EKP_VA_26_07577_AA_Pflichtenheft_Teil I_CAD.pdf

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BIM

Berliner Immobilienmanagement GmbH

Keibelstraße 36

10178 Berlin

01.05.2026

Pflichtenheft

für die Dokumentation von Außenanlagen

Teil I

Grafische Dokumentation

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Pflichtenheft für das Aufmaß von Außenanlagen

Teil I – Grafische Dokumentation

Inhaltsverzeichnis

1 Grafische Dokumentation .................................................................................................. 3 2 Struktur der CAD-Daten .................................................................................................... 3 2.1 Bezeichnung der Außenanlagen ......................................................................................... 3 2.2 Bezeichnung der CAD-Daten ............................................................................................. 3 2.3 Layerstruktur .................................................................................................................... 4 3 Grafische Darstellung ....................................................................................................... 4 3.1 Konstruktionen ................................................................................................................. 4 3.2 Beschriftung .................................................................................................................... 5 3.3 Flächen........................................................................................................................... 5 3.3.1 Definition ........................................................................................................................ 5 3.3.2 Flächenpolygone ............................................................................................................. 6 3.4 Flächen-ID ...................................................................................................................... 7 3.5 Flächenstempel ............................................................................................................... 7 3.5.1 Symbole ......................................................................................................................... 7 4 Planzusammenstellung und -ausgabe ................................................................................. 7 4.1 Plankopf ......................................................................................................................... 8 4.2 Plotvorbereitung .............................................................................................................. 8 5 Datenlieferung ................................................................................................................. 8 5.1 Festlegung der zu liefernden Datenformate ......................................................................... 8 5.2 Fehlerbehandlung ............................................................................................................ 8 6 Anlagen zur Grafischen Dokumentation............................................................................... 9 6.1 Anlage 1 (Strichstärken nach DIN 1356) .............................................................................. 9 6.2 Anlage 3 (CAD-Ergebnis – Muster und Detaillierung der Flächen) .......................................... 10 6.3 Anlage 4 (Datenaustauschblatt) ........................................................................................ 12

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Pflichtenheft für das Aufmaß von Außenanlagen

Teil I – Grafische Dokumentation

1 Grafische Dokumentation

Für die grafische Darstellung der Außenanlagen verwendet die Berliner Immobilienmanagement GmbH (im Weiteren BIM GmbH) dwg-Dateien des CAD-Programms AutoCAD® der Firma Autodesk® mit den nachfolgend beschriebenen Anforderungen und Strukturen.

Für Leistungen wie Bestandsaufnahmen und die Pflege von Außenanlagen sind seitens der Auftragnehmer AutoCAD-Zeichnungen (Version 2013) zu erstellen und an den Auftraggeber zu liefern.

2 Struktur der CAD-Daten

Das folgende Kapitel beschreibt die Anforderungen der BIM GmbH an die grafische Dokumentation in AutoCAD.

2.1 Bezeichnung der Außenanlagen

Die Außenanlagen an einem Standort gehören zu einer Wirtschaftseinheit (WE), in welcher Gebäude und Außenanlagen zusammengefasst sind. Die Wirtschaftseinheit ist durch eine einmalig vergebene, WE- Nummer identifizierbar:

Beispiel:

WE - Nr. Bezeichnung

30007 Alt-Friedrichsfelde 60

Die Bezeichnung der Außenanlage (AA) einer Wirtschaftseinheit (WE) ist 8-stellig. Sie setzt sich aus der 5- stelligen Nr. der Wirtschaftseinheit, sowie einem 3-stelligen Zähler für die Außenanlage, als Summe aller Außenflächen dieser Wirtschaftseinheit, zusammen.

Beispiel:

WE-Nr. WE-Bezeichnung AA-Nr. AA-Bezeichnung

30007 Alt-Friedrichsfelde 60 30007001 Außenanlage – Alt-Friedrichsfelde 60

Meistens beinhaltet eine Wirtschaftseinheit (WE) nur eine Außenanlage (…..001). In Ausnahmefällen kann eine WE aber auch zwei Außenanlagen besitzen (…..001 und …..002), wenn zum Beispiel ein Schulgelände und deren Sporthalle durch eine Straße getrennt sind.

2.2 Bezeichnung der CAD-Daten

Für jede der zu betrachtenden Wirtschaftseinheiten (WE) des BIM-Portfolios ist ein AutoCAD-Projekt-Ordner anzulegen, in dem die jeweiligen Außenanlagenzeichnungen abgelegt werden. Entsprechend der Datenlieferung während einer Projektphase und einer anschließenden Plausibilisierung sind die Ordner fortlaufend zu kennzeichnen.

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Teil I – Grafische Dokumentation

Beispiel – Projektordner:

Name der Wirtschaftseinheit – Datenlieferung (DL) - Datum

Alt-Friedrichsfelde 60_DL1_20180102

Die im Projektordner abzulegenden DWG-Dateien sind wie folgt zu bezeichnen:

Name der WE _ AA (für Außenanlagen)DL1 (Datenlieferung-Nr.) _ Lieferdatum Name des AN

Beispiel – Dateiname:

Alt-Friedrichsfelde 60_AA_DL1_20180115_FirmaXYZ.dwg

2.3 Layerstruktur

Innerhalb der Zeichnungen erfolgt die Darstellung der Flächen und Objekte auf Layern. Die seitens der BIM GmbH zur Verfügung gestellte Musterdatei definiert die Standard-Layerstruktur. Diese ist inklusive der Festlegung von Strichstärke, Stift und Farbe („von Layer“) zu verwenden.

Sind im Rahmen der zu erbringenden Leistungen Ergänzungen bzw. Änderungen am vorgegebenen Standard erforderlich, ist dies mit der BIM GmbH als Auftraggeber vorab abzustimmen und durch diese freizugeben!

3 Grafische Darstellung

Alle Flächen und Objekte werden in den Zeichnungen grundsätzlich in natürlicher Größe gezeichnet, d.h. der Maßstab ist 1:1 (Längenmaßstab: 1 Zeichnungseinheit = 1 Meter; Winkelangaben in Grad = Degree = „deg“). Der Plotmaßstab ist ausschließlich im Layoutbereich festzulegen (siehe Pkt. 4)

Bei Neuaufmaßen sind die Flächen und Objekte im Koordinatensystem ETRS 89 UTM33n mit gleichem Einfügepunkt darzustellen. Das Koordinatensystem ist im Plankopf einzutragen. Der vorwiegende Teil des BIM-Portfolio‘s wurde bis jetzt im System Soldner vermessen. Bei Datenpflege kann bis zur SAP- Systemumstellung (voraussichtlich 2028) das alte System weiterverwendet werden.

3.1 Konstruktionen

 Zeichnungselemente, die einen ununterbrochenen Linienzug bilden, sind als ein durchgehender Linienzug darzustellen. Bilden zwei Zeichnungselemente eine Ecke, so müssen die sich treffenden Eckpunkte die gleichen Koordinaten besitzen. Diese geschlossenen Eckpunkte des ununterbrochenen Linienzuges sind unbedingte Voraussetzung zur Erstellung der Flächenpolygone!

Alle Flächen einer Außenanlage erhalten ein diese Fläche umgrenzendes, zwingend geschlossenes Polygon auf dem Layer „AA-Flaechengrenzen“ (Flächendefinition siehe Teil II, Alphanumerische Dokumentation / 4.3.2.1 Flächentyp).  Alle Objekte, wie Schranken, Notrufsäulen, Haltestellen u. ä. sind als Block in der Zeichnung abzulegen. Blöcke und deren Inhalt sind auf einem einheitlichen Layer zu platzieren. Die zu erfassenden Objekte sind dem Anlagenkatalog (s. Teil II, Alphanumerische Dokumentation / 5.2 Anlagenkatalog) zu entnehmen.  Schächte und Gullys, sowie die Anschlüsse für Wasser-, Strom- und Gas werden nur als Symbol in der CAD abgesetzt und haben informativen Charakter. Sie sind ebenfalls als Block zu erzeugen. Auch hier ist auf die einheitliche Layerstruktur von Block und Blockinhalt zu achten!

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Teil I – Grafische Dokumentation

 Die Bereiche vor der Wirtschaftseinheit bis zur Straßenkante sind ebenfalls zu erfassen, um spätere Winterdienstflächen erstellen zu können. Diese Flächen erhalten keine Flächen-ID, sodass nur eine Flächenberechnung der eigentlichen Wirtschaftseinheit erfolgen kann!

3.2 Beschriftung

Für die Beschriftungsparameter gelten die Standards der BIM-Musterdatei. Als Text- und auch Bemaßungsschriftart ist die Standardschriftart Romans (Breitenfaktor 0,75) zu wählen. Andere TrueType-, Symbol- oder spezielle Schriftarten sind mit der BIM GmbH im Vorfeld abzustimmen.

Alle an die Wirtschaftseinheit angrenzenden öffentlichen Straßen sind mit deren Namen zu kennzeichnen!

3.3 Flächen

3.3.1 Definition

Die Definition von Flächen wird zur Verknüpfung der CAD-Daten mit dem CAFM-System benötigt. Hierbei ist Folgendes zu beachten:  Für alle Flächen sind geschlossene FM-Flächenpolygone anzulegen, welche in ihrer Summe die Gesamtfläche der Liegenschaft ergeben. Zur Kontrolle ist auf dem Layer „A_Grundstuecksfläche“ ein Polygon zu erstellen, welches die gesamte Fläche der Liegenschaft gem. Vorgaben aus der ALK-CAD umschließt (Layer siehe Musterdatei!).  Die einzelnen FM-Flächenpolygone sind auf dem separaten Layer „AA_Flaechengrenzen“ als geschlossene Polylinie abzulegen.  Der begrenzende Polygonzug muss in sich geschlossen sein und darf keine Kreisbögen bzw. keine Kreise enthalten! Kreise und Bögen sind durch Splines oder eine Vielzahl von kürzeren Linien zu ersetzen und in den in sich geschlossenen Polygonzug zu integrieren.

Die Bezeichnung der Flächen ist gemäß Objektschlüsselkatalog vorzunehmen. Dieser ist Bestandteil der alphanumerischen Dokumentation (Detaillierungstiefe siehe Pflichtenheft Teil II, Abschnitt 4.3.2.1 „Flächentyp“).

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Teil I – Grafische Dokumentation

3.3.2 Flächenpolygone

Für den Import von Flächenpolygonen mit innen liegenden Abzugsflächen (Flächen mit anderer Nutzung, wie z.B. KFZ-Stellplätze) und Flächen, welche aus zwei Polygonen bestehen, ist ein gemeinsamer Polygonzug für diese Flächen anzulegen.

Hierzu gilt jedoch Folgendes zu beachten:  Für ein importfähiges Polygon dürfen die Verbindungsstege zwischen den Polylinien nicht senkrecht zu den Polygonen stehen

Abbildung 3.3.2-1: Verbindung zwischen den Polylinien

 Beim Aufbau der Polylinien ist darauf zu achten, Abzugsflächen erst ab dem zweiten Definitionspunkt der Polylinie für den Raumpolygon zu umfahren (siehe Abbildung 3.3.2-1).  Mehrere Abzugsflächen dürfen nicht von einem Punkt aus mit dem Polygon verbunden werden (siehe Abbildung 3.3.2-2).  Soll eine innen liegende Fläche ebenfalls als Fläche ausgewiesen, von der Gesamtfläche aber abgezogen werden, so muss zusätzlich zur Abbildung 3.3.2-2 ein weiteres Polygon für die Innenfläche erstellt werden. Beide Flächen erhalten dann jeweils eine ID-Nummer!

Abbildung 3.3.2-2: Verbindung mehrerer Abzugsflächen mit einer Polylinie

Der Dienstleister ist angehalten, Polygone (insbesondere Flächenpolygone wie Straßen, Wege, große Wald- und Rasenflächen mit oder ohne Abzugsflächen etc.) nach Möglichkeit nicht zu groß zu gestalten.

Dies hat große Vorteile bei einer späteren Datenpflege und deren Abrechnung.

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Teil I – Grafische Dokumentation

3.4 Flächen-ID

Zum Import von Flächen in das CAFM-System conjectFM (cFM) wird für jede einzelne Fläche ein mittels Layer separiertes, geschlossenes Flächenpolygon mit dazugehöriger Flächenidentifikationsnummer benötigt. Diese ID muss innerhalb des Polygons in Form eines Single-Line-Textes positioniert werden. Überschneidungen mit anderen Flächen durch Polygon oder ID führen zu Berechnungsfehlern der Flächen bzw. Berechnungsausschluss.

Damit die Datenbank erkennen kann, zu welcher Fläche diese Kontur gehört, braucht sie diese Identifikationsnummer, um eine Verbindung zwischen Polygon und Fläche herstellen zu können. Diese Verbindung ist die ermittelte sensitive Fläche, welche durch Einfärbung der jeweiligen Polygonflächen in cFM erkennbar wird.

Für alle Flächen innerhalb einer Liegenschaft ist eine eindeutige 5-stellige Identifikationsnummer (ID) zu vergeben und auf dem Layer „0_AA_Flaechen_Ident“ abzulegen. Diese ID darf nur einmal pro Liegenschaft (CAD) vergeben werden! Die ID muss innerhalb des jeweiligen Flächenpolygons abgelegt werden, da ansonsten bei Überschneidung keine eindeutige Identifizierung und Berechnung der Fläche bei der Anlage der Liste „Außenflächen“ im CAFM-System erfolgen kann.

Zu erfassende Flächen, die außerhalb der Liegenschaften liegen (z.B. öffentliche Gehwege), erhalten keine ID, werden aber trotzdem mit einem geschlossenen Polygon als Fläche erfasst, um dort später Winterdienstflächen ermitteln zu können. Für diese Flächen ist die Breite in Metern anzugeben.

3.5 Flächenstempel

Flächenbezeichnungen sind innerhalb der Flächen zu positionieren. Hierfür ist der in der Musterdatei der BIM GmbH definierte Flächenstempel mit seinen Funktionalitäten zu verwenden. Jede Fläche ist mit einem Flächenstempel zu versehen, der sich wie folgt aufbaut:

• Flächenbezeichnung (Text)

• Fläche in m² (2 Nachkommastellen)

Die Flächenangaben sind als Block auf dem Layer „0_Flaechenstempel“ abzulegen.

Findet der gesamte Stempel keinen Platz in der entsprechenden Fläche, ist außerhalb der Fläche der Stempel mit der Flächenbezeichnung und allen anderen Informationen zur Fläche zu positionieren. Der Bezug zur dazugehörigen Fläche (Polygon) ist in Form einer „Fahne“ als Polygonzug herzustellen.

3.5.1 Symbole

Für alle zu erfassenden Objekte, wie Gully’s, Schachtabdeckungen, Beleuchtungen etc., wurden Symbole erstellt. Diese sind in der Musterdatei als Block vorhanden.

4 Planzusammenstellung und -ausgabe

Neben dem Modellbereich sind die Pläne im Layoutbereich im Maßstab 1:200 zusammenzustellen. Pro Liegenschaft ist mindestens ein Übersichtsplan im Format DIN A0 zu erstellen. Den Standard für die Planzusammenstellung legt die BIM-Musterdatei fest.

Handelt es sich beim Außenanlagenaufmaß um eine kleine Liegenschaft, kann das Format entsprechend kleiner gewählt werden, sodass das Format flächendeckend im Layout ausgefüllt wird und somit beim Ausdrucken Papier gespart werden kann!

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4.1 Plankopf

Der Plankopf hat neben den Informationen zum Inhalt, den Plan-Erstellungsdaten und dem Verfasser auch die Bezeichnung des Auftraggebers und dessen Firmen-Logo auszuweisen. Die Attribute dazu sind der BIM- Musterdatei zu entnehmen.

4.2 Plotvorbereitung

Die Pläne sind im Layoutbereich für den Ausdruck bis maximal DIN A0 vorzusehen. Darüber hinausgehende Übergrößen sind unzulässig. Die Aufteilung von Planausschnitten hat ohne großflächige Dopplungen zu erfolgen (Bei sehr großen Liegenschaften bitte auf geringe Überdeckungsbereiche bei mehreren A0- Formaten achten!). Breiten und Längen der Pläne sollten platzoptimiert eingerichtet werden. Dabei sollte auch auf die optimierte Lage und Größe von Maßstabslegenden, Adressenstempeln, sowie weiteren Legenden beim Layouten geachtet werden! Die Formate von Einzelplänen einer Liegenschaft sollten möglichst gleich sein.

5 Datenlieferung

Wie in Pkt. 2.2 beschrieben, ist für die Lieferung der Daten ein Projekt-Ordner pro WE zu erstellen!

Folgende Unterordnerstruktur ist anzulegen:  Graphische Daten CAD-Dateien im DWG-Format; Version AutoCAD 2013;

(Bezeichnung der Dateien siehe 2.2)  Alphanumerische Daten ( 30---001_Aussenanlage.txt, 30---001_Aussenflaechen.txt,

30---001_Ausstattungen.txt / siehe Teil II, Alphanumerik)

5.1 Festlegung der zu liefernden Datenformate

Der Datenaustausch zwischen EDV-Programmen stellt immer wieder eine erhebliche Fehlerquelle dar und muss daher konsequent geregelt werden. Folgende Grundsätze sind einzuhalten:  Die CAD-Daten der Außenanlagen der Liegenschaften sind im DWG-Format für AutoCAD 2013 zu liefern. Die Struktur der AutoCAD-Zeichnungen entspricht dem Standard der BIM-Musterdatei.  Die Vertragspartner verpflichten sich, einen Datenaustausch zu Testzwecken spätestens 2 Wochen nach Beauftragung durchzuführen. Der inhaltliche Umfang dieses AutoCAD-Testprojektes besteht aus mindestens zwei Plänen gemäß den Strukturen der Musterdatei der BIM und den Vorgaben aus dem Pflichtenheft Teil II, Abschnitt 2.2 – Testdatenaustausch.

Zu jeder Datenlieferung einer Liegenschaft ist jeweils ein Datenaustauschblatt auszufüllen und mitzuliefern [siehe 6.3 Anlage 4 (Datenaustauschblatt)].

5.2 Fehlerbehandlung

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Die BIM GmbH behält sich vor, nach Übergabe und Import der CAD-Daten, stichprobenartig einige Flächen im Querschnitt der Außenanlagen der Liegenschaften anhand der gelieferten CAD-Daten des Auftragnehmers nachzuprüfen bzw. durch ihren Bevollmächtigten nachprüfen zu lassen.

Wenn die maximale Toleranz in mehr als 5% höchstens aber 10% der durch die BIM GmbH (bzw. deren Bevollmächtigten) nachgeprüften Maße erreicht bzw. überschritten wird, legt die BIM dem Auftragnehmer die Fehlerpunkte anhand der vorliegenden Kontrollzeichnungen/-unterlagen im Einzelnen dar.

Danach ist die Konstruktion der Flächen und Flächenpolygone vom Auftragnehmer auf eigene Kosten im gesamten betroffenen Bereich noch einmal vor Ort umfassend zu prüfen, nachzubessern und innerhalb von 3 Wochen nach Fehlermeldung korrigiert an die BIM GmbH als neue Datenlieferung zu übergeben.

Werden die maximalen Toleranzen in mehr als 10% der Fälle überschritten, so ist die betroffenen Liegenschaften komplett vom Auftragnehmer auf eigene Kosten zu überarbeiten.

Diese Vorgehensweise gilt ebenfalls für die Lieferung fehlerhafter alphanumerischer Flächendaten.

6 Anlagen zur Grafischen Dokumentation

6.1 Anlage 1 (Strichstärken nach DIN 1356)

Abbildung 6.1-1: Stricharten und -stärken nach DIN 1356

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6.2 Anlage 3 (CAD-Ergebnis – Muster und Detaillierung der Flächen)

Abbildung 6.2-1: Musterdatei einer Außenanlage

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Abbildung 6.2-2: Darstellung der einzelnen Flächen und Symbole

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6.3 Anlage 4 (Datenaustauschblatt)

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Abbildung 6.3-1: Datenaustauschblatt-Muster

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