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Leistungskatalog
Machbarkeitsstudie zur zukünftigen Büro- und Standortstruktur des Wasserversorgungs-
Zweckverband Maifeld-Eifel
Ziel ist die Erstellung einer belastbaren Machbarkeitsstudie als
Entscheidungsgrundlage für die zukünftige Büro- und Standortstruktur des
Wasserversorgungs-Zweckverband Maifeld-Eifel.
Die Studie hat die technische, rechtliche, wirtschaftliche und funktionale Umsetzbarkeit
mindestens folgender Varianten zu untersuchen und vergleichend zu bewerten:
- Erweiterung/Aufstockung sowie energetische Sanierung des bestehenden
Bürogebäudes in einer mit einem Neubau vergleichbaren Weise, einschließlich
Außenhülle, Fenster, Heizung, Brandschutz, Stellplätze sowie
Modernisierung/Erweiterung der Außenstellen Kruft und Weibern
- Neubau eines Bürogebäudes „auf der grünen Wiese“ sowie
Modernisierung/Erweiterung der Außenstellen Kruft und Weibern (Fortführung
der dezentralen Struktur)
- Neubau eines Bürogebäudes „auf der grünen Wiese“ als zentraler Standort
unter vollständiger Integration der bisherigen Außenstellen in Kruft und Weibern
(Zentralisierung)
- Grundleistungen
1.1 Projektinitialisierung und Grundlagenanalyse
• Sichtung und Auswertung sämtlicher bereitgestellter Unterlagen
• Durchführung eines Auftaktgesprächs mit dem Auftraggeber
• Analyse der bestehenden Standort- und Organisationsstruktur (Mayen, Kruft,
Weibern)
• Plausibilisierung der vorliegenden Bedarfsplanung
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1.2 Bedarfs- und Funktionsplanung
• Erstellung eines funktionalen Raum- und Flächenprogramms
• Für die Bedarfsplanung ist von folgendem Mindestpersonalbestand
auszugehen:
o ca. 50 kaufmännische Mitarbeitende am Standort Mayen
o ca. 12 gewerbliche Mitarbeitende Bereich Nord
o ca. 18 gewerbliche Mitarbeitende Bereich Süd
o ca. 6 gewerbliche Mitarbeitende am Standort Mayen
Diese Personalkapazitäten sind bei allen Varianten als Grundlage für die
Flächen- und Funktionsplanung zu berücksichtigen.
• Berücksichtigung:
o prognostizierter Personalzuwachs (15–17 Personen, davon 2-3
gewerbliche Mitarbeitende)
o zusätzlicher Flächenbedarf durch mögliche Integration weiterer
Versorger
o Erweiterungsszenario (+20 Personen)
• Bewertung:
o Flächeneffizienz
o funktionale Zuordnung
o betriebliche Abläufe (kurze Wege)
• Prüfung der Bauabschnittsfähigkeit im Bestand
Die Varianten sind auf Basis vergleichbarer Flächenkennwerte (z. B. Anteile von
Nutzungs-, Verkehrs- und Technikflächen) zu entwickeln und darzustellen, um eine
belastbare Vergleichbarkeit sicherzustellen.
1.3 Entwicklung und Ausarbeitung von Varianten
Für jede Variante sind zu erarbeiten:
• konzeptionelle Lösungsansätze (keine Entwurfsplanung)
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• schematische Flächen- und Funktionsdarstellungen
• Aussagen zur baulichen und funktionalen Umsetzbarkeit
Die Varianten sind so darzustellen, dass eine nachvollziehbare Bewertung hinsichtlich
Flächen, Funktionen und wesentlicher technischer Systeme möglich ist.
1.4 Planungs- und baurechtliche Rahmenbedingungen
• Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit:
o Bebauungsplan / § 34 BauGB / Außenbereich
• Prüfung bauordnungsrechtlicher Anforderungen:
o GRZ / GFZ
o Gebäudehöhen
o Abstandsflächen
• Einschätzung der Genehmigungsfähigkeit
• Berücksichtigung besonderer Restriktionen:
o Denkmalschutz
o Altlasten
o Wasserschutzgebiete
1.5 Technische und energetische Bewertung
• Bewertung der baulichen und technischen Umsetzbarkeit
• Untersuchung insbesondere:
o Gebäudehülle
o Technische Gebäudeausrüstung
o Brandschutz
o Stellplätze
• Für jede Variante sind überschlägige TGA-Konzepte zu entwickeln,
insbesondere zu:
o Wärmeversorgung
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o Lüftung und Klimatisierung
o Energieerzeugung (z. B. erneuerbare Energien)
Die Systeme sind hinsichtlich Energiebedarf, Investitionskosten und
Betriebskosten vergleichend darzustellen.
• Statische Vorprüfung des Bestands hinsichtlich Aufstockung / Erweiterung
• Für alle Varianten sind auf einheitlicher Grundlage zu ermitteln:
o Endenergiebedarf (kWh/m²a)
o Primärenergiebedarf
o CO₂-Emissionen im Betrieb
Die Kennwerte sind auf eine einheitliche Bezugsfläche (z. B.
Bruttogrundfläche oder Nettogrundfläche) zu beziehen. Die zugrunde
gelegten Annahmen und Standards sind transparent darzustellen.
Die energetische Bewertung hat auf Basis eines einheitlichen Zielstandards zu
erfolgen. Als Referenz ist mindestens der jeweils gültige Mindeststandard des
Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zugrunde zu legen. Abweichende Annahmen oder
darüberhinausgehende Standards sind gesondert darzustellen und zu begründen.
1.6 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
• Kostenschätzung je Variante (Genauigkeit ca. ±30 %); diese sind unter
Berücksichtigung regional üblicher Baukosten zu erstellen.
• Vergleich der Investitionskosten
• Lebenszykluskostenanalyse (LCC), mindestens bestehend aus:
o Betriebskosten
o Instandhaltungskosten
o Energiekosten
Die Lebenszykluskosten sind auf Basis eines einheitlichen
Berechnungsmodells (z. B. Barwertmethode) zu ermitteln
Rahmenbedingungen:
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• einheitlicher Betrachtungszeitraum (z. B. 30 Jahre)
• transparente Annahmen zu Preisentwicklungen
• Berücksichtigung eines möglichen Verkaufs des Bestandsgebäudes bei
Varianten 2 und 3
Zusätzlich:
• Vergleich der Bauzeiten, hierbei sind die Bauzeiten einschließlich wesentlicher
Projektschritte (Planung, Genehmigung, Bauausführung) überschlägig
darzustellen.
• Bewertung von:
o Bauen im Bestand unter laufendem Betrieb einschließlich der zu
erwartenden Betriebsbeeinträchtigungen
o Möglichkeiten einer abschnittsweisen Umsetzung der Baumaßnahmen
o erforderlichen Interimsmaßnahmen (z. B. Containerlösungen, temporäre
Auslagerung von Mitarbeitenden)
o damit verbundenen organisatorischen und wirtschaftlichen
Auswirkungen
1.7 Energetischer und nachhaltiger Variantenvergleich
• Entwicklung überschlägiger Energiekonzepte je Variante
• Bewertung:
o Energieeffizienz
o Einsatz erneuerbarer Energien
o Eigenstromerzeugung (z. B. PV)
• CO₂-Bilanz (Betrieb)
• überschlägige Berücksichtigung grauer Energie
• Prüfung der Förderfähigkeit (z. B. KfW, Programme)
• Bewertung, ob im Bestand Neubauäquivalenz erreichbar ist
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1.8 Analyse der Standort- und Organisationsstruktur
• Vergleich zentraler vs. dezentraler Strukturen
• Bewertung insbesondere:
o Fahrtzeiten Außendienst
o Erreichbarkeit und Standortfaktoren
o Flexibilität im Personaleinsatz
o Lager- und Betriebsstrukturen
ergänzend:
• Erschließung (Verkehr, Medien)
• Mitarbeiter- und Besucherführung
• Erweiterungspotenziale
1.9 Zukunfts- und Erweiterungsfähigkeit
• Bewertung der Erweiterbarkeit aller Varianten
• Die Erweiterungsfähigkeit ist konzeptionell nachzuweisen (z. B. durch statische
Reserven, Erweiterungsflächen oder modulare Bauweisen).
• Analyse zukünftiger Entwicklungsmöglichkeiten (z. B. Integration weiterer
Versorger)
1.10 Risikoanalyse
• Identifikation und qualitative Bewertung wesentlicher Risiken je Variante:
o Baugrundrisiken
o Schadstoffe im Bestand
o technische Risiken
o genehmigungsrechtliche Risiken
o Kosten- und Terminrisiken
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• Bei der Bestandsvariante sind insbesondere Risiken aus Tragstruktur,
möglicher Schadstoffbelastung sowie bestehender technischer Infrastruktur zu
berücksichtigen
1.11 Strukturierter Variantenvergleich (Bewertungsmatrix)
• Entwicklung eines einheitlichen Bewertungssystems
• Definition geeigneter Bewertungskriterien und Gewichtungen in Abstimmung
mit dem Auftraggeber, hierbei ist die Gewichtung mit dem Auftraggeber
verbindlich festzulegen.
• Durchführung einer vergleichenden Bewertung aller Varianten, hierfür ist ein
einheitliches Punktesystem (z.B. Skala 1-5) anzuwenden
• Darstellung in Form einer gewichteten Bewertungsmatrix (Nutzwertanalyse)
• Ableitung einer nachvollziehbaren Gesamtbewertung und
Handlungsempfehlung
Hierbei sind mindestens zu berücksichtigen:
o Investitionskosten
o Lebenszykluskosten
o Energieeffizienz
o CO₂-Bilanz
o Funktionalität
o organisatorische Auswirkungen
o Zukunftsfähigkeit
o Risiken
1.12 Szenario- und Sensitivitätsanalyse
• Untersuchung wesentlicher Einflussfaktoren, insbesondere:
o veränderter Personalbedarf
o Kostenentwicklungen, insb. Baukosten
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o Energiepreisentwicklung
• Darstellung der Auswirkungen auf die Variantenbewertung
1.13 Koordination und Integration von Fachplanungen
• Eigenständige Einbindung und Koordination erforderlicher Fachplanungen,
insbesondere:
o Technische Gebäudeausrüstung
o Tragwerksplanung
• Zusammenführung der Fachbeiträge in die Gesamtbewertung
• Die Fachbeiträge müssen eine belastbare, überschlägige Bewertung der
technischen Umsetzbarkeit ermöglichen
1.14 Abstimmung und Projektkommunikation
Mindestens folgende Termine sind im Leistungsumfang enthalten:
• Auftakttermin
• Zwischenpräsentation
• Abschlusspräsentation (ggf. vor Gremium, Rat etc.)
1.15 Dokumentation und Ergebnisaufbereitung
• Erstellung eines strukturierten Abschlussberichts (Machbarkeitsstudie)
• Darstellung der Ergebnisse in textlicher und grafischer Form
• Erstellung einer komprimierten Entscheidungszusammenfassung, sog.
Executive Summary (max. 10 Seiten)
• Variantenvergleich auf einer Seite (Tabellenform)
• Präsentation der Ergebnisse vor dem Auftraggeber
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- Anforderungen an die Leistungserbringung
• Alle Annahmen, Grundlagen und Berechnungen sind transparent darzustellen
• Unsicherheiten und Bandbreiten sind kenntlich zu machen
• Die Ergebnisse müssen nachvollziehbar, prüffähig und entscheidungsorientiert
aufbereitet sein
• Die Varianten sind auf Grundlage einheitlicher Annahmen, Bezugsgrößen und
Bewertungsmaßstäbe zu entwickeln und darzustellen, sodass eine direkte und
belastbare Vergleichbarkeit gewährleistet ist.
- Leistungsabgrenzung
Nicht Bestandteil der Beauftragung sind insbesondere:
• Entwurfs-, Genehmigungs- oder Ausführungsplanung
• konkrete Standortsuche oder Grundstücksbewertung