WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.pdf

[Seite 1]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

Leistungsbeschreibung: Aufgaben zum Generalplanervertrag

1 Projektangaben

Betreff: Komplexe Umbau- und Instandsetzungsmaßnahmen

Projekt: WE0333 Servicebüro Hermannstr. 208-210/ Werbellinstr.83 in 12053 Berlin-Neukölln

Gesamt: 32 ME-Wohnen / 3 Gewerbe / Tiefgarage / 2 Treppenhäuser-Hauseingänge

Bauherr: STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH Kurz SUL Werbellinstr. 12 12053 Berlin

2 Kurzcharakteristik des Wohnobjektes

Die Wohnanlage wurde 1982 bis 1986 in Stahlbetonbauweise mit einer verklinkerten Vorsatzschale errichtet. Die gesamte Anlage liegt im sozialen Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BauGB. Die Wirtschaftseinheit (WE) 0333, Hermannstr. 208-210/ Werbellinstr. 83, ist mit 5-geschossigen unterkellerten Mehrfamilienhäusern bebaut. Im Erdgeschoss des L-förmigen Gebäudes, die ursprünglich als zusammenhänge Verkaufsfläche errichtet wurde. Zwischenzeitlich erfolgte die Umnutzung zur Bürofläche.

In der Hauptachse erstreckt sich das Gebäude von der Hermannstr. über den Schnittpunkt der Straßenkreuzung bis in die Werbellinstrasse.

Die zugehörigen Sozialräume befinden sich im 1.Obergeschoß (1.OG) und sind nicht barrierefrei erreichbar. Im Erdgeschoss (EG) ist aktuell ein barrierefreies WC vorhanden.

Im Erdgeschoss befinden sich derzeit drei voneinander unabhängige Nutzungen:

• Servicebüro (SUL) Neukölln- Tempelhof

• Bäckerei

• Büronutzung

Die Gesamtfläche der Einheiten ist etwa 783,43 m² mit dazugehörigen Kellerräumen mit einer Nutzfläche von etwa 235,39 m²

Geplant ist, alle Einheiten miteinander zu verbinden und dadurch die Kapazitäten vom Servicebüro zu vergrößern.

Das Erdgeschoss wird aktuell über drei Eingänge erschlossen: zwei ungenutzte straßenseitige Eingänge zur Hermannstraße und einen hofseitigen Mitarbeitereingang. Mit der Einbindung

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 1 von 9

[Seite 2]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

der ehemaligen Bäckerei entsteht ein weiterer Eingang zur Hermannstraße, mit der Einbindung des Büros ein Eingang zu der Briesestraße, sodass künftig fünf Zugänge verfügbar sind.

Die straßenseitige Fassade weist erhebliche wärme- und schallschutztechnische Defizite auf. Die bodentiefen Fenster schränken einerseits die Positionierung von Heizkörpern ein und beeinträchtigen die Nutzbarkeit der Innenflächen, anderseits führen diese zu unerwünschten Einblicken aus dem öffentlichen Straßenraum, weshalb Sichtschutzfolien angebracht wurden. Zusätzlich begünstigt die obere Fassadenabschrägung Schmutzablagerungen und stellt konstruktiv eine unzureichende Lösung dar. Eine fehlende Verschattung führt darüber hinaus zu Blendungen, Überhitzung sowie Einschränkungen bei der Arbeitsplatznutzung.

Auch die hofseitige Fassade weist trotz vorhandener Brüstung eine technisch und gestalterisch ungünstige Abschrägung auf. Die Fassadenflächen des Treppenhauses im EG und 1.OG befinden sich zudem in einem sanierungsbedürftigen Zustand und sind in die Gesamterneuerung einzubeziehen. Unabhängig von der Fassadensituation bestehen im Innenraum des hofseitigen Treppenhauses weitere Mängel, insbesondere sind im Treppenhaus Nachbesserungen an den Wandoberflächen erforderlich.

Das Kellergeschoß, bestehend aus Mieterkellern, Räumen für die Anlagentechnik sowie einer mehrgeschossigen Tiefgaragenanlage (TG). Das Gebäude ist aktuell über Fernwärme versorgt und die Warmwasseraufbereitung erfolgt über ein Speicherladesystem.

Die Durchfahrten in der Hermannstr. und Werbellinstr. dienen unter anderem der Erschließung des rückwärtigen Grundstücksbereichs, sind jedoch in der Hauptsache als TG Zu- und Ausfahrt angelegt. Derzeit sind fast alle Wohnungen vermietet. Die Wohnungen (32 WE, ca. 2902 m²) dienen nur der Objektbeschreibung und sind nicht Planungsgegenstand.

Es ist davon auszugehen, dass die bei der Errichtung verwendeten Baustoffe in Teilen schad- und gefahrstoffbelastet sind. Mit der Bestandsaufnahme ist zwingend ein bauteilbezogenes Schad- und Gefahrstoffkataster mit Baustoffanalytik beizubringen. Bis auf die, dieser Ausschreibung beigefügten Bestandsunterlagen, sind keine weiteren Unterlagen der STADT UND LAND (SUL) vorliegend.

3 Aufgabenstellung

3.1 Maßnahme

Die Maßnahmen und Maßnahmeninhalte, die die Grundlage dieses Vertrages bilden, sind in einer Instandsetzungs- bzw. Komplexsanierungsempfehlung (mind. 3 Varianten) auf der Grundlage der Bestandserfassung und der Bauzustandsanalyse zu erarbeiten. Es ist eine vertiefte, örtliche Bestandsaufnahme durchzuführen. Ein bauteilbezogenes Bauabfall Schad- und Gefahrenstoffkataster ist zu erfassen. Dabei ist auch das Formblatt 1 „Abfall- und Entsorgungskonzept“ (siehe Anlage 10.11) von SUL zu berücksichtigen.

Das Gebäude befindet sich nicht in einem Milieuschutzgebiet.

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 2 von 9

[Seite 3]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

Bei der Entscheidungsvorbereitung sind neben den technischen Voraussetzungen auch energetische Betrachtungen, baurechtliche Rahmenbedingungen unter Maßgabe des vorgegebenen Baukostenbudgets zwingend zu berücksichtigen und Risikobewertung zu unterziehen. Der Ausstattungsstandard der SUL ist grundsätzlich festgelegt. Es wird zwischen einfachem, mittlerem und gehobenem Standard unterschieden. Die jeweiligen Ausstattungen werden im Rahmen der Vorplanung festgelegt ggf. projektspezifisch angepasst.

Die Büroflächen werden im mittleren Standard hergerichtet.

Bei der Auswahl und Anwendung der Bauprodukte ist die Bauproduktenverordnung (BauPVO) mit ihren Konformitätserklärungen, CE-Kennzeichnungen, Sicherheitsdatenblättern, technischen Produktblättern, bautechnischen Zulassungen u.Ä. zwingender Planungsbestandteil.

Eine ausführliche und detaillierte Beschreibung der betreffenden Maßnahme ist in der Anlage 1.1 (Leistungsbeschreibung Maßnahmen) enthalten.

Zum Ende jeder Leistungsphase erfolgt die Übergabe einer Dokumentation, chronologisch sortiert mit Inhaltsverzeichnis auf einer von SUL eingerichteten Projektkommunikationsplattform. Die dort festgelegten Dateikonventionen sind zu beachten. Die Anforderungen des Auftraggebers (AG) an die Projektdokumentation (Wohnungslisten, Flächenermittlungen, etc.) sind zu beachten. Sämtliche Planungsunterlagen sind unter Berücksichtigung der Nummerierungsvorgaben des AG zu erstellen, hierzu sind im Vorfeld eigenverantwortlich Abstimmungen zu führen.

Bestandteile der Planung:

1. Aktuell genutztes Servicebüro (EG + anteilig 1.OG)

2. Bäckerei Die bisherige Bäckereifläche wird den Büroflächen von Servicebüro zugeschlagen und in die Gesamtplanung integriert.

3. Weitere gewerblich genutzte Bürofläche (Eingang Briesestraße) Die bisherige gewerblich genutzte Bürofläche wird den Büroflächen vom Servicebüro zugeschlagen und in die Gesamtplanung integriert.

4. Leitungsanbindungen an die Wohneinheiten (WE) im 1. Obergeschoss Leitungen sind ausschließlich bis zur Übergabestelle der WE im 1. OG / unterhalb der jeweiligen Geschossdecke anzubinden. Das Gleiche gilt für den Teil des SB im 1. OG (Anbindungen der Leitungen Unterhalb der Decke) (Keine Maßnahmen innerhalb der Wohnungen.)

5. Technische Anlagen im Kellergeschoss (KG) Die technischen Anlagen im KG sind Bestandteil der Planung, soweit diese der Versorgung der oben genannten Bereiche dienen.

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 3 von 9

[Seite 4]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

6. Fassadenflächen des Servicebüros im EG sowie zugehörige Fassadeanteile im 1. OG, betroffene Treppenhausfassade sowie Fassadenflächen von Bäckerei und gewerblich genutzter Bürofläche (Eingang Briesestraße)

Urheberrechte der Fassade sind in Rahmen der Planung zu prüfen. Der endgültige Umfang der Eingriffe in die vorgenannten Fassadenflächen ist im Rahmen der Planung unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Bestandserfassung sowie der energetischen, förderrechtlichen, gestalterischen und konstruktiven Rahmenbedingungen festzulegen.

Leistungen außerhalb dieses definierten Umfangs sind nur nach schriftlicher Beauftragung durch den Auftraggeber geschuldet.

3.2 Leistung

Als Gegenstand der Ausschreibung sind Generalplanungsleistungen in den LPH 1 - 9 (nach HOAI, 2021) für Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Tragwerksplanung (TW) und Technische Gebäudeausrüstung (TGA) zu erbringen, soweit im Vertrag nichts anderes bestimmt ist.

Aktuell wird von einer gewerkeweisen Vergabe der Ausführungsleistungen ausgegangen.

3.2.1 Grundleistungen

Folgende Leistungen sind durch das Architektur/ Ingenieurbüro zu übernehmen und zu erbringen:

• § 34 HOAI Leistungsbild Gebäude und Innenräume • § 39 HOAI Leistungsbild Freianlagen • § 51 HOAI Leistungsbild Tragwerksplanung (TW) • § 55 HOAI Leistungsbild Technische Gebäudeausrüstung (TGA)

Zur Umsetzung der beschriebenen Planungsleistungen nach HOAI wird ein Generalplaner (GPL) beauftragt.

Zu den Aufgaben des Auftragnehmers (AN) in den einzelnen Leistungsphasen gehören neben den Mengenermittlungen und Flächenermittlungen nach DIN 277, sowie die Berechnung der BGF. Alle Leistungsphasen schließen mit einer ausführungsbezogenen vertieften Kostenermittlung nach DIN 276 (2018) sowie nach den PSP-Elementen der SUL (SAP- Maßnahmenstruktur nach Projektdatenbank), siehe Anlage 10.3.

Bezugnehmend auf die Wirtschaftlichkeit sind Optimierungspotentiale in der Planung und Realisierung für kostengünstiges, effizientes und nachhaltiges Bauen zu berücksichtigen.

Bei Änderungen oder Anpassungen der Planung ist dem Auftraggeber (AG) ein Vorentwurf als Entscheidungsvorlage zur Freigabe vorzulegen.

Die Planung ist in mind. 3 Varianten in Stufe 1 durch das Büro zu erarbeiten.

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 4 von 9

[Seite 5]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

3.2.1.1 Grundrissvarianten/ Büroräume

Jede Variante muss enthalten:  Vollständige Grundrisslösung EG + definierte Teilflächen 1.OG  Umsetzung des Raumbedarfsplans (soll/Ist Abgleich)  Barrierefreier straßenseitiger Zugang mit Windfang  Integration der ehem. Bäckerei  Integration der gewerblich genutzten Bürofläche  Darstellung funktionaler Abläufe  Schematische Darstellung der technischen Konsequenzen (TGA, Leitungsführung)  Darstellung der Auswirkung auf Fassade  Kostenschätzung nach DIN 276 bis 2. Ebene  Risiko und Chancenbewertung  Heizlastberechnung nach DIN EN 12831

Grundrissvariantenbeschreibung Variante 1

 Versetzung der Küche (bisher im 1. OG) in EG für ca.26 Mitarbeiter  Leitungsbüro im 1. OG

Variante 2

 Versetzung der Küche (bisher im 1. OG) in EG für ca.26 Mitarbeiter  Besprechungsraum im 1.OG ggf. stille Arbeitsräume im 1.OG

Variante 3

 Küche verbleibt im 1. OG.  Zusätzlich ist eine kleine barrierefreie Pausenecke im EG einzuplanen, bestehend aus:  einer Mikrowelle,  einer Kaffeemaschine,  einem kleinen Kühlschrank,  Spüle+ Geschirrspüler

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 5 von 9

[Seite 6]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

 sowie einer Arbeitsfläche von ca. 120 × 60 cm  Sitzecke für ca.8 Mitarbeiter

Der AG behält sich Änderungen und Ergänzungen, die sich auf den Bestandsaufnahmen und Freigabe der Instandsetzungs-bzw. Sanierungsempfehlung in der LPH 2, 3 und 5 ergeben, vor.

Die Erforderlichkeit und Dauer von Genehmigungsanträgen sind, auch in Rücksprache mit den zuständigen Behörden, innerhalb der LPH 3 zu prüfen. Sofern energetische Maßnahmen erfolgen müssen, sind diese nachweislich unter Maßgabe der Erfordernisse dem aktuellen GebäudeEnergieGesetz (GEG) u ä. planerisch zu berücksichtigen.

Der Generalplaner ist im Rahmen der Ausführungsplanung verantwortlich für die Erstellung der Leitplanung.

Dies umfasst die Definition und Ausarbeitung aller wesentlichen planerischen Vorgaben, die als Grundlage für die detaillierte Ausführungsplanung dienen. Der Generalplaner stellt sicher, dass die Leitplanung vollständig, abgestimmt und für die Weiterbearbeitung durch den Generalunternehmer sowie andere beteiligte Planer geeignet ist. Darüber hinaus obliegt ihm die Koordination aller Schnittstellen, die aus der Leitplanung resultieren, sowie die Überwachung der Einhaltung dieser Vorgaben im Weiteren Planungs- und Ausführungsprozess.

Eine ausführliche und detaillierte Beschreibung bezgl. der Übergabe der Arbeitsergebnisse ist in der Anlage 1.2 (Leistungsbeschreibung Planungsleistungen) enthalten.

3.2.2 Leistungsstufen

Es erfolgt eine stufenweise Beauftragung.

1.Stufe: Bestandsaufnahme/ -erfassung LPH 1 Grundlagenermittlung LPH 2 Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) 2. Stufe: LPH 3 Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) LPH 4 Genehmigungsplanung 3. Stufe: LPH 5 Ausführungsplanung LPH 6 Vorbereitung der Vergabe LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe 4. Stufe: LPH 8 Objektüberwachung und Dokumentation 5. Stufe: LPH 9 Objektbetreuung

Zunächst erfolgt eine Beauftragung der Stufe 1. Das Leistungsbild besteht aus der schriftlichen Leistungsbeschreibung sowie allen mitzuverarbeitenden, ergänzenden Anlagen. Die beigefügten Anlagen sind bei und mit Angebotserstellung als Leistungsbestandteil zu

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 6 von 9

[Seite 7]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

berücksichtigen, sofern in der Leistungsbeschreibung nicht abweichende Anforderungen formuliert sind. Sie werden in digitaler Form hauptsächlich als PDF-Dokument zur Verfügung gestellt. Es ist nach aktuell gültigem Gesetz und Vorschriften zu planen und zu bauen.

In den LPH 1 – 2 sind drei Grundriss- und Fassadenvarianten zu entwickeln (Anlage 1.1 Leistungsbeschreibung: Maßnahmen zur Aufgabenbeschreibung).

Diese Varianten sind unter Berücksichtigung der konstruktiven Notwendigkeiten und haustechnischen Erfordernisse sowie der wirtschaftlichen Aspekte zu entwickeln.

Neben der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit und Aufwertung der haustechnischen Anlagen stehen die öffentlich-rechtlichen Aufgaben nach Klimaneutralität und Verringerung des Energieverbrauches im Fokus.

Die Varianten der Instandsetzungs- und Sanierungsempfehlung (Abschluss LPH 2, Stufe 1) sind im Rahmen des Projektbudgets in einer Steuerungsrunde als Entscheidungsvorlage dem AG vorzustellen.

Soweit der AG einzelne Planungs- und Gutachterleistungen wie Vermessungsleistungen, Artenschutzgutachten, bauvorbereitende Untersuchungen oder die Erstellung von technischen Nachweisen an andere AN vergeben hat, gehört es zum Leistungsumfang des GPL, diese Leistungen zu koordinieren.

4 Besondere Leistungen

Der AG beabsichtigt, den AN gemäß Generalplanervertrag (GPL-Vertrag) § 3 Pkt. 3.5, mit besonderen Leistungen auf Abruf zu beauftragen (siehe Anlagen 3.1 bis 3.10):

Ein Anspruch auf die komplette Beauftragung der Besonderen Leistungen besteht nicht. Im Rahmen der Planung kann es zu Änderungen über Art und Umfang der zu bearbeitende Leistung kommen.

Die jeweiligen Ergebnisse der Leistungsphasen sind gemäß den Vorgaben im Leistungsbild der HOAI in geeigneter Form zu präsentieren.

5 Vergabe WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 7 von 9

[Seite 8]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

Die SUL ist ein öffentlicher AG gemäß §99 Nr.2 GWB. Die Vergabe von Planungs- und Dienstleistungen bzw. Bauleistungen erfolgt daher unter den Richtlinien des öffentlichen Vergaberechts. Die Leistungen nach HOAI der LPH 7 sind dem Vertrag entsprechend um einzelne Teilleistungen gekürzt. Diese Teilleistungen werden von der Vergabeabteilung der SUL übernommen, siehe Anlage 12. Die Vergaben der Bauleistungen sind in enger Zusammenarbeit zw. AN und AG durchzuführen.

Das maßnahmenbezogene Ausschreibungskonzept (gewerkespezifische Zuordnung) wird federführend durch den AN zur Steuerungsrunde LPH 3 erstellt. Daraus leitet sich das durch den AN zu erbringende Vergabekonzept ab, welches gemeinsam und in enger Abstimmung mit dem Bereich Strategischer Einkauf (GF-SE) auszuarbeiten und zu erstellen ist.

Der AN wirkt bei der Festlegung der Eignungs- und Bewertungskriterien der ausführenden Firmen mit. Die Vergabe erfolgt nach den Vergaberichtlinien der SUL über den Bereich GF- SE.

Die Vergabeverfahren werden nur in elektronischer Form über eine von GF-SE genutzte Vergabeplattform abgewickelt. Federführend ist hier der AG, Bereich GF-SE. Die Leistungsverzeichnisse und alle anderen Unterlagen müssen in Format, GAEB – Schnittstelle und den Kriterien des AG für die Nutzung der Vergabeplattform geeignet sein.

Die Freigabe des Vergabekonzeptes erfolgt durch die Geschäftsführung (GF) der SUL und ist Grundlage für Struktur, Inhalt, Bewertungskriterien und zeitliche Abläufe der LPH 6 und 7. Die Vergabeunterlagen sind durch den späteren Objektüberwacher bereits in der Leistungsphase 6 qualitätsgerecht auf Ausführbarkeit zu prüfen und vor Veröffentlichung der Leistungsverzeichnisse freizugeben.

Die Verfahrensdeckblätter „Ausschreibung und Vergabe“ werden federführend durch den AG erstellt. Der AN ist in die formelle Bearbeitung der Vergaben im Rahmen der elektronischen Vergabe eingebunden, siehe Anlage 10.4.

Die Zuschlagserteilung muss mindestens 8 Wochen vor Baubeginn abgeschlossen sein. Hierzu ist im Projektablaufplan (PAP) ein angemessener Terminablauf mit Risikobewertung an- und umzusetzen.

Nach Submission, Firmenverhandlungen und Auftragsvergabe ist mit den Firmen ein detaillierter Bauzeitenplan (Feinterminplan) zu erarbeiten, der Auftrags- und Vertragsbestandteil für den GPL sowie auch für die ausführenden Firmen wird. Spätestens mit Projektanlaufberatung sind die am Projekt Beteiligten namentlich zu benennen. Die Vertretungsregelung ist abzusichern.

Termine

Rahmenterminplan / Projektablaufplan zum GPL-Vertrag, siehe Anlage 5.

Der Projektablaufplan des AG sowie die maßnahmenbezogenen Einzelfristen werden Vertragsgrundlage. Grundsätzlich gelten für alle Maßnahmen der Starttermin der jeweiligen Leistungsphase und der Endtermin als Einzel- und Vertragsfrist (maßnahmenbezogener Rahmenterminplan/ Grobterminplan). Der AN soll dem AG vor Beginn der jeweiligen

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 8 von 9

[Seite 9]

Bereich Technik / Bauen im Bestand

Anlage 1 zum Generalplanervertrag WE 0333

Planungsphasen einen leistungsphasenbezogenen Planungsfahrplan mit den wesentlichen Schritten der Planungsphase, den erforderlichen Abstimmungen sowie ein mit den Planungsbeteiligten abgestimmtes Dokumentenkonzept zur Abstimmung vorlegen.

6.1 Bauvorbereitung

• Dauer und Fertigstellungstermine von Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung mit wichtigen Meilensteinen • Annahmen für Genehmigungszeiträume (Nutzungsänderung im EG- Bäckerei

• gewerblich genutzten Büroräume) • Vergabezeiträume

6.2 Bauausführung

• Fortführen des Terminplanes • Entsorgungskonzept für Bauabfälle und Schadstoffe • Beginn und Dauer Sachverständigen- und behördliche Abnahmen • Koordinationsfristen für angrenzende Leistungen durch Dritte • Gesamtfertigstellungstermin

Der AN erstellt die für das Bauvorhaben erforderlichen Mieterinformationsschreiben für die durch Bauarbeiten betroffenen Wohneinheiten. Diese sind unter Einhaltung der terminlichen Vorgaben und rechtlichen Anforderungen zu erstellen. Zusätzlich wirkt der AN fachtechnisch mit. (Besondere Leistungen nach HOAI, siehe Anlage 3.7).

WE0333_GPV_Anlage 1_AufgBeschr_MaßnahmPln_Stand.docx 9 von 9