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POS SEITE Stadtteilgebäude / Elternschule Billstedt Lorenzenweg 2 in 22111 Hamburg 1 Dokumentnr.: 1135-GA-01-A
S C H A D E N S G U T A C H T E N
Gebäude:
Elternschule Billstedt
Lorenzenweg 2 in 22111 Hamburg
Eigentümerin und Auftraggeberin:
Freie und Hansestadt Hamburg
Bezirksamt Hamburg-Mitte , Dezernat Soziales, Jugend und Gesundheit
Fachamt Sozialraummanagement
Caffamacherreihe 1-3 in 20355 Hamburg
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Inhaltsverzeichnis
Seite
Grundlagen des Gutachtens 3
Zweck des Gutachtens 3
Anmerkungen zum Bestandsgebäude 3
Ortstermin mit Schadensaufnahme 4
Ergebnisse der Datenlogger 5
Schadensbewertung 5
Bilddokumentation 6
Sanierungsempfehlung 8
Kostenschätzung der dringend erforderlichen Sanierungsmaßnahmen 10
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zugehörige Pläne
1135-GA-ANL-01-B Grundriss EG
1135-GA-ANL-02-B Grundriss OG
1135-GA-ANL-03-B Grundriss KG
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Grundlagen des Gutachtens
[1] Ortstermine am 08.09.2023 und 14.12.2023
[2] Bestandsunterlagen: Grundrisse der Geschosse
[3] Schadensuntersuchung zu RW-Grundleitungen vom 31.5.2016
angefertigt vom Ingenieurbüro Hellman aus Hamburg
[4] Bericht der Schachtuntersuchung und Kanalbefahrung der Schmutz- und Regenwasserleitungen von
Ende 2022 / Anfang 2023 angefertigt von der Firma Onyx Rohr- und Kanal-Service GmbH aus Hamburg
[5] Untersuchungsbericht zu Sporenmessungen in Innenräumen vom 25.07.2022 angefertigt vom
Büro Wartig Nord GmbH aus Hamburg
[6] Untersuchungsbericht zu Sporenmessungen in Innenräumen vom 15.08.2023 angefertigt vom
Büro Wartig Nord GmbH aus Hamburg
Zweck des Gutachtens
Bei dem hier betrachteten Bauwerk handelt es sich um ein der Stadt Hamburg gehörendes Gebäude, das dem Stadtteil
Billstedt für unterschiedliche Nutzergruppen zur Verfügung gestellt wird. In den letzten Jahren kam es zu diversen
Feuchtigkeitsschäden und jüngst zu merkbarem Schimmelbefall. Aufgrund der Ergebnisse der Sporenmessungen der
Innenraumluft in 2022 und 2023 wurde das Gebäude nun für die Nutzung gesperrt. Zweck des Gutachtens ist die Bewertung
der bislang erfolgten Untersuchungsergebnisse, der Feststellung der Schadensursachen sowie der Ausarbeitung einer
Sanierungsempfehlung mit Kostenschätzung.
Anmerkungen zum Bestandsgebäude
Bei dem Bestandsgebäude handelt es sich um ein dreigeschossiges Massivgebäude mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und
teilweise Obergeschoss. Die flachgeneigten Walmdächer wurden in Holzbauweise erstellt. Geschossdecken und Gründung
wurden in Stahlbetonweise erstellt, Außen- und Innenwänden in Mauerwerk, soweit erkennbar.
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Ortstermin mit Schadensaufnahme
Ein erster Ortstermin erfolgte am 07.09.2023 mit Vertretern der Betreiber und Nutzer des Gebäudes. Im Zuge der Begehung
des Gebäudes wurden die anstehenden Probleme erläutert. Als wesentlich benannt wurden die schimmelsporenbelastete Luft
sowie Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss an den Außenwänden.
Am 14.12.2023 erfolgte die Schadensaufnahme vor Ort einschließlich Untersuchung der Außenwände mit einem
Feuchtigkeitsmessgerät (GANN Hydromette M4050 mit Messkopf B60). Weiterhin wurden an diesem Tag Datenlogger für
die Messung von Temperatur und Luftfeuchtigkeit in mehreren Räumen des Gebäudes und verteilt über alle drei Geschosse
installiert.
Am 16.01.2024 wurden die Datenlogger für die Auswertung wieder deinstalliert.
Die Untersuchung hat ergeben, dass in mehreren Bereichen die Außenwände im Kellergeschoss stark bis sehr stark
durchfeuchtet sind (stellenweise bis 160 Digits => siehe Pläne im Anhang des Gutachtens). Die Durchfeuchtung ist im
Wesentlichen auf erdberührte Bereiche begrenzt und schwächt sich ab OK Gelände nach oben hin ab. Die Ergebnisse der
Untersuchung sind in den zum Gutachten gehörenden Plänen 1135-GA-ANL-01 bis 03 (Grundrisse OG/EG/KG)
dokumentiert.
2016 wurden zwei Kopflöcher an der Nordostecke des Gebäudes sowie an der Westseite zum Innenhof hergestellt.
Vorgefunden wurden teils Schwarzanstriche, teils halbhohe Bitumendickbeschichtungen, vor die zum Teil
Perimeterdämmung gestellt wurde. Eine Horizontalsperre wurde am Wandfuss festgestellt. Sie besteht aus einer
bituminösen Sperrbahn, die auf der ersten Lagerfuge des Mauerwerks über der Sohle angeordnet wurde.
Im Zuge der Schadensermittlung wurden in 2016 auch Videobefahrungen der Grundleitungen vorgenommen. Sie ergaben
im Wesentlichen zwei Leitungsbrüche unter der Sohle zweier Abstellräume im Kellergeschoss. Schäden an der Sohle
konnten in diesem Bereich nicht festgestellt werden. Der Boden in diesen Abstellräumen ist gefliest. Die
Feuchtigkeitsmessung der Fliesenfugen ergab hier eine recht hohe Feuchtigkeit mit bis zu 120 digits.
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Ergebnisse der Datenlogger
Schadensbewertung
Das Schadensbild lässt eine recht eindeutige Ursache erkennen. Die Abdichtung der erdberührten Wände ist großflächig
schadhaft.
Im Übergang zum später errichteten Einkaufszentrum wurden in Höhe Decke über KG und Decke über EG
Stahlbetonbrücken vom Errichter des Einkaufszentrums bis an das Gebäude herangeführt. Dehnfugen zum Gebäude wurden
zwar berücksichtigt, aber nicht fachgerecht ausgeführt. Regenwasser, das auf die der Witterung ausgesetzten
Stahlbetonbrücken trifft, wird nicht planmäßig vom Gebäude weggeführt. Es kann in die Dehnfugen zwischen Brücken und
Gebäude eindringen und hier die Fassade verstärkt mit Wasser beaufschlagen. Die Wände sind auf der Gebäudeinnenseite
zum Teil stark durchfeuchtet.
Aufgrund des schon mehrere Jahre anhaltenden Schadenszustandes ist es in Teilbereichen zu sichtbaren Schimmelschäden
gekommen. Die Untersuchungen der Raumluft hat in 2022 und 2023 einen erhöhten Schimmelsporengehalt im
Kellergeschoss ergeben, der teilweise als gesundheitsschädlich eingestuft wurde. Im Bereich der Treppenhäuser im EG
wurde ebenfalls eine Luftbelastung ermittelt. Der Schluss liegt nahe, dass die Luft aus dem Kellergeschoss über das
Treppenhaus in das Ergeschoss gelangt ist. Um die Räume im EG und OG noch weiter nutzen zu können, wurden die Türen
zum Treppenhaus des Kellergeschosses geschlossen und abgedichtet. Das hatte zur Folge, dass ein Luftaustausch nicht mehr
stattfand und Feuchtigkeit, die von außen in die Wände eindrang, nicht mehr abtrocknen konnte. Der Schimmelbefall der
Wandoberfläche nahm in diesen Bereichen stellenweise stark zu.
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Die schadhaften Sielleitungen im Bereich der beiden Abstellräume im Kellergeschoss konnten nicht in unmittelbaren
Zusammenhang mit der Durchfeuchtung der Außenwände gebracht werden. Vielmehr ist die Sohle in diesem Bereich
stärker durchfeuchtet.
Der Zustand der bituminösen Horizontalsperre kann nicht konkret bewertet werden. Da die Durchfeuchtungen nicht nur auf
den Sockelbereich beschränkt sind, sondern sich flächig auf den erdberührten Wandbereich verteilen, wird die
Horizontalsperre nicht unmittelbar als untauglich oder schadhaft eingestuft.
Bilddokumentation
(nur einige ausgewählte)
Bild 1: Bereich Bücke zum Einkaufszentrum Bild 2: Wandecke Südost im KG
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Bild 3: Brückenbereich zum Einkaufszentrum
Bild 4: Anschluss Brücke an Gebäude Bild 5: Brücke Einkaufszentrum an Gebäude
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Bild 5: Außenwand im KG Nordostecke (Tanzsaal)
Sanierungsempfehlung
Erdberührte Wände
Die erdberührten Wände sollten umlaufend freigelegt und neu abgedichtet werden. In diesem Zusammenhang ist zu klären,
für welchen Bemessungswasserstand die Abdichtung zu wählen ist (=> Bodengutachter). Aufgrund des Schadensbildes wird
zunächst zeitweise drückendes Wasser angenommen. Die Abdichtung ist bis 30 cm über OK Gelände zu führen.
Perimerterdämmung als Wärmedämmung und Anfüllschutz der Abdichtung ist in jedem Fall vorzusehen.
Sämtliche Durchdringungen der Wand mittels Leitungen, Kabeln etc. sind fachgerecht abzudichten.
Kasematten vor Kellerfenstern sind auf Ihre Tauglichkeit hin zu prüfen. Die Entwässerung der Kasematten ist an die
Entwässerung anzuschließen.
Innenliegende Wandoberflächen der Kelleraußenwände
Stark durchfeuchteter Putz und/oder durch Schimmel beaufschlager Putz ist zu entfernen und zu erneuern. Die Wände sind
vor weiterer Sanierung geeignet zu trocknen. Anschließend können die Wände neu verputzt werden, wobei Putz mit
Gipsbestandteilen zu vermeiden ist.
Horizontalsperre
Auf die Erneuerung der Horizontalsperre kann zunächst verzichtet werden. Es handelt sich um eine sehr teure
Sanierungsmaßnahme. Sollte es nach Sanierung der Außenwände im Sockelbereich tatsächlich noch Problemzonen geben,
die auf eine nicht intakte Horizontalsperre hinweisen, können diese Bereiche von innen und nur lokal durch zum Beispiel
druckloses Verkieseln in Bohrlöchern saniert werden.
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Dezentrales Lüftungssystem
Die Nutzung der Räumlichkeiten der Elternschule erfolgt recht vielfältig und durch unterschiedliche Gruppen. Gruppen
tragen naturgemäß mehr Feuchtigkeit in Gebäude ein, als Einzelpersonen. Die Verantwortlichkeit für das erforderliche
kontrollierte manuelle Lüften zur Sicherstellung des hygienischen Luftwechsels und der Entfeuchtung der Räume ist nur
schwer zu organisieren. Eine zu hohe Luftfeuchtigkeit in den Räumen führt zu einer Erhöhung der Taupunkttemperatur.
Aufgrund des nur gering gedämmten Gebäudes kommt es in der kalten Jahreszeit vor allem in exponierten Rand- und
Eckbereichen zu geringen Wandoberflächentemperaturen. Unterschreitet die Oberflächentemperatur die
Taupunkttemperatur der Luft, fällt Kondensat aus. Hält dieser Zustand an der Wandoberfläche mehrere Tage mit einer
relativen Feuchtigkeit von mehr als 80% an, kann sich Schimmel bilden.
Die regelmäßige Entfeuchtung der Luft durch Lüftung führt zu geringeren Taupunkttemperaturen und beugt somit der
Schimmelbildung vor.
Es wird empfohlen, ein dezentrales Lüftungssystem für Räume mit Gruppennutzung zu installieren, das nicht auf manuelles
Lüften angewiesen ist und für eine ausreichend hygienische und trockene Luft sorgt.
Reparatur der Sielleitung
Die Reparatur der Sielleitung ist unabhängig von der Sanierung der Kellerwände. Die Schäden sollten jedoch im Zuge der
Sanierung behoben werden, um weitere Schäden zum Beispiel durch Aus- und/oder Unterspülung zu vermeiden.
Energetische Sanierung
Das Gebäude ist aus Sicht des Aufstellers dieses Gutachtens bezogen auf die Gebäudesubstanz in einem ausreichend guten
Zustand, so dass eine ernergetische Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist. In Frage kommt in jedem Fall die Erneuerung der
Fenster und Außentüren. Über die Dämmung des Flachdaches lagen bei Erstellung des Gutachtens keine konkreten
Angaben vor. Der Aufbau der Außenwände wurde im Zuge der Schadensaufnahme nicht festgestellt. Das verblendete
Mauerwerk ist 36,5 cm dick, so dass 24 cm dickes Hintermauerwerk und ein 11,5 cm dickes Verblendmauerwerk mit 1 cm
Schalenfuge nicht unwahrscheinlich ist. Das Dämmen von Dach und Außenwänden erscheint bei diesem Gebäude als eine
sehr sinnvolle Sanierungsmaßnahme.
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Kostenschätzung der dringend erforderlichen Sanierungsmaßnahmen
Die Kostenschätzung beinhaltet ausschließlich die Maßnahmen der Sanierung der Kelleraußenwände einschließlich
Erneuerung des innenliegenden Putzes. Es wurden keine Besonderheiten des Gebäudes berücksichtigt, wie zum Beipsiel die
Eingangssituation mit Treppenpodest, der Brückenbereich zum Einkaufszentrum, eventuelle Erschwernisse im Bereich der
Sielleitungen neben dem Gebäude etc. Die Kostenschätzung dient nur der ersten Einschätzung der Kostengröße für die
notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Im nächsten Schritt müsste die Sanierung konkret im Detail geplant und anschließend
die Kostenschätzung angepasst werden.
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Sachbearbeiter: Dipl.-Ing. Jan-Christopher Otto
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Lasbek, 13.03.2024
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