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Haus der Jugend/ Elternschule/ Seniorentreff

Lorenzenweg 2, 22111 Hamburg Billstedt

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Zustandsbewertung mit Maßnahmenbeschreibung

Abbildung 1: Elternschule nordöstliche Gebäudeecke

Auftraggeber: Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Hamburg-Mitte Fachamt Sozialraummanagement Caffamacherreihe 1-3 20355 Hamburg

Ersteller: PGL Architekten und Ingenieure GmbH Dipl.-Ing. Olaf Lühr Kiebitzhof 9 22089 Hamburg

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Inhalt

1. Einleitung .............................................................................................................................................. 5 1.1 Kurzbeschreibung der Liegenschaft ............................................................................................. 5 1.2 Anlass und allgemeines Schadensbild .......................................................................................... 6 1.3 Bewertungsgrundlagen ............................................................................................................... 6 1.4 Vorangegangene Untersuchungsergebnisse ................................................................................. 6 1.4.1 Schadensuntersuchung vom 31.5.2016, Ingenieurbüro Hellman .................................................. 7 1.4.2 Schadensgutachten vom 13.03.2024, Büro Viermaster ................................................................ 7
2. Vorgehensweise..................................................................................................................................... 8 2.1 Geologische Voruntersuchung ..................................................................................................... 8 2.2 Baugrundgutachten .................................................................................................................... 8 2.3 Ortsbegehung ............................................................................................................................. 9
3. Schadensursachen - Feuchte-/Schimmelschäden.................................................................................. 10
4. Mangelbeseitigung - Feuchte-/Schimmelschäden ................................................................................. 14 4.1 Schimmelsanierung ................................................................................................................... 14 4.2 Beseitigung der Schadensursachen............................................................................................ 15 4.2.1 Abdichtung der Kelleraußenwände ............................................................................................ 15 4.2.2 Abdichtung der Sohlplatte ......................................................................................................... 16 4.2.3 Aufbringen einer Außendämmung ............................................................................................ 17 4.2.4 Installation einer Lüftungsanlage im Keller ................................................................................ 18 4.2.5 Sanierung Anschluss Brücke / Gebäude ..................................................................................... 18 4.2.6 Sanierung der Fallrohre ............................................................................................................. 18
5. Mangelbeseitigung – Sonstige Mängel ................................................................................................. 19 5.1 Bauliche / Technische Mängel ................................................................................................... 19 5.1.1 Außenwände, Fenster und Türen ............................................................................................... 19 5.1.2 Dachflächen .............................................................................................................................. 19 5.1.3 Loggien ..................................................................................................................................... 20 5.1.4 Mauerwerksrisse ...................................................................................................................... 20 5.1.5 Putzflächen ............................................................................................................................... 21 5.1.6 Sanitärausstattung .................................................................................................................... 22 5.1.7 Sanierung der Sielleitungen ....................................................................................................... 23 5.1.8 Heizungsanlage ......................................................................................................................... 23 5.1.9 Elektrische Anlagen ................................................................................................................... 24 5.2 Optische Mängel ....................................................................................................................... 24 5.2.1 Farbbeschichtung Wandflächen ................................................................................................ 24 5.2.2 Bodenbeläge ............................................................................................................................. 24 5.2.3 Decken...................................................................................................................................... 25 5.2.4 Innentüren ................................................................................................................................ 25
6. Kostenberechnung ............................................................................................................................... 25
7. Fazit .................................................................................................................................................... 26
8. Anmerkungen ...................................................................................................................................... 26

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Anlagen

Anlage 1: Fotodokumentation

Anlage 2: Baugrunduntersuchung Ingenieurbüro für Geotechnik Dipl. Ing. Rainer J. Pingel

Anlage 3: Sanierungskonzept Schimmelsanierung

Anlage 4: Querschnitt Kellerwand Neu

Anlage 5: Konzeptplanung Lüftungsanlage UG

Anlage 6: Kostenberechnung nach DIN 276

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1. Einleitung

1.1 Kurzbeschreibung der Liegenschaft

Das Haus der Jugend mit Elternschule und Seniorentreff ist ein kommunales Gebäude im Besitz der Stadt Ham- burg, das dem Stadtteil Billstedt für unterschiedliche Nutzergruppen zur Verfügung gestellt wird. Mit ca. 1.920 m² Bruttogrundfläche wurde es ca. 1975 im Lorenzenweg beim jetzigen rückwärtigen Anlieferbereich des Billstedt Centers errichtet. Es umfasst ein Kellergeschoss, sowie zwei oberirdische Vollgeschosse auf einem weit- gehend U-förmigen Grundriss. Nur der Südöstliche Hauptflügel ist mit ca. 490 m² voll unterkellert, die anderen Flügel haben lediglich einen Kriechkeller, der durch eine Klappe im Keller zugänglich ist. Auch das Obergeschoss erstreckt sich lediglich über den Hauptflügel.

Die Haupteingänge befinden sich im Hauptflügel und sind nach Südosten orientiert. Insbesondere auf dieser Gebäudeseite, sowie im westlichen und südwestlichen Gartenbereich befindet sich ein dichter Baumbestand, der in den Jahreszeiten mit Laubbestand zu starker Verschattung des Gebäudes führt. Das Gebäude ist im Be- reich des Seniorentreffs im Obergeschoss mit einer brückenähnlichen Stahlbetonkonstruktion an die fußläufige Außenerschließung des Billstedt Centers angeschlossen. Dieses wurde 1977 errichtet, daher wird von einer nachträglich errichteten Anbindung ausgegangen, die später, wie nachfolgend beschrieben, zu diversen Bauschäden führte.

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet und mit einer Außenschale aus Gelbklinker versehen. Die Fenster wurden offenbar 2003 ausgetauscht, sie befinden sich baulich in einem guten bis durchschnittlichen Allgemein- zustand. Die Dächer sind als flach geneigte Walmdächer mit einer Deckung aus Bitumendachpappe ausgeführt. Das Gebäude wird durch eine Gasheizung geheizt (Baujahr 1994), die sich im Keller befindet und, wie auch der Rest der Haustechnik, als veraltet bezeichnet werden kann. Die Kellerräume, sowie der Flurbereich des Kellers sind mit Heizkörpern an das Heizsystem angeschlossen, deren Funktionstüchtigkeit jedoch nicht geprüft werden konnte. Insgesamt befindet sich das Gebäude in einem durchschnittlichen allgemeinzustand, im inneren sind teilweise deutliche Nutzungsspuren erkennbar.

Abbildung 2: Dachaufsicht mit Billstedtcenter, Bahnhof Billstedt und benachbarter Wohnbebauung (Quelle: Google)

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1.2 Anlass und allgemeines Schadensbild

Das Gebäude Lorenzenweg 2 ist, aufgrund von Feuchteschäden und Schimmelbefall (siehe Anlag 1) seit 2023 nach Empfehlung eines vorangegangenen Gutachtens für die Nutzung geschlossen. Ziel des vorliegenden Be- richts ist es, die Symptome des Schimmelbefalls zu beschreiben, deren Symptome zu analysieren, mögliche Ur- sachen zu ergründen und ein Sanierungskonzept zu entwickeln. Im Rahmen dieser Sanierung sollen zudem ener- getische Maßnahmen an der Gebäudehülle und den technischen Anlagen umgesetzt und das Gebäude insge- samt so saniert werden, so dass es aktuellen Standards entspricht.

Für die vorgeschlagenen Sanierungsschritte sind die Kosten auf Basis der DIN 276 zu berechnen. Der Auftrags- umfang erstreckt sich über Teile der Grundleistungen der Leistungsphasen 1-3 gemäß den Anlagen 10 und 15 der HOAI 2021.

Im Allgemeinen sind v.a. in den Räumen des Kellergeschosses, sowie in den Treppenhäusern, teilweise auch im Erdgeschoss Schimmelbefall an den Außenwänden zu beobachten. Die unteren Bereiche der Kellerwände, sowie die Außenwände im Bereich der Verbindungsbrücke zum Billstedtcenter weisen verschieden Schadensbilder aufgrund von Durchfeuchtung auf. Der Schimmelbefall ist durch entsprechende Geruchsbelastung im gesamten Gebäude wahrnehmbar.

Insgesamt befindet sich das Gebäude in einem durchschnittlichen baulichen und technischen Zustand. Die Bau- teiloberflächen weisen altersbedingte Abnutzungsspuren auf, die technischen Anlagen wurden über die Jahre instand gehalten, befinden sich jedoch in einem nicht mehr zeitgemäßen Zustand.

Die Fragestellung ob die Grundrissgestaltung und die interne Organisation dem aktuellen Nutzungsprofil ent- spricht, war nicht teil der Beauftragung und wurde im Rahmen der Bearbeitung nicht geprüft.

1.3 Bewertungsgrundlagen

1. Ortstermin am 09.12.2024 (PGL und Competenza) und 24.01.2025 (PGL). Die Firma Competenza wurde als Schadstoffgutachter in beratender Funktion hinzugezogen.

2. Schadensgutachten vom 13.03.2024, angefertigt vom Büro Viermaster Planung – Otto I Lossien Partner- schafts mbB – Beratende Ingenieure; auf Grundlage von

a. Untersuchungsbericht zu Sporenmessungen in Innenräumen vom 25.07.2022 angefertigt vom Büro Wartig Nord GmbH aus Hamburg

b. Untersuchungsbericht zu Sporenmessungen in Innenräumen vom 15.08.2023 angefertigt vom Büro Wartig Nord GmbH aus Hamburg

3. Bestandsunterlagen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte (Februar 1972) (die Pläne stimmen teilw. nicht mit der gebauten Situation überein)

4. Schadensuntersuchung zu RW-Grundleitungen, sowie Horizontal- und Vertikalsperren vom 31.5.2016 an- gefertigt vom Ingenieurbüro Hellman aus Hamburg; auf Grundlage von

a. Bericht der Schachtuntersuchung und Kanalbefahrung der Schmutz- und Regenwasserleitungen von Ende 2022 / Anfang 2023 angefertigt von der Firma Onyx Rohr- und Kanal-Service GmbH aus Ham- burg

5. Stellungnahme zum Bemessungswasserstand / Ergebnisse der Baugrunduntersuchung vom 08.06.2025 angefertigt vom Ingenieurbüro für Geotechnik Dipl. Ing. Rainer J. Pingel.

1.4 Vorangegangene Untersuchungsergebnisse

Im Folgenden werden die wesentlichen Erkenntnisse der bisher vorliegenden Untersuchungen zusammenge- fasst.

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Anmerkung: Ergebnisse vorheriger Gutachten und Bauwerksuntersuchungen wurden nicht überprüft. Im Rah- men der Begehung wurden keine Bauteilöffnungen vorgenommen, Entwässerungsleitungen befahren, Kriech- keller begangen oder Kasematten untersucht.

1.4.1 Schadensuntersuchung vom 31.5.2016, Ingenieurbüro Hellman

 Bestätigung des Vorhandenseins einer Horizontalsperre über der ersten Mauerwerkslage (Kimmstein) durch Kernbohrungen an 3 Stellen im vollunterkellerten Bereich.

 Starke Durchfeuchtung der ersten Steinlage, geringe Durchfeuchtung darüber

 Feststellungen nach Erstellung zweier 1x1x1,80m tiefer Kopflöcher:

 Einfacher Schwarzanstrich + Putz unterhalb ca. 25cm unter OKG (Straßenseite)

 Dickbeschichtung + Putz unterhalb 80cm unter OKG (Hofseite)

 Schwarzanstrich endet auf dem Sohlenüberstand ohne Kehlenausbildung

 Sauberkeitsschicht unter der Sohle erkennbar

 Außenwanddämmung nur im Bereich der (vermutlich nachträglich eingebauten) Kasemat- ten vorhanden

 Keine Drainage aufzufinden

 Vermutete Ursachen für durchfeuchtete Wände: defekte Regenwasserleitungen, ein Wasser- schaden an den Heizungsrohren im Bereich des Kriechkellers und ein offener Abzweiger der im Kriechkeller verlegten Regengrundleitung.

 Nach Behebung der o.g. Schäden keine weiteren Feuchteschäden zu erwarten.

 Keine Erneuerung der Horizontalsperre erforderlich.

 Keine Ergänzung oder Verbesserung der Vertikalsperre an Kelleraußenwänden erforderlich.

1.4.2 Schadensgutachten vom 13.03.2024, Büro Viermaster

 Starke bis sehr starke Durchfeuchtung der Außenwände im Kellergeschoss (bis 160 Digits)

 Durchfeuchtung im Wesentlichen auf Wände bis OK Gelände beschränkt, darüber deutliche Abschwächung

 Durchfeuchtung und Schimmelbefall der Außenwände beim Übergang zum Billstedtcenter auf- grund nicht fachgerechter Dehnfugen und nicht planmäßig am Bodeneinlauf ablaufendes Nie- derschlagswasser vor dem Eingang im OG.

 Die Schimmelsporenbelastung der Innenluft insbesondere im Keller wird als gesundheitsschäd- lich eingestuft.

 Verstärkung des Schimmelbefalls durch Versiegelung der Treppenhaustüren und dadurch Unter- bindung der Luftzirkulation.

 Stärkere Durchfeuchtung der Sohle ggf. durch schadhafte Sielleitungen im Bereich der Abstell- räume hervorgerufen.

 Sanierungsempfehlungen:

 Freilegung, Abdichtung und Dämmung der Kelleraußenwände auf Grundlage eines Boden- gutachtens, inkl. Abdichtung aller Durchdringungen

 Herstellung einer funktionsfähigen Kasemattenentwässerung

 Entfernung, Trocknung und Erneuerung der Putzoberflächen, die mit Schimmel beauf- schlagt sind.

 Zunächst keine Erneuerung der Horizontalsperre über der Kellersohle.

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 Installation eines dezentralen Lüftungssystems zur Entfeuchtung der Innenraumluft.

 Reparatur der Sielleitung (unabhängig von Schimmelsanierung)

 Energetische Sanierung, insbesondere Dämmung von Dach und Außenwänden.

 Kostenschätzung Kellerwandabdichtung und -dämmung, sowie Erneuerung Innenputz: 126.120,-€ netto

2. Vorgehensweise

2.1 Geologische Voruntersuchung

Um die Beanspruchung der Kelleraußenwände durch Grundwasser zu erkunden, wurde im Zuge einer Vorunter- suchung das Geologische Bohrdatenportal der Stadt Hamburg zu Rate gezogen.

Hieraus ergibt sich, dass ab ca 1,5 bis 3 m unter GOK Geschiebelehm und darunter folgend Geschiebemergel ansteht. Diese sind in aufgrund ihres hohen Schluff und Tonanteils aller Regel als Grundwasserstauer zu bewer- ten. Grundwasser wurde bei einer der Bohrungen bei 2,6m unter GOK angetroffen. Daher gehen wir vorläufig von drückendem Schichtenwasser aus.

Die Kellersohle steht wahrscheinlich auf oder knapp über der stauenden Schicht und damit zumindest zeitweise im Wasser. Darüber lagert gut durchlässiger Sand. Die Fließrichtung folgt vermutlich der Morphologie von Nord nach Süd.

Abbildung 3: Geologische Karte

Quelle: https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/bukea/themen/boden-und-geologie/ge- ologie/geologie-in-hamburg/bohrdaten

Darstellung der Bohrsäulenprofile: S. Anhang

2.2 Baugrundgutachten

Die im Bohrdatenportal dokumentierten Bohrungen auf dem betrachteten Grundstück haben bereits in den Jah- ren 1958 und 1972 stattgefunden und wurden, um den aktuellen Grundwasserstand zu erfahren, der sich mög- licherweise durch den Bau des Billstedt Centers verändert hat, aktualisiert (Anlage 2).

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Die am 22. Mai 2025 durchgeführten Untersuchungen ergaben, dass sich unter der Geländeoberfläche folgender genereller Untergrundaufbau befindet:

 Auffüllungen, humos- sandig bis sandig;  Geschiebelehm, überwiegend steifplastisch;  Geschiebemergel, steifplastisch.

Die Kleinrammbohrungen wurden bis in eine Tiefe von 6 m durchgeführt. Sowohl während als auch nach Aus- führung der Kleinrammbohrungen wurde kein Wasser angetroffen.

Aufgrund der Untergrundzusammensetzung ist jedoch durch versickerndes oder seitlich, auch aus den Flächen der angrenzenden Nachbargrundstücke zufließendes Niederschlagswasser mit Stau- und Sickerwässern zu rech- nen. Im Sohlbereich sowie im Bereich der Kellerwände ist daher gemäß DIN 18533 mit zeitweilig drückendem Wasser, entsprechend von einer Wassereinwirkungsklasse W 2.1 E (Eintauchtiefe bis 3m) bzw. W 2.2 E (Ein- tauchtiefe mehr als 3 m) auszugehen.

Im Baugrundgutachten wurden 3 verschiedene Vorgehensweisen für eine Kellerwandabdichtung vorgeschlagen:

 Herstellung einer Abdichtung gegen zeitweilig drückendes Wasser (Abdichtungsklasse W 2.2-E) - Hier- für wären die Außenwände aufzugraben und die Wandflächen mit einer entsprechenden Abdichtung (z.B. Dichtschlämme) zu versehen. Zur Vermeidung von Beschädigungen sollte die Abdichtung mit Pe- rimeterdämmplatten geschützt werden. In Abbildung 4 (siehe auch Anlage 4) ist die mögliche Ausfüh- rung der Abdichtung dargestellt.

 Alternativ könnte die Abdichtung auch von Innen mit Schleierinjektion durchgeführt werden. Hierfür werden von der Innenseite aus Bohrungen in einem versetzten Raster von etwa 30–50 cm (ca. 7-10 Bohrungen/m²) hergestellt. In diese Bohrlöcher werden Injektionspacker gesetzt, über die ein niedrig- viskoses Acrylatgel unter kontrolliertem Druck injiziert wird. Das Gel tritt hinter die Wand aus, verteilt sich im anstehenden Boden und bildet dort eine geschlossene, elastische Dichtungsschicht. Die Injek- tion erfolgt abschnittsweise von unten nach oben, um eine gleichmäßige Gelverteilung sicherzustellen. Ob die Maßnahmen den gewünschten Erfolg hatten, lässt sich erst über die Zeit feststellen. Wenn er- neut Feuchtigkeit eindringen sollte, wären diese Bereiche dann erneut zu bearbeiten.

Die Schleierinjektion ließe sich ebenfalls für die Bodenplatte durchführen, um das Eindringen von Was- ser von unten zu vermeiden.

 Trockenhaltung mittels Dränage – In diesem Fall wären die Kelleraußenwände ebenfalls aufzugraben und mittels äußerer Dickbeschichtung nach DIN 18533, der Wassereinwirkungsklasse W 1.2-E abzudich- ten (der Aufbau entspricht im Wesentlichen dem in Abbildung 4 dargestellten). Zusätzlich wäre eine Drainage mit entsprechenden Pumpenschächten einzubringen.

2.3 Ortsbegehung

Am 09.12.2024 wurde das Gebäude von 3 Mitarbeitern begangen und die Feuchtigkeitsschäden und der Schim- melbefall in Augenschein genommen. Aufgrund des bekannt starken Schimmelbefalls wurden Ganzkörperanzüge und Masken P3 (EN 143:2021) getragen. Beteiligt waren:

Olaf Lühr, Dipl. Ing. Architekt, PGL Architekten und Ingenieure GmbH Tillman Leistner, Dipl. Ing. Architekt, Planungsgesellschaft Langos mbH Marco Holst, Bautechniker, Fa. Competenza GmbH

An den feuchtebelasteten Bauteilen wurden orientierende Feuchtigkeitsmessungen mit einem Messgerät GANN Hydromette Compact B2 vorgenommen und die Schäden fotografisch festgehalten. Die gemessenen Werte wur- den mit den früheren Werten (Büro Viermaster) verglichen. Bei der Begehung wurden keine Bauteilöffnungen vorgenommen, Entwässerungsleitungen befahren, Kriechkeller begangen oder Kasematten untersucht.

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Bei einem weiteren Ortstermin am 24.01.2025 (Tillman Leistner) wurden außerdem die Außenbereiche mit dem Hausmeister begangen, der aus seiner Kenntnis der Immobilie von bisherigen Instandsetzungsmaßnahmen und gutachterliche Untersuchungen berichtet hat. An drei Stellen wurden zu einem späteren Zeitpunkt größere Ka- sematten an den Kelleraußenwänden eingebaut, die, offenbar aus nachträglichen brandschutztechnischen An- forderungen heraus, die alten Notausstiege, wie sie noch im Grundriss von 1974 dargestellt waren, als Flucht- wege aus den Kellerräumen ersetzen sollten. Entsprechend große Fenster, sowie eingebaute Leitern und von Innen öffenbare horizontale Gitterabdeckungen auf den Kasematten lassen dies vermuten.

Der Hausmeister berichtete auch davon, dass diese Kasematten nur mangelhaft entwässern und bei Starkregen gelegentlich überlaufen, so dass Wasser über die Kellerfenster ins Haus eindringen kann. An einer dieser Kase- matten, die als Fluchtweg dienen, wurde aus diesem Grund nachträglich eine Rohrverbindung zur umlaufenden Regenentwässerung hergestellt. Bestehende Kasemattenentwässerungen enden nach Aussage des Hausmeis- ters im Erdreich unterhalb der Kasematten, ggf. noch über dem Niveau der Bauwerkssohle, so dass die Keller- wandsockel zusätzlich durch drückendes Regenwasser beansprucht werden. Die kleineren Kasematten aus dem Altbestand wurden bei der Begehung nicht geprüft.

3. Schadensursachen - Feuchte-/Schimmelschäden

In der folgenden tabellarischen Aufstellung wird auf die Fotodokumentation im Anlage 1 Bezug genommen.

Die zur Beseitigung der Schäden vorgeschlagenen Maßnahmen werden im Anschluss an diese Tabelle beschrie- ben.

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*) Messungen „alt“: Feuchtigkeitsmessung Büro Viermaster/ Wartig Nord GmbH

Tabelle 1: Schadenfeststellung

Zusammenfassend lassen sich alle der zuvor beschriebenen Mängel auf folgende Ursachen zurückführen:

• Die erdberührten Kelleraußenwände sind unzureichend gegen zeitweise drückendes Wasser abgedich- tet.

• Wasser dringt kapillar durch die Sohlplatte und durchnässt sowohl den Boden als auch die untere Steinlage der Innen- und Außenwände. Die Abdichtung liegt oberhalb des Kimmsteins (unterste Stein- lage).

• Bei Starkregenereignissen dringt Wasser über die Kasematten und die Fenster in das Gebäude ein. Zu- dem erhöht die mangelhafte Entwässerung der Kasematten den Wasserdruck aus dem Erdreich auf die Kelleraußenwände.

• Aufgrund unzureichenden Wärmeschutzes der Außenwände fallen, Insbesondere in Eckbereichen und Fensterlaibungen, die Oberflächentemperaturen so weit ab, dass sich Kondensat und somit Schimmel bildet.

• Durch die erhöhte Luftfeuchtigkeit die sowohl durch eindringende Feuchtigkeit als auch durch die Nut- zung der Räume (Tanzraum, Töpferraum etc.) entsteht, wird Schimmelbildung begünstigt.

• Aufgrund der geschädigten Abdichtung im Bereich der Brücke (Aufgehende Bauteile, Gully) dringt Wasser in die angrenzenden Wände ein.

• Einzelne Schadensbilder deuten auf das Vorhandensein von Mängeln an in den Wänden eingelassenen Fallrohren/Dunstleitungen hin.

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4. Mangelbeseitigung - Feuchte-/Schimmelschäden

Die umzusetzenden Maßnehmen werden in zwei Kategorien, die Beseitigung der Schadensursachen (eindrin- gende Feuchtigkeit, Wärmebrücken etc.) und die eigentliche Schadensbeseitigung (Schimmelsanierung) geglie- dert.

Da das Gebäude derzeit nur mit umfangreicher Schutzausrüstung betreten werden kann wird folgender Bauab- lauf empfohlen:

• Schimmelsanierung (Rückbau aller Betroffenen Flächen/Bauteile) im Inneren, reinigen der Bauteil- oberflächen, Freimessen

• Abdichtung der Kelleraußenwände parallel oder vorgelagert zur Schimmelsanierung

• Sanierungsarbeiten im inneren

4.1 Schimmelsanierung

Als vorbereitende Maßnahme sind zunächst Schleusen zu installieren, die den Arbeitsbereich staub- und sporen- dicht von sauberen Bereichen trennt und die Ausbreitung von Schimmelpilzsporen verhindert. Zu empfehlen ist eine Einkammerschleuse die flexibel an die Raumgegebenheiten angepasst werden kann. Zudem ist eine Unter- druckhaltung zu installieren, die verhindert, dass Sporen und Staub aus dem Schwarz- in den Weißbereich über- tragen werden. Die genaue Ausführung und Positionierung der Maßnahmen hat in Abstimmung mit der beauf- tragten Sanierungsfirma zu erfolgen.

Im Untergeschoss sind im Anschluss alle Einbauten und Möblierungen aus organischen Stoffen (Holz, Papier etc.) zu demontieren und zu entsorgen. Dazu gehören neben Regalen auch Türblätter und Zargen.

Alle Bodenbeläge (im Falle des UG Linoleum) sind zu demontieren und zu entsorgen, gleiches gilt für die Fußleis- ten. Der Rückbau ist in verschlossene Bigpacks zu verpacken und fachgerecht, gemäß der fachtechnischen Re- geln für Gefährdungsstoffe, zu entsorgen.

Die verputzten Wandflächen sind im gesamten UG bis in eine Höhe von 50 cm vom Putz zu befreien. Sollte der Befall großflächiger vorhanden sein, ist der gesamte befallene Putz zu entfernen. Um das Vorhandensein von Myzelien innerhalb des Putzes ausschließen zu können, sollte der Putz rd. 15 cm über sichtbaren Befall hinaus rückgebaut werden.

Der Schutt ist in verschlossene Bigpacks zu verpacken und fachgerecht zu entsorgen.

Alle Oberflächen (Wand, Boden, Decken, etc.) sind nach Abschluss des Rückbaus von Staub zu befreien und im Anschluss mit Isopropanol oder Wasserstoffperoxyd zu reinigen.

Mit den befallenen Putzflächen im EG ist äquivalent zu verfahren wie mit denen im UG. Da der Befall im EG sich auf kleinere Flächen bezieht als im UG, sollten die befallenen Bereiche / Räume entsprechend kleinteiliger mit Folienschleusen abgetrennt werden.

Alle Oberflächen sind gründlich mit Isopropanol oder Wasserstoffperoxyd zu reinigen. Textilien, auch textile Bo- denbeläge, können, sofern kein offensichtlicher Schimmelbefall vorhanden ist, abgesaugt und gereinigt werden.

Nach Abschluss der Maßnahmen ist deren Erfolg durch eine Freimessung nachzuweisen. Diese hat durch ein unabhängiges Labor und nicht durch den Schadenssanierer zu erfolgen. Als Freimessung sind neben Messungen über Partikelsammler auch Klebefilmproben durchzuführen. Sollten sich Partikelkonzentration ergeben, die auf eine Innenraumquelle hinweisen, sind weitere Reinigungsschritte durchzuführen.

Das vollständige Sanierungskonzept für die Schimmelsanierung findet sich in Anlage 3.

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4.2 Beseitigung der Schadensursachen

4.2.1 Abdichtung der Kelleraußenwände

Um die Kelleraußenwände abzudichten, wurden durch den Bodengutachter drei unterschiedliche Verfahren vor- geschlagen, die unter Absatz 2.2 bereits beschrieben wurden. Eine Abdichtung von innen durch Schleierinjektion und zwei verschiedene Maßnahmen von außen - Abdichtung ohne Drainage oder mit Drainage.

Im vorliegenden Fall empfehlen wir eine Außenabdichtung der Schleierinjektion vorzuziehen. Da der Außenbe- reich des Gebäudes mit überschaubarem Aufwand freigelegt werden kann, ermöglicht diese Variante eine qua- litativ hochwertige und dauerhafte Abdichtung gemäß DIN 18533. Im Zuge der Erdarbeiten können zusätzlich eine Perimeterdämmung zur energetischen Verbesserung (die Kellerräume sind überwiegend beheizt) sowie eine visuelle Überprüfung und gegebenenfalls Erneuerung der Grundleitungen erfolgen. Die Ausführung kann im Rahmen der Baubegleitung überwacht werden, wodurch eine Qualitätssicherung gewährleistet werden kann. Demgegenüber steht der hohe Aufwand einer Schleierinjektion mit zahlreichen Bohrungen und nicht vollständig überprüfbarem Ergebnis.

Da eine Dränage mit den erforderlichen Pumpenschächten einen erhöhten Wartungsaufwand verursacht und der Ausführungsaufwand einer Abdichtung nach Wassereinwirkungsklasse W 2.2-E dem einer Abdichtung nach W 1.2-E weitgehend entspricht, empfehlen wir, auf die Herstellung einer Dränage zu verzichten.

In Abbildung 4 (siehe auch Anlage 4) ist die Ausführung der Abdichtung nach Wassereinwirkungsklasse W 2.2-E als Entwurf dargestellt. Eine detaillierte Ausführungsplanung mit Angaben einzusetzender und aufeinander ab- gestimmter Produkte hat in Leistungsphase 5 zu erfolgen.

Die aufzubringende Perimeterdämmung erfüllt neben ihrer Schutzfunktion gegen Beschädigungen der Abdich- tung auch die Anforderungen an den Wärmeschutz.

Da die Ausführung der Kasematten und deren Anschluss an die Außenwände nicht bekannt ist, kann derzeit nicht mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass eine Mangel- und Wärmebrückenfeie Sanierung möglich ist. Insbesondere das fachgerechte Andichten der Betonkasematten an die Kelleraußenwand stellt dabei eine besondere Herausforderung dar. Im Rahmen der bisherigen Planung wurde davon ausgegangen, dass die Kase- matten rückgebaut und im Anschluss an die Abdichtungsmaßnahmen neue Kasematten montiert werden. Die Entwässerung der Kasematten wird in diesem Zug an die bestehende Grundleitung angeschlossen.

Alternativ kann auch das Außengelände bis unter die Höhe der Kellerfernster angeböscht werden, so dass keine Kasematten mehr erforderlich waren. Dies sollte jedoch mit den Nutzern abgestimmt werden, da die nutzbaren Freifläche (insbesondere im Hof) dadurch verringert werden. Zudem muss eine Zuleitung von Oberflächenwas- ser an das Gebäude, z.B. durch eine Oberflächendrainage, unbedingt vermieden werden.

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Abbildung 4: Querschnitt Kellerwand

4.2.2 Abdichtung der Sohlplatte

Wie bereits bei den Außenwänden kann auch die Sohlplatte auf unterschiedliche Weise abgedichtet werden – entweder durch eine Schleierinjektion oder durch eine innen aufgebrachte Dichtschlämme.

Da die Schleierinjektion bei der Abdichtung der Bodenplatte dieselben Nachteile aufweist wie bei den Außen- wänden – insbesondere den hohen Aufwand durch zahlreiche Bohrungen und die nur eingeschränkt mögliche Qualitätskontrolle – empfehlen wir, die Abdichtung von innen mit einer Dichtschlämme auszuführen (siehe Ab- bildung 5).

Dabei wird die Bodenfläche zunächst vollständig freigelegt und eventuell vorhandene Bodenbeschichtungen so- wie Beläge entfernt. Anschließend wird der Untergrund gründlich gereinigt und von losen oder verunreinigten Schichten befreit. Risse und Fehlstellen sind mit einem geeigneten Reparaturmörtel zu schließen, und im Über- gangsbereich zwischen Wand und Boden ist eine abgerundete Hohlkehle herzustellen. Danach wird die Dicht- schlämme in zwei bis drei Lagen vollflächig aufgetragen.

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Die Abdichtung ist an den Wänden bis über die in den Wänden vorhandene Horizontalabdichtung hochzuführen. Nach ausreichender Trocknungszeit kann die Abdichtung im Bodenbereich durch eine Schutzschicht, beispiels- weise einen Estrich oder Schutzmörtel, und im Wandbereich mit einem Putz überdeckt werden.

Im Rahmen der Kostenberechnung wurde davon ausgegangen, dass eine Abdichtung in den Räumen mit „hoch- wertigerer“ Nutzung durchgeführt wird. Bei diesen handelt es sich um den „Tanzraum“ im Norden sowie den dort angrenzenden Flur. In den Sanitärflächen wird ebenfalls eine Abdichtung unterhalb des altersbedingt aus- zutauschenden Fliesenbelages eingebaut. In den weiteren Räumen waren entweder keine Mängel erkennbar (Südlicher Flur) bzw. wurde aufgrund der „untergeordneten“ Nutzung (Lagerflächen, Töpferraum) auf eine in- nenliegende Abdichtung verzichtet. Im Rahmen der Baumaßnahmen sind die abzudichtenden Bodenflächen ggf. mit dem Bauherrn abzustimmen.

Abbildung 5: Prinzipskizze Abdichtung Solplatte

4.2.3 Aufbringen einer Außendämmung

Im Rahmen der energetischen Sanierung ist die Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS) mit ei- ner Dämmstärke von 14cm und WLG 035 vorgesehen. Der sich daraus ergebende Wärmedurchgangskoeffizient beträgt 0,2 W/m²K und ist somit nach BEG förderfähig.

Die Dämmplatten – je nach System aus EPS, Mineralwolle oder alternativen Dämmstoffen – werden hierfür auf dem tragfähigen Untergrund verklebt und verdübelt. Da das Gebäude mit einer Klinkeraußenschale ausgestattet ist, sind insbesondere die Tragfähigkeit und Standfestigkeit der Vormauerschale zu prüfen. Im Rahmen der ers- ten Inaugenscheinnahme wurden zwar keine relevanten Schwachstellen festgestellt, sollten diese jedoch vor- handen sein, wären zusätzliche Verankerungsmaßnahmen z.B. mit Edelstahlankern vorzusehen. Auch das Auf- bringen eines Egalisierungsputzes ist vor dem Verkleben der Dämmung ggf. erforderlich.

Im Anschluss wird auf der Dämmung eine Armierungsschicht mit eingebettetem Glasfasergewebe sowie die Oberflächenbeschichtung aufgebracht. Aus Gründen der Dauerhaftigkeit wird ein mineralischer Oberputz emp- fohlen; alternativ können Klinkerriemchen aufgebracht werden. Während ein WDVS mit Putz günstiger ist und

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eine größere gestalterische Flexibilität bietet, haben Klinkerriemchen eine höhere mechanische Belastbarkeit und Witterungsbeständigkeit, jedoch bei höheren Kosten und zusätzlichem Systemgewicht.

Durch das WDVS werden die Wärmedurchgangskoeffizienten der Gebäudehülle deutlich verbessert und die In- nenoberflächentemperaturen erhöht. Dies führt zu einer spürbaren Verbesserung der Energieeffizienz (Siehe energetischen Sanierungsfahrplan Maßnahme S2) und thermischen Behaglichkeit und reduziert das Risiko von Tauwasserbildung. Um Wärmebrücken insbesondere in den Fensterlaibungen zu vermeiden, sollten Fenster und Türen in die Dämmebene der Außenwände verschoben werden. Aus diesem Grund wird empfohlen, im Rahmen der Sanierung die Fenster mit auszutauschen. Im Rahmen des Maßnahmenpaketes 2 wurde mit Fenstern mit einem U -Wert von 0,95 W/m²K ausgegangen. W

4.2.4 Installation einer Lüftungsanlage im Keller

Eine Belüftung der Kellerräume ist aufgrund der kleinen Fenster, die zudem noch durch die Kasematten in ihrer Lüftungsfunktion eingeschränkt sind, nur bedingt möglich. Um in den Kellerräumen auch zukünftig eine höher- wertige Nutzung zu ermöglichen, wird empfohlen im Keller eine Lüftungsanlage zu installieren. Die Zu- und Ab- luftanlage wird im Heizungsraum installiert und versorgt mit, über die Heizungsanlage vorgeheizter Luft, die Kellerräume. Die Wärme der Abluft wird über einen Wärmetauscher an die Zuluft übertragen, sodass die Wär- meverluste geringgehalten werden können. In Anlage 5 Ist eine Prinzipskizze der Lüftungsanlage dargestellt. Die Anlage ist im energetischen Sanierungsfahrplan im Maßnahmenpaket 5 berücksichtigt.

4.2.5 Sanierung Anschluss Brücke / Gebäude

Im Bereich des konstruktiven Anschlusses zwischen der Center-Brücke und dem Gebäude sind umfangreiche Schadensbilder erkennbar, die auf Mängel in der Übergangsausbildung der beteiligten Bauteile schließen lassen. Welche Defizite im Detail vorliegen, konnte im Zuge der durchgeführten Voruntersuchungen (ohne Bauteilöff- nung) jedoch nicht abschließend festgestellt werden. Es ist jedoch naheliegend, dass die Abdichtungsebene be- einträchtigt ist und sowohl die Anschlüsse an die aufgehenden Bauteile als auch der vorhandene Bodenablauf Schäden aufweisen.

Für die notwendige Sanierungsmaßnahme wird empfohlen, den vollständigen Bodenaufbau einschließlich der Abdichtungsebene im an das Gebäude angrenzenden Brückenbereich vollständig zurückzubauen. In diesem Zu- sammenhang ist der bestehende Bodenablauf auszubauen sowie die zugehörige Entwässerungsleitung zu über- prüfen und bei Bedarf zu erneuern. Anschließend hat eine fachgerechte Wiederherstellung des Bodenaufbaus nach den Anforderungen der DIN 18531 sowie der Einbau eines neunen Bodenablaufes zu erfolgen. Die konkrete konstruktive und materialtechnische Ausführung ist im Rahmen der Ausführungsplanung festzulegen.

Bauliche Maßnahmen sind mit dem Eigentümer der Brücke, dem Billstedt Center, abzustimmen. Die Herstellung eines Kontaktes, zu einer entscheidungsberechtigten Person war bisher nicht möglich.

4.2.6 Sanierung der Fallrohre

Im Gruppenraum des nördlichen Erdgeschosses weisen Mängel auf mögliche Schäden an Entwässerungsleitun- gen hin. Es ist davon auszugehen, dass Leitungsabschnitte beschädigt oder teilweise verstopft sind und infolge eines Rückstaus Wasser an Verbindungsstellen austritt.

Zur abschließenden Beurteilung des Leitungszustands sowie zur eindeutigen Identifizierung der Schadensursa- chen wird empfohlen, nach Abschluss der Schimmelsanierungsmaßnahmen und sobald das Gebäude wieder ohne persönliche Schutzausrüstung begehbar ist, eine TV-Inspektion (Leitungsbefahrung) der betroffenen Ent- wässerungsleitungen durchzuführen. Ggf. sind Rohre auszutauschen oder z.B. im Inlinerverfahren zu sanieren.

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5. Mangelbeseitigung – Sonstige Mängel

Im gesamten Gebäude sind, außer den zuvor beschriebenen Mängeln diverse weitere nutzungs- und altersbe- dingte Mängel aufgefallen. Im Folgenden werden diese Mängel aufgeführt und die zur Mangelbeseitigung ange- setzten Maßnahmen beschrieben. Ziel ist es, das Gebäude vollständig energetisch und im Innern zu sanieren und auf einen aktuellen baulichen Standard zu bringen.

Die Maßnahmen umfassen eine Wiederherstellung der aktuellen Nutzung, Grundrissänderungen oder Änderun- gen der Raumnutzung sowie Anpassung an die Anforderungen einer barrierefreien Nutzung sind in den vorge- schlagenen Maßnahmen nicht berücksichtigt.

5.1 Bauliche / Technische Mängel

Bei den dargestellten baulichen und technischen Mängeln handelt es sich um Mängel, die eine zweckgemäße Nutzung des Gebäudes einschränken bzw. bei Nichtbeseitigung zukünftig zu schwerwiegenderen Schäden füh- ren können. Die Mängel die mit der Entstehung des Schimmels sowie der Feuchtebelastung im Gebäude in Zu- sammenhang gebracht werden, werden in Abschnitt 4 betrachtet. Sollte eine Korrelation zwischen den hier be- schriebenen Mängeln und den Ursachen der Schimmelentstehung bestehen, wird auf die entsprechenden Punkte verwiesen.

5.1.1 Außenwände, Fenster und Türen

Wie unter 4.2.3 beschrieben wird zur zukünftigen Vermeidung von Schimmelbildung die Dämmung der Außen- wände empfohlen. Da sich die Holzfenster wie auch die Pfosten Riegel Konstruktion im OG aus dem Jahr 2003 in einem eher durchschnittlichen Zustand befinden, wird sowohl aus baulicher als auch aus energetischer Hin- sicht empfohlen die Fenster im Rahmen der Fassadensanierung mit auszutauschen. Auf diese Weise ist es mög- lich die Fenster innerhalb des Wandquerschnittes in die Dämmebene zu verschieben, wodurch Wärmebrücken verhindert werden können. Gleiches gilt für die Pfosten-Riegel-Fassade in den Treppenhäusern, der Kita und den Aufenthaltsräumen im OG des süd-westlichen Gebäudeabschnittes.

5.1.2 Dachflächen

Bei dem Dach handelt es sich um ein flach nach außen geneigtes Dach mit Bitumeneindeckung. Die Dachflächen waren im Rahmen der Begehung nicht zugänglich. Hinweise auf Wasserschäden, die auf Mängel in der Dachab- dichtung schließen lassen, wurden bei der Begehung nicht festgestellt.

Die vorliegenden Planunterlagen geben die tatsächlich ausgeführte Konstruktion nicht wieder, sodass der ge- naue Dachaufbau nicht abschließend beurteilt werden kann. Im Rahmen der Berichterstellung und der Berech- nungen wurde aufgrund der vorliegenden Informationen von einer Kaltdachkonstruktion ausgegangen, bei der die Dämmung auf der obersten Geschossdecke angeordnet ist.

Für die Sanierung wird vorgesehen, die bestehende Bitumenabdichtung einschließlich der darunterliegenden Schalung vollständig zurückzubauen und die vorhandene Dämmung auszubauen und zu entsorgen. Anschlie- ßend erfolgt der Neuaufbau des Kaltdachaufbaus mit einer Wärmedämmung aus 20 cm Mineralwolle (WLG 035) sowie einer neuen OSB-Schalung mit darauf aufgebrachter Bitumenabdichtung.

Im Zuge der Sanierung ist der Dachüberstand an den Rändern, um ca. 20 cm zu erweitern, damit ein fachgerech- ter Anschluss der Fassadendämmung hergestellt werden kann. Rinnen und Fallrohre sind in diesem Zusammen- hang ebenfalls zu erneuern.

Die geringe Dachneigung ist grundsätzlich für eine Dachbegrünung geeignet, vor der Installation ist die Tragfä- higkeit durch einen Statiker zu bestätigen, insbesondere im Zusammenhang mit der Installation einer PV-Anlage.

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5.1.3 Loggien

Die Loggien oberhalb der Eingänge an der Ostfassade befinden sich in einem unterdurchschnittlichen Zustand, der Asphaltbelag des Bodens weist Risse auf, der Betonsturz unterhalb des Geländers ist Gerissen, sodass Was- ser eindringen kann. Das Geländer der nördlichen Loggia ist korrodiert und wurde offenbar nachträglich umge- baut, sodass es demontiert werden kann (siehe Abbildung 6).

Abbildung 6: Zustand Loggia

Die Asphaltbeschichtung des Bodens sollte bis auf die Betonsohle rückgebaut und die losen Teile des Sturzes abgestemmt werden. Das Geländer ist zu demontieren.

Die Bodenfläche ist gemäß DIN 18531 abzudichten und ein neuer Bodenaufbau zu erstellen. In diesem Zug ist zu prüfen, inwieweit sich auf der Fläche eine Wärmedämmung aufbringen lässt. Der Bodenablauf ist zu erneuern und die Fallleitung ggf. zu Sanieren (siehe 4.2.6). Die Armierung im Betonsturz ist auf Schäden hin zu untersuchen und ggf. zu erneuern, anschießend sind die Betonbauteile z.B. mit Spritzbeton zu reprofilieren. Im Ramen der Planung der energetischen Maßnahmen ist zu prüfen inwieweit die Wärmebrücke, die die auskragende Beton- platte darstellt, durch Dämmmaßnahmen beseitigt werden können. Im Rahmen der Kostenfindung wurde von einer unterseitig angebrachten Dämmung mit Putzbeschichtung ausgegangen. Es ist davon auszugehen, dass oberseitig keine ausreichende Aufbauhöhe vorhanden ist, um eine Dämmung aufzubringen.

Das Geländer ist zu entrosten, malermäßig zu überarbeiten und neu zu Montieren. Alternativ kann es auch durch ein verzinktes Stahlgeländer ersetzt werden.

5.1.4 Mauerwerksrisse

In verschiedenen Räumen sind treppenförmige Risse erkennbar (siehe Abbildung 7). Ursachen für deren Entste- hung ließen sich im Rahmen der Begehung nicht feststellen, von einer Beeinträchtigung der Tragfähigkeit wird derzeit nicht ausgegangen, dies sollte jedoch im Rahmen der Sanierung durch einen Statiker bestätigt werden.

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Abbildung 7: Risse im Mauerwerk

Zur Sicherung des Mauerwerks wird von einer Vernadelung der Risse ausgegangen. Dabei werden in regelmäßi- gen Abständen schräg oder quer zur Rissrichtung verlaufende Schlitze hergestellt, in welche Edelstahlspiralen oder Bewehrungsstäbe kraftschlüssig in Mörtel oder Injektionsmasse eingebettet werden. Die Vernadelung ver- bindet die voneinander getrennten Mauerwerkspartien wieder miteinander, stellt die Kraftübertragung über den Riss hinweg her und erhöht die Tragfähigkeit sowie die Risssicherheit des Bauteils. Die Maßnahme sollte in Abstimmung mit einem Statiker erfolgen.

Im Anschuss wird die Fläche gespachtelt und mit einer neuen Farbbeschichtung versehen.

5.1.5 Putzflächen

Neben den Putzflächen, die im Rahmen der Schimmelsanierung rückgebaut werden, gibt es weitere die z.B. durch Feuchtigkeit geschädigt wurden und erneuert werden müssen (siehe Abbildung 8). Hierbei handelt es sich insbesondere um Flächen angrenzend an die Brücke zum Center (siehe 4.2.5). In diesen Bereichen ist der lose Putz abzustemmen und neuer Putz aufzutragen. Die Schadensursachen sind zuvor zu beseitigen.

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Abbildung 8: Durchfeuchtete Putzfläche

5.1.6 Sanitärausstattung

Die Sanitärflächen stammen überwiegend noch aus dem Ursprungsbaujahr und befinden sich somit nicht mehr in einem zeitgemäßen Zustand (siehe Abbildung 9). Es wird empfohlen die Sanitärobjekte inkl. Installation, Trennwänden sowie die Fliesen an Wänden und Fußboden zurückzubauen. Anschließend ist bei Bedarf ein Est- rich mit Gefälle einzubringen und die Bodenfläche gegen Feuchtigkeit abzudichten. Alle Sanitärobjekte sind inkl. Installationskästen und Ver- und Entsorgungsleitungen neu zu installieren, neue Trennwände zu stellen und die Wände und Böden neu zu fliesen.

Die Sanitärfläche in der Kita befindet sich in einem besseren Zustand, weshalb die Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt angesetzt werden kann.

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Abbildung 9: Sanitärflächen in nicht zeitgemäßem Zustand

Die Warmwasserversorgung der Sanitäranlagen erfolgt dezentral über Untertischgeräte, diese sind im Rahmen der Sanierung ebenfalls mit auszutauschen.

5.1.7 Sanierung der Sielleitungen

Im Gutachten der Firma Hellmann vom 04.05.2016 wurde auf defekte Sielleitungen unterhalb des Gebäudes verwiesen. Ob diese Mängel beseitigt wurden, ist nicht bekannt. Im Rahmen der Sanierung wird davon ausge- gangen, dass die Sielleitungen mit Kurzlinern saniert werden können. Um sicherstellen zu können, dass keine weiterten Mängel vorliegen, sollte eine erneute Befahrung der Leitungen durchgeführt werden.

5.1.8 Heizungsanlage

Der bestehende Gasheizkessel aus dem Jahr 1994 ist deutlich überaltert und sollte im Zuge der Sanierung aus- getauscht werden. Um einen Effizienzhausstandard 70 zu erreichen, wird die Installation einer Luft-Wasser-Wär- mepumpe empfohlen. Im Zuge der Maßnahmen ist zudem das Heizungsverteilnetz zu überarbeiten. Aufgrund der geringeren Vorlauftemperatur der Wärmepumpe sind die Heizkörper ggf. gegen neue Heizkörper auszutau- schen.

Für die Kostenfindung wurde vorsorglich von einem vollständigen Austausch der Bestandsheizkörper ausgegan- gen. Es wurde davon ausgegangen, dass das Verteilnetz intakt ist und weiterbetrieben werden kann.

Alternativ wäre auch eine Versorgung über das Hamburger Fernwärmenetz möglich, welches laut der Hambur- ger Energiewerke in unmittelbarer Nähe liegt.

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5.1.9 Elektrische Anlagen

Die elektrischen Anlagen stammen teilweise noch aus dem Ursprungsbaujahr und befinden sich insgesamt in einem durchschnittlichen technischen Zustand. Nach Augenschein wurden sie im Laufe der Jahre zwar ergänzt und in Teilen erneuert, entsprechen jedoch nicht durchgängig dem heutigen Standard. Im Rahmen der Sanierung wird daher empfohlen, die bestehenden Elektroverteilungen zu überarbeiten sowie Steckdosen und Schalter vollständig auszutauschen. Abhängig von der künftigen Raumnutzung sollte zudem geprüft werden, ob eine An- passung bzw. Ergänzung der Ausstattung mit Steckdosen und Schaltern erforderlich ist.

Im Zuge der vorgesehenen Installation einer Wärmepumpe wird empfohlen, ergänzend eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher zu errichten. Gemäß Hamburgischem Klimaschutzgesetz ist bei einer umfangreichen Dachsanierung eine Belegung von mindestens 30 % der Dachfläche mit PV-Modulen verpflichtend. Für die Kos- tenfindung wurde diese Mindestbelegung zugrunde gelegt, entsprechend einer Anlagengröße von ca. 53 kWp.

5.2 Optische Mängel

Bei den optischen Mängeln handelt es sich um Mängel, deren nicht Beseitigung keine weiteren Folgeschäden verursachen würden. Da das Gebäude aufgrund des Schimmelschadens bereits seit einiger Zeit leer steht, muss davon ausgegangen werden, dass die Sporenkonzentration im gesamten Gebäude oberhalb der Grenzwerte liegt. Sämtliche Oberflächen (auch die von Einbauten) sollten gereinigt und der Erfolg der Reinigungsmaßnah- men durch Freimessungen nachgewiesen werden.

5.2.1 Farbbeschichtung Wandflächen

Alterungsbedingt und aufgrund der Schimmel- und Feuchteschäden sind die Wandflächen mit einem Überhol- anstrich zu versehen. Dieser umfasst das Reinigen der vorhandenen Oberfläche, das Ausbessern kleiner Schäden durch Spachteln und Schleifen sowie gegebenenfalls das Aufbringen einer passenden Grundierung. Anschlie- ßend wird der neue Anstrich in ein bis zwei Lagen aufgetragen.

Teilweise ist in den Räumen Tapete vorhanden, die je nach Zustand vor den Maßnahmen zu entfernen ist. Ins- besondere in den von Schimmel betroffenen Räumen, sollte das vollflächige Entfernen der Tapeten in Betracht gezogen werden, da diese aus organischem Material bestehen und somit als Nährboden für Schimmel dienen kann.

5.2.2 Bodenbeläge

Die Bestandsböden weisen alters- und nutzungsbedingt Abnutzungsspuren auf und befinden sich in einem eher durchschnittlichen Zustand. In den oberirdischen Geschossen weisen sie zwar keine direkten Schimmelspuren auf, da jedoch davon ausgegangen werden muss, dass sich Sporen im gesamten Gebäude verteilt haben, ist zumindest eine intensive Reinigung der Flächen durchzuführen. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen empfehlen wir, die vorhandenen Bodenbeläge vollständig rückzubauen und zu entsorgen. In den überwiegend mit Linoleum belegten Bereichen ist nach dem Rückbau eine fachgerechte Untergrundvorbereitung (Reinigung, Prüfung auf Restfeuchte, Ausgleich/Spachtelung) vorzusehen, bevor neue, für die Nutzung geeignete Bodenbeläge verlegt werden. Gleiches gilt für die Bereiche, die mit Teppichboden ausgelegt sind. In den Sanitärräumen sind die Flie- senbeläge aufzunehmen; anschließend ist, um einen dauerhaft wasserundurchlässigen Aufbau sicherzustellen eine mineralische Dichtschlämme im Verbund aufzubringen. Sofern erforderlich, ist das Gefälle des Estrichs an- zupassen, um eine sichere Entwässerung zu gewährleisten und bei Bedarf die Duschen gegen bodengleiche Aus- führungen auszutauschen.

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5.2.3 Decken

Im Gebäude sind teilweise Rasterdecken, teilweise geschlossene GK-Abhangdecken vorhanden. Die Decken wei- sen altersbedingte Verschmutzungen auf und befinden sich insgesamt in einem eher durchschnittlichen Zustand. Teilweise sind Schäden wie fehlende oder defekte Platten erkennbar.

Aufgrund des Alters, des baulichen Zustands und der Schimmelbelastung wird empfohlen, die Rasterdecken voll- ständig zurückzubauen, zu entsorgen und durch neue Deckenelemente zu ersetzen. Die GK-Decken können hin- gegen erhalten bleiben. Hier wird eine fachgerechte, materialschonende Reinigung der Flächen empfohlen (z.B. absaugend mit HEPA-Filter, feucht wischend und ggf. mit Wasserstoffperoxid behandeln), um Schimmelsporen sicher zu entfernen und eine Verschleppung zu vermeiden. Anschließend ist ein Sanieranstrich der sichtbaren Deckenflächen vorzusehen.

Ergänzend sollte im Rahmen der Sanierung geprüft werden, ob die GK-Abhangdecken – insbesondere aus akus- tischen Gründen – ganz oder teilweise durch Decken aus Akustikpaneelen ersetzt werden können.

Für die Kostenfindung wurde vorsorglich von einem vollständigen Austausch aller Deckenflächen (Akustikpa- neele sowie Rasterdecken) ausgegangen.

5.2.4 Innentüren

Bei den Türen handelt es sich überwiegend um Holztüren mit Stahlumfassungszargen; teilweise sind Stahltüren mit Stahlzargen verbaut. In den Flurbereichen sind vor allem Stahlrahmentüren mit Glasausschnitt sowie fest- stehendem, verglastem Seitenteil vorhanden. Insgesamt weisen die Türen alters- und nutzungsbedingte Abnut- zungsspuren auf und befinden sich hinsichtlich der Farbbeschichtung in einem durchschnittlichen, teilweise un- terdurchschnittlichen Zustand. Funktionsbeeinträchtigende Schäden sind nicht bekannt. Es wird empfohlen, Tü- ren und Zargen malermäßig zu überarbeiten. In Bereichen mit umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen – bei- spielsweise in schimmelbetroffenen Flächen oder in Sanitärräumen, in denen Fliesen rückgebaut werden – sollte ein Austausch der Türen einschließlich Zargen vorgesehen werden.

6. Kostenberechnung

Die Kostenberechnung nach DIN 276 hat folgende Kosten für die zuvor genannte Maßnahmen ergeben:

KG 300 - Bauwerk - Baukonstruktionen 1.590.100 €

KG 400 - Technische Anlagen 358.400 €

KG 500 - Außenanlagen und Freiflächen 84.600 €

KG 600 - Ausstattung und Kunstwerke 18.200 €

KG 700 - Baunebenkosten 465.300 €

Summe netto 2.516.600 €

Mehrwertsteuer 19% 478.154 €

Summe brutto 2.994.754 €

Die detaillierte Kostenberechnung ist als Anlage 6 Bestandteil dieses Dokumentes.

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7. Fazit

Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem durchschnittlichen, in den von Schimmel und Feuchtigkeit be- troffenen Bereichen, unterdurchschnittlichen Zustand. Die Gebäudehülle befindet sich überwiegend noch im Ursprungszustand, lediglich die Fenster wurden in den letzten Jahren ausgetauscht. Die Innenoberflächen wei- sen Abnutzungen und Verschmutzungen auf, sodass auch ihr Zustand als durchschnittlich bezeichnet werden kann. Um eine nachhaltige Nutzbarkeit des Gebäudes zu ermöglichen wird eine vollständige energetische, bau- liche und technische Sanierung empfohlen.

Als wesentliche Ursache der Feuchtigkeits- und in der Folge Schimmelbelastung des Gebäudes kann die allge- meine Durchfeuchtung der Kellerräume durch an Wänden und Sohle eindringendes Wasser, sowie Kondensat auf den innenliegenden Wandoberflächen festgehalten werden. Als zusätzliche Ursache für die Ausbreitung des Schimmels bis ins Erdgeschoss wird eine mangelhafte Durchlüftung und Beheizung des Gebäudes gesehen.

Als weitere Schadensquelle wird zudem die Brückenkonstruktion zum Billstedtcenter gesehen, bei der v.a. der Plattenbelag um den Bodenablauf herum augenscheinliche Mängel aufweist. Hinzu kommen Wärmebrücken, Bauwerksrisse durch Setzung und Verwitterung, sowie mangelhaft ausgeführte Kasematten.

Da sich die erhebliche Schimmelbelastung im Inneren des Gebäudes mit der Zeit weiter zunimmt, wird empfoh- len, mit der Schimmelsanierung zeitnah zu beginnen. Im Anschluss ist das Gebäude ohne Schutzausrüstung zu- gänglich und die weitere Sanierungsarbeiten können in Angriff genommen werden.

8. Anmerkungen

Aufgrund der erheblichen Schimmelbelastung konnte lediglich eine Begehung unter Einhaltung umfangreicher Schutzmaßnahmen erfolgen. In diesem Rahmen waren nicht alle Räume innerhalb des Gebäudes zugänglich. Erkenntnisse, die sich aus diesen unbekannten Bereichen ergeben, müssen in weiteren Planungsschritten im Anschluss an die Schimmelsanierung berücksichtigt werden.

Im Rahmen der Kostenfindung wurde davon ausgegangen, dass die Nutzung der Räume unverändert bleibt. Grundriss- oder Nutzungsänderungen sind nicht vorgesehen. Die Auslegung der Luftwechselraten der Lüftungs- anlage erfolgt auf Annahmen, die auf Erkenntnissen der Begehung beruhen. Es wird empfohlen im Rahmen einer Sanierungsplanung das Nutzungskonzept zu überarbeiten und an den aktuellen Bedarf anzupassen.

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