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BIM
Berliner Immobilienmanagement GmbH
Keibelstraße 36
10178 Berlin
Stand: 01.05.2026
Pflichtenheft
für die Dokumentation von Außenanlagen
Teil III
- Aufmaß -
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Pflichtenheft für das Aufmaß von Außenanlagen
Teil III - Aufmaß
Inhaltsverzeichnis
1 Aufmaß von Außenanlagen ............................................................................................... 3 2 Ablauforganisation ........................................................................................................... 3 2.1 Zeitrahmen ...................................................................................................................... 3 2.2 Zutritt zu den Liegenschaften ............................................................................................. 3 3 Durchführung des Aufmaßes .............................................................................................. 3 3.1 Messverfahren ................................................................................................................. 3 3.2 Aufmaßleistungen ............................................................................................................ 4 3.3 Neuaufmaß ..................................................................................................................... 4 3.4 Datenpflege .................................................................................................................... 4 4 Aufmaßgenauigkeit .......................................................................................................... 5 5 Aufmaß und Datenlieferung ............................................................................................... 5
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Pflichtenheft für das Aufmaß von Außenanlagen
Teil III - Aufmaß
1 Aufmaß von Außenanlagen
Der vorliegende Teil III des Pflichtenheftes für die Dokumentation von Außenanlagen beschreibt die Anforderungen der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM GmbH) an das Ergebnis von folgenden Aufmaßtätigkeiten: Aufnahme der Topographie und Geometrie o Aufmaß der Außenanlagen, einschließlich der Gebäudeaußenkanten und sichtbaren Pkw-Stellplätze (in seiner realen Größe); Darstellung der Parkplätze nur, wenn Markierungen in Form von Schildern oder Markierungen am Boden vorhanden. o Erstellung von CAD-Zeichnungen (AutoCAD, Version 2013) Aufnahme von Flächendaten, spezifischer Merkmale zur Beschreibung der Außenanlagen, Erfassung von Objekten und deren funktionaler Gliederung in einer Oracle®-Datenbank.
Im Ergebnis des Aufmaßes müssen die erstellten CAD–Zeichnungen sowie die dazugehörigen alphanumerischen Dokumentationen (txt-Dateien) in dem von der BIM GmbH verwendeten CAFM – System fehlerfrei abbildbar und durch den Auftraggeber nachträglich bearbeitbar sein. Für die grafischen und alphanumerischen Dokumentationen gelten die Anforderungen und Definitionen des Pflichtenheftes Teil I und II.
2 Ablauforganisation
2.1 Zeitrahmen
Der grundsätzliche Ablauf des jeweiligen Aufmaßprojektes ist den Verdingungsunterlagen zu entnehmen. Der zeitliche Rahmen wird mit Auftragserteilung durch die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH bindend.
2.2 Zutritt zu den Liegenschaften
Die Erstinformation des Nutzers zu Projektbeginn erfolgt durch die BIM GmbH. Alle notwendigen Ansprechpartner werden dem Auftragnehmer frühzeitig mitgeteilt, damit dieser Termine eigenverantwortlich abstimmen kann. Die Terminvereinbarung sowie die Absicherung des Zugangs zu allen Liegenschaften während des Aufmaßprojektes werden direkt zwischen Auftragnehmer und den Nutzern/Mietern bzw. den Hausmeistern/Hausarbeitern vor Ort vereinbart und durch diesen/diese sichergestellt. Auftretende Probleme bei der Vor-Ort-Koordination sind der Projektleitung der BIM GmbH rechtzeitig mitzuteilen, um Behinderungen weitestgehend zu vermeiden. Verzögerungen und erforderliche separate Anfahrten durch die Unzugänglichkeit einzelner Liegenschaften sind zu vermeiden und müssen durch Absprachen mit den zuständigen Hausmeistern, Mietern, Pächtern und Abteilungen bzw. im Zweifel mit der BIM GmbH direkt im Vorfeld geklärt werden. Sollte der Zutritt zur Liegenschaft trotz eines vereinbarten Termines verweigert werden, kann der BIM eine An- und Abfahrtpauschale in Rechnung gestellt werden.
3 Durchführung des Aufmaßes
3.1 Messverfahren
Es ist moderne Messtechnik einzusetzen, die den nachfolgenden Vorgaben zum Aufmaßumfang Rechnung trägt.
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Pflichtenheft für das Aufmaß von Außenanlagen
Teil III - Aufmaß
3.2 Aufmaßleistungen
Das Aufmaß dient zur Erstellung von CAD-Zeichnungen für das Facility-Management der BIM GmbH, der Erfassung der Flächendaten der Liegenschaften und dient weiterhin als Grundlage für die Planung und Durchführung einer Pflege und / oder Sanierung von Außenanlagen.
Jede Aufmaßleistung liefert gem. Pflichtenheft einheitliche Ergebnisse (s. PFH Teil I – CAD): CAD - Pläne mit einheitlichen, von der BIM GmbH festgelegten Layer- und Formatdefinitionen Je Fläche ist ein Polygon inklusive einer Flächen-Ident-Nummer (5-stellige Flächen-ID) zu erstellen. Die in der CAD zu erstellenden Flächenpolygone und Flächen-ID‘s dienen als eindeutige Identifikation der Flächen, um das CAD-Projekt aus der Datenbankverknüpfung herauslösen und weitere Bearbeitungen und Änderungen am Grundriss vornehmen zu können.
Im Folgenden werden die Aufmaßleistungen definiert.
3.3 Neuaufmaß
3.4.1 Voraussetzung
Es liegen keinerlei Daten in digitaler oder Papierform ausreichender Aktualität und/oder Genauigkeit vor.
Der Auftragnehmer erhält eine dwg-Datei mit Angabe der Flurstücksgrenzen der zu vermessenen Liegenschaft.
3.4.2 Ziel
Die Gesamt- und Einzelflächen werden mit der Genauigkeit gem. Pflichtenheft (s. Pkt. 4) neu vermessen und in der CAD konstruiert.
Je Fläche werden ein die Fläche umschließendes, in sich geschlossenes Polygon, eine innenliegende 5- stellige Flächen-ID und ein Flächenstempel, gem. Pflichtenheft Teil I, erstellt.
Das Neuaufmaß liefert einen AutoCAD-Datensatz mit Grundriss, Flächenpolygonen und Flächenstempeln innerhalb des AutoCAD-Modellbereiches und ist im Layoutbereich mit Blattrahmen sowie ausgefülltem Schriftkopf gem. Musterdatei zu versehen.
Gegebenenfalls sind Fotodokumentationen vor Ort zu machen und der BIM GmbH zu übergeben, um eine schnelle Klärung von Besonderheiten bzw. Unstimmigkeiten zu erzielen!
3.4 Datenpflege
3.4.1 Voraussetzung
Es liegen Daten in digitaler Form als CAD-Datei im AutoCAD-Format, sowie alphanumerische Daten vor!
Ergänzend hierzu werden beschreibende Unterlagen zur Änderung bzw. Überarbeitung von Teilflächen bzw. –bereichen von der BIM GmbH übergeben. Diese werden hauptsächlich in Form einer pdf-Datei oder einer gif-Datei bereitgestellt. Hierzu können ebenfalls neue ALK-Daten gehören, welche zur Anpassung der CAD- Daten erforderlich werden.
Es ist davon auszugehen, dass bei Flächenzuweisungen ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist!
Bei Flächenentnahmen kann die Überarbeitung der CAD- und alphanumerischen Daten im Büro nach ausreichender Prüfung eventuell ausreichend sein!
3.4.2 Ziel
Die Gesamt- und Einzelflächen werden mit der Genauigkeit gem. Pflichtenheft (s. Pkt. 4) neu vermessen und/oder überarbeitet und in die vorhandenen CAD- und alphanumerischen Daten eingepflegt.
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Pflichtenheft für das Aufmaß von Außenanlagen
Teil III - Aufmaß
Je Fläche werden ein die Fläche umschließendes, in sich geschlossenes Polygon, eine neue (!) innenliegende 5-stellige Flächen-ID und ein Flächenstempel, gem. Pflichtenheft Teil I, erstellt.
Das eventuell erforderliche Aufmaß zur Datenpflege liefert ebenfalls einen AutoCAD-Datensatz mit Grundriss, Flächenpolygonen und Flächenstempeln innerhalb des AutoCAD-Modellbereiches und ist im Layoutbereich mit Blattrahmen sowie ausgefülltem Schriftkopf gem. Musterdatei zu versehen. Der zu jeder CAD gehörige alphanumerische Datensatz, bestehend aus den 3 Textdateien (_Aussenanlagen.txt, _Aussenflaechen.txt, _Ausstattungen.txt), ist ebenfalls zu überarbeiten.
4 Aufmaßgenauigkeit
Für die Darstellung der Außenanlagen beträgt die maximal zulässige Abweichung der Bemessung maximal ±5 cm. Die Gebäudeaußenkanten sind in Sockelhöhe ca. 10 cm über OK-Gelände zu messen, um Flächendifferenzen zu vermeiden. Die Aufnahme von Geländehöhen hat in einem Raster von 20 m zu erfolgen, um eine Beurteilung der Höhenverhältnisse der Liegenschaften zu gewährleisten. Höhenunterschiede von > 1m innerhalb eines 20 m-Rasters sind gesondert zu kennzeichnen!
Der Auftraggeber behält sich vor, die vermessenen Liegenschaften, inklusive der zugehörigen Daten und Merkmale, stichprobenartig je Liegenschaft nachzuprüfen bzw. durch seinen Bevollmächtigten nachprüfen zu lassen.
Zur Maßgenauigkeit der CAD-Daten ist der Abschnitt 3 „Darstellung“ des Pflichtenheftes Teil I zu beachten.
Zur Genauigkeit der alphanumerischen Daten sei auf den Abschnitt 4.4.4 „Fehlerbehandlung“ des Pflichtenheftes Teil II verwiesen.
5 Aufmaß und Datenlieferung
Das Aufmaß zur Erfassung der grafischen und alphanumerischen Daten ist gemäß den Anforderungen und Strukturen des Pflichtenheftes in den Teilen I und II umzusetzen.
Bei jeder Datenlieferung ist das ausgefüllte Datenblatt (s. PFH T. I, Abs. 6.4 Anlage 4) mitzuliefern!
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