[Seite 1]
BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH Keibelstr. 36 10178 Berlin Stand: 14.04.2026
Pflichtenheft
für Gebäudedokumentation
Teil III
Gebäudeaufmaß
© Copyright Berliner Immobilienmanagement GmbH Seite 1 von 7
Stand: 23.09.2020
[Seite 2]
Pflichtenheft für Gebäudedokumentation
Teil III - Gebäudeaufmaß
Inhaltsverzeichnis
Gebäudeaufmaß ................................................................................................................. 3
1 Ablauforganisation ................................................................................................ 3 1.1 Zeitrahmen ....................................................................................................................... 3 1.2 Zutritt zu den Gebäuden ................................................................................................ 3
2 Durchführung des Aufmaßes ................................................................................. 5 2.1 Messverfahren .................................................................................................................. 5 2.2 Aufmaßleistungen ............................................................................................................ 5 2.3 Polygonisierung ............................................................................................................... 5 2.4 Digitalisierung .................................................................................................................. 6 2.5 Sichtprüfung ..................................................................................................................... 6 2.6 Kontrollaufmaß ................................................................................................................ 6 2.7 Neuaufmaß ...................................................................................................................... 7
3 Aufmaßgenauigkeit ............................................................................................... 7
4 Aufmaßinhalt und Datenlieferung ......................................................................... 7
© Copyright Berliner Immobilienmanagement GmbH Seite 2 von 7
Stand: 23.09.2020
[Seite 3]
Pflichtenheft für Gebäudedokumentation
Teil III - Gebäudeaufmaß
Gebäudeaufmaß
Der vorliegende Teil III des Pflichtenheftes für die Gebäudedokumentation beschreibt die Anforderungen der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) an das Ergebnis von folgenden Aufmaßtätigkeiten: Aufnahme der Topographie und Geometrie o Aufmaß der Gebäude o Erstellung von CAD-Zeichnungen Aufnahme von Raumdaten und gebäudespezifischen Merkmalen zur Beschreibung der Gebäude, Bauteile und Räume in einer Oracle®-Datenbank.
Im Ergebnis des Gebäudeaufmaßes müssen die erstellten CAD–Zeichnungen sowie die dazugehörige alphanumerische Gebäudedokumentation im von der BIM GmbH verwendeten CAFM–System fehlerfrei abbildbar und durch den Auftraggeber selbständig nachträglich bearbeitbar sein. Für die grafische und alphanumerische Gebäudedokumentation gelten die Anforderungen und Definitionen der Teile I und II des Pflichtenheftes.
1 Ablauforganisation
1.1 Zeitrahmen
Der grundsätzliche Ablauf des Aufmaßprojektes folgt den Vorgaben der politischen Gremien des Landes Berlin, die durch die Projektsteuerung der BIM umgesetzt werden.
1.2 Zutritt zu den Gebäuden Die Erstinformation des Nutzers erfolgt durch die BIM nach der Abstimmung / Festlegung / Meldung des Auftragnehmers über den geplanten Aufmaßbeginn. Alle notwendigen Ansprechpartner werden dem Vermessungsteam auf Anforderung frühzeitig mitgeteilt, da dieses die Termine und Tätigkeiten eigenverantwortlich mit dem Nutzer erklären und abstimmen muss. Zugänge zu allen Gebäuden der Wirtschaftseinheit werden vor Ort durch den Nutzer / Mieter bzw. den Hausmeister / Hausarbeiter sichergestellt. Auftretende Probleme bei der Vor-Ort-Koordination sind dem Auftraggeber, d.h. der BIM, unverzüglich und zur Dokumentation schriftlich per Mail mitzuteilen, um Behinderungen zu vermeiden. Aufmaße in Wohnungen werden dem Mieter von der BIM gesondert mitgeteilt. Hierzu ist spätestens 3-4 Wochen vor dem geplanten Aufmaßbeginn die BIM vom
© Copyright Berliner Immobilienmanagement GmbH Seite 3 von 7
Stand: 23.09.2020
[Seite 4]
Pflichtenheft für Gebäudedokumentation
Teil III - Gebäudeaufmaß
Auftragnehmer zu informieren. Der Erfassungsumfang ist in Wohnungen auf statische Einbauten reduziert, die nicht dem privatrechtlichen Wohnungsmietrecht unterliegen.
Verzögerungen und potentiell erforderliche separate Anfahrten wegen einer Unzugänglichkeit einzelner Räumlichkeiten (Kellerräume, Archive mit vertraulichen Unterlagen, Rechnerräume, verstellte Zugänge, etc.) sind zu vermeiden und müssen vor Ort sofort durch direkte Absprachen mit den zuständigen Hausmeistern, Mietern, Pächtern und Abteilungen geklärt bzw. unverzüglich der BIM ggü. gemeldet, und schriftlich dokumentiert und abgestimmt werden.
© Copyright Berliner Immobilienmanagement GmbH Seite 4 von 7
Stand: 23.09.2020
[Seite 5]
Pflichtenheft für Gebäudedokumentation
Teil III - Gebäudeaufmaß
2 Durchführung des Aufmaßes
2.1 Messverfahren
Es ist moderne Messtechnik einzusetzen, die den nachfolgenden Vorgaben zum Aufmaßumfang Rechnung trägt.
2.2 Aufmaßleistungen
Das Aufmaß dient zur Erstellung von CAD-Zeichnungen für das Facility-Management (Flächen- und Raum-Management), für die Planung und Durchführung von Baumaßnahmen o.Ä. sowie der Erfassung der zugehörigen Raumdaten der Gebäude. Für die Aufnahme von CAD–Daten für das Flächenmanagement sind die Räume und Raumflächen (Netto-Raumfläche (NRF)) von absoluter Wichtigkeit. Die Konstruktionsflächen (KGF) sind nicht primär relevant. Jede Aufmaßleistung liefert gem. Pflichtenheft einheitliche Ergebnisse (s. PFH Teil I – CAD): vermaßte Grundrisse mit festgelegten Layer- und Formatdefinitionen, je Raum einen Raumpolygon inklusive Raum-Ident-Nummern (Raum-ID). Die in CAD zu erstellenden Raumpolygone inklusive Raum-Ident-Nummern (CAD-Raum-ID) dienen als eindeutige Bezeichnung der Flächen, um das CAD-Projekt aus der Datenbankverknüpfung herauslösen und weitere Bearbeitungen und Änderungen am Grundriss vornehmen zu können.
Im Folgenden werden die verschiedenen grundlegenden Aufmaßleistungen definiert:
2.3 Polygonisierung
01 Voraussetzung Es liegen aktuelle CAD-Projekte im DXF- / DWG-Format vor. Eine stichprobenhafte Plausibilisierung in mind. 10% der Fläche wird vorgenommen. Eine komplette Neuvermessung entfällt. 02 Ziel Die dargestellten Räume werden mit Raumpolygonen inklusive Raum-Ident-Nummern (Raum-ID) versehen. Die Ergänzungen liefern gem. Pflichtenheft einen AutoCAD-Datensatz mit Grundriss, Bemaßung, Raumpolygonen und Raumstempeln.
© Copyright Berliner Immobilienmanagement GmbH Seite 5 von 7
Stand: 23.09.2020
[Seite 6]
Pflichtenheft für Gebäudedokumentation
Teil III - Gebäudeaufmaß
2.4 Digitalisierung
01 Voraussetzung Es liegen neuwertige und stimmige sowie voll bemaßte Papierzeichnungen vor. 02 Ziel Die Digitalisierung / Nachkonstruktion liefert gem. Pflichtenheft einen AutoCAD- Datensatz mit Grundriss, Bemaßung, Raumpolygonen und Raumstempeln.
2.5 Sichtprüfung
01 Voraussetzung Es liegen neuwertige voll bemaßte Papierzeichnungen oder CAD-Projekte im DXF- / DWG-Format vor mit geschossweise weniger als 5% Abweichung der Raumgeometrie zur Realität vor. 02 Ziel Die Stimmigkeit wird vor Ort durch eine Begehung festgestellt. Nur Veränderungen, die sich bei der professionellen Raumbegehung des Auftragnehmers ergeben, werden aufgemessen und in den Zeichnungen ergänzt / korrigiert. Grundsätzlich wird der Gebäudeumring tachymetrisch vermessen. Zusätzlich werden je Raum ein Polygon inklusive Raum-ID und ein Raumstempel erstellt. Die Sichtprüfung liefert gem. Pflichtenheft einen AutoCAD-Datensatz mit Grundriss, Bemaßung, Raumpolygonen und Raumstempeln.
2.6 Kontrollaufmaß
01 Voraussetzung Es liegen voll bemaßte Papierzeichnungen mit geschossweise weniger als 15% Abweichung der Raumgeometrie zur Realität vor. 02 Ziel Die Papierpläne werden vor Ort durch ein raumweises Hand-Kontrollaufmaß verifiziert und korrigiert in CAD neu konstruiert. Je Raum werden ein Polygon inklusive Raum-ID und ein Raumstempel erstellt. Der Umring des Gebäudes wird tachymetrisch neu vermessen. Das Kontrollaufmaß liefert gem. Pflichtenheft einen AutoCAD-Datensatz mit Grundriss, Bemaßung, Raumpolygonen und Raumstempeln.
© Copyright Berliner Immobilienmanagement GmbH Seite 6 von 7
Stand: 23.09.2020
[Seite 7]
Pflichtenheft für Gebäudedokumentation
Teil III - Gebäudeaufmaß
2.7 Neuaufmaß
01 Voraussetzung Es liegen keine vermaßten Papierzeichnungen ausreichender Aktualität und/oder Genauigkeit vor. 02 Ziel Der Umring des Gebäudes und die einzelnen Räume werden mit der Genauigkeit gem. Pflichtenheft neu aufgemessen und in CAD konstruiert. Je Raum werden ein Polygon inklusive Raum-ID und ein Raumstempel erstellt. Das Neuaufmaß liefert gem. Pflichtenheft einen AutoCAD-Datensatz mit Grundriss, Bemaßung, Raumpolygonen und Raumstempeln.
3 Aufmaßgenauigkeit
Der Auftraggeber behält sich vor, die aufgemessen Gebäude inklusive der zugehörigen Raumdaten und Merkmale stichprobenartig je Gebäude nachzuprüfen bzw. durch seinen Bevollmächtigten nachprüfen zu lassen. Zur „Maßgenauigkeit“ ist das Pflichtenheftes Teil I zu beachten. Zur Genauigkeit der alphanumerischen Daten sei auf den Abschnitt „Fehlerbehandlung“ des Pflichtenheftes Teil II verwiesen. Da die höchstqualitative Zusammengehörigkeit der drei Teile a) „Grafik“ (Grundriss) mit den darin abgebildeten b) „Polygonen und IDs“ sowie den c) „alphanumerischen Daten“ absolut systemrelevant ist, sei hier auf die Malus-Regeln in der Leistungsbeschreibung als übergeordnetes Vertragsdokument hingewiesen.
4 Aufmaßinhalt und Datenlieferung
Das Aufmaß zur Erfassung der grafischen und alphanumerischen Gebäudedaten ist gemäß den Anforderungen und Strukturen des Pflichtenheftes in den Teilen I und II umzusetzen.
© Copyright Berliner Immobilienmanagement GmbH Seite 7 von 7
Stand: 23.09.2020