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Projekt Untere Grasstr. 11
Ersatzneubau für 14 Wohneinheiten in innerstädtischer Lage
Die Maßnahme erfolgt nach § 34 BauGB im 17. Stadtteilbezirk München Obergiesing- Fasanengarten.
Luftbild
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1. Aufgabenbeschreibung
1.1 Ausgangslage
Das mit einem Vorder-, Rück- und Seiten- Wohngebäuden bebaute Grundstück befindet sich im Stadtbezirk „Obergiesing-Fasanengarten“, im Erhaltungssatzungsgebiet „Tegernseer Landstraße“. Die Gebäude wurden um 1875 bzw. 1876 in Massivbauweise errichtet. Das Vordergebäude ist teilweise, das Rückgebäude vollständig unterkellert. Das Seitengebäude ist nicht unterkellert. Vorder- und Rückgebäude umfassen jeweils drei Vollgeschosse inklusive ausgebautes Dachgeschoss. Das Seitengebäude umfasst zwei Vollgeschosse.
16 Wohneinheiten stehen derzeit leer, eine Wohneinheit und ein Zimmer sind noch vermietet. Die Gewerbeeinheit steht ebenfalls leer.
Das Objekt wurde 2023 von der Landeshauptstadt München im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts für die Münchner Wohnen Immobilien 3 GmbH als begünstigten Dritten erworben. Die Übernahme in den Bestand wurde mit einer Verpflichtungserklärung gegenüber der Landeshauptstadt München geregelt.
Die Bausubstanz der Gebäude befindet sich in einem verhältnismäßigen sehr schlechten Erhaltungszustand. Durch externe Planer wurde eine Sanierung des Bestandes geprüft und dem Szenario eines Ersatzneubaus gegenübergestellt. Nach erfolgter Prüfung kann eine vollumfängliche Sanierung aufgrund einer negativen Rendite wirtschaftlich nicht vertreten werden, weshalb die Münchner Wohnen sich für einen Ersatzneubau bei deutlicher Wohnflächenmehrung und Herstellung moderner Wohnungsgrundrisse entschieden hat.
Für einen Neubau liegt ein positiver Bauvorbescheid der Voreigentümers aus dem Jahr 2022 vor. Dieser wurde durch Münchner Wohnen verlängert und ist noch gültig.
Die Planung aus dem Vorbescheid wurde auf die Wünsche des Münchner Wohnen 2025 angepasst und mit der LBK abgestimmt.
Die neue III- bis V-geschossige Bebauung orientiert sich an die Bebauung der Umgebung. Maßgebende Bebauung für die neue Kubatur (Traufhöhe) stellt die nördliche Bebauung Untere Grasstraße 7 dar. Dabei ist das behutsame Einfügen in das Straßenbild von großer Bedeutung.
Folgende Nutzungen sind geplant:
• Realisierung einer Geschossfläche von ca. 1.500 m² (inkl. Nebenräume, Durchgang im Vordergebäude, etc.) bzw. einer Wohnfläche von ca. 890 m².
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• Drei Vollgeschosse + Dach (Rückgebäude) und fünf Vollgeschosse + Dach (Vordergebäude) • ca. 14 Wohneinheiten • 70% der Wohneinheiten mit Verpflichtungserklärung und 30 eigenfinanzierte Wohnungen
Vordergebäude Bestand
Lageplan Bestand
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Lageplan Neubau
1.2 Abbruch
Kompletter Abbruch des Bestandes auf dem Grundstück .
1.3 Baurecht
Ein gültiger Bauvorbescheid aus 2022 (Planung Voreigentür) liegt vor und wurde nach § 34 Bau GB beurteilt. Dieser wurde überarbeitet (Machbarkeitsstudie 2025).
1.4 Stellplätze
Aufgrund der beengten Situation (Blockrand) in innerstädtischer Lage mit weit überdurchschnittlicher ÖPNV-Anbindung wird die Umsetzung eines umfangreichen Mobilitätskonzeptes angestrebt. Der Nachweis soll möglichst über eine Ablöse der Stellplätze erfolgen. Im weiteren Prozess ist dies final mit der Lokalbaukommission und dem Mobilitätsreferat abzustimmen. Ein Nachweis in der Bestandsliegenschaft Watzmannstraße 14-28 (Eigenbestand, ca. 360 m Luftlinie) ist vsl. nicht möglich, da die Stellplätze baurechtlich gebunden sind.
1.5 Wohnungen
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Von den ca. 14 Wohnungen sollen 70 % der Wohnungen nach Vorgaben der Verpflichtungserklärung und die restlichen 30 % eigenfinanziert entstehen.
Im Erdgeschoss des Vordergebäudes soll ein Durchgang die Erschließung des Rückgebäudes sichern.
1.6 Bauweise und Energiestandard
Die Planung und Umsetzung erfolgt in herkömmlicher Bauweise im Energiestandard EH 55 (HT`70). Der Anschluss an das Fernwärmenetz ist ausgeschlossen, sodass die Versorgung des Neubaus über Erdwärme- oder Luftwärmepumpe (alternativ Stromhaus) erfolgen soll.
1.7 Pilotgebäude
In der weiteren Planung wird geprüft, ob der Neubau als Pilotgebäude für innovatives Bauen (Beispielweise Zirkuläres Bauen, Fassadenbegrünung, Balkonkraftwerke) umgesetzt werden kann.
1.8 Nachbaren
Die umliegenden direkt angrenzende Bauteile der Nachbarsgebäude haben keine Unterkellerungen. Das Gebäude in der Unteren Grasstr. 9 steht unter Denkmalschutz. Bei weiterer Planung sind deswegen die Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde notwendig.
1.9 Beteiligung Bezirksauschuss
Bei weiterer Planung ist die Einbindung der örtlichen Initiativen, des Bezirksausschusses und der direkten Nachbaren von großer Bedeutung.
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