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Machbarkeitsstudie- Sanierung Grundschule „Zunftmeisterschule“ in Mülheim an der Ruhr, Zunftmeisterstr. 21
Vorbemerkungen/Aufgabenstellung
Der Immobilien Service der Stadt Mülheim an der Ruhr beabsichtigt, die Grundschule „Zunftmeisterschule“ in Mülheim an der Ruhr, Zufunftmeisterstrasse 21 zu sanieren. Die Sanierung beinhaltet folgende Aufgabenstellungen:
• Schadstoffsanierung • Konstruktive und anlagentechnische Brandschutzmaßnahmen gemäß Brandschutzkonzept • Instandsetzungsmaßnahmen • Energetische Sanierung
Für die Sanierung wurde seitens des AG`s ein Budget in Höhe von Brutto 2.000.000€ eingeplant. Es soll geprüft werden, ob die geplanten Maßnahmen in diesen Kostenrahmen ausgeführt werden können.
Standortbeschreibung
Die Zunftmeisterschule befindet sich in zentraler Lage der Stadt Mülheim und der Hauptzugang erfolgt über die Zunftmeisterstrasse. Im Süd-Westen der Schulanlage befindet sich der Pausenhof. Die Schulanlage wird in Gebäudegruppen unterteilt. Die Klassenräume befinden sich in den Bauteilen A, C, F und I und werden über die Bauteile B, D-E miteinander verbunden. Die Schule wurde nach den vorliegenden Unterlagen in 3. Bauabschnitten erstellt.
1.Bauabschnitt Bauteil C, B und A ? 2.Bauabschnitt Bauteil D, E und F ca. 1966 3.Bauabschnitt Bauteil I ca. 1969-1970
Zudem befinden sich auf dem Gelände eine Turnhalle und ein Wohnhaus (ehemals Hausmeisterwohnung). Das Wohnhaus ist zurzeit nicht in Nutzung und kann nach Angabe AG abgerissen werden.
Lageplanausschnitt
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Nutzung
Bauteil A: UG Werkstatt/Lager und Technikräume EG Aula und Nebenräume 1.OG Klassenräume und Nebenräume 2.OG Klassenräume und Nebenräume
Bauteil B: UG-3.OG Treppenhaus
Bauteil C: UG Kriechkeller EG Verwaltung und Nebenräume 1.OG Klassenräume und Nebenräume 2.OG Klassenräume und Nebenräume 3.OG Klassenräume und Nebenräume
Bauteil D-E: EG Haupteingang und Nebenräume
Bauteil F: UG Küche, Essensausgabe und Nebenräume EG Klassenräume 1.OG Klassenräume
Bauteil G UG Kellerräume EG Hausmeisterwohnung
Bauteil H: EG Turnhalle, Umkleide- und Sanitärbereiche
Bauteil I (J Brandschutzkonzept): UG Klassenräume und Nebenräume EG Klassenräume und Nebenräume 1.OG Klassenräume und Nebenräume 2.OG Klassenräume und Nebenräume
Flächenaufstellung (s. auch Anlage 01) ohne Wohnhaus und Turnhalle
Gesamt NF ca. 2.412m² Gesamt VF ca. 632m² Gesamt TF ca. 82m²
Bestehende Bausubstanz
Konstruktion: Ungedämmte Massivbauweise (Betonskelett mit Mauerwerksausfachung)
Decken aus Stahlbeton
Dächer: Gedämmte Flachdächer mit leichter Dachneigung und innenliegender Entwässerung
Dachabdichtungen aus bituminösen Dachbahnen
Fassade: Fensteranlagen aus Holz, Kunststoff und Metall
Sonnenschutzanlagen nur Bauteil C auf Seite SO
Nachträglich montierte vorgehängte Fassaden bei Bauteil A (Seite SW), Bauteil I (Seite SW) und
Bauteil C (Seite SW)
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Ausbau: Wände verputzt und Fliesenspiegel (Waschbecken Klassenzimmer)
Bodenbeläge Klassen-/ Schulungsräume aus PVC
Werkstein im Bereich der Flure und Treppenhäuser
WC-Anlagen mit Fliesen
Abgehängte MF-Decken in Klassen-/ Schulungsräume sowie Nebenräumen
Deckenputz im Bereich der Treppenhäuser
Fensterbänke aus Naturstein
Lackierte Stahlumfassungszargen mit Türblättern aus beschichteten Holzwerkstoffplatten
Glasbausteine mit Türanlagen Bauteil F
RD Metalltüranlagen zu den Treppenhäusern
Hinweis Dachflächen: Da kein gesicherter Zugang zu den Dachflächen besteht, konnten diese nicht gesichtet werden. Nach Aussage des AG`s sind die Dachabdichtungen sanierungsbedürftig.
Hinweis Fallstränge Abwasser und Regenwasser: Nach Aussage des AG`s mussten in der Vergangenheit schon Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Zum Teil sind die Gußrohre korrodiert.
Sanierungsmaßnahmen und Ausbauqualitäten
Auf Grund der vorhandenen Schadstoffe in den Bauteilen
Abhangdecken MF oder GK
Bodenbeläge (PVC) und Sockelleisten
Lackierungen Türen/Geländerfüllungen usw.
Fensterfugen zw. Mauerwerk und Blendrahmen
Putzflächen (Wand- und Deckenbereich)
Dichtungen Heizkörper
wird eine vollflächige Kernsanierung wie folgt ausgeführt.
Abbruch Putzflächen im Wand- und Deckenbereich
Erneuerung Putzflächen im Wand- und Deckenbereich mit Beschichtung
Abbruch abgehängte MF-Decken
Montage MF-Decken mit sichtbaren Raster 62,5x62,5cm
Abbruch Bodenbeläge (PVC-Böden)
Spachtelung Estrichflächen und neuer Bodenbelag aus Linoleum
Sockelleisten aus Kunststoff mit Linoleum belegt
Abbruch Türzargen und Türblätter
Montage neuer Stahlzargen; Lackiert nach RAL
Montage neuer Türbeschläge
Montage neuer Türblätter aus beschichteten Holzwerkstoff
Abbruch Geländerfüllungen aus lackiertem Holz
Neue Holzfüllungen lasiert
Abbruch Heizkörper und Zu-/Rücklaufleitungen
Montage neuer Zu-/Rücklaufleitungen
Montage neuer Plattenheizkörper im Brüstungsbereich
Abbruch Verfugungen Fenster-Mauerwerk
Neuverfugung (Abhängigkeit Austausch Fensteranlagen und Fensterbänke)
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Zudem wurden Kosten für folgende Maßnahmen einkalkuliert:
Sanierung der WC-Anlagen im Bauteil C
Überarbeitung Werksteinflächen im Flur- und Treppenhausbereich
Überarbeitung Parkettflächen Bauteil C EG
Überarbeitung Hallenboden Turnhalle
Die notwendigen Schutzmaßnahmen und Baustelleneinrichtungen für die Schadstoffsanierung sind in den Kosten enthalten. Ein abschließende Baureinigung wurden ebenfalls mit einkalkuliert.
Die bestehenden RD-Rohrrahmentüren mit Glasfüllung zu den Treppenhäusern (Bauteil B und F) werden nicht ausgetauscht.
Für folgende Bereiche wurden keine Kosten angesetzt:
Bauteil F Küchenbereich
Kellerbereiche
Außenbereich Schulhof und Grünanlagen
Mittelspannungsanlage
Grundleitungen
Verrohrungen im Kriechkeller
Umzugskosten für Möblierungen
Erneuerung Möblierung
Zudem werden mit der Kernsanierung folgende haustechnischen Anlagen erneuert:
Fallleitungen (Dachentwässerung, Abwasserleitungen)
Sanitärobjekte (Waschbecken Klassenzimmer und WC-Anlagen Bauteil C)
Elektroverkabelungen incl. Unterverteilungen (UV in Fluchttreppenhäusern)
Beleuchtungsanlagen LED (Aufputzleuchten TRH und Einlegeleuchten MF-Decken)
Löschwasserversorgung (Demontage Wandhydranten und Einbau trockene Steigleitungen) gemäß
Angabe Brandschutzkonzept Sicherheitsbeleuchtungen gemäß Angabe Brandschutzkonzept
Überarbeitung der bestehende Brandmeldeanlage gemäß Angaben Brandschutzkonzept
Für die energetische Sanierung werden folgende Maßnahmen eingeplant:
Abbruch vorgehängten Fassadenplatten (Bauteil A und C)
Austausch alter Holzfensteranlagen und Einbau neuer Kunststofffenster nach Angabe GEG
Erneuerung Sonnenschutzanlagen Bauteil I
Neue Dachdämmung aus MW und Dachabdichtungen nach Angabe GEG
WDVS aus MW nach GEG mit Beschichtung
Für die Ausführung der Fassaden- und Dachsanierungen sind Gerüstkosten und Baustelleneinrichtungen mitberücksichtigt.
Die Fenster- und Türanlagen, die in den letzten Jahren ausgetauscht wurden, verbleiben im Bestand.
Bauteil A Fenster/Türen EG
Bauteil F Fenster UG-1.OG
Bauteil D-E Fenster/Türen EG
Kostenschätzung (s. auch Anlage 02.1 bis 02.7)
Zur Erstellung der Kostenschätzung haben Vororttermine mit dem Immoservice Stadt Mülheim sowie mit ausführenden Firmen für die Gewerke HLS und Elektro stattgefunden. Die Kostenschätzung für das Gewerk Schadstoffsanierung (Abbruchkosten Türen/Putz/Bodenbelag/Decken und Baunebenleistungen) wurden durch den Immoservice der Stadt Mülheim erstellt. Um eine höhere Kostensicherheit zu erzielen, wurden das Bauteilverfahren (Massenermittlung mit Preishinterlegung) verwendet. Eventuelle Preissteigerungen bis zum geplanten Ausführungstermin 4
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sind in den Kostenschätzungen nicht enthalten und sind bei späteren Budgetplanungen zu berücksichtigten. Für alle Maßnahmen wurden Baunebenkosten in Höhe von 15-18% und ein UVG in Höhe von 10% angesetzt. Für eine etappierte Sanierung der Zunftmeisterschule ist ein provisorisches Schulgebäude (Sytem- Containerbauweise) einzuplanen. Eine Mietdauer von ca. 20 Monaten wurden in den Kosten einkalkuliert.
Kostenübersicht
Kernsanierung/ Innenausbau (ohne Turnhalle) 2.442.047,87 € Baunebenkosten 439.568,62 € UVG 288.161,65 € Gesamtkosten Netto 3.169.778,14 € Mwst 19% 602.257,85 € Gesamtkosten Brutto 3.772.035,98 € (siehe auch Kostenaufstellung nach Bauteilen Anlage 02.3)
Energetische Sanierung (ohne Turnhalle) 1.369.674,60 € Baunebenkosten 205.451,19 € UVG 157.512,58 € Gesamtkosten Netto 1.732.638,37 € Mwst 19% 329.201,29 € Gesamtkosten Brutto 2.061.839,66 € (siehe auch Kostenaufstellung nach Bauteilen Anlage 02.2)
Brandschutz (2.RW für Bauteil C-D und F) 229.045,00 € Baunebenkosten 41.228,10 € UVG 27.027,31 € Gesamtkosten Netto 297.300,41 € Mwst 19% 56.487,08 € Gesamtkosten Brutto 353.787,49 € (siehe auch Kostenaufstellung nach Bauteilen Anlage 02.4)
Sonstige Maßnahmen (Turnhalle Bauteil H) 57.440,00 € Baunebenkosten 8.616,00 € UVG 6.605,60 € Gesamtkosten Netto 72.661,60 € Mwst 19% 13.805,70 € Gesamtkosten Brutto 86.467,30 € (siehe auch Kostenaufstellung nach Bauteilen Anlage 02.5)
Interimslösung (20 Monate) 267.000,00 € Baunebenkosten 26.700,00 € UVG 29.370,00 € Gesamtkosten Netto 323.070,00 € Mwst 19% 61.383,30 € Gesamtkosten Brutto 384.453,30 € (siehe auch Kostenaufstellung nach Bauteilen Anlage 02.6)
Gesamtkosten Baukosten Netto 4.365.207,47 € Baunebenkosten 721.563,91 € UVG 508.677,14 € Gesamtprojektkosten Netto 5.595.448,51 € Mwst 1.063.135,22 € Gesamtkosten Brutto 6.658.583,73 €
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Vorrangig sollte die Erstellung der 2. Rettungswege für das Bauteil A und C erfolgen. Somit wird eine abschnittsweise Sanierung der Bauteile A und C ermöglicht und eine 2-geschossige kostenintensive Interimslösung vermieden. In dem weiteren Bauablauf erfolgt die Kernsanierung der Bauteile F, A, B und C, D-E und abschließend Bauteil I. Eine energetische Sanierung (Fassade, Fenster und Dachflächen) kann parallel zur Kernsanierung erfolgen. Bei einer späteren Ausführung der energetischen Sanierung ist ebenfalls eine erneute Interimslösung zu berücksichtigen, da die Maßnahmen nicht im Schulbetrieb ausgeführt werden können.
Die Interimslösung als 1-geschossige Containerbauweise (Abmessung ca. 30x15m) kann auf dem südlichen Schulhofgelände eingeplant werden. Notwendige Medienanschlüsse und sonstige Kosten sind in der Kostenaufstellung berücksichtigt.
Lageplan Interimslösung
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Erweiterungsbau und Abbruch Bauteil G (Hausmeisterwohnung)
Für einen möglichen Erweiterungsbau wurde die Fläche im Nord-Westen auf dem Gelände der Zunftmeisterschule berücksichtigt. Hierfür ist die nicht genutzte Hausmeisterwohnung Bauteil G abzubrechen. Die Stellplätze in diesen Bereich würden entfallen.
Lageplan Erweiterungsbau
Für die Kostenkalkulation nach BKI wurden folgende Bruttogeschossflächen einkalkuliert:
KG ca. 110m² Technikfläche
EG ca. 419m² Eingangshalle, Hausmeisterwohnung, 2 Klassenzimmer und
Nebenräume 1.OG ca. 419m² 3 Klassenzimmer, 1 Gruppenraum sowie Nebenräume
Der Erweiterungsbau kann optional im 1.OG an das Bauteil F angebunden werden.
Kostenaufstellung Erweiterungsbau und Abbruch Bauteil G:
Erweiterungsbau 1.666.680,00 € Abbruch Bauteil G (Hausmeisterwohnung) 44.122,50 € Baunebenkosten 307.944,45 € UVG 201.874,70 € Gesamtkosten Netto 2.220.621,65 € Mwst 19% 421.918,11 € Gesamtkosten Brutto 2.642.539,76 € (siehe auch Kostenaufstellung nach Bauteilen Anlage 02.7)
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Terminplanung (s. Anlage 04.1 und 04.2)
Für die Ausschreibung der Fachplanerleistungen sowie die Erstellung der Planungsunterlagen und Ausschreibungsunterlagen (Firmenanfrage) wird ein Zeitraum von März 2022 bis Dezember 2022 angesetzt. LV-Versand, Angebotsbearbeitung und Vergabe der Bauleistungen kann im anschließenden Zeitraum Dezember 2022 bis Ende März 2023 erfolgen.
Die Sanierungsmaßnahme wird in Bauabschnitte unterteilt, sodass mit einer 1-geschossigen Interimslösung der Schulbetrieb aufrechterhalten werden kann. Vor Sanierungsbeginn ist der 2. Rettungsweg zwischen Bauteil A und C zu erstellen. Somit kann das notwendige Fluchttreppenhaus für Bauteil A und C für die Sanierung gesperrt und Bauteil A und B abschnittsweise saniert werden.
Übersichtsplan Bauabschnitte
Bauabschnitt1:
Erstellung 2.Rettungsweg zw. Bauteil A und C 12.06.2023 bis 08.08.2023 (Hinweis: Die Bauaktivitäten können bis auf Erd- und Rohbauarbeiten ausschließlich in den Sommerferien ausgeführt werden.)
Aufbau Interimslösung 1-geschossig 26.06.2023 bis 04.08.2023 (Hinweis: Der Aufbau der Interimslösung kann auf Grund der Schulhofsperrung ausschließlich in den Sommerferien erfolgen.)
Bauabschnitt 2: Sanierung Bauteil F 09.08.2023 bis 09.01.2024
Bauabschnitt 3: Sanierung Bauteil A 15.01.2024 bis 05.06.2024
Bauabschnitt 4: Sanierung Bauteil B 10.06.2024 bis 30.10.2024 Sanierung Bauteil C 10.06.2024 bis 30.10.2024
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Bauabschnitt 5: Sanierung Bauteil D-E 08.07.2024 bis 20.08.2024 (Hinweis: Die Sanierung kann ausschließlich in den Sommerferien erfolgen, da Bauteil F über den Haupteingang erschlossen wird.)
Bauabschnitt 6: Sanierung Bauteil I 04.11.2024 bis 19.03.2025
Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt der Rückbau der Interimslösung in den Osterferien 2025.
Wir parallel zur Sanierungsmaßnahme ein Erweiterungsbau errichtet, kann die Interimslösung zu einem früheren Zeitpunkt (August 2024) demontiert werden und der Erweiterungsbau als Ausweichfläche genutzt werden.
Fazit Der angesetzte Kostenrahmen in Höhe von 2.000.000€ Brutto kann nicht bestätigt werden. Ggf. sind die Sanierungsmaßnahmen für die energetische Sanierung getrennt von der Kernsanierung auszuführen. Hier ist zu beachten, das zusätzliche Kosten für eine 2. Interimslösung in Höhe von ca. 385.000€ Brutto anfallen.
Anlagenauflistung
Anlage 01 Netto-Grundflächen
Anlage 02.1 Kostenschätzung Gesamtkosten Anlage 02.2 Kostenschätzung Energetische Sanierung Anlage 02.3 Kostenschätzung Schadstoff- und Kernsanierung Anlage 02.4 Kostenschätzung 2.Rettungswege (Brandschutz) Anlage 02.5 Kostenschätzung Sonstige Maßnahmen Anlage 02.6 Kostenschätzung Interimslösung Anlage 02.7 Kostenschätzung Erweiterungsbau und Abbruch Bauteil G
Anlage 03.1 Terminplan Bauabschnitte 2023-2025 Anlage 03.2 Terminplan Neubau Erweiterungsbau
Anlage 04.1 Lageplan Übersicht Bauabschnitte 2023-2025 Anlage 04.2 Lageplan Übersicht Bauabschnitte 2023-2025 mit Erweiterungsbau
Anlage 5.1 Fotoblätter Aussenbereich Anlage 5.2 Fotoblätter Innenbereich
Anlage 6.0 Unterlagen AG
Aufgestellt am 15.10.2021 Frank Jäger (Jäger Gerull Architekten PartGmbB)
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