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Leistungsbeschreibung für Sanierungsträger gem. §§ 158-159 Baugesetzbuch (BauGB) Sanierungsgebiet „Holtenser Berg“, Göttingen

Hintergrund Durch Mitteilung des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Bauen wurde das Gebiet „Holtenser Berg“ 2026 neu in das Städtebauförderungsprogramm „Sozialer Zusam- menhalt“ aufgenommen. Der Rat der Stadt Göttingen hat am 18. September 2026 die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen. Zur Feststellung des Handlungsbedarfs und der erforderlichen Finanzmittel wurden vorbereitende Untersuchungen (VU) mit integriertem Handlungskonzept angefertigt. Die vorbereitenden Untersuchungen (VU) mit integriertem Handlungskonzept können über den Cloud link abgerufen werden: https://cloud2.goettingen.de/index.php/s/cra68AkxFr2mwLP

Der Holtenser Berg liegt im Nordwesten der Stadt, etwa 4,5 km von der Stadtmitte entfernt, und umfasst eine Fläche von rund 42 ha. Der Holtenser Berg ist Teil des Stadtbezirkes Weststadt und grenzt an den Göttinger Ortsteil Holtensen. Er liegt umgeben von Kleingärten und landwirt- schaftlich genutzten Flächen in Randlage im Stadtgebiet. Der Ortsteil Holtensen liegt etwa 200 m westlich des Quartiers, getrennt durch Kleingärten und landwirtschaftliche Flächen, und ist über zwei für den Pkw-Verkehr gesperrte Straßen mit dem Holtenser Berg verbunden. Die au- toverkehrliche Verbindung erfolgt über die südlich der B27 gelegenen Holtenser Landstraße. Östlich grenzt ein schmaler bewaldeter Grünstreifen an das Quartier. Von hier führt ein steiler Abhang zur Leine und zur Grone. Im Süden trennen waldartige Baumbestände das Quartier von der B27. Südlich der B27 befinden sich die Hagenbergschule, ein Geflüchtetenwohnheim und die Ortschaft Hagenberg mit vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern. Nördlich des Quartiers erstreckt sich die niedersächsische Landschaft mit landwirtschaftlich ge- nutzten Feldern. Hier soll in Zukunft das Neubaugebiet „Europaquartier“ mit etwa 600 Wohnein- heiten entstehen. Das Quartier stellt eine abgeschlossene und städtebauliche Einheit dar. Das Untersuchungsgebiet umfasst den zentralen Siedlungsbereich des Holtenser Bergs sowie angrenzende Flächen mit besonderer funktionaler Bedeutung für die Quartiersentwicklung. Im Osten wird das Gebiet durch den Pfalz-Grona-Park begrenzt. Einbezogen sind zudem die Wegeverbindung über die B27 entlang der Kleingärten sowie die Hagenbergschule einschließ- lich ihrer Sportflächen. Die südliche Grenze bildet die Böschung zur B27. Im Westen verläuft die Gebietsgrenze entlang der Straße „Am Stadtweg“, die selbst jedoch nicht Bestandteil des Untersuchungsgebiets ist. Im Norden wird das Gebiet durch die Den-Haag-Straße begrenzt. Darüber hinaus umfasst das Untersuchungsgebiet den Übergangsbereich zum geplanten Eu- ropaquartier zwischen Madridstraße und Dublinstraße sowie die Londonstraße einschließlich des dort gelegenen Jugendhauses am Holtenser Berg. Die Gebietsabgrenzung berücksichtigt damit sowohl die räumliche Struktur des bestehenden Quartiers als auch die funktionalen Verflechtungen mit angrenzenden Einrichtungen und zu- künftigen Entwicklungsbereichen. Der Holtenser Berg weist in verschiedenen Bereichen einen erheblichen Erneuerungs- und Ent- wicklungsbedarf auf. Insbesondere die technische und soziale Infrastruktur entspricht in Teilen nicht mehr den heutigen Anforderungen. Öffentliche Räume, Verkehrsflächen und Freianlagen

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sind teilweise in die Jahre gekommen und bedürfen einer funktionalen sowie gestalterischen Aufwertung. Eine wesentliche Herausforderung ergibt sich aus der geplanten Entwicklung des nördlich an- grenzenden Europaquartiers mit rund 600 neuen Wohneinheiten. Durch die entstehende Nach- barschaft wird sich die Bevölkerungsstruktur im Umfeld des Holtenser Bergs verändern. Es ist davon auszugehen, dass sich Unterschiede hinsichtlich der sozialen Zusammensetzung, Alters- struktur und Lebensstile zwischen dem Bestandsquartier und dem Neubaugebiet ergeben kön- nen. Daraus entstehen Anforderungen an die soziale Integration, die Vernetzung der Quartiere sowie an attraktive und verbindende öffentliche Räume. Vor diesem Hintergrund besteht die Aufgabe der städtebaulichen Sanierung darin, den Holten- ser Berg nachhaltig zu stärken, seine infrastrukturellen Defizite zu beseitigen und die Voraus- setzungen für eine zukunftsfähige Entwicklung im Zusammenhang mit dem neuen Europaquar- tier zu schaffen. Dabei sollen sowohl die Lebensqualität der bestehenden Bewohnerschaft ver- bessert als auch die räumliche und soziale Verknüpfung mit den angrenzenden Entwicklungs- flächen gefördert werden. Die Stadt beabsichtigt, in dem Sanierungsgebiet (s. Anlage) städtebaulich-sozialräumliche Maß- nahmen durchzuführen, um das Quartier durch einen integrierten Arbeitsansatz im Zusammen- wirken unterschiedlicher Programme und Akteure zu stabilisieren und aufzuwerten. Die in den vorbereitenden Untersuchungen dargestellten Maßnahmen stellen dabei den Handlungs- und Finanzierungsrahmen der Stadtentwicklungsmaßnahme „Holtenser Berg“ dar. Für die Beglei- tung der Umsetzung der Maßnahmen sollen neben der Beauftragung eines Sanierungsträgers auch ein Quartiersmanagement (QM) und ein Sanierungsbeirat (SB) eingerichtet werden. Stadtseitig wird das Projekt durch das Dezernat D „Planen, Bauen und Umwelt“, insbesondere durch Fachdienst 61.1 „Stadtplanung“ gesteuert.

Mit dieser Leistungsbeschreibung werden Angebote für die Leistungen des Sanierungs- trägers angefordert. Im Folgenden finden Sie dazu weitere Informationen.

Allgemeine Vertragspflichten des Sanierungsträgers

Der Sanierungsträger unterstützt die Stadt bei den Aufgaben, die ihr im Rahmen des För- derprogramms „Sozialer Zusammenhalt“ obliegen, und führt die übertragenen Maßnah- men nach Prüfung der Fördervoraussetzungen der Städtebauförderungsrichtlinien oder nachfolgender Rechtsgrundlagen nach Weisung der Stadt durch.
Der Sanierungsträger verpflichtet sich, die ihm übertragenen Aufgaben in enger Zusam- menarbeit mit der Stadt abzuwickeln; auf die §§ 157 - 159 BauGB wird Bezug genommen.
Der Sanierungsträger darf ihm übertragene Aufgaben nur mit Zustimmung der Stadt an Dritte übertragen.

Zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme soll der Sanierungsträger auf Verlangen der Stadt insbesondere folgende Aufgaben erfüllen:

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Aufgaben des Sanierungsträgers

Unterstützung der Stadt in allen das Verfahren und die Maßnahmen betreffenden Ange- legenheiten und bei der Stellung von Anträgen auf Gewährung von Förderungsmitteln.
Entwicklung von Vorschlägen zur Art und Durchführung von Maßnahmen (z.B. im Rah- men der Weiterentwicklung des integrierten Handlungskonzeptes, Zeit- und Maßnahmen- plan, Abschnittsbildung, Verfahrensplanung).
Mitwirkung bei der Vorbereitung von Vorlagen für begleitende Gremien, Darlegung des Standes von Projekten und Einzelmaßnahmen in den zuständigen Gremien.
Unterstützung der Stadt in allen die Sanierung betreffenden Finanzierungsangelegenhei- ten (§149 BauGB) und bei der Stellung von Anträgen auf Gewährung von Förderungsmit- teln, Erschließung von Finanzierungsprogrammen und Bündelung von Finanzhilfen.
Sämtliche für die Durchführung der Sanierung bestimmten Finanzierungsmittel sowie alle Erträge, die bei der Durchführung der Sanierung erzielt werden, sind auf das Treuhand- konto des Sanierungsträgers einzuzahlen. Die Stadt bestimmt das Kreditinstitut, bei dem das Treuhandkonto eingerichtet wird. Die Einrichtung des Treuhandkontos erfolgt unver- züglich nach Abschluss des Vertrages durch den Auftragsnehmer und wird der Stadt mit den für die Einzahlungen erforderlichen Angaben unverzüglich mitgeteilt.
Aufstellen von Kosten- und Finanzierungsübersichten entsprechend den Rechts- und Ver- waltungsvorschriften.
Verhandlungen mit den beteiligten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange im Rahmen der Aufgaben des Sanierungsträgers. Der Sanierungsträger soll im Rahmen seiner Aufgaben in Abstimmung mit der Stadt die notwendigen Verhandlungen mit den beteiligten Behörden und sonstigen Trägern, auch denen der öffentlichen Belange, führen. Die Stellung von Anträgen, insbesondere zur Erlangung öffentlicher Mittel, ferner Erstel- lung von Zwischen- und Ergebnisberichten sowie von Verwendungsnachweisen sollen vom Sanierungsträger in Form von Entwürfen vorbereitet werden. Das gleiche gilt für die Schlussabrechnung nach Beendigung der Sanierung.
Vorbereitung und Koordination von Ordnungsmaßnahmen nach Weisung der Stadt nach §147 BauGB und Baumaßnahmen nach §148 BauGB, Ausarbeitung eines Planes für die Neuordnung des Sanierungsgebietes (Grundstücks- und Eigentumsplan).
Erörterungen gemäß §§137 und 180 BauGB mit allen Sanierungsbeteiligten, Fachdiens- ten/ -bereichen der Stadt, Verbänden und Organisationen, Auswertung und Einarbeitung der Ergebnisse der Erörterungen in das städtebauliche Neuordnungskonzept, Darstellung der Auswirkungen für Bebauungsplanung, Sozialplanung, Infrastrukturplanung und Wirt- schaftlichkeit der vorgesehenen Maßnahmen.
Empfehlungen zur Durchführung der Maßnahmen in Form von Zeit- und Maßnahmenplä- nen; Vorschläge zur Bildung von Teilabschnitten der Sanierung und zur Verfahrensab- stimmung.
Beratung und Verhandlungen mit Eigentümern zum Zwecke des Abschlusses von Moder- nisierungs- und Instandsetzungsvereinbarungen (gem. §177 BauGB) sowie Ausarbeitung unterschriftsreifer Vertragsentwürfe, Beratung und Unterstützung der Eigentümer*innen in allen die Sanierung betreffenden Finanzierungsangelegenheiten und endgültige

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Feststellung des Kostenerstattungsbetrages nach Beendigung der Modernisierung oder Instandsetzung.

Erwerb von im Sanierungsgebiet liegenden bebauten oder unbebauten Grundstücken so- wie Miteigentumsanteilen, soweit die aufgrund der von der Stadt genehmigten Planung für die Durchführung der Sanierung benötigt werden oder soweit die Stadt den Sanie- rungsträger besonders zum Erwerb beauftragt sowie deren Bewirtschaftung und Verwal- tung. Koordination freiwilliger Vereinbarungen in Form von Tausch, Grenzregelung und Verkauf, Grundstückserwerb zugunsten des Treuhandvermögens einschließlich der ge- gebenenfalls erforderlichen Ersatzgrundstücke außerhalb des Sanierungsgebietes, Vor- bereitung und Unterstützung bei Maßnahmennach den besonderen bodenrechtlichen Vor- schriften nach §§ 144, 145 BauGB.
Rechtliche und tatsächliche Freimachung- soweit es sich nicht um hoheitliche Akte han- delt- der im Sanierungsgebiet gelegenen und im Treuhandvermögen verwalteten Grund- stücke und Miteigentumsanteile für die Neuordnung einschließlich des notwendigen Ab- bruchs von Gebäuden oder Gebäudeteilen auf der Grundlage des Sanierungskonzepts.
Auf Antrag der Stadt Göttingen Abschluss von Sanierungsvereinbarungen mit Eigentü- mern über die Vorbereitung und Durchführung von Ordnungsmaßnahmen. Der Sanie- rungsträger hat auf eine Anpassung der einzelnen Bauvorhaben an die Gesamtplanung und auf die Einhaltung der aufgegebenen Bedingungen und Auflagen laufend hinzuwir- ken. Bei Verstößen gegen die Planung, die vorgesehenen Bedingungen oder Auflagen, die nur durch den Einsatz hoheitlicher Mittel zügig beseitigt werden können, hat der Sa- nierungsträger die Stadt unverzüglich zu unterrichten. Der Sanierungsträger darf Sonder- fachleute nur auf Verlangen oder mit Zustimmung der Stadt beauftragen.
Ausarbeitung der rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen, zu denen die Grundstü- cke und Miteigentumsanteile oder die an Stelle des Grundstückseigentums tretenden Rechte an die neuen Erwerbsinteressenten zu veräußern sind, nach Erörterung mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und anderen Nutzungsberechtigten.
Veräußerung der neu geordneten Grundstücke und Miteigentumsanteile und grundstücks- gleichen Rechte unter Berücksichtigung von §§ 89 und 153 BauGB entsprechend den von der Stadt genehmigten Bedingungen.
Umsetzung von Bewohnern und Betrieben unter Mitwirkung der Stadt in angemessener Zeit.
Mitwirkung bei der Beschaffung von Unterlagen, die die Stadt für die von ihr durchzufüh- renden Maßnahmen benötigt, sowie- soweit rechtlich und tatsächlich möglich- Verfah- renseinleitung und -durchführung, insbesondere für eine Umlegung (§§ 45 ff BauGB), für eine Enteignung (§§ 85 ff BauGB) sowie zur Festlegung von Entschädigungsleistungen und Ausgleichsbeträgen (§§ 153-155 BauGB).
Stellungnahmen zu Anträgen auf Härteausgleich und nach §144 Abs. 1 und 2 BauGB.
Der Sanierungsträger berät die Stadt bei der Abwicklung und Abrechnung der Sanierungs- maßnahme auch nach Aufhebung der Sanierungssatzung. Dies gilt insbesondere für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen, sofern diese nicht bereits vor Aufhebung der Sanie- rungssatzung von den Grundstückseigentümern abgelöst wurden. Erhebt die Stadt Aus- gleichsbeträge vor Aufhebung der Sanierungssatzung, gehören Vorbereitungsarbeiten, Erörterungsgespräche, Entwurf von Vereinbarungen über die Ablösung von

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Ausgleichsbeträgen gemäß §154 BauGB zu den Aufgaben des Sanierungsträgers. Eine enge und stetige Kommunikation und Abstimmung mit der Stadt Göttingen sowie anlass- bezogen mit der NBank in Hannover ist zwingend erforderlich.

Vorbereitung einer Dokumentation über die Maßnahmen im Rahmen des Förderungspro- gramms (der Gemeinschaftsinitiative) Sozialer Zusammenhalt in Abstimmung mit der Stadt.

Ferner Mitwirkung bei/ Teilnahme an: 25. Fortschreibung des bestehenden Maßnahmenplanes als Ergebnis der vorbereitenden Un- tersuchungen sowie Fortschreibung des integrierten Handlungskonzeptes in Abstimmung mit der Stadt.

Öffentlichkeitsarbeit in Zusammenarbeit und Abstimmung mit der Stadt.
Unterstützung der Stadt bei der Vorbereitung und Koordinierung städtebaulicher Planun- gen (Wettbewerbe, Mehrfachbeauftragungen u.a.).
Präsenzzeiten in Göttingen: Es werden im Verlauf des Sanierungszeitraums mindestens 5 Abstimmungstermine mit der Auftraggeberin in Göttingen stattfinden; z.B. zur ersten Sitzung des Sanierungsbeirats, maßnahmenbezogene Ortsbegehungen und interne Ge- spräche zur Abrechnung. Die Teilnahme an den Terminen ist im Angebot separat anzu- geben. Der Sanierungsträger erklärt sich grundsätzlich bereit, nach besonderer Vereinba- rung auch an der Lösung solcher Aufgaben mitzuarbeiten, die über die o.g. Auflistung hinausgehen.

Auskunfts- und Unterrichtungspflicht

Der Sanierungsträger hat die Stadt auf Anforderung über den jeweiligen Stand der Sanie- rungsmaßnahmen zu unterrichten, der Stadt auch sonst jede im Zusammenhang mit der Sanierung stehende erbetene Auskunft zu erteilen und jederzeit Einsicht in die Unterlagen und Akten zu gewähren, die er im Zusammenhang mit der Maßnahme führt.
Sofern Förderungsmittel gewährt werden, hat der Sanierungsträger auch den förderungs- mittelbewilligenden Stellen oder den von diesen genannten Stellen u. a. auch zum Zwecke der Rechnungsprüfung Auskunft über seine Tätigkeit und Einsicht in die Unterlagen, die das Sanierungsvorhaben betreffen, zu gewähren.
Der Sanierungsträger wird für jedes Haushaltsjahr über die Verwendung der gewährten Förderungsmittel fristgerecht einen Verwendungsnachweis (Zwischenabrechnung) nach der jeweils gültigen Städtebauförderungsrichtlinie des Landes Niedersachsen vorbereiten und der Stadt inklusive aller Belege und Kontoauszüge vorlegen.
Der Sanierungsträger hat das Treuhandvermögen nach den Grundsätzen einer ordnungs- gemäßen Buchführung zu erfassen und in seiner Bilanz als Treuhandvermögen auszu- weisen.
Gemäß § 158 Abs. 1 Nr. 3 BauGB unterliegen die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftli- chen Verhältnisse des Sanierungsträgers der jährlichen Prüfung. Ein Bericht dieser Prü- fung wird der Stadt jedes Jahr vom Sanierungsträger ausgehändigt.

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Zeit- und Finanzierungsrahmen

Die geplante Laufzeit entspricht dem Zeitrahmen der Sanierung (geplant bis Ende 2041). Bei Nichtbewilligung von Fördermitteln oder aus anderen schwerwiegenden Gründen kann die Be- auftragung ausgesetzt werden. Eine Option auf Verlängerung kann, je nach Laufzeit des Bund- Länder-Programms, vorgesehen werden.

Qualifikation

Für die differenzierten Aufgaben, die nur erfolgreich in Zusammenarbeit mit den zahlreichen lokalen Partnern und Akteuren erfüllt werden können, wird in den genannten Bereichen eine belegbare Qualifikation und Kompetenz erwartet: ▪ Planung, Steuerung und Begleitung von Sanierungsprozessen, Sanierungsträger/ Sanie- rungsbeauftragter Bereich Sozialer Zusammenhalt, insbesondere der Abrechnung und Kommunikation mit den Fördermittelgebern. ▪ sozialräumlich orientierte Stadtplanung, Sanierungsmanagement, Sanierungsträger. ▪ Kenntnisse der Rahmenbedingungen der Wirtschafts- Sozial- und Arbeitsmarktpolitik und deren Förderinstrumente sowie die Instrumente der Wirtschaftsförderung. ▪ Überblick über die relevanten Programme und Fördermöglichkeiten des Landes, des Bun- des und der EU. ▪ Projektmanagement und -entwicklung. ▪ Präsentation und Kommunikation. ▪ Bau- und Planungsrecht, Gesetzgebung zum Mietrecht. ▪ Fragen des Wohnungsmarktes, der Wohnungswirtschaft und Wohnungsbauförderung. ▪ Verwaltungsstrukturen von Kommune und Land.

Auswahlverfahren

Die Aufgaben des Sanierungsträgers werden von der Stadt Göttingen im Rahmen einer öffent- lichen Ausschreibung vergeben.

Bewertungskategorien

Wir beabsichtigen, die eingegangenen Angebote wie folgt auszuwerten. Im Rahmen des Ange- bots kann gezielt auf die unten genannten Bewertungskategorien eingegangen werden. ▪ Kosten: 50% ▪ Fachliche und organisatorische Leistungsfähigkeit: 50 % o Nachgewiesene Kenntnisse des Städtebauförderungsrechts und der Förderpraxis in Niedersachsen, insbesondere Erfahrungen mit den Programmen der Städte- bauförderung sowie in der Zusammenarbeit mit dem Amt für regionale Landesent- wicklung (ArL), dem zuständigen Niedersächsischen Ministerium und der NBank bzw. etwaige Folgeinstitutionen. (15 % Bewertungsanteil) o Nachgewiesene Erfahrungen als Sanierungsträger gemäß § 157 BauGB, insbeson- dere im Förderprogramm „Sozialer Zusammenhalt“. (15 % Bewertungsanteil) o Qualität der Steuerungs- und Projektmanagementkompetenz, insbesondere hin- sichtlich der eigenständigen Organisation und Begleitung des

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Sanierungsprozesses, der Fördermittelbewirtschaftung sowie der Zusammenarbeit mit Verwaltung, Politik und weiteren Projektbeteiligten. (15 % Bewertungsanteil) o Qualifikation des Projektteams (5 % Bewertungsanteil) o Umfang und Qualität erfolgreich abgeschlossener bzw. laufender Sanierungsmaß- nahmen in Niedersachsen.

Einzureichende Unterlagen

Einzureichen ist ein ausformuliertes Angebot, welches die oben aufgeführten Anforderungen umfasst und auf die genannten Bewertungskriterien eingeht. Hierbei sind zusätzliche Ergänzungen und Anlagen zu folgenden Punkten beizufügen:

Kosten: ▪ Bitte machen Sie Angaben zum veranschlagten jährlichen Zeitumfang. ▪ Bitte füllen Sie das angegebene Preisblatt aus. Hierauf haben wir erfahrungsbasiert Stun- denkontingente für die jeweiligen Aufgaben vorgegeben. o Geben Sie die Stundensätze der unterschiedlichen Mitarbeiter*innenkategorien an: ▪ Projektleitung in €/Stunde

▪ Projektmitarbeit/Treuhandkontobuchhaltung in €/Stunde

o Wie hoch ist die Nebenkosten-Pauschale in %? (Nebenkosten umfassen Reisekosten, Tagegelder sowie Porto- und Telefonkosten) o Welcher jährliche Gesamtbetrag wird veranschlagt (netto inklusive Nebenkosten)?

Technische und inhaltliche Leistungsfähigkeit: ▪ Vorstellung von drei Referenzprojekten, möglichst aus der Förderkulisse ‚Sozialer Zusam- menhalt‘ in Niedersachsen, bei denen Sie als Sanierungsträger maßgebliche Leistungen erbracht haben. Die Stadt Göttingen behält sich vor, die Kundenzufriedenheit zu überprü- fen. Anzugeben ist deshalb der Projektleiter auf Seiten der öffentlichen Hand als Ansprech- partner mit Funktion, Adresse, E-Mail und Telefon. Dabei muss der Bewerber als Sanie- rungsträger im Sinne von § 157 Abs. 1 BauGB gehandelt haben. ▪ Nachweis über die Erfüllung der Voraussetzungen zur Beauftragung als Sanierungsträger nach § 158 BauGB. ▪ Liste mit allen im Rahmen einer Tätigkeit als Sanierungsträger betreuten Sanierungsge- biete, inklusive Angaben zu den Förderkulissen, dem Sanierungszeitraum sowie den betei- ligten Mitarbeiterinnen und deren Funktionen. Bitte nehmen Sie auch Sanierungsgebiete, die in den vergangenen 2 Jahren abgeschlossen wurden, mit in die Liste auf. ▪ Benennen Sie Ihr Projektteam, insbesondere die Projektleitung, und die vorgesehene Auf- gabenverteilung. Stellen Sie die jeweils persönlichen Erfahrungen der vorgesehenen Pro- jektmitarbeiterinnen bei der Stadtsanierung in Bezug auf die Steuerungs- und Koordinie- rungsleistungen dar.

Leistungsbeschreibung SanTraeger_Holtenser Berg.pdf