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MGZ, Mülheim an der Ruhr, GGS Zunftmeisterstraße
Projektbeschreibung und Leistungsbeschreibung Objektplanung Gebäude und
Innenräume
Projektaufgabenbeschreibung
Objektplanung
Gebäude und Innenräume
für das Projekt
MGZ, Mülheim an der Ruhr,
GGS Zunftmeisterstraße
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Projektbeschreibung und Leistungsbeschreibung Objektplanung Gebäude und
Innenräume
Inhaltsverzeichnis
- Beschreibung des Vorhabens .......................................................................................................... 1
1.1 Anlass und allgemeine Ziele der Maßnahme .......................................................................... 1
1.2 Hintergrund und Anlass ........................................................................................................... 1
- Allgemeine Projektbeschreibung .................................................................................................... 3
2.1. Objektbeschreibung ................................................................................................................ 3
2.2. Machbarkeitsstudie Interimslösung ........................................................................................ 3
2.3. Maßnahmenbeschreibung ...................................................................................................... 3
- Allgemeine Rahmenbedingungen ................................................................................................... 9
3.1. Raumbedarf gem. Musterraumprogramm ............................................................................ 10
-
Kosten ............................................................................................................................................ 11
-
Termine und Terminziele -> Anforderung der Stadt ..................................................................... 12
-
Zu erbringende Planungsleistungen .............................................................................................. 13
6.1. Leistungsbild und Leistungsphasen ....................................................................................... 13
6.2. Stufenweise Beauftragung von Leistungsphasen .................................................................. 13
6.3. Leistungsumfang Grundleistungen ....................................................................................... 13
6.4. Besondere Leistungen ........................................................................................................... 14
Baustelleneinrichtungsplanung ......................................................................................................... 14
Funktionale Leistungsbeschreibung und Qualitätssicherung ........................................................... 15
Anlagen .................................................................................................................................................. 16
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- Beschreibung des Vorhabens
1.1 Anlass und allgemeine Ziele der Maßnahme
Die Stadt Mülheim an der Ruhr plant die Sanierung des Bestandes sowie einen Er- weiterungsneubau zur Gemeinschaftsgrundschule Zunftmeisterstraße. Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurden die Bestandbauteile nach erforderlichen Schadstoffsa- nierungen, brandschutztechnischer Ertüchtigung und energetischer Sanierungen differenziert. Aufgrund wachsender Schülerzahlen wird ein Erweiterungsbau zur Wahrung der Beschulung einer Dreieinhalb-Zügigkeit (zeitweise mit 14 Klassen) er- forderlich. Zudem resultiert ein steigender Anspruch auf Betreuungsplätze, was eine Erweiterung des Angebotes im Rahmen des offenen Ganztags fordert.
In diesem Zusammenhang werden die Leistungen eines Planers für Gebäude und Innenräume benötigt. Zusätzlich werden separat noch die Leistungen zur Fachpla- nung Technische Ausrüstung (HLS und ELT), zur Fachplanung Tragwerksplanung so- wie zur Objektplanung Freianlagen ausgeschrieben. Das Büro CON.partners Part- nerschaft mbB wurde bereits mit dem Leistungsbild der Projektsteuerung beauf- tragt.
Weitere Planungsbeteiligte für Schall- und Wärmeschutz, Schadstoffanalyse, -be- gutachtung, Brandschutz etc. werden bei Bedarf gesondert beauftragt.
1.2 Hintergrund und Anlass
Die Gemeinschaftsgrundschule Zunftmeisterstraße (GGS) der Stadt Mülheim an der Ruhr wird derzeit vorwiegend als 3-zügige Grundschule geführt. (Jahrgang 1 vierzü- gig, Jahrgang 2-4 dreizügig). Nach dem Planungsbeschluss der Stadt Mülheim an der Ruhr, soll der Schulstandort nun zur 3,5-zügigen Grundschule erweitert werden. Zur Umsetzung ist die Sanie- rung des Bestandsgebäudes sowie ein Erweiterungsneubau geplant. Der Bedarf re- sultiert aus den für die Zukunft prognostizierte steigende Schüler*innenzahlen für die Grundschulen in der Stadtmitte sowie der Rechtsanspruch eines Betreuungs- platzes zum Schuljahr 2026/ 27 bei dem folglich mehr Raumbedarf zur Beschulung der Offenen Ganztagsschule (OGS) sowie der Betreuungsräumlichkeiten bestehen wird.
Am 15.10.2021 wurde durch das Büro Jäger Gerull Architekten PartGmbB eine Machbarkeitsstudie inklusive einer Erfassung der baulichen Situation erstellt, wel- che aufzeigte, dass die erforderlichen Raumkapazitäten im Bestandsgebäude nicht abzubilden sind und somit ein Erweiterungsbau mit einer Fläche von rund 950 m2 BGF benötigt wird, welcher neben den Bestandsgebäude realisiert werde soll (siehe
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Anlage 1.1 und 1.2). Gemäß der Machbarkeitsstudie besteht ein grundsätzlicher Sanierungsbedarf am Bestandsgebäude, sodass dessen Instandsetzung im Rahmen der Baumaßnahme vorgesehen ist.
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- Allgemeine Projektbeschreibung
2.1. Objektbeschreibung
Das Gesamtvorhaben befindet sich in innerstädtischer, zentraler Lage der Stadt Mülheim an der Ruhr. Die Gemeinschaftsgrundschule wird umrahmt von den Stra- ßen Auerstraße, Heinrich-Melzer-Straße sowie Löhstraße, welche überwiegend durch allgemeines Wohngebiet geprägt sind. Der Haupteingang liegt an der Zunft- meisterstraße und ist fußläufig vom Hauptbahnhof Mülheim an der Ruhr zu errei- chen (siehe Anlage 7.0). Im Süd-Westen der Schulanlage befindet sich der Pausenhof. Zudem befinden sich auf dem Schulgelände eine Turnhalle sowie angrenzend das ehemalige leerstehende Hausmeisterhaus (siehe Anlagen 1.1, 1.11 und 7.5).
Insgesamt teilt sich das Bestandsgebäude in verschiedene Bauteile (A bis F und I) auf, welche konzeptabhängig in sinnvollen Bauabschnitten saniert werden sollen. Eine Vorüberlegung zu Bauabschnittsbildungen wurde im Rahmen der Machbar- keitsstudie bereits vorgenommen, welches dem Übersichtsplan entnommen wer- den kann (siehe Anlage 1.3).
Grundsätzlich ist die Machbarkeitsstudie hinsichtlich der Realisierung und Aus- kömmlichkeit im Planungsprozess kritisch zu hinterfragen.
Als Rahmenbedingung zur Maßnahme ist angrenzend zur Fläche der Grundschule südlich des Bauteils I eine Baulast durch ein zukünftig geplantes Studentenwohn- heim zu berücksichtigen (siehe Anlagen 7.6 - 7.7).
2.2. Machbarkeitsstudie Interimslösung
Im Rahmen der Machbarkeitsstudie vom 15.10.2021 wurde die Unterbringung der Interimslösung in Form einer eingeschossigen Containeranlage auf dem südlichen Teil des Schulhofs vorgesehen, um den Schulbetrieb während der abschnittsweisen Sanierung aufrechtzuerhalten.
Die Umsetzung dieser Variante ist auf Grundlage der aktuellen Erkenntnisse jedoch nicht realisierbar. Ausschlaggebend hierfür sind die beengten Platzverhältnisse, un- zureichend berücksichtigte Raumkapazitäten, der erhebliche Verlust an Schulhof- flächen sowie deutlich höhere Kosten als ursprünglich kalkuliert.
2.3. Maßnahmenbeschreibung
Das Gesamtvorhaben wird insgesamt in zwei Teilbereiche aufgeteilt:
• Neubau eines Erweiterungsbaus • Sanierung des Bestandsgebäudes Bauteile A bis F und I
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Der Rückbau des auf dem Schulhof befindlichen Hausmeisterhauses (Bauteil G) er- folgt vorgezogen und ist nicht Bestandteil der Objektplanung Gebäude und Innen- räume.
Im Rahmen der Projektentwicklung sind drei alternative Realisierungsvarianten vorgesehen, die im Zuge der Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung) und 2 (Vor- planung) durch den beauftragten Planer umfassend zu untersuchen und im Hinblick auf Funktionalität, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit, Terminstruktur sowie der Notwendigkeit einer Interimslösung zu bewerten sind. Ziel ist die Entwicklung einer belastbaren Entscheidungsgrundlage für die weitere Projektverfolgung und Priori- sierung.
Variante 1: Neubau mit anschließender Sanierung
Diese Variante basiert auf der Machbarkeitsstudie und sieht die Errichtung eines Erweiterungsneubaus in System- oder Modulbauweise vor, der als Ersatz oder Ergänzung bestehender Strukturen dient. Anschließend erfolgt die abschnittsweise Sanierung der Bestandsgebäude.
Variante 2: Rückbau und vollständiger Neubau
In dieser Variante ist vorgesehen, die bestehenden Bauteile D und E vollständig zu- rückzubauen und durch einen eigenständigen Neubau zu ersetzen. Dieser Neubau soll nicht mehr als Verbindungselement zwischen den Bauteilen A und F dienen, sondern als vollwertiger Gebäudeteil mit Unterrichtsräumen, Sanitäranlagen und weiteren Funktionsräumen geplant werden.
Ziel ist es, die Bauteile A, D, E, und F zu einem zusammenhängenden Gebäudekom- plex zu vereinen. Die Bauteile E und F sollen in diesem Zusammenhang an die bau- liche Struktur von Bauteil A angepasst und jeweils auf drei Geschosse (Erdgeschoss,
- und 2. Obergeschoss) erweitert werden. Sollte im weiteren Planungsverlauf ein zusätzlicher Raumbedarf festgestellt werden, besteht die Option, Bauteil F um ein weiteres Geschoss aufzustocken.
Variante 3: Freie Lösungsvariante
Diese Variante sieht die Entwicklung einer durch die Objektplanung erarbeiteten, weiteren Lösungsvariante vor.
Variantenübergreifende Aspekte
Im Rahmen der Variantenbetrachtung sind der Interimsbedarf, die graue Energie, die Berücksichtigung von Gründächern, die Möglichkeit einer PV-Vorrüstung so- wie der Raumbedarf gründlich und sorgfältig zu analysieren.
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Bedarf an Interim
Die Notwendigkeit und Ausgestaltung einer möglichen Interimslösung ist im Rah- men der Leistungsphasen 1 und 2 durch den Planer detailliert zu prüfen und in das Gesamtplanungskonzept zu integrieren. Sofern ein Interimsbau erforderlich wird, sind dessen Umfang, Flächenbedarf, funktionale Anforderungen sowie ein geeigne- ter Standort, beispielsweise auf dem Lehrerparkplatz, darzustellen. Ziel ist es, früh- zeitig belastbare Grundlagen für eine etwaige temporäre Nutzung zu schaffen.
Bezüglich der Gestaltung des Interims dürfen bei den Klassenräumen vorgegebene Mindestgrößen von 65 m² NF nicht unterschritten werden. Weiter zu beachten ist, dass die Interimslösung über Toiletten für die Schüler*innen und Lehrkräfte verfü- gen muss. Es soll auch für jede Etage ein Putzmittel- und Technikraum vorgesehen werden.
Aktuelle Überlegungen sehen vor, die bauliche Umsetzung einer möglichen Inte- rimslösung über einen Totalunternehmer zu realisieren.
Diese Leistungen werden im Honorarblatt Objektplanung Gebäude und Innen- räume als Besondere Leistungen abgefragt.
Graue Energie
Im Sinne einer ressourcenschonenden und zukunftsfähigen Planung ist bei allen Rückbau-, Umbau- und Neubaumaßnahmen ein besonderes Augenmerk auf die Re- duktion grauer Energie zu legen. Dies umfasst sowohl eine materialbewusste Pla- nung als auch eine effiziente Bauweise unter Berücksichtigung ökologischer Krite- rien.
Konkrete quantitative Anforderungen, insbesondere in Form der Bilanzierungen zur grauen Energie, sind nicht vorgesehen.
Gründach
Für den Erweiterungsneubau ist die Ausführung der Dachflächen als Gründach vor- zusehen.
Für die Bestandssanierung ist die Umsetzung eines Gründachs unter dem Vorbehalt der statischen Eignung zu prüfen.
Photovoltaik-Anlage
Es ist zu prüfen, inwieweit eine konstruktive und technische Vorrüstung für eine spätere Installation einer Photovoltaikanlage unter statischen, elektrotechnischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten realisierbar ist.
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Raumbedarf
Die Raumplanung basiert auf dem in der Machbarkeitsstudie der GEBIT ermittelten Raumbedarf, der als verbindliche Grundlage für die weitere Planung und Ausschrei- bung dient. Die zugrunde liegende GEBIT-Studie wurde im Dezember 2021 erstellt und beruht auf der Bildungsentwicklungsplanung der GEBIT Münster (siehe Anlage 8).
Eine besondere Herausforderung der Aufgabenstellung besteht darüber hinaus da- rin, die bauliche Sanierung und den Erweiterungsbau in sinnvollen Bauabschnitten zusammenzufassen, die teils parallel oder zeitlich versetzt koordiniert werden sol- len. Ein besonderes Augenmerk ist darauf zu legen, dass der Schulalltag einschließ- lich der Nutzung von Pausenhofflächen zu jedem Zeitpunkt gewährleistet bleibt und eine klare Trennung zwischen Baustellenverkehr und Schülerströmen sicher- gestellt wird.
Bestandssanierung
Folgende Aspekte sollen bei der Planung und Ausführung berücksichtigt werden:
- Schadstoffsanierung
- Brandschutzkonzept
- Energetische Sanierung
- ggf. Interimslösung
Für die Bestandssanierung liegen diverse Bestandspläne (Erarbeitung eines Brand- schutzkonzeptes, welches jedoch nicht in der dargestellten Form umgesetzt wurde) sowie Pläne zur Statik vor (siehe Anlagen 5.0 und 6.0). Darüber hinaus sind dem Anhang diverse Liegenschaftspläne sowie Fotoaufnahmen angehängt (siehe Anlagen 7.0 und 9.0).
Schadstoffsanierung
Im Zeitraum 2015 bis 2025 wurden bereits verschiedene Schadstoffuntersuchun- gen der bestehenden Bauteile A bis I durchgeführt. Die vorhandenen Schadstoffa- nalysen, und -berichte inkl. der Verortung von Schadstoffen sind den Anlagen 2.0 zu entnehmen.
Grundsätzlich sind folgende Schadstoffe vorgefunden worden:
- Asbest in verschiedenen Bausubstanzen / Bauprodukten
- Polychlorierte Biphenyle (PCD) Belastungen in diversen Bausubstanzen / Bauprodukten
- Künstliche Mineralfasern (KMF) in den Abhangdecken bzw. Dämmungen von Fassade und Fenstern sowie Technischen Isolierungen
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Diese Aspekte sind im Rahmen eines in sich geschlossenen Konzeptes zur Sanierung zu berücksichtigen.
Die im Jahr 2015 durchgeführte Schadstoffuntersuchung bezieht sich auf die ehe- malige Kindertagesstätte „Menschenskinder“. Das Gebäude wird jedoch aktuell nicht mehr als Kindertagesstätte genutzt, sondern der schulischen Nutzung über- führt. Im Rahmen der Gesamtmaßnahme stellt die ehemalige Kindertagestätte den Bauteil I dar, welcher nicht den spezifischen Anforderungen einer schulischen Nut- zung entspricht. Für die geplante Umnutzung ist eine umfassende Neugestaltung sowie eine Optimierung der Raumaufteilung erforderlich, um eine bedarfsgerechte Nutzung im Schulbetrieb zu gewährleisten. Dies schließt insbesondere die Integra- tion von Schülertoiletten in diesem Bauteil mit ein (siehe Anlage 2.1).
Darüber hinaus liegt eine aktuelle Schadstoffanalyse aus dem Jahr 2025 der ehe- maligen Kindertagesstätte „Menschenskinder“ vor. Ergänzend zu den bereits erfolgten Schadstoffanalysen sind zur Vervollständigung der Schad- stoffuntersuchungen in Teilbereichen der weiteren Bauteile des Schulgebäudes erst im Zuge der Sanierung vorgesehen, um keine provisorischen Bauteilschließun- gen zu erzeugen (siehe Anlage 2.5).
Im Rahmen der Schadstoffentsorgung ist die aktuelle Satzung über die Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Abfällen der Stadt Mülheim an der Ruhr (Abfall- wirtschaftssatzung) vom 16.12.2015 in der Fassung der vierten Änderungssatzung vom 28.07.2025 (https://cms.muelheim-ruhr.de/leben-in-muelheim/natur-und- umwelt/abfallentsorgung-und-gebuehren/abfallwirtschaftssatzung)zu berücksichtigen. In diesem Zuge ist bei der Mülheimer Entsorgungsgesellschaft ein Angebot zu Entsorgungsgebühren einzuholen.
Brandschutz
Innerhalb eines Brandschauberichtes aus dem Jahr 2012 wurden diverse brand- schutztechnische Mängel festgestellt (siehe Anlage 3.1).
Zur Beseitigung der brandschutztechnischen Mängel wurden bereits verschiedene planerische Ansätze analysiert (siehe Anlagen 3.1-3.19). Hieraus resultierend wird unter anderem zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs zwischen Bauteil A und C sowie zum Bauteil F eine Brandschutztreppe erforderlich. Dies wird bereits in der Machbarkeitsstudie analog vorgesehen.
Die planerischen Ansätze gem. der vorüberlegten Brandschutzkonzepte wurden schlussendlich noch nicht umgesetzt. Eine Integration der brandschutztechnischen Vorüberlegungen und Ansätze sowie ggf. die Anpassung der Anforderungen des (bauseits) zu erstellenden Brandschutzkonzeptes wird von der Leistung des Planers gefordert, sodass die bestehenden Brandschutzkonzepte demzufolge lediglich als Orientierung dienen.
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Energetische Anforderungen
Durch die Planungsansätze zur energetischen Sanierung soll die Konzentration der Treibhausgase verringert und eine positive Wirkung auf das Klima erzielt werden. Aus diesem Grund soll die Nachhaltigkeit in Hinblick auf eine CO optimierte Bau- 2 konstruktion (graue Emissionen) und die Energieeffizienz (angestrebter Gebäu- deenergiestandard, Energieversorgungskonzept, Anteil regenerativer Energiequel- len) in die Planung mit einbezogen und entsprechende Varianten und Lösungsvor- schläge erarbeitet werden. Die Klimawirkung der Maßnahme kann daher erst nach Vorlage der Planung und der Entscheidung über die Baukonstruktion und Energieeffizienz abgeschätzt wer- den (siehe Anlage 4.0).
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- Allgemeine Rahmenbedingungen
Zu berücksichtigen ist, dass für die Dauer der Gesamtmaßnahme der Schulbetrieb im Schulgebäude fortgeführt wird. Dementsprechend ist miteinzuplanen, dass ver- schiedene Räumlichkeiten zwingend während der gesamten Baumaßnahme auf- rechterhalten werden müssen. Dabei sind Räumlichkeiten der Verwaltung (Sekre- tariat und Schulleitungsbüro, Pausenraum für Mitarbeitende, Kopiergelegenhei- ten) zu jeder Phase des Umbaus zwingend erforderlich. Bezüglich des Schulbetriebes ist in der Planung darauf zu achten, dass neben den Räumlichkeiten zur Verwaltung zu jeder Zeit der Umbauphase mindestens 6 Diffe- renzierungsräume für eine Kleingruppenförderung von 10-12 Kindern zur Verfü- gung stehen sollte. Aufgrund von Schulkindern mit sonderpädagogischem Förderbedarf ist in der Pla- nung zu beachten, dass ein Sozialraum für Schulsozialarbeit, welcher sich aktuell im Erdgeschoss des Bauteils I befindet, während der Umbauphase aufrechterhalten wird. Insgesamt müssen während der gesamten Bauzeit für die Regelklassengrößen gem. SchulG NRW (derzeit i. d. R. 27 Kinder im Bestand) insgesamt mindestens 14 Klas- senräume zwingend vorgehalten werden.
Speiseräume Aktuell essen 60-70 Kinder zeitgleich in drei Schichten, an manchen Tagen sind 4 Schichten erforderlich. Derzeit gehen die Gruppen in vorgegebenen Zeitfenstern in den Speiseraum. Die ersten Gruppen starten zum Teil um 12:00 Uhr die letzten Kin- der treffen kurz vor 14:00 Uhr im Speisesaal ein. Im Rahmen der Planung der Umbaumaßnahme ist diesbezüglich darauf zu achten, dass ein Speiseraum erforderlich bleibt, da die Kinder in unterschiedlichen Gebäu- detrakten sowie in unterschiedlichen Etagen betreut werden und somit eine Es- sensausgabe an verschiedenen Orten organisiert werden müsste. Ggf. sind Syner- gien mit weiteren großen Räumlichkeiten wie z. B. für Versammlungen zu prüfen.
Offener Ganztag Derzeit befinden sich in der Grundschule vier OGS-Räume, welche nur durch die OGS genutzt werden. Während der Unterrichtszeiten werden diese Räume als Dif- ferenzierungsräume genutzt. Darüber hinaus werden insgesamt 6 Klassenräume am Nachmittag durch die OGS genutzt. Diese sind im Bauteil I (zwei im Untergeschoss und einer im 2. Oberge- schoss) sowie im Bauteil F (zwei im Erdgeschoss und einer im Oberbeschoss) veror- tet. Generell kann auch zukünftig mit der multifunktionalen Nutzung der Räumlich- keiten geplant werden, jedoch sind durch flexible Einrichtungen auf die Bedürfnisse der Beschulung am Vormittag und der Betreuung am Nachmittag einzugehen.
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Nachbarschaft Während der Bauphase ist ein sensibler Umgang sowie eine offene Kommunikation mit der umliegenden Nachbarschaft zu pflegen, um mögliche Störungen und Kon- flikte zu minimieren. Folglich müssen die Arbeitszeiten auf der Baustelle an die Ru- hezeiten der Stadt Mülheim an der Ruhr angepasst werden, um Konfliktpotenziale mit Anwohnern und anderen Interessensgruppen zu minimieren. Aus diesem Grund muss an Wochenenden, Feiertagen und während der Nachtruhe die Baustellenaktivität eingestellt werden. Eine allgemeine Mittagsruhe ist im Lan- des-Immissionsschutzgesetz ebenfalls vorgesehen.
Erschließung Da die bestehenden Trinkwasserleitungen aus der Zeit der Bauphase 1966 stam- men und die Hydraulik im Jahr 2019 zurückgebaut wurde, wird eine Sanierung der Trinkwasserversorgung im Zuge der Ausschreibung der Fachplanung Technische Ausrüstung – HLS berücksichtigt werden.
Fördermittel Aktuell sind keine Fördermittel vorgesehen.
Kampfmittel Bei der Untersuchung der Standorte können im Rahmen der Umbaumaßnahme insbesondere hinsichtlich des Neubaus Altlasten oder Kampfmittel festgestellt werden, folglich würden diesbezüglich Sondierungen erforderlich werden. Gemäß Rücksprache der Stadt Mülheim an der Ruhr mit dem zuständigen Ord- nungsamt wird eine luftbildgestützte Auswertung zur Ermittlung potenzieller Kampfmittelverdachtspunkte sowie deren Weiterleitung an die Bezirksregierung Arnsberg erst nach Vorlage des vollständigen Bauantrags veranlasst.
3.1. Raumbedarf gem. Musterraumprogramm
Anhand der vorliegenden Machbarkeitsstudie vom 15.10.2021 wurden die Flächen des Bestandgebäude zusammengestellt, welche als Richtwerte anzusehen sind (siehe Anlage 1.4).
Unter Zugrundelegung des Musterraumprogramms der Stadt Mülheim an der Ruhr liegt außerdem eine GEBIT Studie des Raumbedarfs für Grundschulen vor (siehe Anlage 8.0). Diese dient als Grundlage der Aufgabenstellung.
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- Kosten
Im Zuge der Aktualisierung des Kostenrahmens im Zusammenhang der Vergabe- vorbereitung wurden die Ansätze aus der Machbarkeitsstudie vom 15.10.2021 überprüft, indexiert und auf den jeweiligen Zeitpunkt der Ausführungsmitte der Teilmaßnahmen fortgeschrieben. Ergänzend erfolgten parallele Kostenermittlun- gen auf Grundlage der BKI-Kennwerte, mindestens auf erster Ebene gemäß DIN 276, unter Einbeziehung ausgewählter Positionen der ursprünglichen Machbar- keitsstudie.
Die auf dieser Grundlage ermittelte Gesamtkostensumme beläuft sich auf 18.984.088,44 € brutto, einschließlich pauschaler Ansätze für Unvorhergesehenes (15–25 %) und Baunebenkosten (18–25 %).
Die Gesamtkosten teilen sich wie folgt auf:
Bestandssanierung 13.559.036,54 €
Erweiterungsneubau 3.939.101,33 €
Interimslösung 1.270.389,46 €
Abbruch Hausmeisterhaus 173.561,16 €
Gesamtkosten 18.942.088,49 €
Im Vergleich dazu wurde in der Machbarkeitsstudie ein Kostenrahmen von ca. 9,3 Mio. € brutto (Preisstand 2021) ausgewiesen. Die bisherigen Annahmen, insbeson- dere zur Interimslösung, erscheinen aus heutiger Sicht zu niedrig angesetzt. Dar- über hinaus enthält die ursprüngliche Kalkulation keine vollständige Berücksichti- gung erforderlicher Maßnahmen wie z. B. die Erneuerung der Trinkwasserleitungen im Zuge der Bestandssanierung. Für die Fortschreibung wurde daher von einer Sa- nierung auf Rohbauniveau mit umfassender Kernsanierung ausgegangen (Anlage 10.1).
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- Termine und Terminziele -> Anforderung der Stadt
Für die Bearbeitung des Projektes gilt nach aktuellem Stand der fortgeschriebene Terminrahmen vom 29.10.2026 (Anlage 11.1). Aktuell bestehen Überlegungen, den Abbruch des Hausmeisterhauses in den Sommerferien 2027 durchzuführen.
Ein sehr straffes Terminmanagement und –controlling ist zwingend erforderlich. Regelmäßig werden im Rahmen der Planungs- und Koordinationsbesprechungen die Terminpläne zwischen der Projektleitung des Immobilienservice der Stadt Mül- heim an der Ruhr, der Projektsteuerung und dem Planer analysiert und bei Bedarf optimiert werden.
Die Leistungen des Planers beginnen mit Beauftragung und enden mit vollständiger Erbringung der geschuldeten Leistungen.
Der Planer hat die ihm übertragenen Leistungen so rechtzeitig zu erbringen, dass Planung und Durchführung des Bauprojektes nicht aufgehalten oder verzögert wer- den und die – in Abstimmung mit dem Planer– zwischen dem Auftraggeber und den bauausführenden Unternehmen sowie sonstigen Projektbeteiligten vereinbarten Termine nicht aus Gründen gefährdet werden, die der Planer (mit) zu vertreten hat.
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- Zu erbringende Planungsleistungen
6.1. Leistungsbild und Leistungsphasen
Gegenstand des Auftrags sind die zur Realisierung der oben beschriebenen Ob- jekte erforderlichen Objektplanungsleistungen zum Leistungsbild Objektplanung Gebäude und Innenräume gemäß §34 ff. HOAI i. V. m. Anlage 10 zur HOAI.
Insgesamt werden zwei verschiedene Leistungsbilder zur Objektplanung zusam- menhängend vergeben, welche im Detail den folgenden Anlagen zu entnehmen sind:
- Leistungsbild Objektplanung für den Bestand (Anlage 12.1)
- Leistungsbild Objektplanung für den Neubau (Anlage 12.2)
6.2. Stufenweise Beauftragung von Leistungsphasen
Die Planungsleistungen werden stufenweise beauftragt. Die Stufe 1, bestehend aus den Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 3 zum Leistungsbild Bestandssanierung bzw. 1 bis 2 zzgl. Erstellung einer funktionalen Leistungsbeschreibung zum Leis- tungsbild Neubau, wird mit Vertragsschluss beauftragt. Die Machbarkeitsstudie dient als Basis für den zu erarbeitenden Vorentwurf (Leis- tungsphase 2). Für die Bestandssanierung ist die Leistungsphase 3 einschließlich der Integration aller Fachplanungsleistungen zu erbringen und dem Auftraggeber zur Prüfung und Freigabe vorzulegen. Zu dem Objekt Neubau ist im Rahmen der Leistungsphase 3 beabsichtigt unter Ent- wicklung einer funktionalen Leistungsbeschreibung eine Totalunternehmerleistung zu vergeben. Durch die Objektplanung wird in diesem Rahmen optional die Quali- tätssicherung übernommen, welche als besondere Leistung anzubieten ist. Bei der Planung ist ein Höchstmaß an Zusammenarbeit zwischen den Planer und dem Auftraggeber gefordert. Die Planungsleistungen sind entsprechend den Leis- tungsbildern durch den Planer vollständig zu erbringen. Die Planungsentscheidun- gen obliegen dem Auftraggeber. Der Planer ist verpflichtet, die erforderlichen Ab- stimmungen mit den weiteren an der Planung Beteiligten vorzunehmen. Alle weiteren Leistungsbilder, wie beispielsweise Tragwerks-, Bauphysik- und Brandschutzplanung sowie die gesamte Planung des technischen Ausbaus usw. sind planerisch zu begleiten, in die eigene Planung zu übernehmen und zu koordinieren.
6.3. Leistungsumfang Grundleistungen
Der Planer hat zu den jeweils stufenweise beauftragten Leistungsphasen sämtliche Grundleistungen zu erbringen, und zwar unabhängig davon, ob ihre Erbringung aus Sicht des Planers für den vertraglich geschuldeten Erfolg notwendig ist oder nicht.
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Ausdrücklich von dieser Leistungspflicht ausgenommen sind nur diejenigen Grund- leistungen, die im beigefügten Teilleistungsverzeichnis ausdrücklich ausgenommen sind.
6.4. Besondere Leistungen
Darüber hinaus werden dem Planer zu den jeweils beauftragten Leistungsphasen die besonderen Leistungen vergeben, welche im Detail dem Leistungsbildern zu entnehmen sind.
Baustelleneinrichtungsplanung
Infolge der Bauarbeiten wird der Schulhof für Schüler, Lehrer und Besucher einge- schränkt. Aufgrund der Verkehrssicherheit der Schüler muss dafür gesorgt werden, dass die Baustelleneinrichtung und Zufahrt ordentlich abgesichert sind. Eine Zugangsbeschränkung in dem Schulgebäude wird es besonders hinsichtlich der Sanierungsmaßnahmen geben, insbesondere sobald die Bauteile B sowie D-E sa- niert werden, da diese momentan die Hauptzugänge der Schüler sind und die meis- ten Schüler auch über den Schulhof ins Gebäude gelangen. Somit ist besonders darauf zu achten, dass der Zugang zum Schulgebäude auch innerhalb der eingerichteten Baustelle losgelöst des Baustellenverkehrs gewährt bleibt und die Verkehrswege frei bleiben. Je Bauabschnitt bzw. Bauzustand ist ein Baustelleneinrichtungsplan unter Berück- sichtigung etwaiger Baustelleneinrichtungsflächen, Zufahrten, Baustellenverkehr, Schwarz-Weiß-Bereiche für die Schadstoffentfrachtungen etc. auszuarbeiten, wel- cher eine Aufrechterhaltung des Schulbetriebs unter Vermeidung von Konflikt- punkten und Überschneidungen der Schülerströme mit dem Baustellenverkehr be- rücksichtigt.
Untersuchung Interimslösung
Im Zuge der abschnittsweisen Sanierung der Bestandsgebäude ist der fortlaufende Schulbetrieb sicherzustellen. Hierfür sind geeignete temporäre Interimslösungen zu entwickeln und hinsichtlich ihrer Umsetzbarkeit zu prüfen. Ziel ist es, die infolge der Bauabschnitte entfallenden Unterrichts-, Betreuungs- und Verwaltungsbereiche übergangsweise funktional zu ersetzen.
Im Rahmen dieser Betrachtung sind insbesondere der Bedarf an Klassen- und Differenzierungsräumen, erforderliche Verwaltungsflächen, eine ausreichende Anzahl an Sanitäranlagen sowie eine sichere und leistungsfähige Wegeführung unter Berücksichtigung der Schülerströme zu analysieren. Ebenso sind mögliche Auswirkungen auf die nutzbaren Schulhofflächen einzubeziehen.
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Funktionale Leistungsbeschreibung und Qualitätssicherung
Auf Basis der erarbeiteten und durch den AG freigegebenen Vorplanung für das Objekt Erweiterungsneubau ist durch den Planer unter Integration der Beiträge der Fachplaner eine funktionale Leistungsbeschreibung zur Vergabe der Fortfüh- rung der Planung und Ausführungstätigkeiten an einen Totalunternehmer zu ent- wickeln. Hierbei sind die Nutzungsanforderungen und baulichen Standards des Auftraggebers zu berücksichtigen. Anhand der Vorplanung und der funktionalen Leistungsbeschreibung wird die Leistung durch einen Totalunternehmer fortge- führt.
Im Rahmen der Ausführung (Leistungsphase 8) wird durch den Planer die Überwa- chung der Ausführungsqualität angeboten. Dies beinhaltet regelmäßige Baustel- lenbegehungen sowie regelmäßige Teilnahme an Koordinationsbesprechungen bis zur Fertigstellung der Maßnahme.
Mit der Erbringung der Planungsleistungen ist unverzüglich nach Auftragserteilung zu beginnen.
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Anlagen
1.0 Machbarkeitsstudie 1.1 Bericht Machbarkeitsstudie 1.2 Lageplan Übersicht Bauabschnitte 2023-2025 mit Erweiterungsneubau 1.3 Lageplan mit Übersicht Bauabschnitte 2023-2025 1.4 Netto-Grundflächen 1.5 Gesamtkosten 1.6 Energetische Sanierung 1.7 Schadstoff- und Kernsanierung 1.8 Brandschutz 2.RW 1.9 Sonstig Maßnahmen 1.10 Interimslösung 1.11 Erweiterungsbau und Abbruch Bauteil G
2.0 Schadstoff 2.1 Bericht Schadstoffe inkl. Anlagen 2015 2.2 Ergänzender Kurzbericht Raumluftmessungen inkl. Anlagen 2015 2.3 Menschenskinder Bericht Schadstoffe inkl. Anlagen 2015 2.4 Menschenskinder RLM PCB 2016 2.5 Untersuchungsberichte inkl. Anlagen 2018 2.6 Prüfbericht Buntsteinputz 2017 2.7 Prüfbericht Raum 5 Raumluft Asbest 2019 2.8 Prüfbericht Raum H18 Raumluft Asbest 2019 2.9 Bauteilbezogende Schadstoffuntersuchung 2021 2.10 Untersuchungsbericht BTI 2025 2.11 Kosten Schadstoffsanierung 2021
3.0 Brandschutz 3.1 Mängelbericht 2012 3.2 Bestandsplan_00_1-100_a_EG 2010 3.3 Bestandsplan_01_1-100_a_1OG 2010 3.4 Bestandsplan_-1_1-100_a_KG 2010 3.5 Bestandsplan_02_1-100_a_2OG 2010 3.6 Bestandsplan_03_1-100_a_3OG 2010 3.7 Bestandsplan_-1_1-100_a_KG 3.8 Bestandsplan_00_1-100_a_EG 3.9 Bestandsplan_01_1-100_a_1OG 3.10 Bestandsplan_02_1-100_a_2OG 3.11 Bestandsplan_03_1-100_a_3OG 2010 3.12 Bestandsplan_UG 2009 3.13 Bestandsplan_EG 2009
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MGZ, Mülheim an der Ruhr, GGS Zunftmeisterstraße
Projektbeschreibung und Leistungsbeschreibung Objektplanung Gebäude und
Innenräume
3.14 Bestandsplan_1OG_2OG BTC 2009 3.15 Bestandsplan_2OG_3OG BTC 2009 3.16 Bestandsplan_UG 2009 3.17 Bestandsplan_EG 2009 3.18 Bestandsplan_1OG 2009 3.19 Bestandsplan_2OG 2009
4.0 Energetische Sanierung 4.1 Energieausweis Aushang 2022 4.2 Energieausweis 2022
5.0 Bestandspläne 5.1 Grundriss EG_1967 5.2 Grundriss Fundament_BT E+F 1967 5.3 Grundriss Kriechkeller_BT E+F 1967 5.4 Grundriss 1.OG_BT E+F 1967 5.5 Grundriss UG_BT E+F 1967 5.6 Querschnitt 1976 5.7 Querschnitt_H-H 1967 5.8 Querschnitt_K-K 1967 5.9 Ansichten der 4 Klassenseiten 1964 5.10 Längsschnitt 1964 5.11 Querschnitt 1964 5.12 Schnitte_BT A+C 1964 5.13 Schnitte_BT B 1964 5.14 Zunftmeisterstr._Straßenansicht 5.15 Schule Schnitte 2009 5.16 Ansichten und Querschnitte 5.17 Ansichten_3BA 5.18 Schulhofansicht 5.19 Strassenansicht 5.20 Zunftmeisterstr_003 Bestandsplan 1968 5.21 Zunftmeisterstr_004 Bestandsplan 1968 5.22 Zunftmeisterstr_005 Bestandsplan 1968 5.23 Zunftmeisterstr_006Bestandsplan 1968 5.24 Zunftmeisterstr_007 Bestandsplan 1968 5.25 Hausmeisterwohnung_Bestandsplan 5.26 Hausmeisterwohnhaus 5.27 Hausmeisterwohnung
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Projektbeschreibung und Leistungsbeschreibung Objektplanung Gebäude und
Innenräume
6.0 Statik Pläne 6.1 Zunftmeisterstr_25 (33654 Bauteil A Statik) 6.2 Zunftmeisterstr_25 (33654 Bauteil B-D Statik) 6.3 Zunftmeisterstr_25 (33654 Statik) 6.4 Zunftmeisterstr_25 (33654) 6.5 Zunftmeisterstr_25 (33654-3 Statik) 6.6 Zunftmeisterstr_25 (33654-Ib_1 Statik) 6.7 Zunftmeisterstr_25 (33654-Ib_2 Statik) 6.8 Auszug Statik-Schule 6.9 Auszug Statik Kindergarten 6.10 Auszug Schnitt 6.11 Zunftmeisterstr_Bauteil G 6.12 Zunftmeisterstr_Entwässerungslan 6.13 Zunftmeisterstr_1-100_Entwässerungsplan
7.0 Liegenschaftspläne 7.1 Schule_Zunftmeisterstr_001 Lageplan 1964 7.2 Schule_Zunftmeisterstr_002 Lageplan 1964 7.3 GGS Zunftmeisterstr 21 Flurkarte 7.4 Schule_Zunftmeisterstraße_003 Lageplan 2018 7.5 Schule_Zunftmeisterstraße_004 Lageplan 2018 7.6 Schule_Zunftmeisterstraße_005 Lageplan inkl. Baulast 2024 7.7 Schule_Zunftmeisterstraße_006 Baulast 7.8 Schule_Zunftmeisterstraße_007 Baulast
8.0 Gebit Studie 8.1 Zunftmeisterstraße_Raumbedarf 8.2 Raumstandards_Mindestgrößen_ Grundschulen
9.0 Fotos 9.1 Fotoblätter Aussenbereich 9.2 Fotoblätter Innenbereich
10.0 Kosten 10.1 Übersicht Kosten Teilmaßnahmen
11.0 Termine 11.1 Terminrahmen
12.0 Leistungsbilder Objektplanung 12.1 Leistungsbild Objektplanung für den Bestand
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Projektbeschreibung und Leistungsbeschreibung Objektplanung Gebäude und
Innenräume
12.2 Leistungsbild Objektplanung für den Neubau
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