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Anlage 01.1 Los 01
Projektnummer: 54/26-E39945913
Leistung: Wirtschaftliche Beratungs-/Begleitungsleistung - ÖPP-Umsetzung
Projekt: Neubau Verwaltungsgebäude Kreis Dithmarschen
Bauort: Im Grund, 25746 Heide
Maßnahmenbeschreibung
Historie
Das Kreishaus des Kreises Dithmarschen ist im Jahr 1974 in Betrieb genommen worden und weist einen erheblichen Sanierungsbedarf auf. Die aktuellen räumlichenArbeitsbedingungenerweisen sichalsnachteilhaft im zunehmenden Fachkräftewettbewerb. Zudem sind die Raumkapazitäten für den gewachsenen Personalbestand zu gering. Ursprüngliches Ziel des Projekts, das in 2019 vom Kreistag beauftragt wurde, war die Konzeption, Planung und Realisierung der erforderlichen Sanierung des bestehenden Kreishauses sowie der Erweiterung durch einen Anbau auf dem vorhandenen Grundstück.
In der Projektphase I (Konzeptionsphase) in den Jahren 2019 bis 2022 wurden die Grundlagen für die weitere Planung ermittelt. Hierzu wurde unterstützt durch externe Berater eine Bedarfsanalyse aufgestellt mit einer Hochrechnung der Raumbedarfe zum Stichtag 2029.
Das erstellte Raumprogramm für einen Umbau und Anbau des Bestandes hat einen Bedarf ermittelt von:
- ca. 11.000 m² Nutzfläche, bestehend aus Verwaltungsflächen, Tagungsbereichen, Sozialbereichen, Archiven und Verkehrsbereichen, bei einer Annahme von ca. 600 Arbeitsplätzen mit Anteilen von Desksharing-Arbeitsplätzen.
- einen Bedarf von ca. 350 Stellplätzen PKW für Mitarbeiter und Besucher
- einen Bedarf von ca. 140 Stellplätzen Fahrräder für Mitarbeiter und Besucher
Kurzvor Abschluss der Konzeptionsphase hat die Politik die Verwaltung beauftragt, den ermittelten Kosten für dieSanierungundErweiterungdesKreishausesdieKostenfüreinenKomplettneubaugegenüberzustellen.Auf der Grundlage der ausführlichen Darstellung der Ergebnisse der Konzeptionsphase hat der Kreistag 2022 einen Komplettneubau des Kreishauses, vorzugsweise in innenstadtnaher Lage der Kreisstadt Heide, beschlossen und die Verwaltung mit der Umsetzung der Projektphase II (Planungsphase) beauftragt. Neben der Suche eines geeigneten Grundstücks sollte ein architektonischer Ideenwettbewerb vorbereitet und durchgeführt werden.
Im Jahr 2025 hat die Politik die Verwaltungmit der Untersuchung beauftragt, ob das Projekt über eine Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP) realisiert werden könnte. In Zusammenarbeit mit externen Beratern/Begleitern wurde eine Umsetzungsmöglichkeit als ÖPP-Maßnahme grundsätzlich bestätigt und von derPolitikderAuftragerteilt,einevorläufigeWirtschaftlichkeitsuntersuchung(1.WU)durchzuführenundhierzu die notwendigen juristischen, technischen und wirtschaftlichen Berater/Begleiter auszuschreiben und zu beauftragen. Auf Grundlage der Ergebnisse der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wird auf politischer Ebene die Entscheidung getroffen, in welcher Beschaffungsvariante (konventionelle Beschaffung oder als ÖPP-Maßnahme) weiter geplant wird.
Bei Beschluss der Umsetzung einer koventionellen Beschaffung endet der Auftrag für die ausgeschriebenen Berater/Begleiter.
Bei Beschluss der ÖPP-Variante soll ein möglicher privater Partner in einem öffentlichen Wettbewerb ermittelt werden. Mit dem Ergebnis des Wettbewerbes erstellen die ausgeschriebenen Berater/Begleiter eine abschließende Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (2.WU) in der die Ergebnisse der ÖPP-Ausschreibung gegenüber einer konventionellen Vergabe dargestellt werden.
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Dieses Ergebnis wird dann in den politischen Gremien des Kreises Dithmarschen beraten und erst nach positiver Beschlussfassung des Kreistags wird der private ÖPP-Partner mit der Durchführung des Vertrages Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung beauftragt.
Grundstück
Nach intensiver Suche wurde ein passendes Grundstück innerhalb des Stadtgebietes der Stadt Heide gefunden und konnte zwischenzeitlich erworben werden. Bei dem Grundstück handelt es sich um das ca. 17.000 m² große Grundstück „Im Grund“ mit innenstadtnaher Lage östlich des Hauptbahnhofes Heide, zwischen Rüsdorfer Straße und Hans-Böckler-Straße. Das Grundstück hat eine nahezu rechteckige Form in ost-westlicher Ausrichtung mit im Norden und Süden anschließender teilweise kleinteiliger Bebauung. Östlich und westlich wird das Grundstück von Straßen eingefasst.DasGrundstückhatnurinderMitteeinengeringenHöhenversatz,istindenRestflächeneben.Das Grundstück ist derzeit noch nicht bebaut, lediglich in Teilbereichen befinden sich befestigte Teilflächen, die temporär als Parkflächen genutzt werden. Für das Grundstück und das umliegende Gebiet liegt derzeit kein gültiger Bebauungsplan vor. Es gilt §34 nach BauGB für das Areal.
Unter Beachtung der umliegenden teilweise kleinteiligen Bebauung und der „grünen“ Umgebung wird auf die städtebauliche Integration des Neubaus von Seiten des Kreises Dithmarschen und der Stadt Heide eingroßes Augenmerk gelegt. Es ist geplant, im Vorfeld der Ausschreibungen des ÖPP-Partners bzw. eines architektonischenRealisierungswettbewerbesbeikonventionellerUmsetzungdiestädtebaulichen„Leitplanken“ durch einen städtebaulichen Wettbewerb zu planen und als Vorgabe festzusetzen. Das Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbessollvom Gewinner weiterentwickeltwerden undalsGrundlagefür dasfolgende Bebauungsplanverfahren ausgearbeitet werden.
Katasterplan
Lageplan Grundstück
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Bilder Impressionen
Aufgabenstellung
Auf Grundlage der Ergebnisse der Voruntersuchungen soll als Vorbereitung zur Entscheidungsfindung der politischen Gremien bezüglich der Durchführung des Projektes als ÖPP-Maßnahme bzw. in konventioneller Bauart die vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung durchgeführt werden. Auf Grundlage der Ergebnisse der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wird auf politischer Ebene die Entscheidung getroffen, in welcher Beschaffungsvariante (konventionelle Beschaffung oder als ÖPP- Maßnahme) weiter geplant wird. Entscheidet sich der Kreistag für die Umsetzung einer koventionellen Beschaffung, endet der Auftrag für die ausgeschriebenen Berater/Begleiter. Fällt der Beschluss des Kreistags zugunsten einer ÖPP-Umsetzung aus, sollen ein technischer, ein wirtschaftlicher und ein juristischer Berater/Begleiter das notwendige Ausschreibungsverfahren bis zu einer möglichen Vergabe an einen privaten Partner und während der Bauphase betreuen.
Hierzu sind für den gesamten Projektverlauf drei Stufen im Verfahren vorgesehen:
Stufen der Beraterleistung bestehend aus:
- Stufe 1 – vorbereitende Maßnahmen bis vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (1.WU)
- Stufe 2 – Vergabeverfahren mit abschließender Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (2.WU)
- Stufe 3 – Planungs- und Umsetzungsphase
Es ist vorgesehen, zwischen den einzelnen Stufen eine Beschlussfassung des Kreistags herbeizuführen zur Freigabe und Durchführung der nächsten Stufe.
Der juristische, der wirtschaftliche und der technische Berater/Begleiter sind bereits ab Stufe 1 integriert. Die Vergabe von Projektkoordinierungsleistungen/Projektsteuerungstätigkeiten sind hierbei im Leistungsumfang des technischen Beraters/Begleiters vorgesehen.
Die VgV-Verfahren zur Auswahl eines juristischen Beraters/Begleiters (als Einzelausschreibung) bzw. des technischen und wirtschaftlichen Beraters/Begleiters nebst Projektkoordinierungsleistungen (als Losvergabe) soll im September 2026 gestartet und im November/ Dezember 2026 abgeschlossen sein.
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Umgehend nach der Beauftragung soll mit dem technischen Berater/Projektkoordinator in Workshops mit den Nutzern die Bedarfsanalyse aus dem ursprünglichen Projekt Umbau mit Anbau des bestehenden Kreishauses überarbeitet werden und als Grundlage der weiteren Planungsschritte dienen.
Danach erfolgt die Erstellung der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, mit dem Ergebnis wird gegen Mitte des Jahres 2027 gerechnet und soll in verschiedenen Zwischenterminen der Kreispolitik präsentiert werden, mit dem Ziel die Beschlussfassung des Kreistags über die Beschaffungsvariante (konventionelle Beschaffung oder als ÖPP) herbeizuführen. Bei ablehnender Beschlussfassung einer weiteren ÖPP- Umsetzung wären die Leistungen nach der Stufe 1 für alle Berater/Begleiter abgeschlossen.
Die positive Beschlussfassung des Kreistags des Kreises Dithmarschen zur Durchführung der Maßnahme als ÖPP-Umsetzung führt zum Start der Stufe 2 des Verfahrens und würde zu dem EU-weiten Vergabeverfahren mit vorgeschaltetem ÖTW führen. Nachder Auswahleines Bestbietersund der Erstellung der abschließenden Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ist die Beschlussfassung des Kreistags zur Umsetzung einzuholen. Bei Ablehnung der Umsetzung als ÖPP-Maßnahme wären die Leistungen nach der Stufe 2 für alle Berater/Begleiter abgeschlossen. Bei positiver Entscheidung würde nach dem einzuholenden Vergabebeschluss des Kreises und der Unterzeichnung des Projektvertrages mit dem Bestbieter die Stufe 3 Planung und Umsetzung starten.
Nach baulicher Fertigstellung und mangelfreier Übergabe des Gebäudes in denBetrieb endet der Auftrag aller Berater/Begleiter.
Bei der Eignung der Berater wird ausdrücklich auf die Erfahrung der eingesetzten Mitarbeiter in Referenzobjekten bei ÖPP-Verfahren Wert gelegt. Für alle Beratungslose wird vom Beraterteam ein hohes Maß an Teamfähigkeit, interdisziplinärem Fachwissen, Strukturkenntnis und Methodenkompetenz erwartet. Das Beraterteam wird durch ein erfahrenes, interdisziplinäres Team der Kreisverwaltung Dithmarschen unterstützt.
Aufgestellt: Heide, den 30.07.2026