EKP_VA_26_07577_AA_Pflichtenheft_Teil II_Alphanumerik.pdf

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SBIM

Berliner Immobilienmanagement GmbH

Keibelstraße 36

10178 Berlin Stand: 01.05.2026

Pflichtenheft

für die Dokumentation von Außenanlagen

Teil II

- Alphanumerische Dokumentation -

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Pflichtenheft für das Aufmaß von Außenanlagen

Teil II – Alphanumerische Dokumentation

Inhaltsverzeichnis

1 Zielbeschreibung ......................................................................................................................................... 3 2 Festlegung der zu liefernden Datenformate ............................................................................................ 3 2.1 Datenlieferung ............................................................................................................................................. 3 2.1.1 ASCII-Datenformat ..................................................................................................................................... 3 2.2 Testdatenaustausch .................................................................................................................................... 4 2.3 Festlegung der Bezeichnung der zu übergebenden Unterlagen .......................................................... 4 3 Verwendung der Beschreibungsstrukturen ............................................................................................... 4 3.1 Klassen und Attribute .................................................................................................................................. 4 3.1.1 Definition von Attributen ............................................................................................................................. 4 3.1.2 Definition von Ausstattungsobjekte ........................................................................................................... 5 3.2 Festlegung der topologischen Struktur ..................................................................................................... 5 3.2.1 Festlegung der Bezeichnung von Außenflächen ..................................................................................... 6 4 Datenumfang der Außenanlagenerfassung ............................................................................................ 6 4.1 Wirtschaftseinheit ......................................................................................................................................... 6 4.1.1 Datenübergabeformat Wirtschaftseinheit ................................................................................................ 6 4.2 Außenanlagen ............................................................................................................................................. 7 4.2.1 Datenübergabeformat Außenanlagen ..................................................................................................... 7 4.3 Außenflächen ............................................................................................................................................... 8 4.3.1 Datenübergabeformat Außenflächen ...................................................................................................... 8 4.3.2 Attribute der Außenflächen ........................................................................................................................ 8 4.3.2.1 Flächentyp .................................................................................................................................................... 8 4.3.2.2 Beschriftung „Flächennutzung“ ................................................................................................................. 9 4.3.2.3 Flächenbelag ............................................................................................................................................... 9 4.3.2.4 Versickerungsfähigkeit .............................................................................................................................. 10 4.4 Ausstattungsobjekte .................................................................................................................................. 10 4.4.1 Datenübergabeformat .............................................................................................................................. 10 4.4.2 Datenumfang von Ausstattungsobjekten ................................................................................................ 11 4.4.2.1 Zäune / Einfriedungen .............................................................................................................................. 11 4.4.2.2 Schranken / Tore ....................................................................................................................................... 12 4.4.2.3 Technische Anlagen .................................................................................................................................. 12 4.4.3 Definition zu erfassender Attribute .......................................................................................................... 12 4.4.4 Fehlerbehandlung ..................................................................................................................................... 13 5 Anlagen....................................................................................................................................................... 14 5.1 Anlage 1 - Datenaustauschblatt ............................................................................................................. 14 5.2 Anlage 2 - Objektkatalog ........................................................................................................................ 16 5.3 Anlage 3 - Zentraler Attributkatalog ...................................................................................................... 16

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Teil II – Alphanumerische Dokumentation

1 Zielbeschreibung

Der nachfolgende Beschreibungsumfang bezieht sich auf die Dokumentation der alphanumerischen Daten

der seitens der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM GmbH) im Auftrag des Landes Berlins

verwalteten Liegenschaften, welche sich in verschiedenen Sondervermögen des Landes Berlins befinden.

Der o.g. Umfang beinhaltet ergänzend zur grafischen Dokumentation Beschreibungsdaten zur Größe, Nut-

zung und Ausstattung von Außenanlagen einer Liegenschaft.

Die alphanumerische Bestandsdokumentation hat dem vorhandenen und tatsächlich realisierten Zustand zu

entsprechen. Sie ist eindeutig und vollständig an die BIM GmbH zu übergeben.

2 Festlegung der zu liefernden Datenformate

2.1 Datenlieferung

Das von der BIM GmbH eingesetzte CAFM – System „conjectFM“ der Firma Planon GmbH arbeitet auf der

Datenbankbasis Oracle®. Der Datenaustausch zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber erfolgt mittels

Importdateien über ein durch die BIM GmbH breitgestelltes Sharepoint-Portal.

2.1.1 ASCII-Datenformat

Über die Export-/ Importschnittstelle können Daten (z.B. aus MS-Access® oder MS-Excel®) importiert werden.

Die zu liefernden Daten müssen in einem produktneutralen ASCII-Datenformat bereitgestellt werden, in

welchem die Beschreibungsstrukturen und die Datenbankfestlegungen eingehalten werden und sich in den

Importdaten wiederfinden.

Zur Datenübergabe mit einer ASCII-Datei sind in einer Zeile ein Datensatz (=1 Außenfläche) mit fester

Satzlänge und die einzelnen Felder durch Tabulator getrennt zu übergeben. Bei Feldwerten vom Datentyp

„reelle Zahl“ sollen die Nachkommastellen durch Komma getrennt werden. Es sind nicht mehr als 2 Nach-

kommastellen anzugeben. Es ist keine Tausender-Notation zu verwenden.

Im nachfolgenden Abschnitt 3 sind die vom Auftragnehmer einzuhaltenden Beschreibungsstrukturen näher

erläutert.

Obwohl der Einsatz von MS-Excel® am Markt weit verbreitet ist, empfehlen wir die Verwendung von MS-

Excel® lediglich zum Datenaustausch. Die Datenerfassung der Flächen- und Objektdaten sollte jedoch in

einem Datenbanksystem erfolgen, da nur in Datenbanksystemen die Vorgaben in Bezug auf „Muss-Felder“

und deren Eindeutigkeit effektiv verwaltet werden können.

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2.2 Testdatenaustausch

Die Vertragspartner verpflichten sich, einen Datenaustausch zu Testzwecken spätestens 2 Wochen nach

Beauftragung durchzuführen.

Der inhaltliche Umfang dieses Testdatenaustausches besteht aus mindestens 2 Außenanlagen mit jeweils 5

typischen Flächenarten (z.B. Stellplatz, Gehweg, Sportrasen, Lagerfläche und einer weiteren Flächenart

(siehe Abschnitt 4.3) und deren Objekte (siehe Abschnitt 4.4).

2.3 Festlegung der Bezeichnung der zu übergebenden Unterlagen

Jede zu übergebende Datei ist in folgender Weise zu bezeichnen:

Liegenschaftsnummer.Aussenanlagennummer.Dateninhalt

Tabelle 1: Beispielbezeichnung der zu übergebenden Unterlagen

3 Verwendung der Beschreibungsstrukturen

3.1 Klassen und Attribute

Klassen und Attribute sind grundsätzliche Beschreibungsstrukturen der erfassten Daten.

Projektspezifisch wird der Umfang der zu erfassenden Attribute festgelegt.

Die Zuordnung von Attributen zu Klassen ist im Abschnitt 5.3 für alle Alternativen abgebildet.

Der Begriff Ausstattungsobjekt bezeichnet die Objekte der Klassen, die nicht zur topologischen Hierarchie

gehören.

Die topologische Hierarchie wird wie folgt beschrieben:

Standard Datenhierarchie: Wirtschaftseinheit/Außenanlage/Außenfläche

3.1.1 Definition von Attributen

Ein Attribut ist die abstrakte Definition einer Eigenschaft eines Objektes. Ein Attribut beschreibt einen grund-

sätzlich möglichen Sachverhalt, wobei die konkrete Erscheinungsform unterschiedlich sein kann und erst im

Rahmen einer Attribut-Ausprägung (z.B.: aus Vorschlagswerten) festgelegt wird.

Objekte können jeweils mit beliebig vielen Attributen beschrieben werden. Gleiche Eigenschaften müssen

einheitlich mit dem gleichen Attribut beschrieben werden.

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3.1.2 Definition von Ausstattungsobjekte

Ausstattungsobjekte (Objekte einer Klasse, die nicht zur topologischen Hierarchie gehören) sind i.d.R. quan-

tifizierbare (zählbare) Typen von Einrichtungs- bzw. Ausstattungsgegenständen, die mit weiteren Attributen

beschrieben werden können.

Ausstattungsobjekte können interpretiert werden als:

 Tore, Schranken, Zäune etc.

Ausstattungsobjekte werden Außenanlagen zugeordnet.

Gleiche Ausstattungstypen müssen einheitlich immer gleich beschrieben werden. Jedes Ausstattungsobjekt

hat eine eigene Objekt-Bezeichnung.

Tabelle 2: Beispieldefinition eines Ausstattungsobjektes

Zur einheitlichen Außenanlagenbeschreibung wird dem Auftragnehmer durch die BIM GmbH ein Objektka-

talog (5.2) und ein zentraler Attributkatalog (5.3) vorgegeben, in welchem die zur Außenanlagenbeschrei-

bung notwendigen Objekte und Attribute enthalten sind. Sämtliche darin enthaltenen Daten (z.B. Vor-

schlagswerte usw.) dürfen nicht verändert werden und sind verbindlich für die Beschreibung der Ausstat-

tungsobjekte und Attribute.

Sind Ergänzungen (neue Ausstattungsobjekte oder neue Attribute) notwendig, müssen diese mit dem Auf-

traggeber abgestimmt werden.

3.2 Festlegung der topologischen Struktur

In der topologischen Struktur werden sämtliche Wirtschaftseinheiten (WE’s), Außenanlagen (AA), Außenflä-

chen und Ausstattungsobjekte entsprechend ihrer örtlichen Lage strukturiert gegliedert und erfasst. Die

Strukturierung erfolgt dabei streng hierarchisch.

Die tatsächliche Nummerierung der topologischen Struktur (Wirtschaftseinheit, Außenanlage, Außenfläche)

ist projektspezifisch mit dem Auftraggeber abzustimmen.

Jede Strukturierungsebene muss mit einer Objektbeschreibung identifiziert werden.

Die hierarchische Gliederungsstruktur der topologischen Struktur bewirkt eine mehrstufig zusammengesetzte

Nummerierung, bei der sich die fachlich eindeutige Adressierung (z.B. einer Außenfläche) aus allen einzel-

nen Nummerierungen der übergeordneten Hierarchiestufen zusammensetzt.

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Tabelle 3: Beispiel einer hierarchischen Gliederungsstruktur

30003001 ist die eindeutige Adresse einer Außenanlage in der Oranienstraße 106 in Berlin. Die eindeuti-

ge Adresse der Außenfläche 10099 auf der Außenanlage 001 lautet z.B.: 3000300110099.

3.2.1 Festlegung der Bezeichnung von Außenflächen

Für die Erfassung von Außenflächen ist eine fortlaufende Nummerierung zu verwenden, die mit den Num-

mern der Außenflächen in den Polygonen der CAD-Zeichnung korrespondiert.

Tabelle 4: Fortlaufende Nummerierung von Außenflächen

 Die gesamte Grundfläche einer Außenanlage muss sich in der Summe der einzelnen erfassten Au-

ßenflächen wieder finden. Zu den Außenflächen gehören ebenfalls die Gebäudegrundflächen!  Die Summe aller Außenanlagen ergibt die Größe einer Wirtschaftseinheit.  In Einzelfällen kann eine Wirtschaftseinheit aus 2 oder mehreren Außenanlagen (AA01+AA02) be-

stehen!

Je Außenfläche ist eine Nummer (Nummerierungs=ID) zu vergeben. Diese ID muss innerhalb einer Außen-

anlage einmalig sein und aus 5 Zeichen (ohne Sonderzeichen) bestehen (Bsp.: 10001). Sie ist immer fort-

laufend, sich an der bestehenden Nummerierungsregel orientierend, zu vergeben.

4 Datenumfang der Außenanlagenerfassung

4.1 Wirtschaftseinheit

4.1.1 Datenübergabeformat Wirtschaftseinheit

Bei Feldwerten vom Datentyp „reelle Zahl“ sind die 2 Nachkommastellen durch Komma zu trennen. Es ist

keine Tausender-Notation zu verwenden. (Beispiel: Für 5.324,25 ist 5324,25 zu schreiben).

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Folgende Reihenfolge der Daten ist einzuhalten:

Tabelle 5: Wirtschaftseinheit

4.2 Außenanlagen

4.2.1 Datenübergabeformat Außenanlagen

Bei Feldwerten vom Datentyp „reelle Zahl“ sind die 2 Nachkommastellen durch Komma zu trennen. Es ist

keine Tausender-Notation zu verwenden.

Folgende Reihenfolge der Daten ist einzuhalten:

Tabelle 6: Außenanlage

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4.3 Außenflächen

4.3.1 Datenübergabeformat Außenflächen

Bei Feldwerten vom Datentyp „reelle Zahl“ sind die 2 Nachkommastellen durch Komma zu trennen. Es ist

keine Tausender-Notation zu verwenden.

Folgende Reihenfolge der Daten muss eingehalten werden:

Tabelle 7: Außenflächen

Bemerkungstexte sind als Fließtext ohne Zeilenumbruch (Enter) und ohne Tabulator (TAB) einzugeben.

4.3.2 Attribute der Außenflächen

Die Vorschlagswerte aus den Katalogen sind zwingend zu verwenden. Freitexte sind nicht zulässig und füh-

ren zu Fehlern.

4.3.2.1 Flächentyp

Der „Flächentyp“ ist wie folgt beschrieben:

Tabelle 8: Vorschlagswerte „Flächentyp“

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4.3.2.2 Beschriftung „Flächennutzung“

Mit einer Beschriftung zur Flächennutzung sollten Flächen durch einen Text beschrieben werden, deren mo-

mentane Nutzung nicht aus der Flächenbezeichnung abzuleiten ist.

Hierzu gehören z. B.:

Tabelle 9: Vorschlagswerte „Beschriftung Flächennutzung“

4.3.2.3 Flächenbelag

Der „Flächenbelag“ gibt die Oberflächenbeschaffenheit von Mauern bzw. das Material von Außenflächen

an (z.B. Gehweg – Plattenbelag). Der Flächenbelag ist wie folgt beschrieben:

Tabelle 9: Vorschlagswerte „Flächenbeläge“

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4.3.2.4 Versickerungsfähigkeit

Die Versickerungsfähigkeit ist wie folgt beschrieben:

Vorschlagswerte „Versickerungsfähigkeit“ versickerungsfähig teilversickerungsfähig nicht versickerungsfähig

Tabelle 10: Vorschlagswerte „Versickerungsfähigkeit“

4.4 Ausstattungsobjekte

Auf Außenanlagen befinden sich die verschiedensten Inventargegenstände, Ausstattungsobjekte, oder An-

lagen.

Objekte, welche im Rahmen des Aufmaßprojektes erfasst werden sollen, werden als „Ausstattungsobjekt“

bezeichnet (z. B. Tore, Schranken…).

Schächte und Gullys, sowie die Anschlüsse für Wasser-, Strom- und Gas werden nur als Symbol in Form

eines Blockes in der CAD abgesetzt und haben informativen Charakter.

Leitungsführungen werden nicht erfasst!

4.4.1 Datenübergabeformat

Bei Feldwerten vom Datentyp „reelle Zahl“ sind die 2 Nachkommastellen durch Komma zu trennen. Es ist

keine Tausender-Notation zu verwenden. Folgende Reihenfolge der Daten ist einzuhalten:

Tabelle 10: Ausstattungen

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Demzufolge befinden sich in der Datentabelle nach der Codierung einer Außenfläche, in einer Spalte die

Bezeichnung und Codierung des vorhandenen Ausstattungsobjektes, sowie dessen Attribute mit den dazu-

gehörigen Attributwerten.

In einer Zeile der Datentabelle kann ein Ausstattungstyp (Spalte 5 und 6) mit seinen Attributen abgebildet

werden. Sind jedoch auf einer Außenfläche 2 Objekte zu dokumentieren, dann ist die 2. Ausstattung in einer

2. Zeile zu erfassen (z.B. 2. Tor).

4.4.2 Datenumfang von Ausstattungsobjekten

Bei der Definition der Ausstattungsobjekte wurde auf eine abstrakte und möglichst allgemeingültige Defini-

tion geachtet, damit die Anzahl der verwendeten Ausstattungstypen im Projekt möglichst gering bleibt.

Die Ausstattungsobjekte sind den entsprechenden „Außenanlagen“ zuzuordnen. Den Ausstattungsobjekten

müssen jeweils beschreibende Attribute zugeordnet sein und deren Attributwerte festgelegt werden.

Die je Ausstattungsobjekt zu erfassenden Attribute und Attributwerte sind ab Abschnitt 4.4.2.1 aufgeführt.

Nachfolgend sind die Zuordnungen von Attributen und deren Attribut- bzw. Vorschlagswerte zu Ausstat-

tungsobjekten beschrieben.

Folgende Grundsätze sind einzuhalten:

 Alle fest eingebauten und sichtbaren Artikel des zentralen Ausstattungskataloges sind zu erfassen.  Jedem Attribut muss ein Attributwert (Ausprägung) zugeordnet sein.  Bei Attributen vom Datentyp „reelle Zahl“ und Einheit „St“ (Stück) dürfen keine Nachkommastellen

erfasst werden.  Ausstattungsobjekte ohne Attribute dürfen nicht dokumentiert werden.  Attribute ohne Attributwert dürfen ebenfalls nicht dokumentiert werden.

4.4.2.1 Zäune / Einfriedungen

Zäune und Einfriedungen sind einzeln als Ausstattungsobjekt zu beschreiben. Die Erfassung der Attribute hat

alphanumerisch zu erfolgen. Die grafische Darstellung ist in Teil I des Pflichtenheftes geregelt.

Tabelle 11: Zäune / Einfriedungen

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4.4.2.2 Schranken / Tore

Schranken und Tore sind einzeln als Ausstattungsobjekt zu beschreiben. Die Erfassung der Attribute hat

alphanumerisch zu erfolgen. Die grafische Darstellung ist in Teil I des Pflichtenheftes geregelt.

Tabelle 12: Schranken /Tore

4.4.2.3 Technische Anlagen

Technische Anlagen sind als Ausstattungsobjekt zu beschreiben. Die Erfassung der Attribute hat alphanu-

merisch zu erfolgen. Die grafische Darstellung ist in Teil I des Pflichtenheftes geregelt.

Eine kurze Umschreibung der Flutlichtanlage erfolgt im Attribut Bemerkung. Die Anlage wird hier z.B. wie

folgt beschrieben: „4 Beleuchtungsmaste“.

Tabelle 13: Technische Anlage

4.4.3 Definition zu erfassender Attribute

Als „Torbreite“ ist die lichte Öffnungsbreite des Tores zu erfassen.

Als „Torhöhe“ ist die lichte Öffnungshöhe (= Durchgangshöhe) des Tores zu erfassen.

Torhöhe und –breite sind nur ein modifiziertes Beispiel aus dem Pflichtenheft.

Erforderliche Ergänzungen des Attributkataloges sind vorher mit dem Auftraggeber abzustimmen.

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4.4.4 Fehlerbehandlung

Ein Datensatz der ASCII-Datei ist genau dann fehlerhaft, wenn mindestens eine Vorgabe des Auftraggebers

in diesem Datensatz nicht eingehalten wird bzw. wenn ein Feldinhalt fehlerhaft ist. Die Gesamtzahl der Da-

tensätze bildet die Basis für die Berechnung der Fehlerquote.

Fehlerquote 1: Es sind nicht mehr als 1% der Datensätze fehlerhaft.

Die Datei mit den fehlerhaften Datensätzen wird mit einem Fehlerprotokoll dem Auftragnehmer zurück-

gegeben und von diesem innerhalb von 2 Wochen korrigiert. Der Abrechnungsbetrag wird abzüglich ei-

nes Sicherheitseinbehaltes von 10 % des Abrechnungsbetrages überwiesen.

Fehlerquote 2: Es sind zwischen 1% und 5% der Datensätze fehlerhaft.

Die Datei mit den fehlerhaften Datensätzen wird mit einem Fehlerprotokoll dem Auftragnehmer zurück-

gegeben und von diesem innerhalb von 3 Wochen korrigiert. Der Abrechnungsbetrag wird abzüglich ei-

nes Sicherheitseinbehaltes von 40 % des Abrechnungsbetrages überwiesen.

Fehlerquote 3: Es sind mehr als 5% der Datensätze fehlerhaft.

Die Datei mit den fehlerhaften Datensätzen wird mit einem Fehlerprotokoll dem Auftragnehmer zurück-

gegeben und von diesem innerhalb von 4 Wochen korrigiert. Der Abrechnungsbetrag wird nicht über-

wiesen.

Das Fehlerprotokoll des Auftraggebers ergibt sich zum einen aus logischen Prüfabfragen (z.B. Abfrage der

Feldlänge und des Feldinhaltes bezüglich vorhandener Sonderzeichen) und zum anderen aus dem Import-

Protokoll des SQL-Loaders.

Wenn im Fehlerprotokoll des Auftraggebers die Mindestanzahl der fehlerhaften Datensätze überschritten

wird, dann ist das Überschreiten einer der aufgeführten Fehlerklassengrenzen ausreichend dokumentiert.

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5 Anlagen

5.1 Anlage 1 - Datenaustauschblatt

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Abbildung 5.1.1 - Datenaustauschblatt-Muster

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5.2 Anlage 2 - Objektkatalog

Tabelle 14: Objektkatalog

5.3 Anlage 3 - Zentraler Attributkatalog

Tabelle 15: zentraler Attributkatalog (topologische Struktur)

Tabelle 16: Zentraler Attributkatalog (Ausstattungsobjekte)

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