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LIG 43 Bestandsmanagement
Rahmenvereinbarung für Technische Planungs- und
Beratungsleistungen (Technische Due Diligence - TDD)
Der LIG nimmt zentral die mit dem Management des städtischen Grundvermögens
verbundenen Aufgaben wahr. Ziel des LIG ist der optimale Einsatz von Immobilien zur
Sicherung der fachpolitischen und ökonomischen Handlungsweise der FHH. Das Ankaufen,
Aktivieren, Entwickeln und Vermarkten von Grundstücken für Wohnen, Gewerbe sowie
fachpolitische Nutzungen ist unsere Aufgabe, ebenfalls die wirtschaftliche Nutzung der
Flächen im Bestand. Ziel ist es, den verwalteten Immobilienbestand sowohl bedarfsgerecht
als auch wirtschaftlich zu verwerten. Leerstand soll vermieden bzw. zügig beseitigt werden.
Ein vermarktungsfähiger Zustand, insbesondere durch eine werterhaltende Unterhaltung der
Objekte, soll dauerhaft sichergestellt werden. Um dieses Ziel sicherstellen zu können, ist es
erforderlich vor dem An- oder Verkauf einer Immobilie, eines Portfolios oder vor einer
anstehenden Entwicklung Informationen über den vorhandenen Gebäudebestand zu
beschaffen, um bauliche und technische Mängel bewerten zu können. Dies schafft
Transparenz und hilft Risiken zu erkennen und diese zu bewerten. Mängel haben nicht nur
einen wesentlichen Anteil daran, welche Kosten für Wartung, Instandhaltung und
Instandsetzung zu veranschlagen sind, sondern entscheiden auch über das tatsächliche
Modernisierungspotenzial einer Immobilie. Bei der Ermittlung des baulichen und technischen
Zustands von Immobilien ist deshalb eine ausreichende Sorgfalt (Due Diligence) geboten.
Betroffen sind dabei zahlreiche Aspekte, von der Bausubstanz über Energieeffizienz und
Gebäudetechnik bis hin zu Brandschutz, Schallschutz sowie Nachhaltigkeitsaspekten. Über
Objektbegehungen, Prüfung von Objektunterlagen bzw. zur Verfügung gestellten
Datenräumen sollen Einschätzungen zum bautechnischen Unterhaltungszustand und zu den
Capital Expenditures (CAPEX) vorgenommen werden. Dabei ist es für den AN relevant neben
der grundlegenden Beurteilung des Gesamtzustandes der Immobilie bzw. eines
Portfolioankaufs auch auf mögliche Dealbreaker bzw. Red Flags hingewiesen zu werden. Ein
TDD-Report soll alle Erkenntnisse der Detailanalyse darstellen, beurteilen und ein
Gesamturteil fällen mit abschließender Risikoeinschätzung, mit der eine fachliche Beurteilung
aller baulichen und technisch-wirtschaftlichen Kriterien möglich ist.
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Besonderheiten beim Erwerb im Rahmen der Ausübung von Vorkaufsrechten (VKR)
Eine Besonderheit beim Ankauf von Grundstücken ist der Erwerb im Rahmen eines
Vorkaufsrechts. Der FHH stehen als Gemeinde in bestimmten Situationen gesetzliche
Vorkaufsrechte zu. Eine Ausübung kann nur erfolgen, wenn eine Grundstückseigentümerin
oder ein Grundstückseigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über ein Grundstück, für
das ein Vorkaufsrecht gilt, geschlossen hat. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der
Kauf zwischen der Grundstückseigentümerin oder dem Grundstückseigentümer und der FHH
grundsätzlich unter den Bedingungen zustande, welche die Grundstückseigentümerin oder
der Grundstückseigentümer mit dem Dritten vereinbart hat.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen. Die Frist
liegt zwischen zwei und drei Monaten, je nach gesetzlicher Grundlage. Verstreicht die Frist
ohne Ausübung des Vorkaufsrechts, erlischt das Recht und der Verkäufer kann das
Grundstück an einen Dritten veräußern. Die FHH hat die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung
auszustellen. Aufgrund des Eintritts der FHH in einen bereits ausverhandelten Kaufvertrag ist
die TDD in bestimmten Fällen ein wichtiger Baustein, Informationen zu den anzukaufenden
Immobilien zusammenzutragen und einen Eindruck über den Gebäudezustand zu erhalten.
Vor diesem Hintergrund ist es Ziel des LIG, künftig auch in zeitlich begrenzten
Vorkaufsrechtsverfahren eine TDD zu beauftragen. Für TDD, die im Rahmen von
Vorkaufsrechtsverfahren beauftragt werden, besteht eine eng limitierte Zeitschiene, die
gesetzlich vorgegeben ist und von Seiten des LIG nicht verhandelbar ist. Damit die Ergebnisse
eines TDD-Reports im Ankaufsprozess verwertet werden können, ist dieser innerhalb einer
verkürzten Frist (Rahmenvertrag § 4.3 Leistungen des AN) nach Beauftragung digital
vorzulegen. Die verkürzte Frist kann bei der Preisgestaltung berücksichtigt werden.
Im Falle einer Vorkaufsrechtsausübung arbeitet der LIG eng mit dem zuständigen Bezirksamt
zusammen, in dem sich das entsprechende Objekt befindet. Der LIG wird sich bei
Vorkaufsrechtsverfahren mit dem Bezirksamt über einen kurzfristigen Termin zur
Bauakteneinsicht verständigen und dem AN entweder selbst Zugang zu den Bauakten
einräumen oder die Unterlagen über einen Datenraum zur Verfügung stellen. Ferner ist zu
berücksichtigen, dass eine Innenbesichtigung bei Vorkaufsrechtsverfahren
(Leistungsspektrum 1.3) nur möglich ist, wenn die Verkäuferseite der FHH diese Möglichkeit
einräumt. Sofern ein Termin zur Innenbesichtigung ermöglicht wird, ist dieser Termin durch
den AN mit höchster Priorität wahrzunehmen. Sollte keine Innenbesichtigung im Rahmen des
TDD-Verfahrens möglich sein, ist dieser Leistungsbaustein nicht zu erbringen und ist
entsprechend auch nicht bei der Abrechnung zu berücksichtigen.
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FACHLICHE ANFORDERUNGEN / LEISTUNGSSPEKTRUM
1.1 Leistungen TDD – Informationsbeschaffung und Evaluierung Bestandunterlagen
Prüfung sowie Auswertung der zur Verfügung gestellter Dokumentations- und Planunterlagen z.B.
-
Bauliche Veränderungen gegenüber Genehmigungsplanung und aktuellem Zustand
-
Bauakte (Genehmigungssituation)
-
Planungs- und Ausführungsmängel
-
Baujahr Gebäude, Gebäudekategorie
-
Flächenangaben (Nettogrundfläche), Grundrisse, Ansichten, Schnitte
-
Statik
-
Technische Gebäudeausrüstung inkl. Baujahr Gebäudetechnik, Heizenergieträger,
Lüftungsanlage, Heizungs- und Kälteanlage, Sanitär, Elektro
-
Baulicher und technischer Brandschutz, Flucht- und Rettungswege
-
Schadstoff- oder sonstige Untersuchungen
-
Altlasten
-
Technische Prüfprotokolle und wiederkehrende Prüfungen der technischen Anlagen
-
Betriebskosten
-
Brandverhütungsschau
-
Erschließung und Ausbaubeiträge
Ggf. sind ergänzende relevante Unterlagen/Informationen zu beschaffen, wie z.B.:
-
Die Vorlage bzw. Beschaffung eines Energieverbrauchsausweises
-
Bestimmungen zum Denkmalschutz
-
Genehmigungsunterlagen etc.
-
Auskünfte über Ver- und Entsorgungsleitungen
-
Auskünfte über Energieversorgung
-
Auskünfte über Kampfmittelfreiheit
Die ergänzenden Unterlagen sind in der Prüfung und Auswertung mit einzubeziehen. Falls notwendige
Unterlagen oder behördliche Prüfungen (z.B. nach PVO) fehlen, sind diese aufzuzeigen und in einem
abschließenden Bericht zusammenzufassen.
1.2. Leistungen TDD – Objektbegehungen Außen
Inaugenscheinnahme des Gebäudes mit Einschätzung in konstruktiver und energetischer Hinsicht, z.B.:
-
Allgemeine Beschreibung des Bau- und Unterhaltungszustandes der Immobilie
-
Bewertung des Gesamtzustands
-
Standortlage und -qualität
-
Objektstruktur
-
Dach, erster Eindruck
-
Außenhülle, Gründung inklusive Wandaufbau und Dämmstoffstärken, sofern nachvollziehbar
-
Fassade/Glasfassade, Inklusive Wandaufbau, Dämmstoffstärken
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-
Fenster, Inklusive U-Wert der Verglasung, sofern erkennbar
-
Tiefgarage, Stellplätze
-
Sonstige Gestaltung (z.B. Eingangsbereiche, Kunstgegenstände, etc.)
-
Sondernutzungen (z.B. Parkgaragen, etc.)
-
Außenanlagen
Anhand des Baujahres des Objektes, der Baukonstruktion und des allgemeinen Zustandes sind
Rückschlüsse auf den energetischen Zustand zu treffen. Bei der Begehung soll bereits eine erste
Einschätzung zum Sanierungszustand und zur Energieeffizienz erstellt werden. Hierfür ist die
THORBEN Klassifizierung anzuwenden:
1.3. Leistungen TDD – Objektbegehungen Innen
Intensive Begehung der Räumlichkeiten mit bauteilbezogener bzw. raumweisen Begutachtung der
Bausubstanz in konstruktiver und energetischer Hinsicht, z.B.:
-
Innenbereiche (z.B. Deckenbekleidungen, Wandbekleidungen, Bodenbeläge, Türen, etc.)
-
Dach, Inklusive Dämmstoffstärke, potenzielle Eignung für PV und Gründach
-
Entwässerungssystem, Inklusive potenzielle Eignung für Regenwasserrückhaltung und
Brauchwassernutzung
-
Blitzschutzanlage
-
Sicherheitseinrichtungen
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-
Ausbauten
-
Sondernutzungen (z.B. Kantinenbereich, Besprechungszonen, etc.)
Bezüglich etwaiger Schadstoffe ist bei der Ortsbegehung eine zerstörungsfreie Inaugenscheinnahme
der Strukturen, ggf. auf Basis bereits vorhandener Untersuchungen, zur Identifizierung von
Verdachtsmomenten vorzunehmen. Folgende Schadstoffgruppen sind u.a. zu betrachten:
-
KMF
-
Asbest
-
PAK
-
PCB
-
Schimmel
-
feuchte Wände
-
Undichte Außenhülle
Technische Anlagen und Komponenten
Besonderen Wert ist auf die Untersuchung der technischen Anlagen und Komponenten zu legen. Der
bauliche Istzustand (Umfang, Normenkonformität, Alter und Zustand) ist zu dokumentieren.
Überschreitungen der Standzeiten nach den jeweils geltenden Normen oder Richtlinien (ISO, DIN, VDI,
etc.) sind für die jeweiligen Anlagen auszuführen.
-
Elektro, Inklusive PV-Eignung, LED-Ausstattung und Energieeffizienz sonst. Verbraucher
-
Heizung, Inklusive Brenntechnik, Baujahr, Nennleistung, Wirkungsgrad, Heizkreise, Art und
Umfang der Regelungstechnik, Heizkörper.
-
Sanitär, Inklusive Angaben zur Warmwasserversorgung
-
Raumlufttechnik, Inklusive der Daten der Wärmetauscher in Bezug auf, Volumenstrom,
Wirkungsgrad, Regelungs- und Steuerungstechnik, Nennleistung der Ventilatoren.
-
Gebäudeautomation, Inklusive der verwendeten BUS-Technik und dem Automatisierungsgrad
-
Datentechnik
-
Sonstige gebäudetechnische Anlagen wie z.B. Förderanlagen
Die Begehungen sind ggf. im laufenden Betrieb durchzuführen. Es ist darauf zu achten, dass die
Belastung der Mitarbeiter/innen auf das notwendige Maß begrenzen wird.
1.4 Leistungen TDD – Zusammenfassung und Bewertung
Die Grundlagen für die Zusammenfassung sind die Resultate aus den Objektbegehungen und der
formalen Prüfungen. Im Ergebnis sind die Handlungsempfehlungen sowie die erforderlichen
Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen in vier Zeitklassen (kurz-, mittel-, langfristig,
perspektivisch) mit Nennung der geschätzten Investitionsausgaben (CAPEX) unter Berücksichtigung
der Dringlichkeit zu ermitteln und aufzuzeigen. Die ermittelten Standzeiten sind bei den Investitionen
bzw. bei den Investitionszeitpunkten zu berücksichtigen. Auch ist auf mögliche offene Punkte
hinzuweisen.
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In einem gesonderten Kapitel ist auf den Auf den Themenkomplex „Energieeffizienz und energetische
Sanierungspotentiale“ der Baukonstruktion und der technischen Gebäudeausrüstung detailliert ist
gesondert einzugehen. Klimarechtliche Erfordernisse (z. B. aus GEG oder dem Hamburgischen
Klimaschutzgesetz) stellen hohe Anforderungen an die kurz- und mittelfriste Sanierungs- und
Modernisierungsfähigkeit hin zu einem Niedrigenergiestandard des Gebäudes. Daher stellt das
Potential des Gebäudes, sich auf diesen Transformationspfad zu begeben, ein wesentliches
immobilienwirtschaftliches Beurteilungskriterium dar.
Gleiches gilt für die Ermittlung der daraus resultierenden Kosten für die energetische Sanierung, diese
ist ebenfalls CAPEX substantiiert auszuweisen.
Zusammenfassende Abschlussdokumentation:
-
Detaillierte und umfassende Zustandsbeschreibung aller Gebäudeteile
-
Aufzeigen von Besonderheiten und Mängel
-
Identifizierung von „Dealbreakern“ vor dem Hintergrund eines Immobilienankaufs
-
Untermauerung der Erkenntnisse anhand einer Fotodokumentation
-
Beurteilung der bau- und planungsrechtlichen Grundlagen
-
Energieeffizienz und energetische Sanierungspotentiale sowie Kosten
-
Wirtschaftlichkeit vs. Unwirtschaftlichkeit
-
Ersteinschätzung zum Themenkomplex „Energieeffizienz und energetische
Sanierungspotentiale“ der Baukonstruktion und der technischen Gebäudeausrüstung sowie
Ersteinschätzung zur mittelfristen Sanierungs- und Modernisierungsfähigkeit des Gebäudes
Bilanzierung der Umweltauswirkungen einer Sanierungsvariante über 50 Jahre gemäß
Leitfaden Nachhaltiges Bauen des Bundes
-
Bewertung Neubau vs. Sanierung Altbau
-
Differenzierung der Investitionskosten bezüglich:
Investitionszeitpunkt
Kurzfristig (</= 1 Jahr)
Mittelfristig (2–5 Jahre)
Langfristig (6–10 Jahre)
Perspektivisch (10-30 Jahre)
und Dringlichkeit
A = Dringend / Zwingend auszuführen
B = Empfohlen (z. B. Senkung Betriebskosten)
C = Empfehlenswert (z. B. Werterhalt, Werterhöhung)
1.5 Zusätzliche Leistungen aus ad hoc-Anfragen
Im Zusammenhang mit der Erstellung einer TDD kann der Bedarf an zusätzlich zu den in Ziffern 1.1 bis
1.4 genannten Leistungen entstehen, welche die AG ggf. ad hoc beauftragen wird. Diese zusätzlichen
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Leistungen aus ad hoc-Beauftragungen werden nach vorheriger Abstimmung über den Umfang der
Leistungen zwischen AG und AN und nach gesonderter Beauftragung nach dem im Angebot (Preisblatt)
benannten einheitlichen Stundensatz vergütet.