Vergabe_Leistungsbeschreibung_Neu_Umbau_Kindergarten_Ellerberg.pdf

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Vergabe Leistungsbeschreibung

Planungsleistungen gemäß HOAI für den Neu- und

Umbau des Kindergartens Ellerberg

Haus der kleinen Freunde Am Bürgerhaus 1 37213 Witzenhausen

Hinweis zum Entwurf

Die Leistungsbeschreibung legt die Ziele und die wesentlichen Anforderungen des Projektes fest. Sie nimmt die planerische Lösung nicht vorweg. Von den Bewerbern wird erwartet, dass sie die vorhandene Situation eigenständig bewerten und ein schlüssiges Gesamtkonzept für den Standort entwickeln.

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1 Allgemeine Projektbeschreibung

1.1 Auftraggeber Magistrat der Stadt Witzenhausen Am Markt 1 37213 Witzenhausen

1.2 Anlass der Maßnahme

Die Stadt Witzenhausen beabsichtigt, den Kindergarten Ellerberg am Standort Am Bürgerhaus 1 zu einer fünfgruppigen Kindertageseinrichtung weiterzuentwickeln.

Der Kindergarten besteht derzeit aus drei Gruppen. Die Krippengruppe wird von 9 Kindern besucht, die zweite Gruppe von 19 Kindern und die dritte Gruppe von 20 Kindern. Der Gebäudekomplex umfasst neben den Räumen der Kindertagesstätte auch das Dorfgemeinschaftshaus. Die vorhandene Raumaufteilung, die Erschließung, der energetische Zustand sowie Teile der technischen und baulichen Ausstattung entsprechen nicht mehr in allen Punkten den heutigen und künftigen Anforderungen.

Der Bestand ist unvoreingenommen daraufhin zu untersuchen, welche Gebäudeteile sinnvoll erhalten, umgebaut, erweitert oder gegebenenfalls ersetzt werden können. Sofern im Ergebnis der Planung vorhandene Gebäudesubstanz erhalten und weitergenutzt wird, ist für diese eine energetische Sanierung unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Planung geltenden gesetzlichen Anforderungen an die energetische Qualität von Bestandsgebäuden vorzusehen.

1.3 Ziel der Planung Ziel der Planung ist die Entwicklung einer modernen, funktionalen und wirtschaftlichen Gesamtlösung, die den pädagogischen Betrieb unterstützt und langfristig tragfähig ist. Die Nutzung des Dorfgemeinschaftshauses ist in das Gesamtkonzept einzubeziehen.

Die Planung soll insbesondere den Anforderungen an Pädagogik, Arbeitsschutz, Hygiene, Barrierefreiheit, Brandschutz und Energieeffizienz gerecht werden. Gleichzeitig sind robuste und wirtschaftliche Konstruktionen, ein geringer Unterhaltungsaufwand sowie eine möglichst flexible Anpassung an künftige Veränderungen zu berücksichtigen.

Für die Neuordnung des Gebäudes und des Grundstücks sind unterschiedliche Lösungen zu entwickeln. Möglich sind insbesondere eine Erweiterung oder Aufstockung des Bestandsgebäudes, eine teilweise Umnutzung, ein Teilrückbau, eine Kombination aus Umbau und Neubau sowie ein vollständiger Abbruch mit anschließendem Neubau.

Entscheidend ist, dass die vorgeschlagene Lösung funktional überzeugt, genehmigungsfähig ist und ihre Investitions- und Folgekosten in einem angemessenen Verhältnis zum Nutzen stehen. 1.4 Abwägung zwischen Abbruch und Neubau sowie Sanierung und Erweiterung

Im Zuge der Grundlagenermittlung und Vorplanung (Leistungsphasen 1 nach HOAI) hat der Auftragnehmer im Rahmen der Besonderen Leistung „Machbarkeitsstudie“ zu prüfen und darzustellen, welcher der in Abschnitt 1.3 genannten Lösungsansätze für den Standort Ellerberg geeignet ist.

Die geeigneten Varianten sind insbesondere anhand folgender Kriterien zu vergleichen: • Eignung für das erforderliche Raumprogramm und die betrieblichen Abläufe • wirtschaftliche Gesichtspunkte (Investitions- und Folgekosten) • Genehmigungsfähigkeit und voraussichtliche Bauzeit • örtliche Rahmenbedingungen (Grundstück, Topografie, Erschließung)

Der Auftragnehmer hat im Ergebnis dieses Prüf- und Abwägungsprozesses eine fachlich begründete Empfehlung vorzulegen, ob für den Kindergarten Ellerberg eine energetische Sanierung mit Umbau und Erweiterung, ein Abbruch mit anschließendem Neubau oder eine andere untersuchte Lösung in funktionaler, baulicher und wirtschaftlicher Hinsicht zu bevorzugen ist. Die Nutzung als Dorfgemeinschaftshaus ist dabei stehts zu berücksichtigen.

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Der Abwägungsprozess in Form einer Machbarkeitsstudie einschließlich der zugrunde liegenden Kriterien und der daraus resultierenden Empfehlung ist schriftlich zu dokumentieren. Diese Dokumentation dient als transparente Entscheidungsgrundlage für die weiteren Planungsschritte und die politischen Gremien.

1.5 Vorgesehene Gruppenstruktur

• insgesamt fünf Gruppen • eine Krippengruppe • drei Gruppen Kindergarten • eine modular nutzbare Gruppe für Kinder im Alter von ein bis sechs Jahren

Die Krippengruppe ist nicht an die bisher genutzte ehemalige Hausmeisterwohnung gebunden. Ihre Lage ist aus den betrieblichen Abläufen, der Erreichbarkeit der Außenbereiche, der Barrierefreiheit und dem Rettungskonzept zu entwickeln. Eine der vier Gruppen soll so geplant werden, dass sie je nach Bedarf von Kindern im Alter von 1 bis 6 Jahren genutzt werden kann. Hierfür sind anpassbare Raumzuschnitte, geeignete Nebenräume und eine entsprechend flexible technische Ausstattung vorzusehen.

Die endgültige Belegung und Gruppenzusammensetzung wird im weiteren Verfahren mit dem Auftraggeber und den zuständigen Stellen abgestimmt. Die Planung muss deshalb unterschiedliche Belegungsmodelle ermöglichen, ohne dass bei einem späteren Wechsel der Altersstruktur erneut grundlegende bauliche Veränderungen erforderlich werden.

2 Bestand und Grundstück

2.1 Standort

Der Lageplan zeigt den für die Aufgabenstellung maßgeblichen Gebäudekomplex und die zugehörigen Freiflächen. Grundstücksgrenzen, Eigentumsverhältnisse, Baulasten, Leitungen und planungsrechtliche Randbedingungen sind im Zuge der Grundlagenermittlung zu prüfen. Die vorhandenen Freiflächen dürfen nicht ausschließlich als Reserve für eine bauliche Erweiterung betrachtet werden. Die notwendigen Außenspiel-, Erschließungs- und Rettungsflächen sind gleichwertiger Bestandteil des Gesamtkonzeptes.

2.2 Bekannte Rahmenbedingungen Es gibt Hinweise auf bauliche, technische und funktionale Mängel. Hierzu zählen insbesondere eine nicht durchgängig barrierefreie Erschließung, ungünstige Raumverhältnisse in Teilbereichen, brandschutztechnischer Prüfbedarf, Feuchtigkeit im Keller sowie ein altersbedingter Erneuerungsbedarf an Teilen der Gebäudehülle und der technischen Anlagen.

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Diese Angaben dienen als Orientierung. Sie ersetzen keine eigene Bestandsaufnahme. Die Planer haben die tatsächliche Situation zu prüfen und die Ergebnisse in ihrem Konzept zu berücksichtigen. Die vorhandenen Pläne sind vor Verwendung mit dem Bestand abzugleichen.

2.3 Dorfgemeinschaftshaus Das Dorfgemeinschaftshaus bleibt Bestandteil des Standortes. Seine Nutzung ist bei der Neuordnung des Gebäudes zu berücksichtigen. Es ist dauerhaft barrierefrei zu erschließen. Dies betrifft den Zugang, die regelmäßig genutzten Räume, die erforderlichen Sanitärbereiche und die Verbindung unterschiedlicher Fußbodenniveaus. Die Erschließung soll möglichst unabhängig vom laufenden Betrieb der Kindertageseinrichtung funktionieren.

Soweit eine Verlagerung oder Neuordnung einzelner Räume des Dorfgemeinschaftshauses zu einer besseren Gesamtlösung führt, kann sie im Konzept vorgeschlagen werden. Die Nutzbarkeit und die wesentlichen Funktionen des Dorfgemeinschaftshauses müssen erhalten bleiben.

3 Planungsaufgabe

3.1 Entwicklung eines Gesamtkonzeptes Der Auftragnehmer entwickelt auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten, der Nutzungsanforderungen und der geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen ein schlüssiges Gesamtkonzept für den Gebäudekomplex einschließlich der erforderlichen Einbindung der Außenbereiche.

Das Planungskonzept ist im Rahmen der Leistungsphasen 1 bis 3 nach HOAI für die Objektplanung Gebäude und Innenräume zu erarbeiten. Die Außenanlagen sind dabei funktional und konzeptionell in die Gesamtplanung einzubeziehen.

Zu untersuchen sind insbesondere:

• sinnvolle Weiterverwendung und Neuordnung vorhandener Gebäudeteile • bauliche Erweiterung des Gebäudes innerhalb der verfügbaren Grundstücksflächen • Teilrückbau und Ersatz einzelner Bereiche, wenn dies funktional oder wirtschaftlich sinnvoll ist • Lage und Zuordnung der Krippengruppe sowie der vier weiteren Gruppen • Verhältnis zwischen Kindertageseinrichtung, Dorfgemeinschaftshaus und gemeinsam genutzten Erschließungsbereichen • Organisation der Außenanlagen, Stellplätze, Bring- und Abholsituation sowie Rettungswege • Umsetzung in Bauabschnitten und erforderliche Übergangslösungen während der Bauzeit

Der Auftragnehmer soll die aus seiner Sicht geeignete Lösung entwickeln und fachlich begründen. Soweit im Zuge der Grundlagenermittlung mehrere grundsätzlich unterschiedliche Ansätze erkennbar sind, sind diese mit ihren Vor- und Nachteilen gegenüberzustellen. Der Auftraggeber erwartet eine klare Empfehlung und keine rein formale Auflistung möglicher Varianten.

3.2 Funktionale Anforderungen Die künftige Einrichtung soll übersichtlich organisiert sein und kurze, sichere Wege bieten. Gruppenräume, Sanitärbereiche, Garderoben, Ruhe- und Differenzierungsräume sowie die erforderlichen Abstellflächen sind sinnvoll zusammenzufassen. Die Lage der Küche, der Essbereiche, der Personal- und Verwaltungsräume sowie der Hauswirtschafts- und Technikräume ist aus den täglichen Arbeitsabläufen zu entwickeln.

• klare und gut beaufsichtigbare Raumfolgen • direkte oder gut erreichbare Zugänge zu den Außenspielflächen • altersgerechte Sanitär- und Pflegebereiche • ausreichende Ruhe-, Schlaf-, Rückzugsmöglichkeiten • geeignete Räume für Bewegung, gemeinsames Essen und gruppenübergreifende Angebote • funktionale Personal-, Leitungs- und Besprechungsbereiche • ausreichende Lager-, Kinderwagen-, Reinigungs- und Technikflächen • sichere Trennung von Kinderwegen, Anlieferung, Entsorgung und Baustellenverkehr

Ein detailliertes Raumprogramm ist in der Grundlagenermittlung gemeinsam mit dem Auftraggeber und den zuständigen Fachstellen zu entwickeln. Die Planer sollen eigene, begründete Vorschläge zu Raumgrößen, Raumbeziehungen und Mehrfachnutzungen einbringen.

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3.3 Flexible Nutzung Eine der 4 Gruppen ist modular bzw. anpassbar zu planen. Damit ist keine bestimmte Bauweise vorgegeben. Erwartet wird eine räumliche und technische Struktur, die unterschiedliche Altersmischungen und pädagogische Konzepte ermöglicht.

• Nebenräume so zuordnen, dass sie je nach Altersgruppe als Schlaf-, Ruhe-, Therapie- oder Differenzierungsraum genutzt werden können • Sanitärbereiche für unterschiedliche Altersstufen auslegen oder mit überschaubarem Aufwand anpassbar gestalten • Installationen, Tragwerk und Raumtrennungen so planen, dass spätere Änderungen möglich bleiben • ausreichende Abstellflächen vorsehen, damit flexible Nutzungen nicht zu Einschränkungen der Gruppenräume oder Rettungswege führen

4 Anforderungen an die Planung

4.1 Moderne und wirtschaftliche Lösung Bei der Bewertung der Planung werden nicht nur die Herstellungskosten betrachtet. Die gewählte Konstruktion und technische Ausstattung sollen dauerhaft nutzbar, wartungsarm und mit vertretbarem Aufwand instand zu halten sein. Materialien und Bauteile sind robust, reparaturfähig, schadstoffarm und für die intensive Nutzung einer Kindertageseinrichtung geeignet auszuwählen.

4.2 Arbeitsschutz und Hygiene Die Planung muss sichere und funktionale Arbeitsabläufe für das pädagogische Personal, die Küche, die Reinigung und den technischen Betrieb ermöglichen und das pädagogische Konzept unterstützen. Die Anforderungen aus Arbeitsstättenrecht, Unfallverhütung, Infektionsschutz sowie die hygienischen Anforderungen an Sanitär-, Wickel-, Küchen- und Reinigungsbereiche sind zu berücksichtigen. Reinigungswege, Lagerung, Wäsche, Abfallentsorgung und Anlieferung sind in das Betriebskonzept einzubeziehen.

4.3 Barrierefreiheit Die Kindertageseinrichtung und das Dorfgemeinschaftshaus sind barrierefrei zu erschließen. Alle regelmäßig genutzten Bereiche sollen ohne fremde Hilfe erreichbar und nutzbar sein. Für das Obergeschoss ist eine geeignete barrierefreie vertikale Erschließung vorzusehen. Vorhandene Höhenunterschiede, insbesondere im Bereich des Dorfgemeinschaftshauses, sind in der Planung vollständig zu lösen.

4.4 Brandschutz Das Konzept muss die besonderen Anforderungen einer Kindertageseinrichtung mit Gruppen im Obergeschoss berücksichtigen. Rettungswege, Brandabschnitte, Türen, Treppenräume und die Trennung zum Dorfgemeinschaftshaus sind frühzeitig zu untersuchen. Für Kinder, die sich nicht selbst retten können, ist ein nachvollziehbares Räumungs- und Rettungskonzept zu entwickeln. Die Abstimmung mit Bauaufsicht und Brandschutzdienststelle ist frühzeitig zu führen.

4.5 Energie und Gebäudetechnik In der Planung ist für den Standort ist ein abgestimmtes Energie- und Technikkonzept zu entwickeln. Der vorhandene Anlagenbestand ist auf Zustand, Kapazität und Weiterverwendbarkeit zu prüfen. Die Planung soll einen energieeffizienten Betrieb, einen guten sommerlichen Wärmeschutz, eine angemessene Raumluftqualität und eine einfache Bedienung ermöglichen. Investitionskosten, Energieverbrauch, Wartung und spätere Erneuerung sind gemeinsam zu betrachten.

4.6 Außenanlagen Die Außenanlagen sind Teil der Planungsaufgabe. Benötigt werden sichere und gut beaufsichtigbare Spielbereiche, geeignete Flächen für unterschiedliche Altersgruppen, Verschattung, Rückzugsmöglichkeiten und eine barrierefreie Erschließung. Gleichzeitig sind Stellplätze, Fahrrad- und Kinderwagenabstellmöglichkeiten, Anlieferung, Müll, Feuerwehrzufahrt sowie die Bring- und Abholsituation zu ordnen. Versiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen.

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5 Bauen im Bestand und Bauablauf

Der Auftragnehmer hat frühzeitig in Abstimmung mit dem AG zu klären, welche Bereiche während der Bauzeit weiter genutzt werden können und welche Übergangslösungen erforderlich sind. Das Konzept soll die Belastung für Kinder, Beschäftigte, Eltern und Nutzer des Dorfgemeinschaftshauses so gering wie möglich halten.

• mögliche Bauabschnitte und Abhängigkeiten • Trennung von Baustelle und laufendem Betrieb • sichere Zugänge und Rettungswege • Umgang mit Lärm, Staub, Schmutz und Erschütterungen • Interimsräume oder zeitweise Auslagerung einzelner Nutzungen

5 Gegenstand der Vergabe

5.1 Leistungsbild Gegenstand der Vergabe sind Leistungen der Objektplanung Gebäude und Innenräume gemäß § 34 HOAI in Verbindung mit Anlage 10 HOAI. Die Planung umfasst Umbau, Modernisierung, Erweiterung und gegebenenfalls Teilersatz des Gebäudekomplexes. Die Bearbeitung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber, Kita-Leitung, Fachplanern und Behörden.

5.2 Stufenweise Beauftragung

Die Beauftragung erfolgt stufenweise. In der ersten Beauftragungsstufe werden die Leistungsphasen 1 bis 4 beauftragt. Die Leistungsphasen 5 bis 8 bilden die zweite Beauftragungsstufe und werden durch den Auftraggeber gesondert abgerufen

6 Projektkommunikation und Dokumentation

6.1 Zusammenarbeit

• regelmäßige Planungsbesprechungen mit Ergebnisprotokoll • frühzeitige Einbindung von Kita-Leitung und pädagogischem Personal • Abstimmung mit Betriebserlaubnisbehörde, Bauaufsicht, Brandschutzdienststelle und weiteren Fachstellen • rechtzeitige Vorbereitung erforderlicher Entscheidungen des Auftraggebers und der städtischen Gremien • unverzügliche Information bei erkennbaren Auswirkungen auf Kosten, Termine, Betrieb oder Genehmigungsfähigkeit

6.2 Datenübergabe Sämtliche Planungs- und Projektdokumente sind strukturiert und nachvollziehbar zu übergeben. Pläne werden als PDF und in bearbeitbaren Formaten, insbesondere DWG oder DXF, bereitgestellt. Berechnungen, Kosten, Termine, Protokolle und Erläuterungen sind zusätzlich in bearbeitbaren Dateiformaten zu liefern. Die Ablagestruktur und Dateibenennung werden mit dem Auftraggeber abgestimmt.

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7 Termine und Kosten

17.1 Projekttermine

Der Bieter legt mit dem Angebot einen nachvollziehbaren Terminplan für die Planungsleistungen vor. Erforderliche Bestandsuntersuchungen, Nutzerabstimmungen, Behördenkontakte und Gremienentscheidungen sind darin zu berücksichtigen.

7.2 Anrechenbare Kosten Die vorläufig geschätzten anrechenbaren Kosten betragen ca. 2.000.000 Euro netto. Die endgültige Ermittlung der anrechenbaren Kosten erfolgt auf Grundlage der Kostenberechnung und nach den maßgeblichen Bestimmungen der HOAI..

Der Auftragnehmer hat die Kosten während der gesamten Planung nach DIN 276 fortzuschreiben. Abweichungen, Risiken und mögliche Einsparungen sind offen darzustellen. Entscheidungen mit wesentlichen Kostenfolgen sind dem Auftraggeber rechtzeitig vorzulegen.

8 Angebotsunterlagen und Wertung

8.1 Mit dem Angebot einzureichende Unterlagen

• Honorarangebot • Benennung des vorgesehenen Projektteams und der jeweiligen Aufgaben • vergleichbare Referenzen für Kindertageseinrichtungen, Bildungsbauten oder anspruchsvolle Umbauten im Bestand • Darstellung der Verfügbarkeit und der vorgesehenen Projektorganisation • konzeptioneller Lösungsansatz gemäß Abschnitt 8 • Grobterminplan für die Planungsleistungen

8.2 Vorgesehene Zuschlagskriterien

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9 Mitwirkung des Auftraggebers

Der Auftraggeber stellt die vorhandenen Unterlagen zur Verfügung und benennt die Ansprechpartner.

• Lagepläne • vorhandene Grundrisse, Schnitte und Ansichten • Angaben zur vorgesehenen Gruppenstruktur und zum pädagogischen Betrieb

Die Unterlagen sind vom Auftragnehmer auf Plausibilität und Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Bestand zu prüfen.

10 Maßgebliche Grundlagen

Die Planung ist nach den zum Zeitpunkt der Leistungserbringung geltenden Gesetzen, Verordnungen, technischen Regeln und behördlichen Anforderungen auszuführen. Zu berücksichtigen sind insbesondere:

• Hessische Bauordnung und die für Kindertageseinrichtungen geltenden brandschutztechnischen Anforderungen • BauNVO • Hessisches Kinder- und Jugendhilfegesetzbuch und Anforderungen an die Betriebserlaubnis • Arbeitsstättenrecht, Unfallverhütung und Infektionsschutz • Anforderungen an die Barrierefreiheit öffentlich zugänglicher Gebäude • geltendes Gebäudeenergierecht insbesondere GModG • einschlägige DIN-, VDE-, VDI- und DGUV-Regelwerke • örtliche Satzungen sowie Anforderungen der Ver- und Entsorgungsträger • Fördermittelrecherche

11 Schlussbestimmungen

Der Auftragnehmer arbeitet eng mit dem Auftraggeber und allen Projektbeteiligten zusammen. Änderungen der Planungsgrundlagen und Entscheidungen mit Auswirkungen auf Kosten, Termine, Betrieb oder Genehmigungsfähigkeit sind nachvollziehbar zu dokumentieren. Die vorgeschlagene Lösung ist so aufzubereiten, dass sie fachlich geprüft und den städtischen Gremien verständlich vorgestellt werden kann.

Witzenhausen, 24.09.2026

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