierung und städtebaulichen Entwicklung und einer Verbesse- Modernisierung der Wohnimmobilien durch die rung des Stadtbilds in Nord-Düren beitragen. private Eigentümerschaft, z. B. steuerliche Ab- schreibungen für Maßnahmen im Sinne der Sa- Wohnungs- und immobilienwirtschaftliche Ent- nierungsziele wicklung  Beratung und finanzielle Unterstützung der Immobilieneigentümer*innen bei der Bewirt-  Sicherung und Stärkung der Wohnfunktion schaftung und Modernisierung ihrer Immobi-  Aufwertung des Gebäudebestands durch ziel- lien gruppenspezifische und dem historischen Kon-  Berücksichtigung der Belange des Denkmal- text entsprechende Instandsetzungs-, Moderni- schutzes und der Denkmalpflege, Beschluss und sierungs- und Neubaumaßahmen Umsetzung der Denkmalbereichssatzung  Vergrößerung des Angebots an unterschiedli-  Pilotprojekt „Musterhaus“ chen Wohnformen durch Neubau und Sanie-  Verbesserung des subjektiven Sicherheitsge- rung der Bestände fühls und des Beheimatet-Seins durch Wohn-  Förderung von Wohnraumangeboten für unter- umfeldmaßnahmen schiedliche Nutzergruppen (Familien, Studie-  Angemessene Sicherung der Erholungsfunktion rende, bewegungseingeschränkte Personen …) des Wohnumfelds für die den Standort prägen- zugunsten von Vielfalt und Durchmischung im de Wohnnutzung, u. a. durch Entsiegelung und Quartier und zur Förderung stabiler Nachbar- Begrünung der Innenhöfe schaften  Schaffung von Anreizen für den Wohnungsneu- Ziel der Maßnahmen ist das Aufhalten und Umkeh- bau ren der negativen wohnungs- und immobilienwirt-  Sicherung und Förderung günstiger Wohnraum- schaftlichen Entwicklungen innerhalb des Quartiers angebote und von sozialem Wohnungsbau und das Schaffen von Anreizen für Neubau, um  Aufwertung der gründerzeitlichen Gebäudebe- mehr Wohnoptionen gewährleisten zu können. stände Zudem fallen in dieses Handlungsfeld Maßnahmen,  Modernisierung und Instandsetzung histori- die den Erhalt und die Pflege des bauhistorischen scher Gebäude zur Schaffung nachhaltig attrak- Erbes fördern. tiver Wohnraumangebote für eine ausgewoge- ne soziale Mischung Entwicklung der lokalen Ökonomie und der Krea-  Behebung des Modernisierungsstaus, u. a. bei tivwirtschaft strukturell auftretenden Mängeln, z. B. fehlen- de Bäder und Küchenanschlüsse, nicht abge-  Stärkung und Weiterentwicklung der beste- schlossene Wohneinheiten und Durchgangs- henden Gewerbebetriebe und Einrichtungen zimmer, Brandschutzmängel, mangelhaftes mit stabilisierender Wirkung Heizungssystem. Das Sanierungsziel Moderni-  Sicherung des Nahversorgungsstandorts sierung umfasst daher u. a. die Schaffung von  Stärkung der Einzelhandelsfunktion im Gel- abgeschlossenen Wohneinheiten mit Bädern tungsbereich des Einzelhandelskonzepts (südli- und Küchenanschlüssen, Grundrissänderungen cher Kernbereich) zur Vermeidung von Durchgangszimmern, die  Beseitigung der Leerstände insbesondere in Behebung der Brandschutzmängel und die Be- den gewerblich genutzten Gebäudeteilen (La- reitstellung einer Zentralheizung. denlokale) durch neue, wirtschaftlich tragfähige Nutzungskonzepte

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 Verringerung des gewerblichen Leerstands  Unterstützung der bildungspolitischen Zielset- durch Gewinnung neuer Nachfragegruppen von zung der Stadt Düren und zugleich der lokalen außerhalb durch zielgerichtetes Standort- Gesundheitsökonomie (LVR, soziale Beschäfti- marketing gungsträger) zur Ansiedlung von Hochschul-  Vorübergehende Beseitigung von Leerstand und sonstigen Bildungseinrichtungen für Pfle- durch Unterstützung von Zwischennutzungen, geberufe insbesondere im imagebildenden Segment der Es gilt, die sozialen und kulturellen Infrastrukturen Kreativwirtschaft innerhalb des Quartiers zu unterstützen und zu  Gezieltes Anwerben von Gewerbetreibenden, stabilisieren sowie nachbarschaftliche Bezüge zu insbesondere aus dem Bereich der Kreativwirt- stärken. Dabei sind alle Ansätze gebündelt, die eine schaft sowie Gewerbe des Gesundheitswesens soziale und kulturelle Integration verschiedener (Ärzte, Apotheken, Physio, Fitness …) Bevölkerungsgruppen fördern und das bürgerliche  Förderung neuer attraktiver gastronomischer Engagement weiterentwickeln. und kultureller Angebote im Stadtteil  Vermittlung verfügbarer Räume an Kreative Freiraumentwicklung, Klima und Stadtökologie und Künstlerinnen zur Steigerung der Attrakti-  Stärkung der Innenentwicklung durch Wie- vität des Quartiers dernutzung brachgefallener Liegenschaften  Abstimmung von Öffnungszeiten und Nut- sowie ungenutzter Gebäude zungsintensität der Gastronomie mit den Be-  Verbesserung des Stadtklimas und Berücksich- dürfnissen der Wohnnutzung tigung von Umweltschutzaspekten  Vermeidung weiterer Trading-down-Prozesse,  Aufwertung der vorhandenen Grün- und Frei- z. B. durch Verhinderung von Ansiedlungen von flächen im Kernbereich Gewerbebetrieben mit Störpotenzial, wie  Herstellung von Grünflächen mit attraktiven bspw. Vergnügungsstätten Wegeverbindungen zur stärkeren räumlichen  Imageaufwertung des Standorts Vernetzung von Eisenbahnstraße, Freifläche St. Joachim, LVR-Klinikgelände, Nordpark, Kreis- Für die Lebensqualität der Bewohnerinnen im bahntrasse, Ruraue Stadtteil ist aber auch ein angemessenes Sicher-  Schaffung neuer Spiel- und Sportmöglichkeiten heitsgefühl erforderlich. Öffnungszeiten und Nut-  Beseitigung von Altlasten zungsintensität der Gastronomie müssen an die  Entsiegelung versiegelter Flächen Ruhebedürfnisse der Anwohnerinnen angepasst  Herstellung gesunder Wohnverhältnisse und werden. nutzbarer Freiflächen für die Bewohnerschaft durch Abbruch, Entkernung von Nebengebäu- Soziale Entwicklung und Bildung den sowie Entsiegelung und Begrünung von  Erreichen einer ausgewogenen Mischung der Hofflächen Bewohnerschaft  Stärkere Durchgrünung zur Verbesserung des  Förderung einer ausgewogenen sozialen Mi- Stadtklimas (z. B. weitere Straßenbäume, Reali- schung der Bewohnerschaft bei Sicherung sierung eines hohen Grünanteils in den Poten- günstiger Wohnraumangebote zialbereichen)  Unterstützung und Ausbau sozialer Infrastruk-  Moderate bauliche Dichte und geringe Versieg- tureinrichtungen (privat, städtisch), v. a. Unter- lung bei Neubauvorhaben stützung bei der räumlichen Implementierung  Maßnahmen für Bodenschutz und Mikroklima von sozialer Infrastruktur mit Angebotsmangel bei Neubauvorhaben (z. B. Gründächer) (hier insbesondere Kitas)  Energetische Gebäudehüllen unter Berücksich-  Förderung des Zusammenlebens verschiedener tigung denkmalpflegerischer Aspekte Kulturen im Stadtteil  Dezentrale Regenwasserbewirtschaftung in den  Hilfe zur Integration von Neubürgerinnen in Potenzialbereichen und im Bestand, u. a. für die Nachbarschaft Nord-Düren, inklusive beruf- die Versorgung der Vegetation in Trockenperi- licher Qualifikation oden und den Umgang mit Starkregenereignis- sen

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Hierunter fallen Maßnahmen, die die Freiraument- wicklung des Quartiers betreffen. Diese Maßnah- men unterstützen die Gestaltung, die Stadtökologie sowie die sozioökologische Entwicklung (Umweltge- rechtigkeit) der Grün- und Freiraumflächen in Nord- Düren. Die hohe Verdichtung und Versiegelung im historischen Kern wirken sich negativ auf das Mikroklima im Untersuchungsgebiet aus, sodass es ein Ziel der Sanierung ist, den Anteil der versiegel- ten Flächen zu senken und den Grünanteil, v. a. in den Potenzialbereichen, deutlich zu steigern.

Verkehrsentwicklung und öffentlicher Raum  Rückbau städtebaulichen Missständen zuguns- ten von öffentlich nutzbaren Räumen  Verbesserung der Funktionalität und Gestal- tung der Quartierseingangssituation Ereğli-Platz  Attraktive Gestaltung und Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum, insbeson- dere der Neuen Jülicher Straße und der Alten Jülicher Straße  Umsetzung von Maßnahmen zur Reduzierung von Verkehrslärmbelastungen  Verkehrsberuhigung im Kernbereich  Sichere Querungsmöglichkeiten  Sichere Fahrradwege  Neuordnung des Parkens  Formulierung von Gestaltleitlinien für Werbe- anlagen und Warenpräsentation im öffentli- chen Raum

Hierunter fallen Maßnahmen, die sich mit der ver- kehrlichen Entwicklung des Stadtquartiers und dem Erscheinungsbild des öffentlichen Raums beschäfti- gen. Dies beinhaltet u. a. Maßnahmen, die die Parkplatzsituation sowie die Anbindung von Radwe- gen betreffen. Darüber hinaus sollen neue Gestal- tungsvorgaben für Werbeanlagen formuliert wer- den, da diese die Gestaltqualität des öffentlichen Raums entscheidend mitprägen und sich die vor- handenen gestalterischen Mängel negativ auf das Ortsbild auswirken. Durch Herausstellung der städ- tebaulichen und architektonischen Qualitäten soll langfristig die Aufenthaltsqualität für Eigentümer, Bewohner und Besucher Nord-Dürens gesteigert und so die Identifikation mit dem Stadtteil gefördert werden.

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7 Verfahren im vereinfachten Verfahren die Anwendung dieser Vorschriften ausschließen kann  §§ 180 und 181 über den Sozialplan und den Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen verfolgen Härteausgleich das Ziel, städtebauliche Missstände zu beheben, das  §§ 182 – 186 über Miet- und Pachtverhältnisse baulich-historische Erbe zu bewahren, soweit es  §§ 164 a, 164 b über den Einsatz von Städte- erhaltenswert ist, die Wohn- und Arbeitsbedingun- baufördermitteln gen zu verbessern und gegebenenfalls den Struk- turwandel der gewerblichen Wirtschaft durch städ- Die §§ 144 und 145 BauGB treten an die Stelle der tebauliche Maßnahmen zu unterstützen. Sie sind entsprechenden Vorschriften des allgemeinen Städ- nach § 136 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) tebaurechts, die in dem förmlich festgelegten Sa- Maßnahmen, durch die ein bereits bebauter Be- nierungsgebiet nur insoweit Anwendung finden, wie reich aufgewertet und verbessert werden soll. die Genehmigungspflicht nach § 144 im vereinfach- ten Sanierungsverfahren ausgeschlossen wurde. Im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist zwischen dem klassischen (umfassenden) Ver- 7.1 Durchführung der Sanierung im klassischen fahren und dem vereinfachten Sanierungsverfahren (umfassenden) Verfahren sowie mehreren Möglichkeiten des Genehmigungs- Die Durchführung einer klassischen Sanierungs- vorbehalts nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB zu unter- maßnahme in einem förmlich festgelegten Sanie- scheiden. Die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Ge- rungsgebiet richtet sich nach den besonderen sa- bote richtet sich nach den gesetzlichen Normen der nierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 §§ 172 ff. BauGB. Die Begründung für den Einsatz BauGB. Der Kernpunkt dieser Verfahrensart liegt städtebaulicher Gebote soll aus dem Ziel und Zweck darin, dass die Gemeinde Entschädigungs- und der Sanierung abgeleitet und begründet werden. Ausgleichszahlungen sowie Kaufpreise auf den sa- nierungsunabhängigen Bodenwert beschränken Neben den allgemeinen städtebaulichen Vorschrif- und außerdem sanierungsbedingte Bodenwerter- ten kommen in einem förmlich festgelegten Sanie- höhungen zur Finanzierungsmaßnahme abschöpfen rungsgebiet folgende sanierungsrechtlichen Vor- kann. Die Ermittlung der Ausgleichsbeträge richtet schriften sowohl im vereinfachten als auch im um- sich nach sanierungsbedingten Erhöhungen des fassenden Sanierungsverfahren zur Anwendung: Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks; diese sind  § 24 Abs. 1 Nr. 3 über das allgemeine Vor- in den §§ 152 bis 156 BauGB geregelt. kaufsrecht beim Kauf von Grundstücken in ei- Der Inhalt lautet im Wesentlichen, dass Werterhö- nem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet hungen von Grundstücken, die lediglich durch die und städtebaulichen Entwicklungsbereichen  § 27 Abs. 1 Satz 2 über die Ausübung des Vor- Aussicht auf die Sanierung, durch deren Vorberei- tung oder Durchführung eingetreten sind, von den kaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 zugunsten Grundstückseigentümern auszugleichen sind. Diese eines Sanierungs- und Entwicklungsträgers  § 87 Abs. 3 Satz 3 über die Zulässigkeit der Ausgleichsbeträge werden von der Kommune nach Abschluss der Sanierung durch Bescheid angefor- Enteignung zugunsten eines Sanierungs- und dert. Beim klassischen Verfahren können jedoch Entwicklungsträgers  § 88 Satz 2 über die Enteignung aus zwingen- zusätzlich keine Erschließungsbeiträge nach BauGB und KAG für die Herstellung, Erweiterung oder Ver- den städtebaulichen Gründen  § 89 über die Veräußerungspflicht der Ge- besserung von Erschließungsanlagen nach §127 Abs. 2 BauGB mehr erhoben werden. Hierfür wer- meinde von Grundstücken, die sie durch Vor- den die Ausgleichsbeträge herangezogen, die aus- kauf oder Enteignung erworben hat  § 144 und 145 über die Genehmigung von nahmslos der Finanzierung der Sanierung dienen. Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen; hier ist jedoch zu beachten, dass die Gemeinde

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7.2 Das vereinfachte Sanierungsverfahren gerungen im Sanierungsgebiet oder in Teilen davon Das vereinfachte Sanierungsverfahren unterschei- zu erwarten, so ist die Anwendung der §§ 152 bis det sich vom klassischen (umfassenden) Verfahren, 156 BauGB in der Regel erforderlich, dass die Vorschriften des besonderen Sanierungs- rechts der §§ 152 bis 156 BauGB nicht anwendbar  um Ausgleichsbeträge zur Finanzierung der sind, d.h. eine Abschöpfung des sanierungsbeding- Sanierung zu erzielen, ten Mehrwerts der Grundstücke nach Abschluss des  um Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierungsverfahrens erfolgt nicht. Kosten für die Sanierung zum sanierungsunbeeinflussten Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Grundstückswert zu erwerben und Erschließungsanlagen nach §127 Abs. 2 BauGB wer-  um die Erschwerung privater Investitionen den nach BauGB und KAG als Erschließungsbeiträge durch unkontrollierte Bodenwertsteigerungen erhoben von den Eigentümern erhoben. Im verein- zu verhindern. fachten Verfahren können weiterhin die Genehmi- gungsvorbehalte gemäß § 144 BauGB teilweise oder Inwieweit sanierungsbedingte Bodenwertsteigerun- vollständig ausgeschlossen werden. Wird bei einem gen zu erwarten sind, ist anhand der konkreten vereinfachten Sanierungsverfahren § 144 Abs. 2 städtebaulichen Situation im Sanierungsgebiet und BauGB eingeschlossen, wird ein Sanierungsvermerk auf Grundlage der festgelegten allgemeinen Ziele im Grundbuch eingetragen. und Zwecke der Sanierung zu beurteilen. Ist die grundlegende Umstrukturierung eines Gebiets be- absichtigt, kann von erheblichen sanierungsbeding- 7.3 Empfehlung zur Verfahrensart ten Bodenwertsteigerungen ausgegangen werden. Die Kommune hat bei ihrer Entscheidung über die Hat die Sanierung dagegen im Wesentlichen die Durchführung der Sanierung im klassischen oder Erhaltung, Modernisierung und Instandsetzung vereinfachten Sanierungsverfahren bestimmte vorhandener baulicher Anlagen zum Ziel, sind er- gesetzliche Voraussetzungen zu beachten; „es han- hebliche Bodenwertsteigerungen nur dann zu er- delt sich um eine rechtlich gebundene Entscheidung warten, wenn die allgemeine Prosperität der Stadt ohne Ermessensspielraum“ (vgl. Ernst-Zinkhahn- und des Stadtteils so positiv zu werten ist, dass die Bielenberg: BauGB Kommentar Band III. § 142, Grundstückswerte über die Eigeninvestitionen hin- S. 20, Rdnr. 23). ausgehend einen Wertzuwachs erfahren.

Das bedeutet, die Kommune ist verpflichtet, die Der Mietspiegel für die Stadt Düren kategorisiert Vorschriften über die Behandlung der sanierungs- den Kernbereich von Nord-Düren als „einfache bedingten Werterhöhungen gem. §§ 152 ff. BauGB Lage“ und ermittelt für die Bestandswohnungen in (klassisches Verfahren) anzuwenden, wenn sie für Gebäuden der Baujahresgruppen bis 1948 eine die Durchführung der Sanierung erforderlich sind Miete von 3,40 bis 4,00 €/m2. Berücksichtigt man oder die Durchführung durch den Ausschluss vor- den gesetzlich geregelten Kostendeckel von 15 % aussichtlich erschwert wird. Dieselbe Aussage gilt bei Verbesserung der Ausstattung, so bleibt die im Umkehrschluss entsprechend für das vereinfach- Refinanzierung über Mieterhöhungen unverhält- te Sanierungsverfahren. Die Kommune darf die nismäßig unattraktiv. Eine Verbesserung ohne Ein- Vorschriften über die Behandlung der sanierungs- satz von Fördermitteln erscheint im Untersuchungs- bedingten Werterhöhungen nicht einsetzen, wenn raum unwahrscheinlich (vgl. Mietspiegel 2020: 2 ff). ihre Anwendung für die Durchführung der Sanie- rung nicht erforderlich ist und die Durchführung Für das Erreichen der Sanierungsziele in Nord- hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Düren stehen für den Bereich der Gründerzeitbe- stände mit Wohnnutzung nicht die grundlegende Mit dem Argument der Erschwernis ist der Grund- Umstrukturierung, vielmehr der Erhalt, die Instand- satz der Erforderlichkeit an die Kriterien der zügigen setzung sowie die Modernisierung im Fokus. Durchführung gebunden. Hierfür ist die zu erwar- tende Entwicklung der Bodenpreise ein zentrales Argument. Sind sanierungsbedingte Bodenwertstei-

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Darüber hinausgehend werden Teilbereiche des Ballungsräumen Köln und Aachen geprägt ist. Der Sanierungsgebiets für eine Umstrukturierung vorge- Bereich des Sanierungsgebiets wies im Jahr 2020 im schlagen. Dies sind leer- oder brachgefallene Ge- mehrgeschossigen Segment mit zwei weiteren Ge- werbegrundstücke sowie unter- bzw. minderge- bieten in Düren den niedrigsten Bodenrichtwert nutzte Gewerbeflächen. Es ist vorgesehen, hier die auf. gewerbliche und nicht mehr standortkonforme Nutzung aufzugeben und Wohnflächen zu entwi- Da von einer sanierungsbedingten positiven Prospe- ckeln. rität nicht auszugehen ist, ist ein erster und wichti- ger Anhaltspunkt gegeben, von den Regelungen des Dabei ist jedoch nicht an eine hochpreisige Entwick- §§ 152 bis 156 BauGB Abstand zu nehmen. lung zu denken. Zum einen sehen die Sanierungszie- le eine ausgewogene soziale Mischung vor, zum „Selbst wenn die sanierungsbedingte Bodenwerter- anderen ist das Untersuchungsgebiet aktuell sehr höhung sich nur in der Weise ausgewirkt hat, dass stigmatisiert und mittelfristig ist nicht davon auszu- die Bodenwertsteigerung geringer ausgefallen ist, gehen, dass sich hier hochpreisige Wohnangebote als dies ohne diese negative Entwicklung der Fall realisieren lassen. Die schleppende Vermarktung gewesen wäre, liegt darin eine abschöpfungsgeeig- der Klimasiedlung, einer Reihenhaussiedlung im nete relative Bodenwertsteigerung“ (vgl. Verwal- benachbarten nördlichen Nord-Düren in direkter tungsgericht Braunschweig, Urteil vom 12. Dez. Nachbarschaft zum aufgelockerten, parkartigen 2007 – 2 A 480/06, BeckRS 2008, 35981). Das heißt, LVR-Klinikgelände, hat gezeigt, dass bereits im mit- dass sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen telpreisigen Segment aktuell wenig Nachfrage be- immer relative Bodenwertsteigerungen sind, mithin steht. Die Wohnungsneubauten im Kernbereich von ist es unerheblich, ob die allgemeine Bodenwert- Nord-Düren werden zwar in Bezug auf die Anbin- entwicklung positiv oder negativ ist. Entsprechend dung an den ÖV in sehr guter Lage entstehen, dafür kann, unabhängig von der allgemeinen Bodenwert- aber teilweise in Blockinnenbereichen mit beeng- entwicklung, davon ausgegangen werden, dass nach tem räumlichen Kontext. Abschluss der Sanierung Ausgleichsbeträge erhoben werden können. Mit den neuen Wohngebietsentwicklungen werden nur bedingt hohe Renditeerwartungen einherge- In Nord-Düren wird es sich jedoch angesichts der hen, da das schwierige Umfeld, die nötigen Ab- instabilen Lage, in der sich der Kernbereich befin- standsflächen sowie die Altlastensituation der ge- det, und der drohenden Abwärtsspirale im Zuge des werblich geprägten Gemengelagen eine wirtschaft- Verfahrens schwer vermitteln lassen, dass der Aus- lich rentierliche Entwicklung erschweren. gleichsbetrag, den die Eigentümerinnen und Eigen- tümer im Sanierungsgebiet zahlen müssen, mit Für die bis dato gewerblich genutzten Flächen ist einem nicht entstandenen Werteverlust begründet neben privatwirtschaftlichem Engagement der frei- wird. Auch hat die Befragung der Eigentümerinnen händige Erwerb seitens der Stadt Düren zu prüfen. und Eigentümer gezeigt, dass viele mit dem Verweis Der Einsatz des besonderen sanierungsrechtlichen auf die Schwierigkeiten im Quartier zum Verkauf Instrumentariums ist hier voraussichtlich nicht er- ihrer Immobilien bereit sind. Genannt wurden Prob- forderlich. leme mit Mieterinnen und Mietern in Multiprob- lemlagen oder der allgemeine Niedergang des Bodenrichtwerte Quartiers.

Die Bodenrichtwerte im Bereich des Sanierungsge- Es kann davon ausgegangen werden, dass Spekula- biets sind in den letzten vier Jahren moderat gestie- tionen in nennenswerter Höhe auf steigende gen, nachdem sie fünf Jahre auf dem gleichen Ni- Grundstücks- und Immobilienpreise aufgrund öf- veau verblieben waren. Diese Steigerung der Bo- fentlich verursachter Wertsteigerungen in diesem denrichtwerte betrifft jedoch die Stadt Düren insge- städtebaulichen Umfeld nicht zu erwarten sein samt und beruht auf der allgemeinen Steigerung werden. Von zu erwartenden Wertsteigerungen der Bodenpreise in der Region, die von den starken kann in Anbetracht der vielfältigen Problemlagen im Steigerungen und Verdrängungsprozessen in den

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Stadtteil keine Rede sein. Ein Hemmnis unter dem erwarten ist. Auch werden die Wertgewinne in Gesichtspunkt möglicher Spekulationen auf Boden- erster Linie auf Eigeninitiative der Eigentümer zu- wertsteigerungen durch einzelne Akteure und Ak- rückzuführen sein. Auf eine kurze Formel gebracht teurinnen ist demnach nicht erkennbar. Die Eigen- heißt dies: Werterhalt ja, Wertsteigerung nein. tümerschaft wird die Bodenwertsteigerungen vor- Im vereinfachten Verfahren wird dementsprechend wiegend in Eigenregie und mit Eigenfinanzierung keine Erschwernis gegeben sein, Maßnahmen für erzielen. So hoch der Anteil öffentlicher Mittel zur Ziele und Zwecke der Sanierung unbeeinflusst von Stabilisierung des städtebaulichen Umfelds auch sanierungsbedingten Werterhöhungen umzusetzen. sein mag, er wird voraussichtlich in keinem Verhält- nis zu den wertsteigernden Maßnahmen der priva- Insgesamt empfiehlt sich daher für das zukünftige ten Immobilieneigentümerschaft stehen. Dies wird Sanierungsgebiet Nord-Düren das vereinfachte besonders deutlich an der Umnutzung der Gewer- Verfahren. Dies weicht von der Einschätzung des beareale (Potenzialflächen), die von privaten Eigen- Gutachtens „Vorstudie zur Anwendung von Instru- tümern voraussichtlich veräußert und dann von menten des Besonderen Städtebaurechts im Stadt- Investoren entwickelt werden. Die intensive, bele- teil Düren Nord“ ab, in welchem für den südlichen bende Nutzung dieser Flächen mit Wohnen wird Bereich das umfassende Verfahren vorgeschlagen einen ausgeprägten Einfluss auf die Ausstrahlung wird (Dransfeld 2018: 42). des Stadtteils haben. Dessen Vorschlag gründet auf dem hoheitlichen Der hoheitliche Ankauf von Grundstücken durch die Grunderwerb und Bodenordnungsverfahren gemäß Stadt Düren im Rahmen einer geförderten Maß- § 45 ff. BauGB. Dieser wird aber, wie vorab be- nahme des Integrierten Handlungskonzepts Prob- schrieben, nur einen sehr geringen Anteil der Maß- lemimmobilien wird sich dagegen auf mehrere nahmen umfassen und daher nur geringe Auswir- kleine Standorte verteilen. Die der Stadt Düren zur kung auf die Entwicklung im Stadtteil haben. Verfügung stehende Gesamtsumme ist in Anbe- Ferner wird im genannten Gutachten die Empfeh- tracht der Vielzahl modernisierungsbedürftiger lung zum „umfassenden Verfahren“ aus der An- Immobilien im Quartier eher gering einzuschätzen. nahme von „signifikanten Bodenpreissteigerungen“ Darüber hinaus wird die Stadt Düren nur in kleinem abgeleitet. Im Verlauf der Vorbereitenden Untersu- Umfang Gebäude zurückbauen, Umlegungen vor- chungen hat sich in Anbetracht des allgemeinen nehmen oder neue Erschließungsanlagen errichten Preisgefüges sowie der absehbaren Entwicklungen (Ottensgasse). Auch plant die Stadt Düren keine allerdings gezeigt, dass diese eher nicht zu erwarten Straßenumbaumaßnahmen und nur geringe Investi- sind. tionen in den öffentlichen Raum. Die Abschöpfung eines sanierungsbedingten Mehrwerts aus öffentli- Das umfassende Sanierungsverfahren hätte auch chen Infrastrukturmaßnahmen ist daher nicht zu zur Konsequenz, dass die Eigentümer*innen über erwarten, zumal die Stadt Düren im vereinfachten Ausgleichsbeträge an den Kosten der Sanierung zu Verfahren auch die Einnahmen zur Finanzierung beteiligen wären. Insgesamt werden aber weniger durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen die öffentlichen Investitionen in die Straßen- und nach dem BauGB bzw. nach dem Kommunalabga- Erschließungsräume (vgl. Sanierungskonzept), son- bengesetz erzielen kann. dern vielmehr die privaten Investitionen in die Im- mobilien die Grundstückspreise und Wertigkeiten Insgesamt ist festzuhalten, dass die künftigen Preis- maßgeblich beeinflussen. Ein Abschöpfen eines entwicklungen mit Unsicherheiten behaftet sind. (voraussichtlich sehr geringen) allein durch die öf- fentliche Sanierungsmaßnahme generierten Mehr- Das Erfordernis der Kommune, sanierungsbedingte werts erscheint vor diesem Hintergrund unverhält- Wertsteigerungen abzuschöpfen, ist zwar grund- nismäßig und dürfte eher zur Erschwernis der Maß- sätzlich möglich, aber nicht erforderlich, da sanie- nahme insgesamt führen. Die Grundstückseigentü- rungsbedingte relative Wertsteigerungen zwar mer werden durch ihre Investitionen den Grund- erkennbar sein werden, aber ein spekulativ moti- stückwert aus eigener Kraft erhöhen. viertes Entwicklungshemmnis diesbezüglich nicht zu

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Grundsätzlich wurde die Einschätzung des Gutach- schüttungen und Abgrabungen größeren ters der Vorstudie unter Vorbehalt der Ergebnisse Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablage- der vorbereitenden Untersuchungen getroffen rungen einschließlich Lagerstätten sowie (Dransfeld 2018: 55). das Beseitigen baulicher Anlagen (§ 29 BauGB) und Gleichwohl ist darauf zu verweisen, dass, sollten  dies gilt für erhebliche oder wesentlich sich spekulative Tendenzen o. ä. abzeichnen, prinzi- wertsteigernde Veränderungen von piell das Erfordernis besteht, das Verfahren im Sa- Grundstücken und baulichen Anlagen, de- nierungsgebiet unter Berücksichtigung aller Sach- ren Veränderungen nicht genehmigungs-, verhalte vom einfachen zum umfassenden Verfah- zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind ren zu ändern. Ein Wechsel in das umfassende Ver- sowie fahren verschafft der Kommune einen größeren 2. Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtli- Handlungsspielraum, um im Sanierungszeitraum im ches Vertragsverhältnis über den Gebrauch Sinne der Sanierungsziele auf Entwicklungen reagie- oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes ren zu können. Ein Wechsel kann notwendig sein, oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von wenn in den kommenden Jahren des Sanierungs- mehr als einem Jahr eingegangen oder verlän- prozesses ein wesentlich die Prognose übersteigen- gert wird. der Bodenwertzuwachs eintritt. In diesem Fall wer- den die Bodenrichtwerte zu einem bestimmten Jede Änderung nach § 29 Abs. 1 BauGB muss also Stichtag „eingefroren“, und zwar zum Tag vor dem genehmigt werden, auch wenn sie außerhalb des Bekanntwerden der Sanierungsabsicht in der Öf- Sanierungsgebiets nicht genehmigungspflichtig fentlichkeit. Dies ist hier der Tag vor dem Beschluss wäre. des Rates der Stadt Düren zur Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen, welcher am 12. Die erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Juli 2018 getroffen wurde. Stichtag wäre also der Veränderungen von Grundstücken können auf, über 11. Juli 2018, falls der Wechsel in das Vollverfahren oder unter dem Grundstück erfolgen, dauernd oder erforderlich wird. nur vorübergehend sein. Nicht relevant ist, ob die Veränderungen sich auf die Planungsabsichten der Gemeinde positiv oder negativ auswirken können. 7.4 Einblendung der Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB Bei erheblichen Veränderungen ist nicht ausschlag- Gemäß § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB ist im verein- gebend, ob die Veränderung wertsteigernd oder fachten Verfahren die Möglichkeit gegeben, auf wertmindernd ist. Beispiele für erhebliche Verände- § 144 BauGB insgesamt oder nur hinsichtlich Absatz rungen, ohne dass sie wertsteigernd sein müssen: 1 oder Absatz 2 zu verzichten. Ein Verzicht auf ein- Abgrabungen, Zuschütten eines Teichs oder eines zelne Fallgruppen (Nummern) dieser Absätze ist größeren Grabens, Abholzen eines Waldes. dagegen unzulässig. § 144 Abs. 1 BauGB wird allge- mein als sanierungsrechtliche „Veränderungssper- Eine unerhebliche Veränderung eines Grundstücks re“, § 144 Abs. 2 als sanierungsrechtliche „Verfü- muss genehmigt werden, wenn sie wesentlich wert- gungssperre“ bezeichnet. steigernd ist. Beispiele für wesentlich wertsteigern- de Veränderungen: vollständige Neugestaltung 7.4.1 „Veränderungssperre“ eines Gartens, neue Befestigung von Hofflächen, § 144 Abs. 1 BauGB regelt, dass im förmlich festge- Auftragen von Mutterboden, Beseitigung einer legten Sanierungsgebiet die in § 14 Abs. 1 bezeich- Altlast, Anlegen von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge. neten Vorhaben einer schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen. Das sind zum einen Die erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderung von baulichen Anlagen betrifft vor

1. die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben allem Modernisierungsmaßnahmen, aber auch und sonstigen Maßnahmen; d. h. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.  die Errichtung, Änderung oder Nutzungs- Sie kann beispielsweise einen neuen Anstrich oder änderung von baulichen Anlagen, Auf-

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Verputz einer Fassade, Veränderungen an Fenstern Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Türen, Erneuerung von Bädern, die Erneuerung und Einrichtungen zur dezentralen und der Dacheindeckung, der Einbau einer neuen Elek- zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung troanlage oder Heizungsanlage umfassen. Übliche oder Speicherung von Strom, Wärme oder Unterhaltungs- sowie Reparaturmaßnahmen zählen Kälte aus erneuerbaren Energien oder nicht zu wertsteigernden Veränderungen, sodass Kraft-Wärme-Kopplung. diese ohne eine Genehmigung durchgeführt wer- 3. Ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine den können. Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist Vereinbarungen über die Nutzung eines Grund- der schuldrechtliche Vertrag genehmigt wor- stücks, Gebäudes oder Gebäudeteils entsprechen den, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags den Miet- und Pachtverträgen. Dabei müssen nur vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als neu abgeschlossene Miet- und Pachtverträge von genehmigt; genehmigungspflichtig ist der Ver- mehr als einem Jahr oder Verlängerungen von mehr trag zwischen einem Gläubiger und einem als einem Jahr von der Stadt Düren genehmigt wer- Schuldner, infolgedessen die Eigentumsüber- den. tragung von Grundstücken und Erbbaurechten sowie die Hypothekenbelastung erfolgt. Die Art 7.4.2 Verfügungssperre des Vertrags ist dabei offen (es muss sich nicht § 144 Abs. 2 BauGB regelt, dass in einem förmlich nur um Kauf oder Miete handeln, denkbar sind festgelegten Sanierungsgebiet folgende Vorgänge z. B. Schenkungsverträge, Tauschverträge, Dar- der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde be- lehensverträge). Die Kaufverträge werden hin- dürfen: sichtlich des vereinbarten Preises geprüft, dazu gehören neben dem Barpreis auch Nebenleis-

1. Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines tungen wie bspw. Stundungen. Die Preisprü- Grundstücks und die Bestellung und Veräuße- fung erfolgt nach § 153 und § 145 BauGB. rung eines Erbbaurechts; Außerdem müssen die Bestimmungen im Ver-  das heißt genehmigungspflichtig sind der trag sanierungskonform sein, d. h. zum Beispiel, Verkauf von Grundstücken und das Verge- dass im Vertrag nicht der Abriss von Gebäuden ben eines Erbbaurechts auf ein Grundstück festgelegt werden darf, wenn die Sanierungs- (Erbbaurecht-Geber) sowie der Verkauf ziele den Erhalt dieser Gebäude vorsehen. des Erbbaurechts (Erbbaurecht-Nehmer).
2. Die Begründung, Änderung oder Aufhebung Nicht genehmigungspflichtig sind alle For- einer Baulast; das heißt zum Beispiel die Ertei- men des gesetzlichen Erwerbs (siehe §§ lung eines Wegerechts (Erschließungsbaulast) 937 bis 984 BGB), z.B. im Rahmen eines oder die Übernahme einer Abstandsflächen- Zwangsversteigerungsverfahrens (ausge- baulast. nommen über freihändige Versteigerung).
3. Die Teilung eines Grundstücks.
4. Die Bestellung eines das Grundstück belasten- den Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung ei- Mit dem Einsatz des § 144 Abs. 2 BauGB erfolgt die nes Rechts, das mit der Durchführung von Eintragung eines Sanierungsvermerks in die Grund- Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im bücher aller Grundstücke im Sanierungsgebiet. Der Zusammenhang steht; Sanierungsvermerk ist dann obligatorisch, wenn ein  das heißt zum Beispiel die Belastung eines volles Verfahren durchgeführt wird oder im verein- Grundstücks mit einer Hypothek, Grund- fachten Verfahren die Genehmigungspflicht nach dienstbarkeiten, Grundschulden oder § 144 Abs. 2 BauGB zum Einsatz kommt. Gemäß Nießbrauchrechte. Ausgenommen sind Be- § 143 BauGB teilt die Stadt Düren dem Grundbuch- lastungen, die aufgenommen werden, um amt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung und eine Modernisierung oder Instandsetzung die Festlegung des Sanierungsgebiets mit, in der die durchzuführen, Neubebauung und Ersatz- betroffenen Grundstücke einzeln aufgeführt sind. bauten, Errichtung und Änderung von Ge- Das Grundbuchamt trägt daraufhin in den betroffe- meinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, Ver- nen Grundbüchern den Sanierungsvermerk ein. lagerung oder Änderung von Betrieben und

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7.4.3 Empfehlung Nach § 145 Abs. 2 Bau GB besteht ein Rechtsan- Im Hinblick auf die Genehmigungsvorbehalte nach spruch auf Genehmigung, wenn die dort genannten § 144 BauGB nennt das BauGB keine konkreten Versagungsgründe nicht vorliegen. Dies sind Vor- Voraussetzungen, unter denen § 144 insgesamt gänge, die die Durchführung der Sanierung unmög- oder teilweise ausgeschlossen werden kann. In lich machen oder wesentlich erschweren oder den Anbetracht der städtebaulichen und sozialen Lage Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen im Stadtteil wird aber dringend empfohlen, den würden. Hierfür ist jeweils eine Prüfung des Einzel- § 144 BauGB im Rahmen des vereinfachten Sanie- falles erforderlich. rungsverfahrens insgesamt zur Anwendung zu brin- gen. Folgende Gründe kommen hierfür zum Tragen: 7.5 Begründung des Erfordernisses der Sanierungsarbeit  Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvor- Neben den aufgezeigten städtebaulichen Missstän- behalt hat den Zweck, das Sanierungsverfah- den im Untersuchungsgebiet ist für eine förmliche ren gegen Störungen und Erschwerungen Festlegung als Sanierungsgebiet die Erfüllung weite- durch Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgän- rer Merkmale erforderlich. Gemäß § 136 Abs. 1 ge abzusichern und der Stadt Düren einen an- BauGB sind die einheitliche Vorbereitung und die gemessenen Zeitraum für die Verwirklichung zügige Durchführung sowie das Vorhandensein ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzu- eines öffentlichen Interesses weitere Grundvoraus- räumen. Die Stadt kann gezielt überprüfen, ob setzungen einer städtebaulichen Sanierungsmaß- Veränderungsvorhaben an Grundstücken oder nahme. Immobilien im Sanierungsgebiet den Sanie- rungszielen dienen oder ihnen entgegenste- 7.5.1 Öffentliches Interesse an der Durchführung hen oder ihre Umsetzung erheblich erschwe- einer Sanierungsmaßnahme ren. Die Behebung der städtebaulichen Missstände in  Im Ergebnis der Befragung zur Mitwirkungsbe- Nord-Düren ist eine Aufgabe, die ein hohes öffentli- reitschaft ist erkennbar, dass diese nur einge- ches Interesse, d. h. ein qualifiziertes städtebauli- schränkt gegeben ist. Eine Identifikation mit ches Interesse, begründet. Von der Aufwertung den aus öffentlicher Sicht dringend erforderli- profitieren der gesamte Stadtteil Nord-Düren sowie chen und städtebaulich begründeten Sanie- angrenzende Stadtteile, da die heutigen Probleme rungszielen (Erhalt, Modernisierung und In- im Untersuchungsraum umfassend auf die Stadt standsetzung) ist von einem Teil der Immobili- Düren ausstrahlen mit der bestehenden Gefahr, auf eneigentümer (die z. B. nicht ihrer Auskunfts- benachbarte Stadtteile überzugreifen (z. B. Birkes- pflicht nachgekommen sind) nicht zu erwar- dorf). ten. Insoweit ist davon auszugehen, dass Vor- Die Vielzahl der vorangegangenen Programme und haben, Nutzungsänderungen, schuldrechtliche Projekte sowie die Stärken-Schwächen-Analyse Vertragsverhältnisse, Rechtsgeschäfte, Baulas- haben gezeigt, dass Nord-Düren mit vielfältigen ten, Teilungen oder weitere Maßnahmen vor- städtebaulichen und sozialen Problemen behaftet genommen werden, die den Sanierungszielen ist, die nur im Rahmen einer städtebaulichen Ge- zuwider laufen. samtmaßnahme zu lösen sind. Das Sanierungsrecht ist auf die aktive und zügige 7.5.2 Einheitliche Vorbereitung Umgestaltung eines Sanierungsgebiets ausgerichtet. Im Sinne einer zügigen Durchführung der Sanierung Die Voraussetzungen einer Sanierungsmaßnahme wird dringend empfohlen, dass die Prüfung, ob als städtebauliche Gesamtmaßnahme liegen gem. Maßnahmen nach § 144 BauGB den Zielen der Sa- § 136 Abs. 1 BauGB in der einheitlichen Vorberei- nierung entsprechen oder ihr zuwider laufen, im tung. Das heißt, dass die Maßnahmen für ein Gebiet Rahmen des öffentlichen Interesses durch die Stadt insgesamt in Angriff genommen werden müssen. Düren vorgenommen wird. Die Genehmigung soll Die einheitliche Vorbereitung beinhaltet die Erar- versagt werden, wenn Maßnahmen nach § 144 beitung der Ziele und Zwecke der Sanierung sowie BauGB den Zielen und dem Zweck der Sanierung die städtebauliche Planung für das Sanierungsgebiet zuwider laufen. und die Finanzierungsplanung.

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Die einheitliche Vorbereitung der Sanierungsmaß- Angestrebt ist, die Marktpreise für Immobilien und nahme ist gewährleistet, da mit den vorliegenden Mieten zu stabilisieren. Mittel- bis langfristige Preis- Vorbereitenden Untersuchungen ein, große Teile stabilität kann aber nur über die Modernisierung des Stadtteils Nord-Düren umfassendes, Untersu- und Instandsetzung und die Schaffung gesunder chungsgebiet betrachtet, analysiert und bewertet Wohn- und Lebensbedingungen erreicht werden. wurde. Außerdem liegen mit dem Rahmenplan für Die löst im Einzelfall entsprechende Mietpreiserhö- das künftige Sanierungsgebiet und städtebaulichen hungen aus, die für einzelne Mieter durchaus eine Entwürfen für die Potenzialbereiche entsprechende Härte darstellen können, die aber hinzunehmen Plankonzepte vor. Darüber hinaus ist eine Übersicht sind. Dies gilt umso mehr, da die Wohnungsmarktsi- der Kosten und Finanzierungsmöglichkeiten Be- tuation in Düren im Vergleich noch relativ ent- standteil dieses Berichts. spannt ist, sodass ausreichend bezahlbarer Wohn- raum auch für sozial schwache Mieter vorhanden 7.5.3 Beurteilung der Durchführbarkeit ist. Die langfristige Zielsetzung eines stabilen Stadt- Es ist zu befürchten, dass sich die soziale und städ- teils Nord-Düren überwiegt deutlich die persönli- tebauliche Situation in Nord-Düren weiter verschär- chen Lebensumstände Einzelner. Im Rahmen eines fen wird. In Anbetracht des Ausmaßes der Probleme Sozialplans können im Falle von besonderen Härten ist davon auszugehen, dass die Entwicklungshemm- Unterstützungsleistungen gewährt werden. nisse mit dem einfachen städtebaulichen Instru- mentarium nicht abzubauen sind bzw. keine positi- Die zu erwartenden nachteiligen Auswirkungen ve umfassende Entwicklung eingeleitet werden können zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht ab- kann. Vielmehr ist erkennbar, dass die Probleme schließend oder im Einzelnen benannt werden. des Stadtteils zusammenhängend auf der Grundlage eines abgestimmten Gesamtkonzepts angegangen 7.5.5 Sozialplan werden müssen. Die Erarbeitung oder Fortschreibung eines Sozial- plans ist gemäß § 140 Nr. 6 BauGB Gegenstand der Die zügige Durchführung ist ebenfalls Vorausset- Vorbereitenden Untersuchungen. Konkrete Anfor- zung für die Anwendung einer Sanierungsmaßnah- derungen an einen Sozialplan ergeben sich aus dem me, da mit der zeitlichen Dauer der Anwendung des § 180 BauGB. Der Sozialplan dient zum Ausgleich Sanierungsrechts Beschränkungen und Verpflich- sozialer und wirtschaftlicher Belastungen, die durch tungen der Betroffenen einhergehen, die nicht Erneuerungs-, Anpassungs- und Umbaumaßnahmen länger aufrecht gehalten werden dürfen, als es zur eintreten können. Der Sozialplan beschreibt die ordnungsgemäßen Verwirklichung der Sanierungs- Konzepte der Stadt Düren zur Vermeidung oder ziele erforderlich ist. Milderung der Auswirkungen, die die persönlichen Lebensumstände oder wirtschaftlichen Bedingun- Die Durchführung der Sanierung soll einem Sanie- gen der im Sanierungsgebiet lebenden oder arbei- rungsträger übertragen werden, der eng mit der tenden Menschen nachteilig verändern. Verwaltung, dem Quartiersarchitekten, den Eigen- tümern und den Mietern kooperieren soll. Für das Untersuchungsgebiet wird in erster Linie Zur Veranschaulichung und zur Dokumentation der eine (Bausubstanz-) erhaltende Sanierung projek- Machbarkeit und wirtschaftlichen wie auch bauli- tiert. Tiefgreifende Umstrukturierungen sind nicht chen Attraktivität soll ein Musterhaus entstehen, vorgesehen. Nach heutigem Stand werden die aus das für eine erfolgreiche Sanierung einer typischen den definierten Zielen resultierenden Maßnahmen Bestandsimmobilie steht. in den öffentlichen sowie privaten Bereichen vo- raussichtlich nur vereinzelt nachteilige Auswirkun- 7.5.4 Nachteilige Auswirkungen der Sanierung gen auf die persönlichen Lebensumstände der im Gem. § 141 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind im Rahmen Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen der Vorbereitenden Untersuchungen auch die nega- haben. Die Zielsetzungen für den Untersuchungs- tiven Auswirkungen der beabsichtigten Sanierung raum machen z. B. keinen Umzug eines größeren auf die hiervon unmittelbar Betroffenen zu ermit- Teils der Bewohner erforderlich. teln.

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Werden im Verlauf der Durchführung der Sanierung Straße 67 (Flurstücke 182 und 205), indem sie nach negative Auswirkungen erkennbar, werden zusam- Westen abknickt bis zum Flurstück 195. Dort ver- men mit den Betroffenen Maßnahmen erörtert, wie läuft sie weiter rechtwinklig nach Süden und weiter die nachteiligen Auswirkungen vermieden bzw. entlang der Außengrenzen der Flurstücke 182 und reduziert werden können. 205. Am Flurstück 208 (derzeit Seniorenwohnheim) biegt sie wieder nach Süden ab, folgt anschließend Der in Kapitel 9 skizzierte Sozialplan soll während der südlichen Grenze der Flurstücke 208 und 206 der Umsetzung laufend fortgeschrieben werden. bis zur Neue Jülicher Straße. Sie verläuft an deren Ziel des Sozialplans ist es nicht, die Betroffenen von Ostseite nach Süden bis zur nördlichen Grenze des jeglichen finanziellen und sonstigen Lasten freizu- Grundstücks Neue Jülicher Straße Nr. 46 (Flurstück stellen, sondern angemessene sozialverträgliche 165). Lösungsansätze insbesondere für Mieter anzubie- ten, um Beeinträchtigungen der individuellen Le- Dort quert die Grenze des Sanierungsgebiets die benssituation zu minimieren. Neue Jülicher Straße und trifft auf die Grenze der Flurstücke 89 und 49 (Neue Jülicher Straße Nr. 45). 7.5.6 Kosten- und Finanzierungsübersicht gem. Von dort verläuft die Grenze auf der westlichen § 149 BauGB Neue Jülicher Straße nach Süden bis zur Grenze Die Gemeinde hat nach dem Stand der Planung zur zwischen den Grundstücken Malteserstraße Nr. 1 Durchführung der Sanierungsmaßnahme eine Kos- und Nr. 3. Sie verläuft auf der Grenze zwischen den ten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. In der beiden Grundstücken nach Süden und knickt am Vorbereitungsphase gibt sie Aufschluss über die Ende des Grundstücks Malteserstraße Nr. 3 nach voraussichtlichen Kosten und deren mögliche Fi- Westen, um entlang der südlichen Grundstücks- nanzierung. Sie dient auch zur Einschätzung des grenzen der Grundstücke Malteserstraße Nr. 3 bis denkbaren zeitlichen Ablaufs der Sanierung. Nr. 43 nach Westen zu verlaufen. Am Grundstück Malterserstraße Nr. 41 verspringt sie an die nördli- che Grenze des Flurstücks 897 (derzeit Parkplatz). 7.6 Abgrenzung des Sanierungsgebiets Das Sanierungsgebiet entspricht in seiner Ausdeh- Sie verläuft im Weiteren entlang der östlichen Ve- nung dem historischen Kernbereich von Nord- ldener Straße bis zur südlichen Grenze des Flur- Düren. stücks 916 (Grundstück Veldener Straße Nr. 56). Dort knickt sie nach Osten ab und verläuft entlang Die Grenze verläuft im Süden entlang der nördli- der südlichen Grenzen der Flurstücke 916, 917, 929, chen Seite der Fritz-Erler-Straße vom Flurstück 131 918, 919 (Grundstücke südliche Johanniterstraße). (derzeit genutzt durch einen Discounter) bis zur An der westlichen Grenze des Flurstücks 915 ver- Kreuzung Josef-Schlegel-Straße. Östlich anschlie- läuft die Sanierungsgebietsgrenze nach Süden, teilt ßend verläuft die Grenze entlang der nördlichen das Flurstück 281 und verläuft an der nördlichen Seite der Eisenbahnstraße bis einschließlich zum Grenze des Flurstücks 280 nach Westen. Entlang Flurstück 136 (derzeit Gewerbegrundstück Schul- der östlichen Grenze der Flurstücke 282 sowie straße Nr. 51). Im Nordosten wird das Gebiet von 251/250 verläuft sie wieder nach Süden und stößt den östlichen Grundstücksgrenzen der Gewerbe- senkrecht auf die Fritz-Erler-Straße. grundstücke Schulstraße Nr. 51 (Flurstücke 136, 163), Nr. 45 (Flurstück 121) und Nr. 43 (Flurstück Die Teilung des Flurstücks 281 lässt sich damit be- 181) und der östlichen Grundstücksgrenze des Kin- gründen, dass das große Gewerbeflurstück an der dergartens St. Joachim (Flurstück 108) begrenzt. Im Stelle, an dem es von der Sanierungsgebietsgrenze Norden verläuft die Grenze zunächst an der Südsei- durchschnitten wird, einen streifenförmigen Fort- te der Meckerstraße bis zur Kreuzung mit der Alte satz aufweist, der bis zur Josef-Schregel-Straße Jülicher Straße. Sie folgt dann der Westseite der reicht. Dieser Teil des Flurstücks, der ca. 12 m breit Alten Jülicher Straße nach Norden bis zur nördli- ist, ist sinnvollerweise ein Teil des Sanierungsge- chen Grenze des Flurstücks 182 (derzeit Gewerbe- biets, da sich hier keine Gebäude, sondern Lager- grundstück Alte Jülicher Straße 67). Von dort folgt stätten befinden und die Nutzung nicht ausgelastet sie der Außengrenze des Grundstücks Alte Jülicher

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ist. Der andere Teil des Flurstücks ist von den Ge- mehrerer Unternehmen, die in Richtung der Josef- werbehallen und Verwaltungsbauten eines produ- Schregel-Straße liegen, sind dagegen gewerblich zierenden Unternehmens belegt, das den Standort nicht mehr optimal nutzbar und erfordern ggf. eine weiter nutzen möchte. Die Flurstücke im Eigentum Weiterentwicklung.

Abbildung 65: Abgrenzungsvorschlag für das Sanierungsgebiet Nord-Düren

Quelle: Amtliches Liegenschaftskataster Kreis Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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8 Maßnahmenkonzept 8.1 Neuordnung von Gewerbeflächen In Nord-Düren bietet sich die besondere Gelegen- heit, innenstadtnah und in Nachbarschaft zum Zeitlich parallel zu der Beseitigung der städtebauli- Bahnhof Düren Flächen zur Entwicklung von neuen chen Missstände im Handlungsfeld „Problemimmo- Wohnquartieren in zentraler Lage zu nutzen. Die bilien“ findet eine städtebauliche Weiterentwick- Verlagerung von Gewerbenutzungen in den drei lung des südlichen Kernbereichs von Nord-Düren Arealen zwischen der Neuen Jülicher Straße und statt. Dies erfolgt mittels eines städtebaulichen Veldener Straße (Gelände Fa. Brück), dem Gebiet Sanierungsrahmenplans und eines Maßnahmen- angrenzend an die Alte Jülicher Straße 67 (Gewer- konzepts, das Einzelmaßnahmen sowie eine Kosten- befläche Alte Jülicher Straße) sowie im Areal nörd- und Finanzübersicht enthält. Eine zusammenhän- lich der Schulstraße/westlich Eisenbahnstraße er- gende Entwicklung der unterschiedlichen Nutzun- möglicht die Entwicklung von zusammenhängenden gen und neu zu ordnenden Flächen steht hierbei im Wohnquartieren, die gleichzeitig in die bestehende Fokus. Stadtstruktur eingebettet sind. Die modernen Woh- nungen können den Bewohnerinnen und Bewoh- Im Sanierungsgebiet befinden sich drei größere nern aus dem Sanierungsgebiet als potenzieller Gewerbestandorte, die bereits heute unter- oder Wohnraum angeboten werden, wenn ihre Woh- mindergenutzt sind oder deren Nutzung sich nicht nungen im Rahmen einer Modernisierung leergezo- dauerhaft mit den angestrebten Zielen der Sanie- gen werden müssen. Außerdem können neue Ziel- rung verträgt. Diese Areale bieten eine hervorra- gruppen für Nord-Düren gewonnen werden, die gende Grundlage für eine Weiterentwicklung des bisher den Stadtteil nicht als möglichen Wohn- Stadtteils. Hier können neue Wohnquartiere ent- standort betrachtet haben. Schließlich kann die stehen, die den Wohnungsbestand um moderne zentrale Lage in der Nähe des Bahnhofs auch für Wohnungen für unterschiedliche Zielgruppen er- diejenigen interessant sein, die sich in Richtung gänzen. Darüber lässt sich auch die soziale Mi- Aachen oder Köln orientieren, dort aber keinen schung im Sanierungsgebiet beeinflussen hin zu geeigneten Wohnraum finden können (z. B. Studie- einem ausgewogeneren Verhältnis von niedrigen rende). und mittleren Einkommen. Im Neubaubereich soll jedoch auch öffentlich geförderter Wohnungsbau Die vertiefende Bearbeitung im Rahmen des städ- berücksichtigt werden, damit die Bewohnerinnen tebaulichen Rahmenplans zielt darauf ab, die Po- und Bewohner, die aufgrund der Modernisierung tenziale der Flächen aufzuzeigen und die städtebau- ihrer Wohnungen im Bestand umziehen müssen, lichen Ziele zu konkretisieren, die als Grundlage für hier temporär oder dauerhaft eine Bleibe finden künftige Projektentwicklungen und Investitionen können und den Stadtteil nicht verlassen müssen. dienen. Im südlichen Kernbereich Nord-Dürens soll eine ausgewogene soziale Mischung der Bewohnerschaft erreicht werden bei einer gleichzeitigen Sicherung günstiger Wohnraumangebote.

Drei weitere kleinere Flächen befinden sich eben- falls im Umbruch bzw. sollen im Rahmen der Sanie- rung qualifiziert werden. Im Folgenden werden alle Potenzialflächen näher beschrieben.

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Abbildung 66: Maßnahmenkonzept

Quelle: Amtliches Liegenschaftskataster Kreis Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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Neuordnung Gelände Fa. Brück Neuordnung Gewerbefläche Alte Jülicher Straße Abbildung 67: Potenzialfläche Firma Brück Abbildung 68:Potenzialfläche Alte Jülicher Straße 67

Das Gelände der Firma Brück im Blockinnenbereich der Neuen Jülicher Straße, der Veldener, der Johan- niterstraße und der Malteserstraße soll neu geord- net werden. Die Eigentümerin benötigt die Flächen nicht mehr für ihren Betrieb und strebt eine voll- ständige Verlagerung an den Produktionsstandort Veldener Straße an. Für die Potenzialfläche ist eine Auf der Gewerbefläche Alte Jülicher Straße 67 kann Wohnbaumaßnahmen im Blockinnenbereich vorge- für den Fall der Verlagerung des bestehenden Lo- sehen, die sich aus Geschosswohnungsbau mit gistikbetriebs ein Wohnquartier mit Reihen- und moderatem Mietniveau, sowie Reihen- und Dop- Mehrfamilienhäusern bzw. Geschosswohnungsbau- pelhäuser zusammensetzt. In dem neuen Wohnge- ten entwickelt werden. In diesem Zuge könnte eine biet ist zudem ein Spiel-/Quartiersplatz projektiert; neue Grün- und Wegeverbindung im Süden der auch ein möglicher neuer Standort für eine Kita ist Fläche als neues Verbindungselement zwischen den bei Bedarf denkbar. Der ruhende Verkehr könnte bestehenden Wohnquartieren in Nord-Düren und über oberirdische Stellplätze oder über eine Tiefga- dem nahegelegenen Nordpark entstehen. Im nörd- rage unter den Geschosswohnungsbauten organi- lichen Bereich könnte ein neuer Spiel- und Bewe- siert werden. Die Durchwegung sollte für den Rad- gungspark geschaffen werden, der für alle Genera- und Fußverkehr die Anbindung in benachbarte tionen attraktiv ist, bestehende Nachbarschaften Stadträume ermöglichen. Entlang der Veldener mit neuen Anwohner*innen verbindet und die fuß- Straße bietet sich als Abschirmung zu den angren- läufige Erreichbarkeit bis zum Grünzug abseits der zenden Produktionsstandorten und der hoch fre- verkehrsreichen Haupterschließung als Entwick- quentierten Veldener Straße die Realisierung nicht lungsoption offen hält. störender gewerblicher Nutzungen an. Die Baulü- cken entlang der Johanniterstraße und der Neuen Jülicher Straße sollen in die Entwicklung des Gelän- des einbezogen und geschlossen werden.

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Neuordnung Gewerbefläche Schulstraße Neuordnung Ottensgasse Abbildung 69: Potenzialflächen Schulstraße Abbildung 70: Potenzialfläche Ottensgasse

Die Entwicklung der Gewerbeflächen an der Schul- straße (nördlich der Schulstraße, westlich Eisen- bahnstraße) dient ebenfalls der Stärkung der Wohn- funktion innerhalb des Quartiers. Das Areal sollte Dem Straßenraum der Ottensgasse fehlt in seiner mit einem integrierten Konzept entwickelt werden, heutigen Ausprägung eine ausreichende soziale welches einen Eigentumsübergang von Grund- Kontrolle, die negativen Verhaltensformen an die- stücksflächen erforderlich macht, da es sich im sem Ort entgegen wirken und der Kriminalpräventi- Besitz mehrerer privater Eigentümer befindet. Es ist on dienen könnte. Dies hat z. B. regelmäßige Müll- ein Wohnquartier mit einer Mischung aus (preisge- ablagerungen in der Gasse und das Entstehen eines dämpftem) Geschosswohnungsbau und Eigenhei- Angstraums zur Folge. Eine andere private Gasse im men geplant. Im nördlichen Teil sollen angrenzend Quartier musste mit einem Tor geschlossen werden, an den bestehenden Bolzplatz vor allem Reihenhäu- da dort Drogenhandel und Prostitution aufgetreten ser zum Kauf und zur Miete entstehen (niedrig bis waren. Um kriminalpräventiv solchen Entwicklun- mittelpreisig), während im südlichen Abschnitt gen vorzubeugen, soll die Ottensgasse zu einem Geschosswohnungsbauten geplant sind. Entlang der lebendigen und einsehbareren Straßenraum um- Eisenbahnstraße ist zudem die Unterbringung von strukturiert werden. Zu diesem Zweck könnten Dienstleistungsbetrieben oder sonstigen nicht stö- bspw. Teile der bestehenden Gewerbehallen im renden Gewerbebetrieben denkbar. Blockinnenbereich zurückgebaut und an ihrer Stelle Wohngebäude mit Geschosswohnungen und Zu- Das Areal könnte von mehreren neuen Straßen gängen sowie Balkonen zur Gasse errichtet werden. erschlossen werden, die in die Schulstraße und die Die Parkplätze des Neubaus könnten im zur Neuen Eisenbahnstraße münden. Außerdem soll eine An- Jülicher Straße hin orientierten Blockinnenbereich bindung an die Joachimstraße im nordwestlichen angeordnet werden. Bereich entstehen. Es ist vorgesehen, einen Spiel- Die Ottensgasse kann als Einbahnstraße befahren /Quartiersplatz in zentraler Lage zu schaffen und werden. An der Biegung der Ottensgasse im nördli- eine fußläufige Verbindung zum Bolzplatz an der chen Bereich zur Karlstraße hin befinden sich meh- Meckerstraße und den Wohnungsbauten des Bau- rere ruinöse Hinterhofgebäude auf Grundstücken vereins an der Eisenbahnstraße anzulegen. der Alten Jülicher Straße. Diese sollten zurückge- baut und der gewonnene Raum als Platz gestaltet werden, der die Enge der Ottensgasse aufbricht. Außerdem sollte die Gasse sehr gut ausgeleuchtet werden, vor allem an der engen Einmündung in die Karlstraße. Dazu muss geprüft werden, ob die Ottensgasse zu einer voll erschlossenen Straße ausgebaut werden muss.

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In die Neuordnung der Ottensgasse einbezogen Die fehlende räumliche Fassung und gestalterische werden sollten auch die Baulücken an der Neuen Vernachlässigung beeinträchtigen das urbane Zent- Jülicher Straße, die derzeit als Abstellplatz für Au- rum des Stadtteils. Mit der belebten Ostseite und tomobile dienen. Die Baulücken sollten mit Ge- den häufigen Querungen von Fußgängerinnen schosswohnungen bebaut und die rückwärtigen zwischen den Einzelhandelslagen östlich und west- Bereiche qualitätsvoll und im Zusammenhang mit lich der Straße offenbart der Raum deutlich ein dem Wohnungsneubau entlang der Ottensgasse ungenutztes städtebauliches Potenzial. Zukünftig geplant werden (z. B. Mietergärten). sollte daher der Gebietsauftakt eine bauliche Fas- sung an der Westseite erhalten mit entsprechend belebenden Nutzungen in der Erdgeschosszone. Die 8.2 Weitere Potenzialflächen Höhe und Art der Bebauung sollte sich an ihrem Neben den großen Gewerbeflächen und der Umfeld orientieren. Die Nutzungen sind dabei auf Ottensgasse liegen drei weitere Teilbereiche im das westlich angrenzende gewerblich genutzte Fokus der zukünftigen Entwicklung. Der belebte Areal abzustimmen, um Nutzungskonflikten vorzu- Gebietsauftakt am Ereğli-Platz, die Nordschule in- beugen und genehmigte Betriebsabläufe nicht ein- klusive Spielplatz an der Alten Jülicher Straße und zuschränken. das Umfeld der Kirche St. Joachim. Die unübersichtliche Verkehrssituation mit gepark- Qualifizierung des Gebietsauftakts ten Pkw, die andere Verkehrsteilnehmer behindern, Abbildung 71: Qualifizierung des Gebietsauftakts sowie zahlreichen querenden Fußgängerinnen, die die Straßenseiten der Josef-Schregel-Straße wech- seln, sorgt für einen konfliktträchtigen öffentlichen Raum am Ereğli-Platz. Daher ist eine verkehrliche Neuordnung dieses Bereichs – unter Berücksichti- gung der Bindefrist der bisherigen Fördermaßnah- men – erforderlich. Es sollten unterschiedliche Maßnahmen der Verkehrsberuhigung geprüft wer- den, die die Situation am Ereğli-Platz entspannen können. Neben einer Querungshilfe für Fußgän- ger*innen könnte dies bspw. weitere Maßnahmen zur Geschwindigkeitsreduzierung beinhalten, die auch Teile der Neuen Jülicher Straße umfassen. Dies Der Straßenraum der Josef-Schregel-Straße bildet würde auch die Situation der Fahrradfahrenden das Entree in das Untersuchungsgebiet. In der ers- verbessern. Die wenig rücksichtvolle Fahrweise der ten Hälfte des kurzen Teilstücks der Straße ist der Autofahrenden, das zum Teil rücksichtslose Park- Raum beiderseits von straßenbegleitender, mehr- verhalten auf den Fahrradwegen sowie die die un- geschossiger Bebauung gefasst. Auf der zweiten übersichtliche verkehrliche Situation (auf Höhe des Hälfte wird der Straßenraum auf der östlichen Seite Ereğli-Platzes auf der Josef-Schregel- und Neue durch gut frequentierte Geschäfte des täglichen Jülicher Straße 30 km/h, übrige Abschnitte der Bedarfs und gastronomische Nutzungen in den Neue Jülicher Straße 50 km/hm) tragen zur Verunsi- Ladenlokalen der Erdgeschosse bespielt. Der Raum cherung aller Verkehrsteilnehmer bei. weitet sich am Ereğli-Platz auf. Es herrscht ein ur- Um die Funktion des zentralen Versorgungsbereichs banes, dem zentralen Versorgungsbereich ange- zu stärken, sollte außerdem die Gastronomie im messenes Stadtbild. Auf der westlichen Straßensei- Bereich des Gebietsauftakts zur Einrichtung von te hingegen bricht die Raumkante ab und wird von Außengastronomie aktiviert werden (z. B. am Ereğli- einem zurückgesetzten Einfamilienhaus und Park- Platz). In den beengten Straßenräumen kann die plätzen des räumlich zurückversetzten Fachmarkt- Schaffung von außengastronomischen Angeboten zentrums abgelöst. Im weiteren Verlauf bilden ge- z. B. durch Umwidmung eines oder mehrerer Park- schlossene Mauern und Tore sowie die dahinterlie- plätze unterstützt werden. Beispiele in anderen genden Brachflächen die westliche Raumkante des Kommunen zeigen die Wirksamkeit dieser Maß- Gebietsauftakts. nahmen.

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Neuordnung Areal Nordschule Gestaltung Grünfläche St. Joachim Abbildung 72: Potenzialfläche Nordschule Abbildung 73: Gestaltung Grünfläche St. Joachim

Das Areal der Nordschule weist ebenfalls Weiter- Die Grünfläche St. Joachim, geprägt von großen entwicklungspotenziale auf. Die Eigentümerin Bäumen, der neoromanischen Kirche und Rasenflä- möchte hier die vorhandenen Bildungseinrichtun- chen, weist einige Defizite auf. Anwohner kritisieren gen erweitern. Dafür soll unter anderem die ehema- den Pflegezustand, Hundekot und die Vermüllung lige Turnhalle umgenutzt werden, wenn dies bau- der Grünfläche sowie des angrenzenden Spielplat- technisch machbar ist. Auf dem Bereich der ehema- zes. Dazu trägt auch das Nutzerverhalten mancher ligen Toilettenanlagen wird derzeit eine mögliche Bewohnerinnen und Bewohner bei, die der Pflege Neubebauung geprüft. Es sollen Büros, Seminar- des öffentlichen Raums nur wenig Beachtung zu und Wohnräume geschaffen werden. schenken scheinen. Hier sollte über eine geeignete Der aktuell noch versiegelte Innenhof soll entsiegelt Ansprache versucht werden, eine Verhaltensände- und begrünt werden. Außerdem ist eine Erweite- rung zu erreichen. rung der Kita Lollypop, die sich im Erdgeschoss der Darüber hinaus ist die Grünfläche wenig gestaltet, Nordschule befindet, geplant. Es sollen zwei weitere was ihrer Bedeutung an der Kirche und in einem Gruppen auf dem Areal der Nordschule unterge- dicht bebauten Altstadtquartier nicht gerecht wird. bracht werden, um den Bedarf an Kitaplätzen in Hier sollte ein abgestimmtes Nutzungskonzept zur Nord-Düren zu decken. Aufwertung der Flächen erfolgen, um die Aufent- Der Spielplatz an der Alten Jülicher Straße, der an haltsqualität und den Freizeitwert zu erhöhen. das Areal der Nordschule angrenzt, ist eine weitere 8.3 Entsiegelung, Entkernung und Potenzialfläche. Der Platz liegt im Blockinnenbe- Baulückenschließungen reich und ist nur über eine schmale Wegeverbin- dung von der Alten Jülicher Straße aus erreichbar. Entsiegelung und Entkernung In den letzten Jahren wurde der Spielplatz vermehrt Der Rückbau von Hofgebäuden oder Seitenflügeln als Treffpunkt zum Drogenhandel und -konsum sollte vor allem in den dicht bebauten rückwärtigen genutzt. Auch Prostitution wurde beobachtet. Eine Bereichen zwischen Alte/Neue Jülicher Straße und Neuordnung und ggf. Umnutzung der Flächen des Karlstraße in Erwägung gezogen werden. Die Ent- Spielplatzes ist daher notwendig. Alternativ könnte siegelung von Blockinnenbereichen erhöht die Qua- in direkter Nachbarschaft vor der Nordschule ein lität der Wohnungen im Kernbereich und dient der Spielplatz eingerichtet werden. Weiterhin könnte Verbesserung der Wohn- und Lebensverhältnisse die Einrichtung eines Spielpunkts auf der Grünfläche insbesondere über eine Verbesserung der Belich- an der Josefstraße, Ecke Josef-Schregel-Straße, tung und die Schaffung neuer privater Freiflächen. geprüft werden. Die Flächen des Spielplatz Alte Besonders stark versiegelt sind die Hofflächen der Jülicher Straße könnten stattdessen beispielsweise Nordschule und das Dreieck von Karlstraße, Neue für eine Erweiterung der Funktionen in der ehema- Jülicher Straße und Alte Jülicher Straße. Eine Entsie- ligen Nordschule genutzt werden. gelung von Flächen wäre darüber hinaus für ein klimaangepasstes Nord-Düren von Bedeutung.

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Baulückenschließungen 8.4.1 Sanierungsträger Das Sanierungsgebiet weist vereinzelte Baulücken Eine Schlüsselmaßnahme ist die Beauftragung eines an der Alten und Neuen Jülicher Straße sowie ent- Sanierungsträgers, wie sie schon im IHaKo Problem- lang der Johanniterstraße auf. Die Schließung dieser immobilien beschrieben und mit Kosten hinterlegt Baulücken ermöglicht zum einen die Schaffung von ist (7.4.1a). Der Sanierungsträger ist die zentrale modernen Wohn- und Büroflächen, zum anderen Koordinationseinheit bei der Umsetzung der städ- wertet sie vor allem im Bereich der Neuen Jülicher tebaulichen Sanierung. Er übernimmt eine Vielzahl Straße und der Johanniterstraße über die Schaffung von interdisziplinären Aufgaben (siehe Kapitel 10.1 einheitlicher Baufluchten das Stadtbild auf. Hier Umsetzungsempfehlungen). stören Mindernutzungen (Brachen, Autohandel, 8.4.2 Aktivierende Immobilienberatung – Imbiss in einer Baracke) und Brandwände das Stra- Quartiersarchitekt/in ßenbild und sorgen für einen vernachlässigten Ein- druck. Eine weitere Maßnahme ist die aktivierende Immo- bilienberatung durch eine/Einen Quartiersarchi- Im südlichen Bereich der Neuen Jülicher Straße im tektin, deren Aufgaben bereits im IHaKo Problem- Übergang zur Josef-Schregel-Straße bietet sich die immobilien beschrieben und mit Kosten hinterlegt Möglichkeit, die untergenutzten Gewerbegrundstü- sind (7.4.1b). Diese wird in einem eigenen Quar- cke, die derzeit mit Mauern und Toren das Straßen- tiersbüro zentral vor Ort durchgeführt. bild prägen, durch eine straßenbegleitende Bebau- 8.4.3 Erwerb von Problemimmobilien ung zu ersetzen und damit dem Stadtteileingang und funktionalen Mittelpunkt des Stadtteils rund Die Stadt Düren hat im IHaKo Problemimmobilien um den Ereğli-Platz eine westliche Raumkante zu bereits den Kauf von ca. zehn Problemimmobilien verleihen. Dies würde den Bereich erheblich auf- beschlossen (7.2.1), um der Negativentwicklung und werten und zu einer Belebung des Platzes sowie zu der Verfestigung städtebaulicher Missstände entge- einer besseren sozialen Kontrolle führen. genzuwirken. Der Grundstückskauf wird zielgerich- tet an den Stellen im südlichen Kernbereich bzw. im 8.4 Maßnahmenübersicht zukünftigen Sanierungsgebiet vorgenommen, die Die Stadt Düren hat nach dem Stand der Planung von der Bausubstanz und Auffälligkeit als Problem- zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme eine immobilie her einen akuten Handlungsbedarf erfor- Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Im dern oder von besonderer städtebaulicher Relevanz Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen gibt sind. In den Kosten enthalten sind neben dem Kauf diese Aufschluss über die voraussichtlichen Kosten auch die etwaigen Umzugskosten für betroffene und deren mögliche Finanzierung. Sie dient aber Mieterinnen, ein möglicher Abbruch, die Sicherung auch zur Einschätzung des denkbaren zeitlichen sowie die Herstellung der Baureife eines Grund- Ablaufs der Sanierungsmaßnahme. stücks bzw. Rohbaus.

8.4.4 Modernisierung und Instandsetzung Im Rahmen des Integrierten Handlungskonzepts „Problemimmobilien Nord-Düren“ wurden bereits Die Stadt Düren wird im Rahmen der Eigentümerak- Kosten für zentrale Maßnahmen der Sanierung tivierung Immobilieneigentümerinnen finanzielle ermittelt. Weitere Maßnahmen und Kosten ergeben Anreize bieten, damit diese ihre Häuser instand sich durch das vorliegende Sanierungskonzept als setzen und an heutige Wohnstandards anpassen. Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen. In Aufgrund der zahlreichen finanziell schwachen den folgenden Abschnitten werden die einzelnen Haushalte im Kernbereich können nicht alle Eigen- Maßnahmen, die für die Sanierung empfohlen wer- tümerinnen die Modernisierung vollständig über den, vorgestellt. Sie sind gegliedert nach den allge- eine Mieterhöhung gegenfinanzieren, was die In- meinen, das ganze Sanierungsgebiet betreffenden vestitionsbereitschaft im Stadtteil herabsetzt und Maßnahmen und den teilräumlichen Potenzialflä- sogar zu einer überhöhten Miete in vernachlässig- chen. ten Immobilien führt. Im Rahmen der Modernisie- rungs- und Instandsetzungsförderung, die im IHaKo Problemimmobilien (7.3.1) bereits vorgesehen ist,

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können Eigentümer*innen einen Zuschuss erhalten,  Ausbildungs- und Konferenzort in Kooperation wenn sie im südlichen Kernbereich Nord-Dürens mit den Hochschulen der Region (Köln, Aachen investieren. und Düsseldorf)

8.4.5 Fassaden- und Hoferneuerungsprogramm Mit Auslaufen der Zweckbindungsfrist des Stadtteil- Im Rahmen des Fassaden- und Hoferneuerungspro- projektes kann das Musterhaus verkauft werden gramms, festgelegt im IHaKo Problemimmobilien oder im städtischen Gebäudebestand bewirtschaf- (7.3.2), können Eigentümerinnen und Mieter- tet werden. Die für die Nutzungszeit als Gemeinbe- innen Förderung für Aufwertungsmaßnahmen an darfsanlage entstehenden unrentierlichen Kosten der Fassade ihres Hauses und der Innenhofbereiche der Erstherstellung und -ausstattung sowie der erhalten. Im Kernbereich sind viele Grundstücke Bewirtschaftung sind förderfähig. stark überbaut und versiegelt, was die Wohnquali- tät herabsetzt. Der Zuschuss zur Hoferneuerung soll 8.4.7 Potenzialfläche der Fa. Brück Eigentümerinnen dazu aktivieren, Entsiegelungs- Die Potenzialfläche auf dem Gelände der Fa. Brück maßnahmen oder den Rückbau von Nebengebäu- ist analog zu den restlichen Bereichen entlang der den vorzunehmen. Im Einverständnis mit dem/der Alten/Neuen Jülicher Straße im geltenden Flächen- Eigentümerin können auch Mieter*innen die Be- nutzungsplan als Mischbaufläche dargestellt. Eine antragung übernehmen. Neuordnung des Areals in Richtung Wohnnutzung ist grundsätzlich möglich, da die Grundzüge der 8.4.6 Musterhaus Planung gewahrt bleiben. Zur Veranschaulichung und zur Dokumentation der Machbarkeit und baulichen wie auch wirt- Das Areal liegt im Geltungsbereich des Bebauungs- schaftlichen Attraktivität soll ein ‚Musterhaus‘ für plans Nr. 1/357, der als einfacher Bebauungsplan eine erfolgreiche Sanierung einer typischen Be- gemäß § 30 Abs. 3 BauGB lediglich Festsetzungen standsimmobilie entstehen. Die Immobilie wurde zur Art der baulichen Nutzungen (Mischgebiet nach von der Stadt Düren im Rahmen des Modellvorha- § 6 BauNVO) sowie zum Ausschluss von Vergnü- bens Problemimmobilien erworben. Das ‚Muster- gungsstätten trifft. Um eine den Sanierungszielen haus‘ (Neue Jülicher Straße 5) soll für die Dauer der entsprechende Neuordnung des Areals zu ermögli- Umsetzung des Integrierten Handlungskonzeptes chen, ist für die Potenzialfläche voraussichtlich die Problemimmobilien und der städtebaulichen Sanie- Aufstellung eines neuen Bebauungsplans erforder- rungsmaßnahme die folgenden Aufgaben erfüllen: lich. In diesem Zuge ist auch die Beauftragung und Vergütung von entsprechenden Fachgutachten zu  Beispielhafte Modernisierung nach unter- berücksichtigen (Vermesser, Artenschutz, Altlasten- schiedlichen Standards untersuchung etc.).  Beispielhafte Fassadenneugestaltung und Hof- erneuerung Für die Entwicklung wird voraussichtlich die Eigen-  Büro des Quartiersarchitekten / Quartiersma- tümerschaft wechseln, es sei denn, die Firma Brück nagers möchte selbst entwickeln. Dann erfolgt die Freima-  Ort der Beratung zu Modernisierungsvorhaben chung des Areals, d. h. der Abbruch der bestehen- und der Abwicklung von Anträgen zum Fassa- den Gewerbegebäude, die Entsiegelung und ggf. den- und Hoferneuerungsprogramm Altlastenbeseitigung. Nach Baureifmachung erfolgt  Veranstaltungs- und Präsentationsort für be- die Erschließung des Areals. Wird für die Entwick- gleitende Öffentlichkeitsarbeit: Durchführung lung ein Vorhaben- und Erschließungsplan erforder- von Immobilienbörsen, Präsentation beispiel- lich (§ 12 BauGB), trägt in diesem Fall der Investor hafter Modernisierungen sowie Neugestaltun- die Planungs- und Erschließungskosten teilweise gen von Fassaden und Hofbereichen, Ausstel- oder ganz. lung Best-Practice, Workshops  Präsentation des lokalen Bauhandwerks, Bera- Für den Fall, dass die Stadt Düren das Gelände ent- tung durch Bauhandwerk wickelt (z. B. über eine Stadtentwicklungsgesell- schaft), muss sie sämtliche Maßnahmen vom

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Grundstückserwerb bis zur Baureifmachung vorfi- gewählt (§ 12 BauGB), trägt in diesem Fall der In- nanzieren. Anschließend können die erschlossenen vestor die Planungs- und Erschließungskosten teil- Grundstücke veräußert werden. Es fallen außerdem weise oder ganz. Es fallen außerdem Kosten für die Kosten für die Anlage eines Spielplatzes an. Anlage eines Spielplatzes an.

Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten qualifizie- Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten qualifizie- rende Verfahren wie Wettbewerbe, Werkstattver- rende Verfahren wie Wettbewerbe, Werkstattver- fahren, Mehrfachbeauftragungen, o.ä., sowie Ein- fahren, Mehrfachbeauftragungen o.ä. sowie Einbin- bindung von Investoren über Städtebauliche Ver- dung von Investor*innen über Städtebauliche Ver- träge und Vorhaben- und Erschließungspläne gem. träge und Vorhaben und Erschließungspläne gem. § 12 BauGB erfolgen. § 12 BauGB erfolgen.

8.4.8 Potenzialfläche Schulstraße 8.4.9 Potenzialfläche Alte Jülicher Straße 67 Die Gewerbeflächen mehrerer Grundstücke auf der Für die Gewerbefläche Alte Jülicher Straße 67 sieht nördlichen Seite der Schulstraße werden nicht mehr der Flächennutzungsplan eine Mischnutzung vor. adäquat gewerblich genutzt, die Gebäude stehen Analog zur Potenzialfläche der Fa. Brück würde eine teilweise leer oder werden von Vereinen und für Neuordnung des Gebiets in Richtung Allgemeines gewerbefremde Zwecke genutzt. Die Mindernut- Wohngebiet nach § 4 BauNVO angesichts des un- zung der Flächen, u. a. für Schrottablagerungen und tergeordneten Anteils an der Gesamtdarstellung Fahrzeuge, entspricht nicht den Potenzialen, die dem Entwicklungsgebot aus § 8 Abs. 2 BauGB genü- eine derart zentrale Fläche bietet. Der Flächennut- gen. Um die Sanierungsziele zu sichern und Pla- zungsplan stellt im westlichen Bereich Wohn- und nungssicherheit zu gewährleisten, ist jedoch auch Mischbauflächen, im östlichen Bereich eine gewerb- für diese Potenzialfläche die Aufstellung eines quali- liche Baufläche dar. Für eine Neuordnung des ge- fizierten Bebauungsplans erforderlich. Dafür ist die samten Gebiets in Richtung Wohnnutzung müsste Beauftragung und Vergütung von entsprechenden daher der Flächennutzungsplan in Teilen geändert Fachgutachten zu berücksichtigen (Vermessung, werden (siehe Kapitel 10.1 Umsetzungsempfehlun- Artenschutz, Altlastenuntersuchung, etc.). gen). Um die Sanierungsziele zu sichern und Pla- Wie bei den beiden vorangegangenen Flächen um- nungssicherheit zu gewährleisten, muss außerdem fasst die bauliche Freimachung des Areals den Ab- ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Dafür ist bruch der bestehenden Gewerbegebäude, die Ent- auch die Beauftragung und Vergütung von entspre- siegelung und ggf. Altlastenbeseitigung. chenden Fachgutachten zu berücksichtigen (Ver- messer, Artenschutz, Altlastenuntersuchung etc.). Nach Baureifmachung erfolgt die Erschließung des Areals mit öffentlichen Straßen. Wird für die Ent- Für eine Entwicklung auf allen drei Gewerbegrund- wicklung ein Vorhaben- und Erschließungsplan stücken sollten die Grundstücke von den jeweiligen gewählt (§ 12 BauGB), trägt in diesem Fall der In- Eigentümerinnen vereinigt erworben werden. Es vestor die Planungs- und Erschließungskosten teil- ist aber auch eine schrittweise Entwicklung der weise oder ganz. einzelnen Grundstücke in mehreren Bauabschnitten vorstellbar. Außerdem werden für einen Anschluss Es fallen außerdem ggf. Kosten für die Anlage eines an die Joachimstraße mehrere kleine Grundstücke Spielplatzes sowie für eine Grün- und Wegeverbin- benötigt, die erworben werden müssen. Analog zur dung im Süden des Gebiets als neues Verbindungs- Entwicklung des Brück-Geländes umfasst die bauli- element zum Nordpark an. che Freimachung den Abbruch der bestehenden Gewerbegebäude, die Entsiegelung und ggf. Altlas- Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten qualifizie- tenbeseitigung. Auf einem der Grundstücke liegt rende Verfahren wie Wettbewerbe, Werkstattver- der Nachweis einer Altlast bereits vor. fahren, Mehrfachbeauftragungen o.ä. sowie Einbin- dung von Investorinnen über Städtebauliche Ver- Nach Baureifmachung erfolgt die Erschließung des träge und Vorhaben und Erschließungspläne gem. Areals mit öffentlichen Straßen. Wird für die Ent- § 12 BauGB erfolgen. wicklung ein Vorhaben- und Erschließungsplan

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8.4.10 Potenzialfläche Ottensgasse Die Stadt Düren prüft derzeit die Einrichtung zweier Die Ottensgasse und angrenzende Grundstücke zusätzlicher Gruppen am Kitastandort in der Nord- liegen im Geltungsbereich des einfachen Bebau- schule, um die Bedarfe im Stadtteil aufzunehmen. ungsplans Nr. 1/357, der lediglich Festsetzungen zur In diesem Rahmen wird geprüft, ob der Spielplatz Art der baulichen Nutzung sowie zum Ausschluss im rückwärtigen Bereich der Alten Jülicher Straße von Vergnügungsstätten trifft. Im Zuge der Projekt- (an der Nordschule) an eine andere Stelle verlegt konkretisierung sollte daher geprüft werden, ob für werden kann, da die aktuelle Lage keine soziale eine etwaige Neubebauung die Genehmigungsmög- Kontrolle ermöglicht und zu einer Zweckentfrem- lichkeit nach § 34 BauGB besteht. Sollte diese Opti- dung des Spielplatzes führt. on nicht in Betracht kommen, wird für die Projekt- realisierung ebenfalls die Aufstellung eines Bebau- 8.4.12 Gestaltung Platz- und Grünanlage ungsplans erforderlich. Auch hier ist die Vergütung St. Joachim von entsprechenden Fachgutachten (Vermessung, Die qualitativ-funktionale Aufwertung der Platz- Altlastenuntersuchung etc.) einzukalkulieren. und Grünanlage ist Bestandteil des IHaKo Problem- immobilien (7.2.2). Ziel ist eine Erhöhung des Frei- Bei einer zusammenhängenden Entwicklung der zeitwerts. Die Maßnahme muss mit der Kirchenge- Potenzialfläche müssen Grundstücke von mehreren meinde abgestimmt und an die Weiterentwicklung Eigentümerinnen erworben werden (an der Neuen des Kirchengebäudes angelehnt werden. Jülicher Straße, an der Ottensgasse). Die Entwick- lung von Wohngebäuden entlang der Ottensgasse Mit der Entwicklung der Potenzialflächen steigt der sollte in jedem Fall mit dem Erwerb der ruinösen Anteil von Wohnflächen im Untersuchungsgebiet. Bestandsgebäude am nördlichen Ende der Ottens- Flächenpotenziale für daraus resultierende neue gasse einhergehen. Hier sollte eine Platzfläche ge- Gemeinbedarfseinrichtungen wie beispielsweise schaffen werden, die den engen Gassenraum auf- eine Kita sind in Nord-Düren ausreichend vorhan- weitet und damit eine höhere räumliche Qualität den. und bessere soziale Kontrolle ermöglicht. 8.4.13 Qualifizierung des Gebietsauftakts Die Projektumsetzung erfordert den Abbruch von Bei der Aufwertung des Gebietsauftakts rund um Bestandsgebäuden sowie die Entsiegelung weiterer den Ereğli-Platz müssen die Bindungsfristen aus Grundstücksbereiche. Weiterhin müssen ggf. Altlas- vorangegangenen Förderprogrammen beachtet ten beseitigt werden. Darüber hinaus fallen Er- werden. Es sollte geprüft werden, inwieweit unter schließungskosten an, da in der Ottensgasse keine den gegebenen Bedingungen eine weitere Aufwer- Abwasser-, Wasser- und Stromleitungen verlegt tung des öffentlichen Raums umsetzbar ist (Weiter- sind. Zudem entstehen Kosten für die Anlage des entwicklung Ereğli-Platz, Querungshilfe sowie sons- Platzes im nördlichen Bereich der Gasse. tige Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung). Für die Zur Sicherung der Sanierungsziele sollten qualifizie- Belebung der funktionalen Mitte ist außerdem die rende Verfahren wie Wettbewerbe, Werkstattver- Aktivierung und Unterstützung der ansässigen Gast- fahren, Mehrfachbeauftragungen, o.ä. sowie Ein- ronomen zur Einrichtung von Angeboten der Au- bindung von Investorinnen über Städtebauliche ßengastronomie zu prüfen. Zur Qualifizierung des Verträge und Vorhaben und Erschließungspläne Gebietsauftakts gehört auch die Aufwertung und gem. § 12 BauGB erfolgen. Sicherung der Funktionalität der Bushaltestellen Karlstraße (Neue Jülicher Straße) und Haas (Alte 8.4.11 Neuordnung Areal Nordschule Jülicher Straße). Die Umsetzung der Maßnahmen auf dem Areal der Nordschule obliegt der privaten Eigentümerin. Ge- Die Nahmobilität soll sicherer gemacht werden, plant sind der Umbau eines Bestandsgebäudes und indem auf der Neuen Jülicher Straße durchgehend Neubebauung sowie die Entsiegelung von Hofflä- Tempo 30 eingerichtet wird. chen.

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Die Qualifizierung des Gebietsauftakts beinhaltet Zum anderen haben die Vorbereitenden Untersu- die Schließung vorhandener Baulücken auf der chungen das Erfordernis ergänzender Maßnahmen Ostseite der Neuen Jülicher Straße gegenüber dem herausgearbeitet und diese im Maßnahmenkonzept Ereğli-Platz. Auch diese Flächen liegen im Geltungs- benannt und auch hierzu eine Kalkulation vorge- bereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 1/357. nommen. Hierbei handelt es sich insbesondere um Ziel ist die Errichtung einer mehrgeschossigen, auf die bauliche Aufwertung und Erschließung der das städtebauliche Umfeld angepassten Bebauung. Ottensgasse sowie um größere Gewerbeflä- Angesichts der Prägung des näheren Umfelds im chenareale, für die eine Umnutzung in Wohnquar- Hinblick auf Maß der baulichen Nutzung, überbau- tiere angestrebt wird. Zur Umsetzung dieser Maß- bare Grundstücksfläche und Bauweise besteht hier- nahmen sind ggf. weitere Förderzugänge zu er- für voraussichtlich kein qualifizierter Planungsbe- schließen. Außerdem müssen auch hierfür Eigen- darf. Die bestehende Mischgebietsfestsetzung er- mittel wie auch private Investitionsmittel aufge- öffnet darüber hinausgehend ausreichende Optio- bracht und dargestellt werden. nen für die Unterbringung von Nutzungen, die zum Da die Umsetzung der in den Vorbereitenden Un- einen den Gebietsauftakt funktional aufwerten und tersuchungen zusammengefassten Maßnahmen zum anderen auf die angrenzenden emittierenden über den Förderzeitraum hinaus andauern wird, ist gewerblichen Nutzungen abgestimmt sind. als Strategie der Mittelbeantragung hinsichtlich der Fördermittel des Modellvorhabens ein möglichst 8.5 Einschränkungen weiter Auslauf für eine kontinuierliche Fortsetzung Im Untersuchungsgebiet verlaufen aktive Richt- des Sanierungsprozesses und einen störungsfreien funkstrecken der Vodafone GmbH. Es besteht Übergang zu möglichen weiteren Förderzugängen grundsätzlich Konfliktpotenzial von Seiten der Voda- vorgesehen. fone GmbH, Sicherheitsabstände müssen berück- In der Kosten- und Finanzierungsübersicht sind alle sichtigt werden. geplanten bzw. absehbaren Maßnahmen zu erfas- sen. Im Zuge der konkreten Sanierungsplanung ist 8.6 Kosten- und Finanzierungsübersicht der Maßnahmenkatalog zu vervollständigen und die Die Kosten- und Finanzierungsübersicht vereint Kosten- und Finanzierungsübersicht laufend zu zwei Ausgabenschwerpunkte. Zum einen werden im aktualisieren. Der genaue Kostenaufwand sowie die Rahmen des Sanierungsgebietes die innerhalb des unrentierlichen Kosten können demnach erst im Modellvorhabens Problemimmobilien bereits als weiteren Sanierungsverfahren ermittelt werden. förderwürdig beschiedenen und kalkulierten Maß- Grundsätzlich beteiligen sich der Bund und das Land nahmen durchgeführt. Die Kosten der Maßnahmen NRW an der Finanzierung von städtebaulichen Sa- sind demnach Teil der Kosten- und Finanzierungs- nierungsmaßnahmen. übersicht der Vorbereitenden Untersuchungen.

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9 Sozialplan 9.1 Inhalte und Ziele des Sozialplans Im Zuge der Umsetzung der Sanierungsmaßnahme Nord-Düren soll die Stadt Düren nach Besonderem Im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaß- Städtebaurecht des Baugesetzbuchs gemäß § 180 nahme im Stadtteil Nord-Düren sind nachteilige BauGB einen „Sozialplan“ aufstellen. Der § 180 Auswirkungen für die innerhalb des Satzungsgebiets BauGB „Sozialplan“ bestimmt die Anforderungen arbeitende und lebende Bevölkerung sowie die zur Aufstellung und Fortschreibung wie folgt: Eigentümerinnen und Eigentümer nicht auszu- schließen, da die Umsetzung der Planung beispiels-  (1) „Wirken sich (…) städtebauliche Sanie- weise durch Baumaßnahmen zur Modernisierung rungsmaßnahmen (…) voraussichtlich nachteilig von Wohnraum und Gewerbeeinheiten zu temporä- auf die persönlichen Lebensumstände der in ren Nutzungseinschränkungen und zur Verlagerung dem Gebiet wohnenden oder arbeitenden von Gewerbebetrieben führen kann. Zu nachteiligen Menschen aus, soll die Gemeinde Vorstellun- Auswirkungen werden zum Beispiel Umzug und gen entwickeln und mit den Betroffenen erör- Mieterhöhung, der Verlust des Arbeitsplatzes, die tern, wie nachteilige Auswirkungen möglichst Störung der nachbarschaftlichen Kontakte oder ein vermieden oder gemildert werden können. Die vorübergehender Umzug während der Maßnahmen Gemeinde hat den Betroffenen bei ihren eige- gezählt. Im Juli 2019 beauftragte die Stadt Düren, nen Bemühungen, nachteilige Auswirkungen zu vertreten durch das Amt für Stadtentwicklung, vermeiden oder zu mildern, zu helfen, insbe- Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH u. a. sondere beim Wohnungs- und Arbeitsplatz- mit der Erstellung eines fortschreibungsfähigen wechsel sowie beim Umzug von Betrieben; so- Sozialplans gem. § 140 Baugesetzbuch in Verbin- weit öffentliche Leistungen in Betracht kom- dung mit § 180 Baugesetzbuch zur Sanierung eines men können, soll die Gemeinde hierauf hinwei- Untersuchungsgebiets im Stadtteil Nord-Düren sen. Sind Betroffene nach ihren persönlichen gemäß dem Stand der Sanierungsplanung. Lebensumständen nicht in der Lage, Empfeh- lungen und anderen Hinweisen der Gemeinde Dazu gehören zur Vermeidung von Nachteilen zu folgen oder Hilfen zu nutzen oder sind aus anderen Grün-  die Beschreibung der zu erwartenden nachteili- den weitere Maßnahmen der Gemeinde erfor- gen Auswirkungen auf die Betroffenen in derlich, hat die Gemeinde geeignete Maßnah- schriftlicher Form, ggf. mit kartographischer men zu prüfen. Unterstützung,  (2) Das Ergebnis der Erörterungen und Prüfun-  die Darstellung, wie negative Auswirkungen gen nach Absatz 1 sowie die voraussichtlich in vermieden oder zumindest abgemildert werden Betracht zu ziehenden Maßnahmen der Ge- können, meinde und die Möglichkeiten ihrer Verwirkli-  die besondere Berücksichtigung des Migrati- chung sind schriftlich darzustellen (Sozialplan). onshintergrunds bei Teilen der Bevölkerung,  (3) Steht die Verwirklichung einer Durchfüh- um im Weiteren spezifische und abgestimmte rungsmaßnahme durch einen anderen als die Maßnahmen entwickeln und Sprachbarrieren Gemeinde bevor, kann die Gemeinde verlan- überwinden zu können, gen, dass der andere im Einvernehmen mit ihr  die Erstellung eines Katalogs und eines Frage- die sich aus Absatz 1 ergebenden Aufgaben bogens für die Erhebung der nötigen Daten so- übernimmt. Die Gemeinde kann diese Aufga- wie ben ganz oder teilweise auch selbst überneh-  ein Konzeptbaustein, wie insbesondere die men und dem anderen die Kosten auferlegen.“ Beschaffung von Ersatzwohnraum erfolgen kann, beispielsweise über gemeinnützige Woh- Die in § 180 BauGB vorgegebenen Verpflichtungen nungsbaugesellschaften. der Stadt Düren sind nach dem Nutzungskonzept, welches das Ergebnis der Vorbereitenden Untersu- chungen ist, zu bearbeiten. Damit sind jedoch die Sanierungsplanung und das Sanierungskonzept

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noch nicht soweit konkretisiert, dass die zu erwar- die Möglichkeiten ihrer Verwirklichung sind in die- tenden Auswirkungen, insbesondere die für den sem Sozialplan schriftlich dargestellt. Er soll die Sozialplan maßgeblichen nachteiligen Auswirkungen Gleichbehandlung der Betroffenen gewährleisten. auf die Betroffenen im Sanierungsgebiet, bereits voll umfänglich feststehen bzw. umfassend abge- Eine Milderung der nachteiligen Auswirkungen schätzt werden können. Werden im Verlauf der bedeutet z. B. für Wohnungsmieter, dass sich ein Durchführung der Sanierung nachteilige Auswirkun- Umzug sozialverträglich gestalten und (auf Wunsch) gen für die Betroffenen konkret, sind mit diesen der neue Wohnort – temporär für die Zeit der Mo- Maßnahmen zu erörtern, wie die nachteiligen Aus- dernisierung des Gebäudes oder endgültig – mög- wirkungen vermieden oder gemildert werden kön- lichst nahe zur bisherigen Wohnung liegen soll. Für nen. Der Sozialplan kann dabei nicht leisten, dass Grundeigentümer bedeutet dies beispielsweise, die Betroffenen von jeglichen finanziellen und sons- dass ihnen im Zusammenhang mit gewünschten tigen Lasten freigestellt werden, jedoch sollen die in Stadterneuerungsmaßnahmen keine unzumutbaren Betracht zu ziehenden Maßnahmen und die Mög- materiellen Nachteile entstehen sollen. Gewerbe- lichkeiten ihrer Verwirklichung dargestellt werden. betriebe sollen in ihrer Existenz nicht gefährdet Sollten in Einzelfällen Zielkonflikte auftreten, hat werden. eine Abwägung der unterschiedlichen Interessen unter Beachtung der Sanierungsziele und der Erör- Bei allen anstehenden Aktivitäten, wie z. B. bei der terung mit den Betroffenen zu erfolgen. Grundsätz- Suche nach neuem Wohnraum bzw. nach neuen lich gelten die Transparenz des Verfahrens und die Gewerbestandorten, hat die Eigeninitiative der von umfassende Information der Betroffenen in allen der Sanierung Betroffenen Vorrang. Sie gilt es zu Umsetzungsschritten als wichtige Instrumente, um unterstützen. die zügige Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen zu erreichen. Während der Umsetzung der Sanie- Der vorliegende Sozialplan kann zum Zeitpunkt der rung wird der Sozialplan nach Bedarf fortgeschrie- Fertigstellung der Vorbereitenden Untersuchungen ben. noch keine individuellen Lösungen für einzelne Betroffene liefern. Dies wird erst in der Umsetzung Der Sozialplan dient somit als Grundlage und als der konkreten Planung und in Einzelansprache der Arbeitsprogramm, das die weitere sozialplanbezo- Betroffenen erfolgen können. Der Sozialplan gibt gene Durchführung der Sanierungsmaßnahme vielmehr den allgemeinen Rahmen vor, innerhalb strukturiert. Er ist insoweit im Verlauf des weiteren dessen die Einzelmaßnahmen umgesetzt werden Verfahrens jeweils zu ergänzen und fortzuschrei- sollen. Jeweils auftretende Probleme sind im Einzel- ben. fall und individuell zu lösen.

Ein Rechtsanspruch eines Betroffenen auf bestimm- 9.2.2 Zielgruppen te Maßnahmen besteht jedoch nicht. Zielgruppen des Sozialplans sind die Einwohnerin- nen und Einwohner, die Eigentümerinnen und Ei- 9.2 Sozialplanerische Maßnahmen und gentümer, die Gewerbetreibenden sowie die Verei- Rahmensetzungen ne und Institutionen innerhalb des Sanierungsge- biets. 9.2.1 Zielsetzung Im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaß- Als Einwohner*in bzw. Haushalte im Sinne des Sozi- nahme im Stadtteil Nord-Düren sind nachteilige alplans gelten alle Betroffenen, die zum Zeitpunkt Auswirkungen für die betroffenen Wohnungsmie- der Rechtskraft der Sanierungssatzung ihren ter, Grundeigentümer und Gewerbetreibenden zu Hauptwohnsitz innerhalb des durch die Sanierungs- erwarten. Der nachfolgende Sozialplan erläutert, satzung beschriebenen Gebiets haben. Zu den wie die nachteiligen Auswirkungen auf die persönli- Haushalten gehören die Personen, die miteinander chen Lebensumstände der betroffenen Personen eine Haushalts- und Wohngemeinschaft führen. gemildert oder möglichst vermieden werden kön- nen. Die in Betracht zu ziehenden Maßnahmen und

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Die Einwohnerinnen und Haushalte werden unter- Weitere Maßnahmen in Bezug auf mittelbar nach- schieden nach teilige Auswirkungen für diejenigen Personen, Be- triebe, Vereine und Institutionen, die in ihren Im-  Einwohnerinnen und Haushalten, deren Im- mobilien im Sanierungsgebiet verbleiben, werden – mobilie eine grundlegende Modernisierung so sie erkennbar sind – zum Zeitpunkt der Betrof- bzw. Instandsetzung erfährt und die aus diesem fenheit koordiniert. Grund temporär oder abschließend Ersatz- wohnraum benötigen. 9.3 Umsetzung des Sozialplans  Einwohner*innen und Haushalten, deren Im- Grundsätzlich gelten die Transparenz des Verfah- mobilie keine grundlegende Modernisierung/ rens und die umfassende Information und Beteili- Instandsetzung erfährt und die insoweit im Sa- gung der Betroffenen in allen Arbeitsschritten als nierungsgebiet verbleiben können (und von wichtige Instrumente, um eine zügige und möglichst den Sanierungsmaßnahmen ggf. durch ein ver- reibungslose Umsetzung der Sanierungsziele zu bessertes Wohnumfeld profitieren). erreichen. Dabei sollen die Einwohnerschaft, die Betriebe, Vereine und Institutionen und die im Für Betriebe, Vereine und sonstige Institutionen Stadtteil wesentlichen Akteure regelmäßig infor- wird eine Unterscheidung nach überplant und nicht miert werden. Wichtiges Bindeglied zwischen Poli- überplant vorgenommen: tik, Verwaltung und dem Stadtteil ist dabei die Stadtteilvertretung Nord-Düren. Gegebenenfalls  Betriebe, Vereine und Institutionen, deren kann innerhalb der bestehenden Struktur die Pro- Immobilie eine Überplanung erfährt, d. h. de- jektgruppe „Bauen und Wohnen“ in Planung und ren Immobilie zurückgebaut wird und die dem- Umsetzung der Sanierung einbezogen werden. nach direkt veranlasst sind, im Zuge der Reali- sierung der Sanierungsmaßnahme umzuziehen. Stadtverwaltung  Betriebe, Vereine und Institutionen, deren Die Federführung bei der Umsetzung der städtebau- Immobilien nicht überplant werden und keine lichen Sanierungsmaßnahme liegt beim Amt für grundlegende Sanierung/Instandsetzung erfah- Stadtentwicklung der Stadt Düren. Um den vielfälti- ren und die insoweit im Sanierungsgebiet ver- gen thematischen Anforderungen der Sanierungs- bleiben können (und von den Sanierungsmaß- maßnahme Rechnung tragen zu können, sind die nahmen ggf. durch ein verbessertes Umfeld entsprechenden Fachdienststellen in das Verfahren profitieren). kontinuierlich eingebunden, z. B. Sozialamt (u.a. Abteilung Wohnungsaufsicht), Soziale Dienste, Amt Als Betriebe im Sinne des Sozialplans gelten alle für Kinder, Jugendliche und Familien, Amt für Finan- betroffenen Betriebe, die zum Zeitpunkt der zen, Abteilung Liegenschaften, Amt für Gebäude- Rechtskraft der Sanierungssatzung ihren Betriebs- management, Stabsstelle Integration, Amt für Tief- sitz innerhalb des Sanierungsgebiets haben. bau und Grünflächen.

9.2.3 Nachteilige Auswirkungen/Grad der Sanierungsträger Betroffenheit Der von der Stadt Düren beauftragte Sanierungsträ- Der vorliegende Sozialplan befasst sich zunächst mit ger entlastet die Stadt Düren und wird die Umset- denjenigen Personen und Haushalten, Eigentü- zung des Sozialplans übernehmen. Die Stadt Düren mer*innen, Betrieben, Vereinen und Institutionen, sucht hierfür einen Träger, der nach Möglichkeit deren Immobilien bzw. Grundstücke überplant sind sowohl den Zwischenerwerb von Immobilien abwi- bzw. deren Immobilien grundlegend instandgesetzt ckeln, die sozialverträgliche Entmietung und Sanie- bzw. modernisiert werden und die demnach veran- rung einzelner Immobilien übernehmen als auch die lasst sind, umzuziehen bzw. zu verlagern (stark sozialen Belange während der Sanierung koordinie- betroffen). ren kann („Kümmerer“). Bei dieser Aufgabe ist die enge Zusammenarbeit mit den lokalen Wohlfahrts- trägern und den Ämtern der Stadt Düren unerläss- lich.

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Gegebenenfalls wird ein Sanierungsbüro im Sanie-  Unter welchen Bedingungen kann ich in meine rungsgebiet eingerichtet, vorzugsweise in den alte Wohnung zurückkehren und wenn ja, Räumlichkeiten des/der Quartiersarchitektenin. Im wann? Sanierungsbüro können u. a. offene Sprechstunden für die Belange der Betroffenen angeboten werden. Können Bewohnerinnen während der Modernisie- Zudem werden im Rahmen der Beratungstätigkeit rung in ihrer Wohnung bleiben, ist zu prüfen, ob mit den Einwohnern, Gewerbetreibenden und Ei- ggf. eine vorübergehende Mietminderung in Frage gentümern einzelne Vorgespräche geführt, die je kommt Grundsätzlich wird die Suche der Einwoh- nach Situation im Sanierungsbüro, im Rathaus oder nerinnen nach geeignetem neuem Wohnraum auch in den Räumlichkeiten der Betroffenen statt- durch die o. g. Akteure intensiv unterstützt. finden können. Ersatzwohnraum kann entsprechend dem Stand der 9.3.1 Milderung der negativen Auswirkungen für Planung im Sanierungsgebiet grundsätzlich zur Ver- die von der Sanierung betroffene fügung gestellt werden, da in erheblichem Umfang Einwohnerschaft (Mieter, Selbstnutzer) neue Wohnbauflächen geplant sind. Es ist vorgese- Die betroffenen Wohnimmobilien im Sanierungsge- hen, einen wesentlichen Anteil des Wohnungsneu- biet sind im Eigentum unterschiedlicher Personen baus im Sanierungsgebiet als öffentlich geförderten und Institutionen. In der Ansprache und Beratung Wohnungsbau zu realisieren. Außerdem beabsich- ist zu differenzieren zwischen tigt die Stadt Düren, in den Immobilien, die sie im Rahmen der Ordnungsmaßnahmen im Zwischener-  Eigentümerinnen, die ihr Wohneigentum werb hält, temporäre Wohnmöglichkeiten anzubie- selbst nutzen, ten und sie Mieterinnen zur Verfügung zu stellen,  Mieterinnen, die in Objekten unterschiedli- die im Rahmen der Sanierung ausziehen müssen. cher Eigentümer wohnen. Primär ist vorgesehen, den Einwohnerinnen in In Nord-Düren sind im Einzelfall negative Auswir- bestehenden und neu entstehenden Wohnlagen kungen auf die Anwohnerinnen zu erwarten. Die adäquate Wohnungen anzubieten, sodass sie in Aufgabe von Wohnungen wird nur vereinzelt auf- ihrem gewohnten Umfeld verbleiben können. Au- treten, zum Beispiel in dicht bebauten Blockinnen- ßerdem kann mit den lokalen Wohnungsbaugesell- bereichen (Neue und Alte Jülicher Straße, Karlstra- schaften vereinbart werden, dass den Einwoh- ße). Dazu kommen Wohnungen, die teilweise unge- nerinnen Wohnungen an anderen Orten angebo- nehmigt in untergenutzten Gewerbearealen einge- ten werden. Auf Wunsch ist dies bis zur Fertigstel- richtet wurden. Ein großer Teil der Bewohnerinnen lung der neuen Wohnungsangebote im Sanierungs- wird eher von einer Modernisierung ihrer Immobi- gebiet als intermediäre Lösung zu verstehen bis zu lien betroffen sein, sodass folgende Fragen für die dem Zeitpunkt, an dem die neuen Wohnungen im Einwohner*innen im Vordergrund stehen: Sanierungsgebiet fertig gestellt sind. Das heißt, auch zur ggf. erforderlichen intermediären Nutzung  Kann ich während der Modernisierung in mei- kann davon ausgegangen werden, dass städtischer ner Wohnung wohnen bleiben? Wohnraum in ausreichendem Maße im Stadtgebiet  Wenn nein, zu welchem Zeitpunkt ergibt sich für die begrenzte Anzahl Betroffener, verteilt über aus der Sanierung die Notwendigkeit zum eine längere Zeitspanne, zur Verfügung steht. (temporären) Auszug aus meiner Wohnung?  Wo finde ich adäquaten neuen Wohnraum Wird von der Stadt Düren bzw. einer Gesellschaft/ unter Berücksichtigung meiner persönlichen Genossenschaft oder einem anderen Bauträger Verhältnisse wie Einkommen, gewohntes Um- neuer Wohnraum angeboten, so geschieht dies feld oder gesundheitliches Befinden? unter Berücksichtigung der individuellen Bedürfnis-  Wie kann mein Umzug möglichst reibungslos se und wirtschaftlichen Gegebenheiten. Es wird organisiert werden? darauf geachtet, dass zuziehende Haushalte sich in die bestehenden Hausgemeinschaften einfügen können. Weiterhin ist darauf hinzuwirken, dass dem

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Bedarf nach barrierefreien Ersatzwohnungen oder 9.3.2 Milderung der negativen Auswirkungen für besonderen Wohnformen entsprochen werden die von der Sanierung betroffene Eigentümerschaft und Erörterung kann. Die Eigentümerinnen im Untersuchungsgebiet Erörterung mit den Einwohnerinnen wurden bereits in einer Informationsveranstaltung Zunächst ist vorgesehen, über objektbezogene und mittels eines Fragebogens zu ihren Immobilien Mieterversammlungen die Zielsetzungen und Rah- über die bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen menbedingungen der Sanierungsmaßnahme zu Informiert. Über die Rücksendung des Fragebogens erläutern. In diesem Rahmen wird über die Unter- und daraufhin aufgenommene persönliche Kontak- stützung bei der Organisation der Umzüge sowie die te hat die Stadt Düren einen guten Überblick über Erstattung unzumutbarer Kosten informiert. Das verkaufsbereite Eigentümerinnen erhalten. Sozialplanverfahren insgesamt wird vorgestellt. In Die Stadt Düren hat bereits mehrere Gespräche der Folge sind Einzelgespräche mit den einzelnen geführt mit dem Ziel, einzelne Immobilien im Sanie- Haushalten zu führen, um die genauen Anforderun- rungsgebiet im Rahmen des Handlungskonzepts gen und Möglichkeiten der Wohnraumbeschaffung Problemimmobilien Nord-Düren zu erwerben. und -bereitstellung zu analysieren. Hier wird ge- klärt, wo welcher Haushalt selbständig aktiv wird Die Eigentümerschaft der großen gewerblichen und wo und in welcher Form Haushalte Unterstüt- Flächen, die zur Disposition stehen und zukünftig zung brauchen. Die genaue Art der Unterstützung für eine Wohnnutzung entwickelt werden können, wird festgehalten. Die Einwohnerinnen werden zu steht dem Verkauf ihrer Flächen überwiegend inte- allen Fragen des Umzugs und der Leistungen des ressiert gegenüber. Grundsätzlich ist die einver- Sozialplans beraten. nehmliche Entwicklung sämtlicher überplanter Grundstücke angestrebt. Enteignungsverfahren sind Neben der Beratung und der Bestandsaufnahme zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Vorbereiten- des benötigten Wohnraums stehen die Mitarbei- den Untersuchungen nicht vorgesehen, aber auch terinnen des Sanierungsträgers der Einwohner- nicht ausgeschlossen. schaft mit einem umfassenden Angebot zu allen wesentlichen Fragestellungen zur Verfügung. Hierzu 9.3.3 Milderung der negativen Auswirkungen für können u. a. gehören: die von der Sanierung betroffenen Gewerbebetreibenden, Vereine,  Beratung hinsichtlich der Größe der neuen Institutionen Wohnung (Fläche, Zimmer, bei SGB II-/XII- Soweit mit der Umsetzung der Sanierung neue Empfängern auch hinsichtlich der Kostenüber- adäquate Gewerbe-/Büroeinheiten zur Verfügung nahme) stehen, sollen sie zunächst an gewerbliche Mieter  Möglichkeiten der Kinderbetreuung aus dem Sanierungsgebiet vermittelt werden. Ne- (Kita-/ OGTS-Platz) ben einem Logistikunternehmen, einem Stahlhan-  Möglichkeit der Betreuung von Senioren del und Handwerksbetrieben, für die auch zukünftig (u. a. Tagespflege, Pflegedienste) ein größerer Flächenanspruch zu erwarten ist, sind  Organisation des Umzugs damit insbesondere die derzeit in den teilweise  Formalitäten wie Wechsel Telefonanbieter, untergenutzten Gewerbearealen ansässigen Verei- Mitteilung der Adressänderung an Dritte etc. ne (Sportvereine, Moscheevereine) angesprochen.  Behördenangelegenheiten (Ummeldung, Bean- Betroffen sind vor allem Betriebe und Vereine auf tragung von Unterstützungsleistungen etc.) dem Areal der Gewerbegrundstücke Schulstraße und des Gewerbegrundstücks Alte Jülicher Straße Die Einwohnerinnen erhalten Unterstützung bei 67. den durch den Umzug notwendig gewordenen For- malitäten, sofern sie nicht in der Lage sind, diese Die Betriebe und Institutionen werden bei der Su- Formalitäten eigenständig zu erledigen. che nach geeigneten Grundstücken im Stadtgebiet unterstützt.

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Erörterung mit den Gewerbebetrieben, Vereinen Für die Beratungsintensität der besonders betroffe- und Institutionen nen Personen sollte grundsätzlich mehr Zeit einge- plant werden. Insbesondere eine Sprachbarriere ist Die Stadt Düren steht bereits seit geraumer Zeit in bei einer weiteren Wohnungssuche hinderlich und Abstimmungsgesprächen mit einzelnen Gewerbe- führt i. d. R. zu Schwierigkeiten bei der Wohnungs- betrieben des geplanten Sanierungsgebiets, um findung. deren betriebliche Perspektiven zu erörtern und die Belange bezüglich einer Betriebsverlagerung im Besonders betroffene Personen sollten bei dem Detail zu klären. Die Ansprache und Erörterung der Einzug in den Ersatzwohnraum von den bestehen- Gewerbebetriebe erfolgt individuell. Entsprechen- den Hausgemeinschaften/Nachbarschaften unter- des gilt für Vereine und Institutionen. stützt werden. 9.3.4 Erörterungen mit besonders betroffenen Personengruppen Umgang mit Konflikten Personengruppen, die im besonderen Maße betrof- Etwaig auftretende Interessenskonflikte, z. B. zwi- fen sein können, sind: schen Eigentümerinnen/Vermieterinnen und Mieter*innen sind in Abstimmung mit den be-  Kinderreiche Familien troffenen Personen zu lösen. Die Vertreter der Stadt  Alte Menschen Düren bzw. der Sanierungsträger vermitteln in Kon-  Menschen mit Migrationshintergrund und ohne fliktsituationen und gewährleisten die Kontrolle bei Deutschkenntnisse der Einhaltung der Vereinbarungen. Sollten in Ein-  Menschen in Multiproblemlagen zelfällen Zielkonflikte auftauchen, erfolgt eine Ab-  Wirtschaftlich schwache Gewerbetreibende wägung der unterschiedlichen Interessen unter und Vereine, die im Fall einer Verlagerung wirt- Beachtung des Projektziels und der Erörterung mit schaftlich in Schieflage geraten können den Betroffenen.

Hier gilt es, eine intensivere Betreuung und Hilfe- Dokumentation der Arbeitsschritte stellung zu gewährleisten. Insbesondere Personen, Zum Zwecke einer späteren Evaluation des Sanie- die aus mehreren der o. g. Gründe betroffen sind, rungsprozesses werden während der Umsetzung können von der Sanierung überfordert werden. Im die einzelnen Arbeitsschritte und Ergebnisse doku- Fall der Stadt Düren wird von einer besonders ho- mentiert. Dies ermöglicht Transparenz nach innen hen Zahl von Menschen mit Migrationshintergrund und außen und erleichtert das Nachsteuern. ausgegangen.

9.4 Maßnahmenprogramm zur Vermeidung und Aus diesem Grund wird empfohlen, die betroffenen Milderung nachteiliger Auswirkungen auf Personen auf unterschiedlichen Ebenen anzuspre- die Betroffenen chen: („Kostenerstattungskatalog“) Bei der Verlagerung von Einwohner*innen, Haus-  Der zukünftige Sanierungsträger sollte zusätzli- halten und Betrieben, die durch die Umsetzung der che Erfahrungen mit den Bedarfen von Men- Sanierungsziele der Stadt Düren herbeigeführt wird, schen mit Migrationshintergrund vorweisen entstehen Kosten unterschiedlicher Art. Der Sozial- und/oder Übersetzer/Sprachmittler zur Unter- plan gem. § 180 BauGB zur Sanierungsmaßnahme stützung beschäftigen. Nord-Düren soll dabei helfen, dass den Betroffenen  Vereine sollten auf besonders betroffene Per- keine unmittelbaren materiellen Nachteile entste- sonengruppen aufmerksam gemacht und nach hen. Ein Kostenerstattungskatalog hält fest, welche Möglichkeit zur Unterstützung aktiviert wer- Ansprüche geltend gemacht werden können. den.  Die Nachbarschaften sollten um freiwillige Hilfe Eine Erstattung wird nur bewilligt, wenn anderwei- gebeten werden. tig keine Ausgleichs- oder Entschädigungsleistung gewährt oder die Betroffenheit nicht durch sonstige

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Maßnahmen ausgeglichen oder gemildert werden Tabelle 4: Maximale Kostenerstattungen für Haus- kann. Eine Erstattung wird nicht gewährt, soweit halte bei Umzug (Erstattungskategorien nach För- der Betroffene es unterlassen hat und unterlässt, derrichtlinien Stadterneuerung 2008, Förderhöhe Stadt Düren gemäß IHaKo Problemimmobilien den wirtschaftlichen Nachteil durch zumutbare Nord-Düren) Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz eigener oder fremder Mittel, abzuwenden (Subsidiaritäts- Maximaler Erstattungsbetrag 2.000 € (netto) klausel). Erzielte oder erzielbare Unterstützungen pro Haushalt und Wohnung Dritter haben Vorrang. Bei der Beurteilung der Zu- Zusammengesetzt aus: mutbarkeit sind die besonderen Umstände der betroffenen Einwohner angemessen zu berücksich- Erstattung für den/die ersten 400 €/ tigen. Einwohner*in des Haushalts Haushaltsvorstand

Erstattung für jede/n weitere/n 100 €/ 9.4.1 Erstattungsleistungen für Einwohner des Einwohnerin des Haushalts Einwohner/in Sanierungsgebiets Grundsätzlich erstattungsfähig sind in Anlehnung an Zusätzlich: Erstattung nach 250 €/ die Förderrichtlinien des Landes zur Stadterneue- Anzahl der Räume Raum rung 2008 folgende nachgewiesene Aufwendungen: Quelle: Förderrichtlinien Stadterneuerung 2008, IHaKo Problemimmobilien Stadt Düren 2018; Darstellung Stadt-  Umzug durch einen Umzugsunternehmer und Regionalplanung Dr. Jansen  Umzug in Eigenregie, z. B. für Fahrzeugmiete Hinweis: Als erstattungsfähige Räume gelten Küche, Bad, oder für Hilfskräfte Diele sowie jeder weitere Wohnraum (Wohnzimmer,  Maklerkosten, soweit der Einsatz eines Maklers Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer) notwendig ist Für die Aufwendungen ist jeweils ein Nachweis  Kosten für eine Anzeige für die Wohnungssu- (z. B. Rechnungslegung) zu erbringen. Der Kostener- che, sofern notwendig stattungskatalog ist Bestandteil des Sozialplans und  Kosten des Neuanschlusses für Telefon, Inter- soll auch in finanzieller Hinsicht die Gleichbehand- net oder ähnliche Infrastruktur lung der Betroffenen gewährleisten.  Entschädigungen für Einbauten, die in der neu- en Wohnung nicht mehr verwendet werden Hilfen für Wohnungsmieterinnen können nur ge- können (z. B. eine festverbaute, nicht transpor- währt werden, wenn table Küche, Rollos, Gardinen, Bodenbeläge o.  der modernisierungsbedingte Umzug feststeht, Ä.)  der/die Eigentümerin sich verpflichtet, die  Entschädigungen für unvermeidbare doppelte Mieträume während der Modernisierung des Mietzahlungen Gebäudes nicht wieder zu belegen.  Kautionen, soweit keine Rückflüsse aus vorhe- rigen Kautionen zur Verfügung stehen Ersatzwohnraum  Kosten für Renovierungen der neuen Wohnung  Kosten für notwendige alters- oder behinder- Es wird versucht, angemessenen Ersatzwohnraum zur endgültigen oder zur Zwischenunterbringung zu tengerechte Ein- oder Umbauten zumutbaren Bedingungen für alle Mieterinnen, die im Sanierungsgebiet mit gültigem Mietvertrag als Kosten können bis zu den folgenden Maßgaben Hauptmieter*innen wohnen und bei der Durchfüh- erstattet werden: rung von Modernisierungsmaßnahmen an ihrem Gebäude die Wohnung räumen müssen, bereitzu- stellen.

Der Ersatzwohnraum wird gestellt, soweit die Mie- ter*innen selbst nicht in der Lage sind, sich geeigne- ten Ersatzwohnraum zu beschaffen und soweit nicht Verpflichtungen Dritter zur Stellung von Er- satzwohnraum bestehen.

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Bei der Zuweisung von Ersatzwohnraum soll auf die Im Baugesetzbuch sind konkrete Aussagen zu mög- individuellen Bedürfnisse sowie auf die besonderen lichen Härteausgleichen formuliert, die bei der familiären, beruflichen oder sonstigen sozialen Umsetzung der Sanierungsmaßnahme und der An- Bindungen Rücksicht genommen werden. wendung des Sozialplans von Relevanz sind: 9.4.2 Erstattungsleistungen für Eigentümer*innen, Betriebe, Vereine, § 181 (1) BauGB: „Soweit es die Billigkeit erfordert, sonstige Institutionen und besonders soll die Gemeinde bei der Durchführung dieses betroffene Personengruppen Gesetzbuchs zur Vermeidung oder zum Ausgleich Nach Maßgabe der Regelungen des Besonderen wirtschaftlicher Nachteile – auch im sozialen Be- Städtebaurechts des Baugesetzbuches kann – so- reich – auf Antrag einen Härteausgleich in Geld weit die Billigkeit es erfordert – zur Vermeidung gewähren wirtschaftlicher und sozialer Schäden bei auf Ver- langen der Stadt freigehaltenen bzw. freigezogenen 1. einem Mieter oder Pächter, wenn das Miet- oder Wohnungen, erforderlichen Umzügen oder Be- Pachtverhältnis mit Rücksicht auf die Durchführung triebsverlagerungen im Rahmen der Umsetzung des städtebaulicher Maßnahmen aufgehoben oder Sozialplans die Erstattung von Kosten auf Antrag enteignet worden ist; geprüft werden wie auch bei der Suche nach Ersatz- grundstücken unterstützt werden. Dies kann von 2. einer gekündigten Vertragspartei, wenn die Kün- der Gemeinde auch von Dritten verlangt werden, digung zur Durchführung städtebaulicher Maßnah- die im Sanierungsgebiet eine Maßnahme durchfüh- men erforderlich ist; dies gilt entsprechend, wenn ren. ein Miet- oder Pachtverhältnis vorzeitig durch Ver- einbarung der Beteiligten beendigt wird; die Ge- 9.4.3 Härteausgleich gemäß § 181 BauGB meinde hat zu bestätigen, dass die Beendigung des Ein Härteausgleich entsprechend § 181 BauGB soll Rechtsverhältnisses im Hinblick auf die alsbaldige zur Vermeidung oder zum Ausgleich wirtschaftlicher Durchführung der städtebaulichen Maßnahmen Nachteile – auch im sozialen Bereich - beitragen. geboten ist; Erstattungsfähig sind zunächst die Kosten entspre- chend den Maßgaben im Kostenerstattungskatalog. 3. einer Vertragspartei, wenn ohne Beendigung des In besonderen Härtefällen können höhere Beträge Rechtsverhältnisses die vermieteten oder verpach- erforderlich sein. Der Härteausgleich wird nur inso- teten Räume ganz oder teilweise vorübergehend weit gewährt, als die Gewährung der Billigkeit ent- unbenutzbar sind und die Gemeinde bestätigt hat, spricht. Er ist flexibel zu handhaben und muss ge- dass dies durch die alsbaldige Durchführung städte- eignet sein, die Härten zu vermeiden, zu mildern baulicher Maßnahmen bedingt ist; oder zu beseitigen. Der Härteausgleich kann unzu- reichende Entschädigungsleistungen ergänzen bzw. 4. einem Mieter oder Pächter für die Umzugskos- erhalten oder zustehende Vorteile berücksichtigen. ten, die dadurch entstehen, dass er nach der Räu- mung seiner Wohnung vorübergehend anderweitig Ein Härteausgleich kann insbesondere in Frage untergebracht worden ist und später ein neues kommen für Personen, die nicht in der Lage sind, Miet- oder Pachtverhältnis in dem Gebiet begrün- die bei einem Umzug üblichen anfallenden Arbeiten det wird, sofern dies im Sozialplan vorgesehen ist. zu leisten oder den Umzug zu organisieren. Diese Personen können erhöhte finanzielle oder personel- Voraussetzung ist, dass der Nachteil für den Be- le Unterstützungsleistungen erhalten. troffenen in seinen persönlichen Lebensumständen Folgende Personengruppen können hier insbeson- eine besondere Härte bedeutet, eine Ausgleichs- dere in Frage kommen: oder Entschädigungsleistung nicht zu gewähren ist  Alleinstehende schwangere Frauen und auch ein Ausgleich durch sonstige Maßnahmen  Menschen über 65 Jahre nicht erfolgt.  Geh-, seh- oder ansonsten körperbehinderte Menschen  Kranke Personen

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(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf an- einheiten auf den überplanten Bereichen umfas- dere Vertragsverhältnisse, die zum Gebrauch oder send angeboten werden. Der Rahmen für die even- zur Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder tuelle finanzielle Unterstützung ist im vorliegenden Gebäudeteils oder einer sonstigen baulichen Ein- Sozialplan definiert. richtung berechtigen. Für die Gewerbebetriebe werden nach Möglichkeit (3) Ein Härteausgleich wird nicht gewährt, soweit Ersatzgrundstücke zur Verfügung gestellt. Gewerbe- der Antragsteller es unterlassen hat und unterlässt, treibenden und Vereinen mit büroartiger Nutzung den wirtschaftlichen Nachteil durch zumutbare im Gebiet wird – soweit sie es wünschen und die Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz eigener Rahmenbedingungen es ermöglichen – eine adä- oder fremder Mittel, abzuwenden. quate Büroeinheit nach Umsetzung der Sanierung im Sanierungsgebiet angeboten. 9.5 Fortschreibung des Sozialplans 9.7 Weiteres Vorgehen Der hier vorliegende Sozialplan setzt den Rahmen, Zunächst werden die von der Sanierung betroffenen innerhalb dessen alle weiterführenden Maßnahmen Einwohnerinnen (Mieterinnen), Betriebe, Vereine durchzuführen bzw. zu koordinieren sein werden. und Eigentümer*innen individuell über die Maßga- Mit der zunehmenden Konkretisierung und Umset- ben des vorliegenden Sozialplans informiert. Die zung der Maßnahmen werden weitergehende indi- Form der Information ist nicht abschließend defi- viduelle Betroffenheiten erkennbar sein, die auch niert. Dies kann entweder über Postsendung oder weitergehende Setzungen im Rahmen der Sozial- über eine oder mehrere Veranstaltungen erfolgen. planung erforderlich machen. Der vorliegende Sozi- alplan ist insoweit nicht als Endfassung zu verste- Mit zunehmender Konkretisierung der Sanierungs- hen, vielmehr als fortschreibungsfähiges Dokument, maßnahme konkretisiert sich auch der Sozialplan in in das alle weitergehenden Maßnahmen und Ange- der individuellen Ansprache mit den von der Sanie- bote an die von der Sanierung betroffenen Perso- rung Betroffenen. nen und Betriebe weiterhin Eingang finden werden.

Mit den Gewerbetreibenden im Gebiet werden 9.6 Zusammenfassung der rechtzeitig (mindestens ein Jahr) vor der Freizie- Sozialplanerfordernisse hung der überplanten Gebäude individuelle Gesprä- Die Anzahl der von den sozialplanrelevanten Maß- che geführt. Beratungsleistungen und Unterstüt- nahmen voraussichtlich betroffenen Mieterinnen zungen nach Maßgabe des Sozialplans werden den und Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaften Betrieben gegeben; über die Inhalte des Sozialplans von Wohngrundstücken und gewerblich genutzten wird individuell informiert. Grundstücken kann zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht abschließend ermittelt werden und ist im Zuge Gleichermaßen wird mit den von Gebäudemoderni- der Konkretisierung des Sozialplans zu ermitteln sierung betroffenen Mieterinnen über ihre Wohn- präferenzen sowie die persönlichen Lebensumstän- Sozialplanrelevante Maßnahmen werden voraus- de und Betroffenheit gesprochen. Entsprechende sichtlich und in erster Linie die Mieterinnen betref- Aussagen werden, bezogen auf die einzelnen Haus- fen, deren Immobilien modernisiert/saniert werden halte, dokumentiert, und eine Einschätzung der sollen. Im geringen Umfang können Wohneinheiten konkreten Unterstützungsleistung wird erarbeitet. im Rahmen von Entkernung in den dicht bebauten Innenblockbereichen bzw. den tiefen Grundstücken In den Verhandlungen mit Eigentümerinnen beim der Gründerzeitbebauung entfallen. Außerdem sind Erwerb von Immobilien wird auf die Maßgaben des mehrere Gewerbetreibende und Vereine im Teilbe- Sozialplans hingewiesen. reich Schulstraße sowie im Bereich Alte Jülicher Straße 67 betroffen. Ersatzwohnraum kann in Zu- sammenarbeit mit den lokalen Wohnungsbauge- sellschaften und in den neu entstehenden Wohn-

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10 Umsetzungsempfehlungen Verabschiedung der Sanierungssatzung

Mit dem Erlass der Sanierungssatzung beginnt der Umsetzungszeitraum. In der Satzung wird das Sa- Der Erlass der Sanierungssatzung markiert den nierungsgebiet gekennzeichnet. Bei der Begrenzung Übergang von der Vorbereitung zur Durchführung des Gebiets ist darauf zu achten, dass sich die Sa- der Sanierung. Die städtebauliche Sanierung ist eine nierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Gesamtmaßnahme, die aus mehreren Einzelmaß- BauGB). Dabei können auch Flächen innerhalb des nahmen besteht. Dazu gehören Ordnungs- und Gebiets ausgenommen und ausnahmsweise Flächen Baumaßnahmen sowie ein Sozialplan. außerhalb in Anspruch genommen werden, wenn sie für die Durchführung der Sanierung notwendig Um die Sanierungsmaßnahme nach Maßgabe der sind (z. B. Ersatzbauten zur Unterbringung von Be- Ziele und Zwecke zügig durchzuführen, muss insbe- wohnerinnen, Gemeinbedarfseinrichtungen). sondere geklärt werden, wer die Durchführung der Ordnungs- und Baumaßnahmen nach §§ 146 ff. Ordnungs- und Baumaßnahmen BauGB übernimmt und wie die Bearbeitung der Genehmigungsvorbehalte nach §§ 144 ff. BauGB §146 Abs. 1 BauGB gliedert die Durchführungsmaß- abgewickelt werden kann. Hier müssen unter- nahmen in zwei Arten auf, in Ordnungs- und Bau- schiedliche Disziplinen eingebunden und eine pas- maßnahmen. Die Ordnungsmaßnahmen liegen v. a. sende Organisationsstruktur geschaffen werden. in der Zuständigkeit der Gemeinde (§ 147 BauGB), die Baumaßnahmen sind vornehmlich Aufgabe der Innerhalb der Verwaltung, mit städtischen Gesell- privaten Eigentümerinnen im Gebiet (§ 148 schaften oder von einem externen Sanierungsträger BauGB). Baumaßnahmen der Gemeinde sind Ge- müssen vor allem Leistungen erbracht werden, die meinbedarfs- und Folgeeinrichtungen sowie Maß- einen systematischen Erwerb bzw. die den Sanie- nahmen auf kommunalen Grundstücken. rungszielen entsprechende Vermittlung von Immo- bilien, eine entsprechende Beratung, im Einzelfall Bauleitplanung die Sanierung und Bewirtschaftung im Auftrag der Um die unter Kapitel 6 beschriebenen Sanierungs- Stadt und vor allem die Versorgung der Bewohner- ziele zu erreichen, muss zunächst die bauleitplane- schaft aus freizuziehenden Objekten mit Wohnraum rische Basis gelegt werden, die eine geänderte Ent- sicherstellen. wicklung des Sanierungsgebiets erlaubt.

Hierfür ist ein Kooperationskonstrukt erforderlich, Für die Umnutzung der Potenzialflächen Brück- das aufeinander abgestimmte Vorgehensweisen Gelände, Schulstraße und Alte Jülicher Straße 67 ist entsprechend den Zielen der Sanierungsmaßnahme die Aufstellung von qualifizierten Bebauungsplänen ermöglicht. Hierbei muss eruiert werden, welche erforderlich, um die Ziele der Sanierung bauleitpla- Verwaltungsabteilungen für die Umsetzung zwin- nerisch zu sichern. Für die Umgestaltungsmaßnah- gend eingebunden werden müssen und welche men im Bereich der Ottensgasse sowie im Umfeld Prozesse über einen Sanierungsträger bzw. eine des Gebietsauftakts sollten zunächst die Entwick- städtische Gesellschaft abgewickelt werden können lungsmöglichkeiten im Rahmen von § 34 BauGB bzw. müssen. geprüft werden. Im Zuge der Bauleitplan- bzw. Ge- nehmigungsverfahren sind die erforderlichen Fach- 10.1 Umsetzungsempfehlungen für die gutachten zu verschiedenen Themen wie Umwelt- Durchführung der Sanierungsmaßnahme bzw. Artenschutz, Altlasten, Vermessung, Verkehr, Für die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen Lärmimmissionen etc. einzuholen sowie die ent- dürfen nach derzeitiger Rechtslage nicht mehr als sprechenden Beteiligungsschritte durchzuführen. 15 Jahre vorgesehen werden (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB). Nach erfolgter Sanierung ist die Im Sinne einer zügigen Durchführung der Sanie- Sanierungssatzung gemäß § 162 Bau GB wieder rungsmaßnahme sollte grundsätzlich für jede Po- aufzuheben. tenzialfläche die Möglichkeit zur Anwendung des beschleunigten Bebauungsplanverfahrens nach

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§ 13a BauGB und der damit einhergehenden Mög- ben, die bislang als Problemimmobilien negativ auf lichkeit zur redaktionellen Berichtigung etwaiger den Stadtteil eingewirkt haben oder mit denen sich notwendiger Anpassungen des Flächennutzungs- städtebauliche Neuordnungen erreichen lassen, wie plans geprüft werden. beispielsweise an der Ottensgasse. Auch kann über den Zwischenerwerb versucht werden, auf die Nut- Erschließung der Potenzialflächen zung des Erdgeschosses Einfluss zu nehmen, indem etwa ruhestörende oder Unsicherheit auslösende Der Erwerb der Grundstücke, die Baureifmachung Nutzungen unterbunden werden. Damit kann die und die Erschließung der Potenzialflächen können städtebauliche Funktion eines Orts maßgeblich über einen privaten Entwickler erfolgen, der in verbessert werden. Mit dem Zwischenerwerb eines Absprache mit der Stadt Düren auch das städtebau- Wohnhauses kann die Stadt Düren außerdem auf liche Konzept und den Bebauungsplan erarbeiten die Zusammensetzung der Einwohnerschaft Einfluss lässt. Der Investor kann anschließend die Grundstü- nehmen. Damit kann die soziale Mischung gezielter cke weiterveräußern an private Bauträger, die den ausgeglichen werden. Nachdem ein Sanierungsträ- Bau der Immobilien übernehmen. Das notwendige ger bestellt ist, wird dieser den Zwischenerwerb für Baurecht könnte hierbei bspw. über einen vorha- die Stadt Düren treuhänderisch übernehmen. benbezogenen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 2 BauGB geschaffen werden, womit für die Stadt Umsetzung des Sozialplans Düren einige Vorteile gegenüber gewöhnlichen Bebauungsplanverfahren einhergingen: Bei der Umsetzung des Sozialplans ist eine frühzei- tige Information und Beratung der Einwoh-  Aufgrund der Befreiung vom Festsetzungskata- nerinnen, der Eigentümerinnen und Gewerbe- log des § 9 BauGB können detailliertere Fest- treibenden, Vereine und Institutionen essentiell. setzungen zur Erreichung der Sanierungsziele Die Betroffenen sollten über das Besondere Städte- vereinbart werden. baurecht, das Sanierungsrecht und seine Implikati-  Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur frist- onen (Rechte, Pflichten, Genehmigungsvorbehalte, gerechten Umsetzung des Vorhabens sowie zur …) informiert werden. Übernahme der Planungs- und Erschließungs- Bei der Umsetzung des Sozialplans ist auf eine enge kosten. Zusammenarbeit von Sanierungsträger, lokalen  Die Planungshoheit der Stadt Düren und somit Wohlfahrtsträgern, dem Quartiersmanagement, der die inhaltliche Steuerung des Verfahrens blei- Task Force Problemimmobilien und den jeweiligen ben unberührt. Ämtern der Stadt Düren zu achten. Eine weitere Option ist die Entwicklung der Potenzi- Sanierungsträger alflächen über die Stadt Düren selbst, indem sie Der Sanierungsträger oder die Sanierungsstelle in bspw. eine Entwicklungsgesellschaft gründet. Diese der Verwaltung ist die zentrale Koordinationseinheit übernimmt vom Erwerb der Grundstücke bis zur bei der Umsetzung der städtebaulichen Sanierung. Baureifmachung alle Entwicklungsschritte. Es wäre Die Aufgaben des Sanierungsträgers/der Sanie- auch denkbar, dass die städtische Wohnungsgesell- rungsstelle sind der Erwerb und die Verwaltung von schaft anschließend (teilweise) den Bau der Immo- Grundstücken und Liegenschaften, die Durchfüh- bilien übernimmt. rung von Ordnungsmaßnahmen nach § 146 BauGB Zwischenerwerb von Immobilien im Sanierungsge- wie Abbruch, Sicherung nach Abbruch, Herstellung biet der Baureife des freigelegten Grundstücks, Beauf- tragung der Baumaßnahmen und die Abwicklung Die Stadt Düren hat mit dem Zwischenerwerb von des erforderlichen Umzugs von Bewohnerinnen. Immobilien im südlichen Kernbereich begonnen. Sie Außerdem übernimmt er Projektentwicklung und - nutzt u.a. das Vorkaufsrecht, um städtebauliche steuerung bei Neubauvorhaben und die Kooperati- Problempunkte und Potenzialflächen zu entwickeln. on mit dem/der Quartiersarchitektin. Der Sanie- Angesichts der Verkaufsbereitschaft der Eigentü- rungsträger darf keine hoheitlichen Aufgaben der merschaft im Sanierungsgebiet bieten sich der Stadt Kommune übernehmen. Düren gute Chancen, gezielt Immobilien zu erwer-

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Der Fördermittelgeber verlangt die Beauftragung Ausweichwohnraum, dauerhaft oder temporär, eines Dritten, wenn er die Kosten des Sanierungs- eine relevante Aufgabe sein. Aber auch die Bele- trägers anteilig übernehmen soll. Es bieten sich hier gung der modernisierten Bestandsgebäude sollte zwei Möglichkeiten: Entweder, die Stadt Düren behutsam und im Sinne der Sanierungsziele gesteu- beauftragt ein bereits existierendes Unternehmen/ ert werden. Dafür arbeitet der Sanierungsträger eng einen Träger mit der Aufgabe, oder sie gründet eine mit allen lokalen Wohlfahrtsträgern, dem Quar- eigene Gesellschaft. Letzteres beließe Kontrolle und tiersmanagement, der Task Force Problemimmobi- Handlungsmöglichkeit gänzlich bei der Stadt, würde lien und den Ämtern der Stadt Düren zusammen jedoch auch Kräfte aus der Verwaltung binden bzw. und bietet innovative Lösungen für die Bedarfe der Kosten für die Gründung und den Betrieb der Ge- unterschiedlichen Personen im Sanierungsgebiet sellschaft bedeuten. Im Rahmen der städtebauli- an. chen Sanierung müssen umfassende Aufgaben im rechtlichen, sozialen, wirtschaftlichen und techni- Besonderes Augenmerk sollte auf der Zusammen- schen Bereich bearbeitet werden. Hierzu müssen arbeit mit dem Quartiersmanagement liegen. Hier- passende Fachkräfte akquiriert werden. Die Grün- mit können frühzeitig Problemlagen benannt und dung einer städtischen Gesellschaft kann ggf. einen auf kurzem Wege an einer Lösung gearbeitet wer- längeren Zeitraum einnehmen als die Bestellung den. Außerdem ist das Quartiersmanagement eine eines externen Sanierungsträgers, was sich ungüns- Schnittstelle zwischen allen Beteiligten des Sanie- tig auf die Dynamik des Sanierungsprozesses aus- rungsprozesses wie Verwaltung, Sanierungsträger, wirken kann. Stadtteilvertretung und Einwohnerschaft.

Die Beauftragung eines externen Sanierungsträgers Die sozialverträgliche Entmietung und Sanierung wird in den §§ 158 bis 159 BauGB und die Regelung einzelner Immobilien könnte idealerweise ein sozia- zum Treuhandvermögen in den §§ 160 bis 161 ler Beschäftigungsträger übernehmen, sodass der BauGB geregelt. Bei der Beauftragung des Sanie- Umbauprozess den Menschen in Düren zugute- rungsträgers entscheidet sich die Kommune zwi- kommt, die besondere Unterstützung benötigen. schen einem Treuhänder- oder einem Unterneh- merträgermodell. In der Praxis ist das Treuhänder- Die Gründung einer Stadtentwicklungsgesellschaft modell üblich. für Düren wird im politischen Raum und der Verwal- tung zurzeit diskutiert. Im Grundsatz ist die Einbe- Bei der Auswahl des geeigneten Sanierungsträgers ziehung einer derartigen Gesellschaft gut geeignet ist darauf zu achten, dass das Unternehmen selbst um Ordnungs- und Baumaßnahmen in Sanierungs- oder in Kooperation mit anderen ein breites inter- gebieten umzusetzen. Deren Gründung ist jedoch disziplinäres Profil aufweist. Zum einen muss es mit erheblichem Vorbereitungsaufwand sowie einer klassische Sanierungsaufgaben übernehmen wie zu der Aufgabenstellung passenden geeigneten das Prüfen der Baugenehmigungen, die Wahrneh- personellen und finanziellen Ausstattung verbun- mung des Vorkaufsrechts, die Prüfung aller Geneh- den. Der benötigte zeitliche Vorlauf kann sich nega- migungsfälle im Sanierungsgebiet, das Aufsetzen tiv für das Sanierungsverfahren auswirken, welches von Immobilienkaufverträgen, die Liegenschafts- mit dem Ratsbeschluss - voraussichtlich im Mai verwaltung, die treuhänderische Kassenführung, die 2021 - beginnt. Es ist nicht wahrscheinlich, dass eine Verwaltung der Fördermittel, das proaktive Vorge- Stadtentwicklungsgesellschaft vor 2022 ihre Aufga- hen gegenüber Eigentümer*innen sowie die An- be aufnehmen könnte. Auch ist nicht garantiert, sprache und das Vermitteln von Investoren. Zum dass eine Stadtentwicklungsgesellschaft am wir- anderen sollte der Sanierungsträger der „Kümme- kungsvollsten und reibungslosesten die Entwicklung rer“ für alle sozialen Belange sein, die im Sozialplan des Stadtteils vorantreiben würde, wie Beispiele festgelegt sind. In erster Linie ist das die sozialver- von eher trägen Organisationen in anderen Kom- trägliche Entmietung von Gebäuden, die dauerhaft munen zeigen. entfallen (Entkernung, Potenzialflächen) oder die während der Modernisierung nicht bewohnt wer- den können. Daher wird vor allem die Suche nach

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Für Düren-Nord steht aktuell ein Förderbudget für 10.2 Organisationsstruktur einen Sanierungsträger zur Verfügung, das für eine Für eine zügige und effiziente Durchführung der städtische Gesellschaft nicht eingesetzt werden städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wird die kann. Viele der in der Stellungnahme aufgeführten Beauftragung eines Sanierungsträgers empfohlen. Aufgaben wird der Sanierungsträger übernehmen. Dieser kann gebündelt alle wichtigen Aufgaben Es ist daher sinnvoll, zunächst kurzfristig mit einem übernehmen, die die Stadt Düren abgeben darf. externen Sanierungsträger zu starten. Sollte sich Hoheitliche Aufgaben kann er nicht übernehmen. abzeichnen, dass die Stadt Düren die Entwicklung So wird die Stadt Düren die Bauleitplanung für die der derzeit noch gewerblich genutzten Potenzialflä- Potenzialflächen im Untersuchungsgebiet über- chen selbst übernimmt, indem sie die entsprechen- nehmen. Auch bei Anträgen auf Genehmigungen den Grundstücke kauft und vermarktet, ist die nach § 144 BauGB muss eine Kooperation mit der Gründung einer Stadtentwicklungsgesellschaft sinn- Stadtverwaltung erfolgen. voll. Sie kann prinzipiell jederzeit in den Sanierungs- Der Sanierungsträger übernimmt u. a. alle Aufga- prozess einbezogen werden. ben, die den (Zwischen-) Erwerb von Immobilien Sanierungsbüro und Quartiersarchitekten inklusive deren Verwaltung betreffen, die Verwal- tung der Fördermittel, das proaktive Vorgehen Die Quartiersarchitekten sind Ansprechpersonen gegenüber Eigentümerinnen, die Ansprache und vor Ort für alle Fragen der Sanierungsplanung, der das Vermitteln von Investoren sowie die Abwick- Bewirtschaftung und der Fördermittelabwicklung. lung aller Vorgänge im Bereich des Sozialplans. Dies Sie beraten die Eigentümerinnen zur baulich-tech- erfolgt in regelmäßiger Abstimmung mit der Ver- nischen und finanziellen Machbarkeit ihrer Vorha- waltung. ben, unterstützt bei der Beantragung von Zuschüs- sen zum Fassaden- und Hoferneuerungsprogramm Der Sanierungsträger steht in engem Kontakt mit und schließt Verträge des Modernisierungs- und den Quartiersarchitekten, welche die Eigen- Instandsetzungsprogramms ab. Sie kooperieren eng tümerschaft bei der Antragstellung für das Fassa- mit dem Sanierungsträger und dem Quartiersma- den- und Hoferneuerungsprogramm und bei der nagement. Modernisierung und Instandsetzung unterstützen. Beide Akteure tauschen sich über Entwicklungen in Für die Quartiersarchitekten wird ein Sanierungsbü- der Eigentümerschaft aus und verweisen jeweils ro zentral vor Ort eingerichtet. Dieses soll auch von Interessierte weiter. Das Quartiersmanagement hat den Mitarbeitenden des Sanierungsträgers genutzt alle sozialen Aspekte im Stadtteil im Blick und ist werden. Ansprechpartner für die Belange der Mieter*innen. Es weist auf Problemlagen hin und erarbeitet zu- Task Force Problemimmobilien sammen mit dem Sanierungsträger, Wohlfahrtsträ- Die Task Force Problemimmobilien wurde im Mai gern und Wohnungsgesellschaften bzw. Eigentü- 2017 gegründet, um ein konzertiertes und schnelles merschaft an entsprechenden Lösungen. Auch die Eingreifen bei Problemimmobilien zu ermöglichen, Stadtteilvertretung Nord-Düren ist zwischen den in denen sich der Verdacht auf ungesunde Wohn- Akteuren Sanierungsträger, Quartiersarchitekten verhältnisse oder einen kriminellen Möglichkeits- und Quartiersmanagement in den Sanierungspro- raum verhärtet hat. In der Task Force werden unter zess eingebettet. der Leitung des Ordnungsdezernats alle relevanten Ein wichtiger Ort des Sanierungsprozesses soll das Fachämter gebündelt (Bauordnungsamt, Bürgerbü- Musterhaus in zentraler Lage von Nord-Düren sein. ro, Jugendamt, Feuerwehr, Sozialamt, Wohnungs- Hier werden typische Probleme der Altbausanie- aufsicht, Job-Com etc.). Die Polizei Düren wie auch rung aufgezeigt und wirtschaftlich vertretbare so- der Zoll unterstützen die Objektprüfungen. Die Task wie praktikable Lösungsansätze entwickelt. Das Force kann kurzfristig und mit dem Einsatz des Musterhaus soll Anlaufstelle sein für Beratungsan- rechtlichen Instrumentariums WAG, BauGB, LBO- gebote, Ausstellungen und Events und ein positives NRW sowie Ordnungs- und Polizeirecht den Miss- Zeichen für den Aufbruch im Quartier darstellen. ständen wirkungsvoll begegnen. Sie agiert unab- Der Sanierungsträger soll hierbei die Aufgabe des hängig vom Untersuchungsgebiet stadtweit. Kümmerers und Managers übernehmen.

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Abbildung 74: Organisationsstruktur der städtebaulichen Sanierung

Quelle: Eigene Darstellung

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10.3 Entwurf für eine Sanierungssatzung Satzung

der Stadt Düren über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Nord-Düren“

vom 05. Mai 2021

Der Rat der Stadt Düren hat in seiner Sitzung am 05. Mai 2021 aufgrund des § 142 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), in Verbindung mit dem § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrheinwestfalen (GO NRW), in der Fassung der Bekanntmachung vom Bekanntmachung der Neufassung Vom 14. Juli 1994, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. Dezember 2018 (GV. NRW. S. 759, ber. 2019 S. 23), in Kraft getreten am 1. Januar 2019 (Absatz 1) und 1. Januar 2021 (Absatz 2), folgende Satzung beschlossen:

§ 1

Festlegung und Abgrenzung des Sanierungsgebiets

1. In dem nachfolgend näher beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Missstände nach § 136 BauGB vor. Der Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert werden. Auf die Ausfüh- rungen der vorbereitenden Untersuchungen „Nord-Düren“ und auf die Begründung sowie die städtebauliche Konzeption wird hingewiesen. Die Ziele der Sanierung sind auch in der Begründung zur Satzung zusammenge- fasst.

Das in Absatz 2 und 3 näher bezeichnete Gebiet mit insgesamt rund 22 ha wird hiermit förmlich als Sanierungs- gebiet festgelegt und erhält die Kennzeichnung „Nord-Düren“.

2. Das Sanierungsgebiet liegt im Bereich der Gemarkung Düren. Die Grenze des Sanierungsgebiets verläuft wie folgt:

Die Grenze verläuft im Süden entlang der nördlichen Seite der der Fritz-Erler-Straße vom Flurstück 131 (derzeit genutzt durch einen Discounter) bis zur Kreuzung Josef-Schlegel-Straße. Östlich anschließend verläuft die Gren- ze entlang der nördlichen Seite der Eisenbahnstraße bis einschließlich zum Flurstück 136 (derzeit Gewerbe- grundstück Schulstraße Nr. 51). Im Nord-Osten wird das Gebiet von den östlichen Grundstücksgrenzen der Gewerbegrundstücke Schulstraße Nr. 51 (Flurstücke 136, 163), Nr. 45 (Flurstück 121) und Nr. 43 (Flurstück 181) und der östlichen Grundstücksgrenze des Kindergartens St. Joachim (Flurstück 108) begrenzt. Im Norden ver- läuft die Grenze zunächst an der Südseite der Meckerstraße bis zur Kreuzung mit der Alte Jülicher Straße. Sie folgt dann der Westseite der Alten Jülicher Straße nach Norden bis zur nördlichen Grenze des Flurstücks 182 (derzeit Gewerbegrundstück Alte Jülicher Straße 67). Von dort folgt sie der Außengrenze des Grundstücks Alte Jülicher Straße 67 (Flurstücke 182 und 205), indem sie nach Westen abknickt bis zum Flurstück 195. Dort ver- läuft sie weiter rechtwinklig nach Süden und weiter entlang der Außengrenzen der Flurstücke 182 und 205. Am Flurstück 208 (derzeit Seniorenwohnheim) biegt sie wieder nach Süden ab, folgt anschließend der südlichen Grenze der Flurstücke 208 und 206 bis zur Neue Jülicher Straße. Sie verläuft an deren Ostseite nach Süden bis zur nördlichen Grenze des Grundstücks Neue Jülicher Straße Nr. 46 (Flurstück 165). Dort quert die Grenze des Sanierungsgebiets die Neue Jülicher Straße und trifft auf die Grenze der Flurstücke 89 und 49 (Neue Jülicher Straße Nr. 45). Von dort verläuft die Grenze auf der westlichen Neue Jülicher Straße nach Süden bis zur Grenze zwischen den Grundstücken Malteserstraße Nr. 1 und Nr. 3. Sie verläuft auf der Grenze zwischen den beiden Grundstücken nach Süden und knickt am Ende des Grundstücks Malteserstraße Nr. 3 nach Westen, um entlang der südlichen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Malteserstraße Nr. 3 bis Nr. 43 nach Westen zu verlaufen.

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Am Grundstück Malteserstraße Nr. 41 verspringt sie an die nördliche Grenze des Flurstücks 897 (derzeit Park- platz). Sie verläuft im Weiteren entlang der östlichen Veldener Straße bis zur südlichen Grenze des Flurstücks 916 (Grundstück Veldener Straße Nr. 56). Dort knickt sie nach Osten ab und verläuft entlang der südlichen Grenzen der Flurstücke 916, 917, 929, 918, 919 (Grundstücke südliche Johanniterstraße). An der westlichen Grenze des Flurstücks 915 verläuft die Sanierungsgebietsgrenze nach Süden, teilt das Flurstück 281 und ver- läuft an der nördlichen Grenze des Flurstücks 280 nach Westen. Entlang der östlichen Grenze der Flurstücke 282 sowie 251/250 verläuft sie wieder nach Süden und stößt senkrecht auf die Fritz-Erler-Straße.

3. Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile, die im als Anlage beigefügten Lage- plan (im Maßstab 1:2500 vom 27.01.2020) des Amtes für Stadtentwicklung durch eine Geltungsbereichslinie umfasst sind. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung. Die rechtsverbindliche Abgrenzung des Sanierungs- gebiets ergibt sich allein aus der Abgrenzung des Sanierungsgebiets gemäß Lageplan in der Anlage dieser Sat- zung.

Folgende Aufzählung dient lediglich zur Erläuterung der Satzung.

Das Sanierungsgebiet umfasst folgende Grundstücke:

Düren 30 13

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Düren 30 58 Kirchstraße 22

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Düren 30 82 Schulstraße 25

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Düren 31 103 Alte Jülicher Straße 43

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Düren 31 169 Karlstraße 37

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Düren 31 124 Schulstraße 3

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Düren 39 917

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Düren 39 899

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Düren 39 508/55 Schulstraße 2

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Düren 90 162 Josef-Schregel-Straße 70

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Düren 90 89 Josefstraße 38

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Düren 90 24 Schulstraße 30

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Düren 90 68 Schulstraße 8

4. Werden innerhalb des Sanierungsgebiets durch Grundstückszusammenlegungen Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstücksteilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwenden.

§ 2

Vereinfachtes Sanierungsverfahren

Für das in § 1 näher bezeichnete Sanierungsgebiet „Nord-Düren“ wird die Sanierungsmaßnahme im vereinfach- ten Verfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des Dritten Abschnitts des Baugesetzbuches (§§ 152 - 156a BauGB) wird ausgeschlossen, da sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird.

§ 3

Genehmigungspflichten

Für die in § 1 näher bezeichneten Bereiche finden die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflich- tige Vorhaben und Rechtsvorgänge Anwendung.

§ 4

Durchführungsfrist

Hier wird auf den Satzungsbeschluss verwiesen.

§ 5

Inkrafttreten

Diese Satzung wird gemäß § 143 Abs. 1 BauGB nach Ratsbeschluss mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbind- lich.

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Anlage: Lageplan mit Abgrenzung des Sanierungsgebietes „Nord-Düren“

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Abbildungen

Abbildung 1: Gründerzeitliche Bebauung an der Alten Jülicher Straße 7

Abbildung 2: Geplante Blocksanierung im Bereich Nordschule 9

Abbildung 3: Darstellung des Aufbaus der Stadtteilvertretung in Nord-Düren 10

Abbildung 4: Litfaßsäule der Stadtteilvertretung am Ereğli-Platz 11

Abbildung 5: Neugestalteter öffentlicher Raum, Stadtteilmittelpunkt Ereğli-Platz 11

Abbildung 6: Haus für Alle am Nordpark 12

Abbildung 7: Übersicht bisheriger Entwicklungsansätze in Nord-Düren 14

Abbildung 8: Lage Nord-Dürens im Stadtgebiet 16

Abbildung 9: Geltungsbereich für die Vorbereitenden Untersuchungen 17

Abbildung 10: Preußische Uraufnahme 1836 bis 1850 17

Abbildung 11: Preußische Neuaufnahme 1891 bis 1912 18

Abbildung 12: Teilräume des Untersuchungsgebiets 19

Abbildung 13: Bebauung entlang des Bretzelnwegs 19

Abbildung 14: Realschule am Bretzelnweg 20

Abbildung 15: Blick in die Josefstraße 20

Abbildung 16: Blick in die Alte Jülicher Straße 21

Abbildung 17: Gewerbehallen an der Veldener Straße 21

Abbildung 18: Rechtskräftiger Flächennutzungsplan der Stadt Düren (Ausschnitt) 23

Abbildung 19: Rechtskräftige Bebauungspläne im Kernbereich von Nord-Düren 24

Abbildung 20: Bebauungsplan Nr. 1/304 (Ausschnitt) 24

Abbildung 21: Bebauungsplan Nr. 1/357 (Ausschnitt) 25

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Abbildung 22: Bebauungsplan Nr. 1/191 A, 3. Änderung (Ausschnitt) 25

Abbildung 23: Denkmalbereich Düren-Nord (Entwurf) 26

Abbildung 24: Bevölkerungsentwicklung Stadt Düren 2008 – 2018 in absoluten Zahlen 27

Abbildung 25: Zuzüge und Fortzüge in Nord-Düren im Jahr 2018 nach Staatsbürgerschaft 27

Abbildung 26: Zuzüge und Fortzüge in Nord-Düren im Jahr 2018, unterteilt nach Altersgruppen 28

Abbildung 27: Prozentuale Verteilung der Altersklassen im Jahr 2018 in Düren, Nord-Düren und NRW 28

Abbildung 28: Bevölkerungspyramide Stadt Düren 2039 28

Abbildung 29: Migrationsstruktur in Nord-Düren im Jahr 2018 29

Abbildung 30: SGB II-/SGB XII-Quoten in Düren 30

Abbildung 31: SGB II-/SGB XII-Quoten 0- bis 17-Jährige 30

Abbildung 32: Erste Informationsveranstaltung im Haus für Alle 33

Abbildung 33: Informationsveranstaltung am 21. Januar 2020 33

Abbildung 34: Diskussion an den Analyseplänen 34

Abbildung 35: Flyer „Nord-Düren: Ein Stadtteil im Aufbruch“ 34

Abbildung 36: Rücklauf im Kernbereich 36

Abbildung 37: Baualtersklassen im südlichen Kernbereich 37

Abbildung 38: Baualtersklassen in den nördlichen Wohngebieten 38

Abbildung 39: Bewertung des Immobilienzustands nach Teilbereichen 38

Abbildung 40: Investitionsvolumen in den vergangenen zehn Jahren nach Teilbereichen 39

Abbildung 41: Art der geplanten Investitionen 39

Abbildung 42: Art der Probleme mit der Immobilie 40

Abbildung 43: Bewertung des Stadtteils Nord-Düren 41

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Abbildung 44: Vorschläge für Maßnahmen in Nord-Düren 42

Abbildung 45: Wunsch nach individueller Beratung 42

Abbildung 46: Bauruine in der Ottensgasse 63

Abbildung 47: Ergebnisse der Bauzustandskartierung nach äußerem Erscheinungsbild 64

Abbildung 48: Größere städtebauliche Potenzialflächen im Untersuchungsgebiet 66

Abbildung 49: Altlastenverdachtsflächen innerhalb des Untersuchungsgebiets (gelb markiert) 67

Abbildung 50: Zerschlagene Eingangstür 71

Abbildung 51: Leerstand in der Neuen Jülicher Straße 73

Abbildung 52: Darstellung der leerstehenden Ladenlokale sowie des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots im Untersuchungsgebiet 74

Abbildung 53: Ereğli-Platz 75

Abbildung 54: Müllablagerung im öffentlichen Raum 75

Abbildung 55: Nordpark 76

Abbildung 56: Grünfläche St. Joachim 76

Abbildung 57: Grün- und Freiflächen im Untersuchungsgebiet 78

Abbildung 58: Kirche St. Joachim 81

Abbildung 59: Ditib Moschee 82

Abbildung 60: Gebäude der Al-Muhisin-Moschee in der Josefstraße 82

Abbildung 61: Soziale Einrichtungen im Untersuchungsgebiet 85

Abbildung 62: Parkplatz Johanniterstraße/Veldener Straße 87

Abbildung 63: Darstellung der Verkehrssituation im Untersuchungsgebiet 89

Abbildung 64: Chancen-Mängel-Plan 94

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Abbildung 65: Abgrenzungsvorschlag für das Sanierungsgebiet Nord-Düren 108

Abbildung 66: Maßnahmenkonzept 110

Abbildung 67: Potenzialfläche Firma Brück 111

Abbildung 68:Potenzialfläche Alte Jülicher Straße 67 111

Abbildung 69: Potenzialflächen Schulstraße 112

Abbildung 70: Potenzialfläche Ottensgasse 112

Abbildung 71: Qualifizierung des Gebietsauftakts 113

Abbildung 72: Potenzialfläche Nordschule 114

Abbildung 73: Gestaltung Grünfläche St. Joachim 114

Abbildung 74: Organisationsstruktur der städtebaulichen Sanierung 133

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Tabellen

Tabelle 1: Baudenkmäler im Untersuchungsgebiet 25

Tabelle 2: Bevölkerungsprognose für Nord-Düren 29

Tabelle 3: Bewertungsschema Bauzustandskartierung 45

Tabelle 4: Maximale Kostenerstattungen für Haushalte bei Umzug (Erstattungskategorien nach Förderrichtlinien Stadterneuerung 2008, Förderhöhe Stadt Düren gemäß IHaKo Problemimmobilien Nord-Düren) 126

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