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Staatliche Berufsschule Bad Tölz- Wolfratshausen Nebenstelle Bairawieser Str. 12 ½
Sanierung und Erweiterung - Planung und Objektüberwachung
Erläuterungsbericht
Bauvorhaben: Teilgeneralsanierung und Erweiterung der Staatlichen Berufsschule Bad Tölz- Wolfratshausen Nebenstelle Bairawieser Str. 12 ½
Titel und gesuchte Leistung: Planung Technische Ausrüstung LPH 1-9 in Anlehnung an die HOAI 2021
Allgemein Der Landkreis Bad Tölz - Wolfratshausen beabsichtigt die Gebäudehülle der Staatliche Berufsschule Bad Tölz- Wolfratshausen, Nebenstelle Bairawieser Str. 12 ½ zu sanieren, die beiden Werkhallen- gebäude mit insgesamt 6 Klassenräumen und einem Ersatzwerkraum zu ergänzen und die Pausen- halle mit einem Anbau zu erweitern. Zusätzlich entstehen kleinere Klassenräume mit Differenzie- rungsräumen für den Bedarf der Berufsvorbereitungsklassen im Gebäudebestand.
Abb. 01: Haupteingang Nikolaus-Trischberger- Schule
01 Gebäudebestand
Das Gebäude aus dem Baujahr 1982-83 gliedert sich in zwei Werkhallengebäude, deren Räume jeweils um einen Innenhof angeordnet sind, und in ein zweigeschossiges Verbindungsgebäude mit Klassenzimmern, Verwaltungsräumen und Erschließung. Das Verbindungsgebäude ist teilunterkellert. Das Kellergeschoss beinhaltet neben Technikräumen auch ehemalige Schutzräume (entwidmet), die als Lagerflächen genutzt werden.
Die Gebäudesubstanz entspricht dem damaligen Baustandard. Ein Mindestwärmeschutznachweis nach Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 wurde geführt. Es handelt sich um einen Massivbau aus Stahlbeton (UG) und Ziegel mit Pultdächern (22° Dachneigung) aus Holzbindern. Bei punktuellen Schadstoffuntersuchungen wurde kein Asbest gefunden.
Die geneigten Pultdächer der Werkhallen sind mit Betondachsteinen (Originaldeckung) gedeckt. Bei einer Lebensdauer von 40-60 Jahren sind diese zu prüfen und ggf. im Zuge der Sanierung zu er- neuern. Verblechungen, Rinnen und Fallrohre sind aus Kupferblech.
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Die 20cm starke Bodenplatte im nicht unterkellerten Bereich des Bestandgebäudes gründet auf Pfählen und einem Balkenrost mit 1,20m bzw. 1,40m Höhe. Im Bereich des Kellers liegt die 25cm stake Bodenplatte ebenfalls auf einem Balkenrost (80cm Höhe inkl. Bodenplatte) und Pfählen auf.
Das nördliche Werkhallengebäude wurde 1995 mit einem erdgeschossigen Anbau erweitert. Die Gründung wurde hier aufgrund der schlechten Versickerungseigenschaften des Baugrunds als WU- Konstruktion ausgeführt.
Abb. 02: Anbau Absauganlage 1995
Gebäudeabmessungen Bestand
Grundfläche Gebäude: 2.846 m² 1- 2 Vollgeschosse mit einer Geschosshöhe von 3,60m (Klassen und Verwaltung) Nettogrundfläche: ca. 4.070m² Fläche Pultdächer: ca. 2.670 m² Hüllfläche: ca. 10.060 m² BRI ohne UG: ca. 19.900 m³ / BRI mit UG: ca. 24.850 m³
Flachdachsanierung 2023 Das Flachdach des Verbindungsbaus wurde 2023 saniert und Oberlichter zu den Elektrofachräumen erneuert. Ein Teil des Fassadenbereichs wurde in diesem Zuge bereits gedämmt und mit einer hin- terlüfteten Metallverkleidung versehen. Abb. 03: Verbindungsbau mit Oberlichtern, 2023 saniertes Flachdach
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Abb. 04: Verbindungsbau Werkhalle Nord West: Oberlichter erneuert – vorbereitet für Dämmung und hinterlüftete Metallfassade, Putzfassade Bestand Ost: Oberlichter und Putzfassade Bestand => ggf. Fensteröffnungen schließen
Abb. 05: Verbindungsbau Werkhalle Süd West: Oberlichter erneuert, neue Fassadenverkleidung (Metall)
Ost: Oberlichter und Putzfassade Bestand – die Oberlicher zu den Werkhallen sind für eine natürliche Belichtung nicht besonders ergiebig und können auch hier ggf. geschlossen werden.
Abb. 06: RWA, Ausstieg und Putzfassade sind Bestand, die übrigen Fenster wurden ausgetauscht und für die Montage einer Fassadenverkleidung mit Dämmung nach außen gesetzt.
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Abb. 07: Werkhallen Süd mit Innenhof => ggf. Erneuerung Dachhaut mit Dämmung der Dachflächen
Abb. 08: Werkhallen Nord mit Innenhof
02 Sanierung der Gebäudehülle
Ziel der Gebäudehüllensanierung (KGr. 300) ist der Erhalt des architektonischen Charakters bei ge- ringfügiger Anpassung des Erscheinungsbildes im Hinblick auf Funktionalität und Instandhaltungsauf- wand. Besonders die gestalterisch prägnante Dachkonstruktion ist zu beachten.
Abb. 09: Pausenhof und Haupteingang mit prägnanter Dachkonstruktion
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Anstatt der holzverschalten Wandbereiche ist eine durchgehende Putzfassade angedacht, mit überwiegendem Erhalt der Fensteranzahl und – Größen. Eine farbliche Gliederung ist möglich und auch Putzstrukturen können variieren. Ein Vollwärmeschutzsystem ist aktuell nicht vorge- sehen. Die energetischen Ertüchtigungen der Gebäudehülle basieren hauptsächlich auf Fens- tern, Türen und Dachflächen.
Abb. 10: Klassen- und Verwaltungsbau Eingang Süd
Fenster- und Türelemente sollten an die bereits erneuerten Türelemente angepasst werden. Als außenliegender Sonnenschutz sind Raffstore mit Lenklamellen zu berücksichtigen.
Abb. 11: Haupteingang (Ost) und Eingang Süd: Türelemente erneuert (Alu- Rahmenelemente, RAL 7016)
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Abb. 12: Bestehende Fensterelemente in verschiedenen Abmes- sungen mit Sonnen- schutz in Lochfassade
Die Teilunterkellerung und die Sockelbereiche sind von außen abzudichten und die Geländean- schlussbereiche zum Schutz von Staunässe anzupassen.
Abb. 13: Bestehende Fassadenanschlüsse und Sockelbereiche (exemplarisch)
03 Sanierung und Optimierung Innenbereich
Innerhalb des Gebäudes sind Anpassungsarbeiten im Rahmen des Fensteraustauschs, die Instand- setzung von Klassenzimmer- und Bypasstüren, sowie die Erneuerung von Beleuchtung (LED) und Elektrotechnik (ELT) vorgesehen. Teilweise sind auch Bodenbeläge und Bodenaufbauten (Pausen- halle) zur Verbesserung der Raumakustik zu erneuern. Abb. 14: Eingangsbereich
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Abb. 15: Pausenhalle mit Kiosk, Kiosk ggf. verlegen
Abb. 16: Haupterschließungstreppe mit Luftraum (Erneuerung der abge- hängten Decke)
Abb. 17: Haupterschließungstreppe 1.OG
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Abb. 18: Erneuerung Abhangdecke; Abb. 19-22: EG und 1. OG - Austausch von Klassenzimmer- und Bypasstüren, Türblätter und seitl. Verkleidungen, Zargen bleiben erhalten und werden neu lackiert; Abb. 23: Erneuerung RWA
Abb. 24: Klasse (N.O.08), 1. OG sanierungsbedürftig
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Die Sanitär- und Umkleidebereiche sind zu sanieren, gestalterisch aufzuwerten und an die heutigen Anforderungen anzupassen (z.B. Geschlechterneutrale Sanitäranlagen). Gerade im Bereich der TGA ist im Bestand mit Abweichungen von den Bestandsunterlagen zu rechnen. Eine genaue Bestands- aufnahme in den Umbau- und Sanierungsbereichen ist daher dringend erforderlich.
Abb. 25/26: Wasch-, Umkleide- und Lehrmitteräume umstrukturieren; Waschraum: Fenster ggf. nach unten versetzen
Abb. 27/28: Sanitärräume EG und 1.OG
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Abb. 29: Werkräume Zimmerer: Lüftung in Kombination mit Absaugevorrichtungen
Abb. 30 / 31: Werkhalle Bautechnik
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Abb. 32: Oberlichter ggf. schließen, Belichtungsvorteil gering, evtl. für Nachtkühlung in den Sommermonaten geeignet
Spezifische Nutzung Berufsschule Im Sanierungskonzept ist auch die spezifische Nutzungsanforderung einer Berufsschule zu berück- sichtigen. Werkstatträume und Klassenzimmer sind getrennt zu bewerten. Die Umsetzung erfolgt teilweise im laufenden Schulbetrieb. Die Maßnahme ist daher in enger Abstim- mung mit der Schulleitung in Abschnitte zu gliedern. Ein Vorschlag für sinnvolle Sanierungsabschnitte sollte Teil des Planungskonzepts sein. Auch die örtlichen Gegebenheiten in Bezug auf die Umsetzung der Maßnahme (z.B. Zufahrt Baustellenfahrzeuge) sollten Erwähnung finden.
420 Wärmeerzeugung Die Wärmeerzeugung (Heizung) erfolgt über ein zentrales Biomasseheizkraftwerk (Hackschnitzel) am Schulzentrum Bad Tölz. In den Sanitärbereichen steht nur Kaltwasser zur Verfügung, Duschen und Pausenverkauf werden über Durchlauferhitzer mit Warmwasser versorgt. Kamin und Schacht der ehemaligen Gasheizung (Nordfassade) sind zurückzubauen.
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430 Kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung Ziel ist die kontrollierte Lüftung der Klassen- bzw. Fachräume. Getrennt zu bewerten, sind die Werk- hallen, die teilweise mit Absauganlagen ausgestattet sind (Push-Pull-Systeme).
Im Dach befindet sich eine bestehende Lüftungsanlage, die vormals zur Beheizung der Wasch- und Sanitärräume genutzt wurde. Diese ist rückzubauen. Auch im Untergeschoss befindet sich eine Lüftung, die zur kontrollierten Lüftung der Pausenhalle genutzt wurde und zurückzubauen ist.
Dach UG
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442 Eigenstromversorgungsanlagen - PV- Anlage Auf Dachflächen mit Süd- und ggf. auch Ostausrichtung (ca. 750m2) soll ein PV- Anlage mit einer Anlagengröße von 65kWp vorgesehen werden, um den Eigenbedarf zu decken. Das Dach ist aktuell mit Betondachsteinen (Originaldeckung) eingedeckt, die im Hinblick auf ihre Lebensdauer und die Befestigung der PV- Anlage ersetzt werden. Die Umsetzung der PV- Anlage an sich einschließlich Speicher zur Eigenverbrauchsoptimierung erfolgt innerhalb einer separaten Maßnahme.
460 Förderanlagen Zum Abbau von Barrieren ist ein Plattformlift im zentralen Haupttreppenhaus vorgesehen, der sowohl die Geschosse UG – 1. OG als auch die Split- Level in EG und 1.OG erschließt.
04 Erweiterungsbauten / Raumbedarf Schule
Ergänzung der Werkhallen mit Neubauten für 6 Klassenräume und Ersatzwerkstattraum Aufgrund des aktuellen Raumbedarfs für die Berufsvorbereitungsjahrgänge ist die Ergänzung der beiden Werkhallengebäude mit Innenhof um je einen zweigeschossigen Neubau mit insgesamt 6 Klassenräumen (EG, OG) und einem Ersatzwerkraum für Zimmererarbeiten (EG) vorgesehen. Es entfallen dazu zwei Lagerräume und die Zufahrten zu den Innenhöfen. Diese sind durch Eingriffe in den Gebäudebestand zu kompensieren. Der erforderliche Abbruch des Gebäudebestands umfasst insgesamt ca. 1.100m3. Bei den Werkhallen sind dabei die Achsen zu berücksichtigen, auf denen die Pfahlgründungen verlaufen. Die Abbrucharbeiten sind ggf. im Rahmen von Vorabmaßnahmen (Sanierung Drainage) bereits 2027 umzusetzen.
Um die Vorgaben an die Raumlufthygiene zu gewährleisten, sind in den Klassenräumen Lüftungs- einzelgeräte vorgesehen. Die ELT - Ausstattung sollte den aktuellen Standards an Schuleinrichtun- gen entsprechen.
Umbau bestehende Klassenräume zur Angliederung von Differenzierungsräumen Der Bedarf an kleineren Klassenräumen mit zusätzlichen Differenzierungsräumen für die Berufsvor- bereitungsjahrgänge wird im Bestand realisiert. Dazu werden in bestehende Klassenräume teilweise Trennwände eingezogen, ggf. auch mit mobiler Funktion. Zwischen den Klassen- und den Differen- zierungsräumen sollten Sichtbeziehungen für das Lehr- bzw. Aufsichtspersonal bestehen. Zusätz- lich ist ein Büro mit vier Arbeitsplätzen zur Unterrichtsvorbereitung einzuplanen. Besonderer Wert wird auf eine optimale Möblierung gelegt, auch im Hinblick auf Mehrfach- und Sondernutzungen.
Pausenhalle Durch die Erweiterung um 6 Klassen erhöht sich auch der Bedarf an Pausenflächen. Die beengte Pausenhalle soll daher mit einem erdgeschossigen Anbau in nördlicher Richtung ergänzt werden. Zusätzlich ist ein Sekretariat für eine Verwaltungsstelle mit Anschluss zum Lehrerzimmer zu integrie- ren. Zur Gestaltung der Pausenflächen wird auch hier großer Wert auf eine vielseitige Möblierung gelegt, um unter anderem aktuell nicht genutzte Flächen in die Pausenflächen einzubinden.
Grundstück Das Grundstück liegt in keinem Bebauungsplangebiet. Das zulässige Baurecht ist somit aktuell nach § 34 BauGB zu beurteilen und die Abstandsflächen einzuhalten. Der Nachweis der erforderlichen Stellplätze auf eigenem Grundstück kann geführt werden.
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Besonders zu beachten sind die schwierigen Bodenverhältnisse bei Gründung und Entwässerung. Es ist ein schlüssiges Konzept für die Entwässerung des gesamten Grundstücks zu entwickeln, der Be- stand entsprechend zu ergänzen bzw. zu erneuern. In diesem Zusammenhang ist auch die Nutzung von Regenwasser (z.B. Neubau mit Retentionsdach) für eine klimaangepasste Stadtentwicklung mit- zudenken.
Die überwiegende Massivbauweise des Gebäudebestands kann fortgesetzt werden. Entsprechende Speichermassen kommen dem Schallschutz und dem Sommerlichen Wärmeschutz zugute. Min- destvorgabe ist der energetische Standard EG 70. Bei der Gründung sind Bohrpfähle oder alternativ ein Bodenaustausch zu berücksichtigen.
500 Außenanlagen Die Freiflächen mit Parkplätzen und Begrünung um das Bestandsgebäude, bleiben weitestgehend erhalten und werden nur vereinzelt durch Außenmobiliar (Sitzbänke, Mülleimer, etc.) ergänzt. Im Be- reich der Ergänzungs- bzw. Erweiterungsbauten ist das Gelände anzupassen, zu begrünen oder zu pflastern. Aufgrund der baulichen Eingriffe sind außerdem Stellplatzmarkierungen zu ändern bzw. zu ergänzen, um den Bedarf von 39 Pkw- Stellplätzen zu decken. Die abschüssige Grünfläche hinter dem Erweiterungsbau ist entsprechend zu modellieren und sollte mit geeigneten Stauden und Gehöl- zen zur Verbesserung der Versickerung und Retention von Regenwasser bepflanzt werden. Grund- sätzlich wird eine naturnahe und pflegeleichte Gestaltung bevorzugt.
05 Planungsgrundlagen
Folgende Unterlagen stehen nach Auftragsvergabe als Planungsgrundlage zur Verfügung:
- Entwässerungseingabe 1980 mit Kamerabefahrung einer Fachfirma
- Werk- und Detailpläne sowie Schemata im Pdf- Format von 1982
- Statische Berechnungen und Positionspläne von 1982
- GEG- Nachweis Bestandsgebäude; Handlungsempfehlungen eines Ing.- Büros für Bauphysik
- Brandschutznachweis von 2019
- Schulaufsichtliche Genehmigung mit Raumprogramm
- Entwurfsskizzen im Pdf- und Dwg- Format
- Bodengutachten von 1980 und von 2026 im Bereich der Erweiterungsbauten
- Geländevermessung
- Orientierende Schadstoffuntersuchung
06 Termine
Aufgrund der Fortsetzung des Schulbetriebs während der Bauphasen, sind die Maßnahmen in meh- reren Bauabschnitten zu planen und umzusetzen. Ferienzeiten sind zu berücksichtigen.
Auch im Hinblick auf die Beantragung von Fördermitteln werden grundsätzlich zwei Bereiche unter- schieden:
Bereich 1 (B1): Ergänzungs- bzw. Erweiterungsneubauten für Klassenzimmer und Pausenhalle
Bereich 2 (B2): Sanierung, Optimierung und Umbau Bestandsgebäude
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Anvisierte Terminschiene: 2027: Planung und Genehmigung + Ausschreibung B1 sowie Umsetzung von Vorabmaßnahmen:
- Abbruch Gebäudebestand (Sommerferien 2027)
- Sanierung Drainage Nord (später Bereich Pausenhallenanbau)
- Pfahlgründungen (Spezialtiefbau)
2028: Ausführung B1 / Planung & Ausschreibung B2
2029: Fertigstellung B1 + Ausführungsbeginn B2 in mehreren Abschnitten bis Ende 2030
Eine erste Einschätzung zum zeitlichen Ablauf ist mit den Bewerbungsunterlagen einzureichen.
07 Grobkostenschätzung
Für die Ergänzungsneubauten (B1) sind aktuell 738.000,-€ netto anrechenbare Kosten für die Tech- nische Ausrüstung veranschlagt und wie folgt auf die einzelnen Anlagengruppen verteilt:
Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen - Anlagengruppe 1: 147.000,-€
Wärmeversorgungsanlagen - Anlagengruppe 2: 104.000,-€
Lufttechnische Anlagen - Anlagengruppe 3: 140.000,-€
Starkstromanlagen / Fernmelde- und Informationstechnische A. – Anlagengruppe 4 / 5: 347.000,-€
Der Kostenansatz anrechenbarer Kosten für die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen (B2) im Be- stand beläuft sich auf etwa 1.155.000,-€ netto und wurde wie folgt auf die einzelnen Anlagengruppen verteilt:
Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen - Anlagengruppe 1: 208.000,-€
Wärmeversorgungsanlagen - Anlagengruppe 2: 140.000,-€
Lufttechnische Anlagen - Anlagengruppe 3: 289.000,-€
Starkstromanlagen / Fernmelde- und Informationstechnische A. – Anlagengruppe 4 / 5: 410.000,-€
Förderanlagen - Anlagengruppe 6: 108.000,-€
Die Angaben dienen ausschließlich als Grundlage für die vorläufige Honorarermittlung.
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