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Maßnahmenkonzept energetische Sanierung
Maßnahmenkonzept
November 2024
zur Modernisierung und energetischen Sanierung
Buckower Damm 91-93 / 109-115 / 135-137
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Inhaltsverzeichnis
- Aufgabenstellung ........................................................................................................................ 3 1.1 Betroffene Gebäude ................................................................................................................... 3 1.2 Auftragsumfang .......................................................................................................................... 4 1.3 Grundlagen der Bearbeitung .................................................................................................... 10 1.4 Anlagen .................................................................................................................................... 10
- Fotodokumentation ................................................................................................................... 11 2.1 Bauteil A ................................................................................................................................... 11 2.1.1 Fassade (exemplarisch) .................................................................................................. 12 2.1.2 Dach (Übersicht) .............................................................................................................. 15 2.2 Bauteil B ................................................................................................................................... 16 2.2.1 Fassade (exemplarisch) .................................................................................................. 17 2.2.2 Dach (Übersicht) .............................................................................................................. 22 2.3 Bauteil C ................................................................................................................................... 24 2.3.1 Fassade (exemplarisch) .................................................................................................. 25 2.3.2 Dach (Übersicht) .............................................................................................................. 28
- Auswertung Bestand ................................................................................................................ 29 3.1 Allgemeines .............................................................................................................................. 29 3.2 Fassade .................................................................................................................................... 29 3.3 Fenster ..................................................................................................................................... 34 3.4 Dach ......................................................................................................................................... 36 3.5 Sonstige Einzelmaßnahmen .................................................................................................... 40
- Vorgeschlagene Maßnahmen und energetische Verbesserung .............................................. 41 4.1 Fassade .................................................................................................................................... 42 4.2 Fenster ..................................................................................................................................... 44 4.3 Dachflächen .............................................................................................................................. 45 4.4 Ausstattung der Dachflächen mit Photovoltaikanlagen ............................................................ 45 4.4.1 Potentielle Anlagengröße ................................................................................................ 46 4.4.2 Betriebskonzept ............................................................................................................... 49
- Geschätzter Kostenrahmen für die Einzelmaßnahmen ........................................................... 51
- Fördermöglichkeiten ................................................................................................................. 51
- Zusammenfassung und Ergebnis ............................................................................................. 52
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1. Aufgabenstellung
1.1 Betroffene Gebäude Die xxx GmbH ist durch die Berlinovo Immobiliengesellschaft mbH mit der Erstellung eines Maßnahmenkonzeptes zur Modernisierung und energetischen Aufwertung der Außenhülle der Gebäude Buckower Damm 91 bis 137 beauftragt.
Bild 1.1: Luftbild mit den betrachteten Gebäuden (rot)
Die Anlage umfasst drei Gebäudeblocks mit insgesamt 555 überwiegend identischen Ein- Zimmer-Apartments, die sich wie folgt gliedern: Block A: Nr. 91 70 Apartments 4 Etagen Nr. 93 70 Apartments 4 Etagen Block B: Nr. 109 72 Apartments 4 Etagen Nr. 111 72 Apartments 4 Etagen Nr. 113 60 Apartments 4 Etagen Nr. 115 67 Apartments 4 Etagen Block C: Nr. 135 78 Apartments 6 Etagen Nr. 137 66 Apartments 6 Etagen
Die vier- und sechsgeschossigen Gebäude wurden in den Jahren 1966 bis 1968 in Massiv- bauweise errichtet und sind vollständig unterkellert. Die Fassaden sind im Wesentlichen mit dem ursprünglichen Kratzputz versehen und künstlerisch gestaltet. Das Haus Nr. 91/93 wurde im Laufe der Nutzung mit einem WDVS gedämmt. Die Dächer sind als Flachdachkon- struktion ausgeführt und wurden im Zuge der Nutzung teilweise saniert. Die Fenster sind überwiegend in der ursprünglichen Ausführung als Holz-Verbundfenster er- halten.
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Bild 1.2: Lageplan der Gebäudekomplexe mit Flurstücksgrenzen
1.2 Auftragsumfang Der Auftraggeber plant die Umsetzung einer umfassenden energetischen Modernisierung und Instandsetzung der betroffenen Gebäude. Ziel dieses Arbeitsschrittes ist eine inhaltliche Bewertung des Gebäudezustandes in Bezug auf die wesentlichen Bauteile der Gebäude- hülle. Dies betrifft insbesondere die Fassade, Fenster und Dächer sowie weitere raumab- schließende Elemente (z.B. Dämmung der Kellerdecke) und relevante Innenräume. Die übergeordneten haustechnischen Anlagen sind nicht Teil der Betrachtung. Auf dieser Grundlage werden im Folgenden Handlungsempfehlungen für weitere Planungs- schritte und erforderliche Baumaßnahmen abgeleitet und beschrieben. Die zu vertiefenden Inhalte basieren unter anderem auf den vorliegenden Ergebnissen der Metabuild-Analyse für die betroffenen Gebäude. Diese Auswertungsmethode bildet in Addi- tion der projektbezogenen Einzelergebnisse den Weg der Berlinovo zu einem möglichst CO2- neutralen Gesamtbetrieb ab. In diesem Zusammenhang sind auch grundlegende Aus- sagen zur weiterführenden Nutzung der Dächer mit Photovoltaik und dem angedachten Ein- satz von Luftwärmepumpen zu berücksichtigen. Für die Umsetzung sind folgende Teilschritte der Bearbeitung vorgesehen: Auswertung der vorhandenen Unterlagen, insbesondere Grundrisse und Schnitte der betroffenen Gebäude sowie übergeordnete Beschreibungen, bereits durch Planungs- beteiligte erstellte, ältere Auswertungen und Genehmigungen Umfassende Ortsbesichtigung inkl. Fotodokumentation Kurze bauteilbezogene Beschreibung des Erhaltungsgrades, der erforderlichen Leis- tungen sowie Ableitung weiterer Handlungsempfehlungen Umsetzung erforderlicher Abstimmungen mit dem AG und sonstigen Beteiligten Zusammenfassung der Inhalte in Berichtsform
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Hierbei ist zu beachten, dass die beschriebene Bearbeitung ausschließlich auf Annahmen und augenscheinlich erkennbaren Voraussetzungen beruht. Die Auswertung stellt keine um- fassende Bestandsaufnahme oder Machbarkeitsstudie dar und ist im weiteren Projektverlauf zu verifizieren. Vertiefende Untersuchungen und die Einbeziehung weiterer Fachingenieure oder Gutachter sind zunächst nicht enthalten und bei Bedarf im Zuge der Umsetzung geson- dert abzustimmen. Dies betrifft z.B. statische / konstruktive Untersuchungen sowie Bauteilöff- nungen und Baustoffuntersuchungen inkl. der Bewertung eventueller Schadstoffe.
Bild 1.3 Grundriss Buckower Damm 91
Bild 1.4 Grundriss Buckower Damm 93
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Bild 1.5 Exemplarischer Grundriss Buckower Damm 109
Bild 1.6 Exemplarischer Grundriss Buckower Damm 115
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Bild 1.7 Exemplarischer Schnitt Buckower Damm 91 / 93 und 109 - 115
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Bild 1.8 Grundriss Buckower Damm 135
Bild 1.9 Grundriss Buckower Damm 137
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Bild 1.10 Schnitt Buckower Damm 135 / 137
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1.3 Grundlagen der Bearbeitung Die Grundlage der Bearbeitung bilden die im Vorfeld übergebenen Unterlagen: 1.3.1 Eingescannte exemplarische Grundrisse und Schnitte aller Bauteile 1.3.2 Technischer Objektbericht, Berlinovo, Stand 006 / 2024 1.3.3 Bestandsanalyse eines Apartments, Gibbins Architekten, Stand 04 / 2016 1.3.4 Untersuchung Betonteile Buckower Damm 135 / 137, Prüfbericht AN/55/18, Anax Bautest, Stand 11 / 2018 1.3.5 Untersuchung Betonteile Buckower Damm 109 - 137, Prüfbericht AN/05/19, Anax Bautest, Stand 02 / 2019 1.3.6 Untersuchung Anstriche Rollläden und Fenster, Wessling, Stand 07 / 2018 1.3.7 Fensterprotokolle, Buckower Damm 109 – 135, SPP, Stand 02 / 2019 1.3.8 Kurzbericht PV Sondierung Buckower Damm 91-93 Kurzbericht PV Sondierung Buckower Damm 109-115 Kurzbericht PV Sondierung Buckower Damm 135 / 137 Berliner Energie Agentur, 10 / 2022 1.3.9 Kurzbericht PV Sondierung Buckower Damm 91 – 137 Berliner Energie Agentur, 10 / 2024 1.3.10 Stellungnahme Brandschutz Buckower Damm 91-137, Nr. 22B=299-DSTN1 HHP Berlin, Stand 08 / 2022 1.3.11 Bedarfsanalyse Präsentation, SPP, Stand 01 / 2018 1.3.12 Bedarfsanalyse Kostenmatrix, SPP, Stand 01 / 20218 1.3.13 Ergebnisse Metabuild-Analyse, Berlinovo. 08 / 2024
Ergänzende / Informelle Unterlagen 1.3.14 Verschiedene Unterlagen zur Nachverdichtung und Aufstockung der Gebäude
1.4 Anlagen 1.4.1 Ermittlung Kostenrahmen
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2.1.1 Fassade (exemplarisch)
Bild 2.1.2 Fassade Nord (Buckower Damm 91)
Bild 2.1.3 Fassade West / Straße (Buckower Damm 91)
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2.1.2 Dach (Übersicht)
Bild 2.1.8 Dachfläche Übersicht (Buckower Damm 93)
Bild 2.1.9 Dachfläche Übersicht (Buckower Damm 91)
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2.2.1 Fassade (exemplarisch)
Bild 2.2.2 Fassade Nord (Buckower Damm 109)
Bild 2.2.3 Fassade West / Straße (Buckower Damm 109)
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Bild 2.2.4 Fassade West / Straße (Buckower Damm 109/111)
Bild 2.2.5 Fassade West / Straße (Buckower Damm 111)
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Bild 2.2.6 Fassade West / Straße (Buckower Damm 113)
Bild 2.2.7 Fassade West / Straße (Buckower Damm 113/115)
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Bild 2.2.10 und 11 Fassade Ost / Grünbereich (Buckower Damm 113 / 111)
Bild 2.2.12 Fassade Ost / Grünbereich (Buckower Damm 109/111)
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2.3 Bauteil C
Bild 2.3.1 Luftbild Bauteil C
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2.3.1 Fassade (exemplarisch)
Bild 2.3.2 Fassade Nord (BD 135) Bild 2.3.3 Fassade West / Straße (BD 135)
Bild 2.3.4 Fassade West / Straße (Buckower Damm 135)
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Bild 2.3.5 Fassade West / Straße (BD 137) Bild 2.3.6 Fassade West / Straße (BD 137)
Bild 2.3.7 Fassade Süd (Buckower Damm 137)
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Bild 2.3.8 Fassade Ost / Grünbereich (Buckower Damm 137)
Bild 2.3.9 Fassade Ost / Grünbereich (Buckower Damm 135)
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2.3.2 Dach (Übersicht)
Bild 2.3.10 Dach Übersicht (Buckower Damm 137)
Bild 2.3.11 Dach Übersicht (Buckower Damm 135)
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3. Auswertung Bestand
3.1 Allgemeines Die betrachteten und im Wesentlichen baugleichen Gebäude wurden zwischen 1966 und 1968 durch die städtische Arbeitnehmer-Wohnbaugesellschaft projektiert und umgesetzt. Die Anlage beinhaltete eine für die damalige Zeit typische Nutzung als Arbeiterwohnheim. Ziel dieses Gebäudetypus war es, insbesondere aus Westdeutschland angeworbenen Arbeits- kräften, übergangsweise eine Unterkunft zur Verfügung zu stellen, um dem Berliner Fach- kräftemangel entgegenzuwirken. Aktuell werden die Gebäude durch die Berlinovo betrieben und als möblierte Apartments vermietet. Die Anlage umfasst, wie bereits beschrieben, drei Gebäudeblocks (A, B, ) mit vier, bzw. sechs Etagen und insgesamt 555 überwiegend identischen Ein-Zimmer-Apartments. Die langestreckten Baukörper orientieren sich linienartig am von Nord nach Süd verlaufen- den Buckower Damm. Die Grundstruktur der Gebäude entsteht hierbei durch die serielle An- ordnung der annähernd baugleichen Apartments mit Ausrichtung nach Osten / Straße und einem ruhigeren Grünbereich im Westen. Die Fassade wird durch die regelmäßig angeordneten Treppenhäuser gegliedert und zusätz- lich durch Vor- und Rücksprünge im Bereich der aus Stahlbeton gefertigten Balkons struktu- riert. In Ergänzung zur beschriebenen architektonischen Differenzierung wird das äußere Erschei- nungsbild der Blöcke B und C nochmals durch überlagerte künstlerische Gestaltung der Fas- sade geprägt. Bauteile und Ebenen werden hierbei sowohl farblich abgesetzt wie auch mit bildhaften Motiven versehen.
3.2 Fassade Die Fassade der Gebäude bildet eine tragende Außenwand, die aus bauzeittypischen groß- formatigen Hohlblocksteinen mit einer Stärke von 30 cm besteht. Diese wird durch eine je Apartment baugleichen Anordnung von Fensteröffnungen und Balkonanlagen mit vorge- hängter, konstruktiv getrennter Stahlbetonbrüstung unterbrochen. Aufgrund des abweichenden Sanierungsstandes der unterschiedlichen Gebäude wird die Auswertung im Folgenden nach Bauteilen differenziert.
Buckower Damm 91 / 93 (Block A) Die Fassade des Gebäudes Buckower Damm 91 / 93 wurde im Zuge der Nutzung bereits sa- niert und mit einem Wärmedämmverbundsystem gedämmt. Aufgrund der augenscheinlichen Voraussetzungen und entsprechender Vergleichsmessungen ist hierbei von folgenden unge- fähren Rahmenbedingungen auszugehen:
Dämmstärke Fassade ca. 6 -8 cm Dämmstärke Sockel ca. 4 - 6 cm Aufgrund des Erhalts der Bestandsfenster ist nur eine geringe oder keine Laibungs- dämmung umgesetzt. Die Brüstungen der Balkone wurden in Angleichung an das verbaute WDVS aus- schließlich mit einem Putz versehen
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Der Allgemeinzustand der Fassade kann dem Alter entsprechend als zufriedenstellend be- schrieben werden. Hierbei treten insbesondere folgende Mängel und Einschränkungen auf:
Optisches Abzeichnen der Verdübelung Verschmutzung / Algenbildung und punktueller Pilzbefall Punktuelle Beschädigungen, Abplatzungen, Löcher und herausgebrochene Ab- schlussschienen
Bild 3.2.1 und 3.2.2 Fassade Bauteil A / Details
Bild 3.2.3 und 3.2.4 Fassade Bauteil A / Details
Buckower Damm 109-115 und 135 / 137 (Blöcke B und C) Die Wandflächen sind mit einem horizontalen Wechsel aus grobkörnigen Außenputz und Glattputz versehen. Hierbei wird die die im Bereich der Balkonbrüstungen vorhandene Spachtelung / Glattputz in der Fassade streifenförmig fortgeführt. Die Putzoberfläche dient gleichzeitig als Regen und Wetterschutz. Der erhöhte Sockel integriert Belüftungsöffnungen für den Keller. Die Putzoberflächen zeigen Risse und zum Teil großflächige Abplatzungen. Auch die offen- sichtlich bereits umgesetzten Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten legen nahe, dass die Schadensursache auf ein systematisches Problem zurückzuführen ist. Der deutlich differie- rende Erhaltungszustand zwischen den Bauteilen lässt auf teilweise umgesetzte großflä- chige Sanierungsarbeiten schließen. Dies gilt auch für den Erhaltungszustand des
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Stahlbetons im Bereich der Balkone und des Ringbalkens im Bereich der Attika. Hier zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen der Straßen- und der Gartenseite. Aus vergleichbaren Untersuchungen am Bauvorhaben Klüberstraße, dessen Fassade auch Mitte der 1970er Jahre mit einer ähnlichen künstlerischen Gestaltung versehen wurde, liegt die Vermutung nahe, dass im Zuge der Überarbeitung mit nicht diffusionsoffenen Farben ge- arbeitet wurde. Die Verwendung solcher Systeme führt zu einer Sperre des inneren Dampf- druckes an der Oberfläche und typischerweise zu den vorliegenden Schadensbildern. Zum Erhalt der Fassade ist somit mit dauernden Instandhaltungsarbeiten zu rechnen. Vor Umset- zung einer energetischen Sanierung und Montage eines WDVS empfehlen sich im Zuge der aufbauenden Planungsleistungen Prüfungen des Untergrundes zur Vermeidung bauphysika- lischer Probleme.
Bild 3.2.5 und 3.2.6 Fassade Bauteil B und C / Schäden Putz
Schädigung der Betonoberflächen Die beschriebenen Fassaden zeigen in der ursprünglichen Ausbildung eine Mischung aus verputztem Mauerwerk und vermutlich gespachtelten und gestrichenen Betonoberflächen. Die Betonflächen beschränken sich hier im Wesentlichen auf den Bereich der Balkone und der Attika / des Ringbalkens.
Die sichtbaren Betonoberflächen sind mehr oder weniger flächendeckend geschädigt und müssen vor einer weiteren Bearbeitung grundlegend saniert werden. Für das Gebäude Buckower Damm 91 / 93 ist davon auszugehen, dass entsprechende Arbeiten vor der Um- setzung des WDVS bereits erfolgt sind. Eventuelle Schäden sind aufgrund der Überdeckung äußerlich nicht mehr erkennbar.
Für die Gebäude Buckower Damm 109-115 und Buckower Damm 135 / 137 liegen ergän- zend zur optischen Begutachtung der Schadensbilder exemplarische Prüfberichte zu den Materialeigenschaften und der Betondeckung in Verbindung mit der Karbonatisierungstiefe vor (siehe Prüfberichte Nr. 1.3.4 und 1.3.5). Die Ergebnisse der Beprobung zeigen zunächst theoretische deutliche Abweichungen zwischen den Bauteilen.
Beim Gebäude Buckower Damm 109 - 115 liegen die Karbonatisierungstiefen bei vi- suell unbeschädigten Plattenbereichen überwiegend unter den vorhandenen
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Betondeckungen. Somit kann eine Korrosionsgefährdung der Bewehrung, von den optisch erkennbaren Schäden abgesehen, als gering eingestuft werden. Beim Gebäude Buckower Damm 135 / 137 liegen die Karbonatisierungstiefen auch bei visuell unbeschädigten Plattenbereichen häufig über den vorhandenen Betonde- ckungen. Somit ist von einer vorhandenen und fortschreitenden Schädigung der Be- wehrung auszugehen.
Hierbei ist zu beachten, dass die ausgewerteten Unterlagen inzwischen fast sechs Jahre alt sind und sich die Schadensbilder vermutlich deutlich erweitert haben.
Entgegen den Ergebnissen der Gutachten zeigt die optische Bewertung des Zustandes keine wesentlichen Unterschiede zwischen den Gebäuden. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen. Augenscheinlich sind die Schäden auf der Gartenseite / Westen deutlich stärker aus- geprägt als zur Straße / Osten. Inwieweit dieses Erscheinungsbild mit der stärkeren Beanspruchung durch Wetter- phänomene oder durch bereits durchgeführte Teilsanierungen zusammenhängt, lässt sich anhand der vorliegenden Unterlagen nicht eruieren. Die Schadensbilder treten verstärkt auf den Deckenuntersichten der Balkone sowie den Ecken am Übergang zwischen Brüstung und Deckenplatte im Bereich der hier angeordneten Entwässerung auf. Dieser Sachverhalt lässt auf Undichtigkeiten in der Balkonbeschichtung und hier- durch verursachtes Eindringen von Feuchtigkeit in die Konstruktion schließen Der Ringbalken im Bereich der Attika ist im gesamten Verlauf punktuell geschädigt. Auch hier sind Durchfeuchtungen aus dem Dachbereich zu vermuten. Die Schäden sind zeitnah durch eine fachgerechte Betonsanierung zu beseitigen. Um ein Voranschreiten der Zerstörung im Untergrund zu vermeiden ist diese Maßnahme zwingend vor einer energetischen Sanierung, z.B. durch ein WDVS umzusetzen. Ergänzend sind die Abdichtungen der Balkonflächen, z. B. durch ein geeignetes Bodensys- tem aus Epoxidharz zu erneuern. Gleiches gilt für die Sanierung der Dachaufbauten.
Bild 3.2.7 und 3.2.8 Bauteil B und C / exemplarische Betonschädigungen
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Bild 3.2.9 und 3.2.10 Bauteil B und C / exemplarische Betonschädigungen
Bild 3.2.11 und 3.2.12 Bauteil B und C / exemplarische Betonschädigungen
Bild 3.2.13 und 3.2.14 Bauteil B und C / exemplarische Betonschädigungen
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3.3 Fenster Nach augenscheinlicher Bewertung sind überwiegend noch die Fenster aus der Errichtungs- zeit des Gebäudes Ende der 1960er Jahre verbaut. Dies gilt auch für das Bauteil A, dessen Fassade bereits mit einem Wärmedämmverbundsystem saniert wurde. Alle Elemente im Erdgeschoss sind derzeit mit Rollläden aus Holz ausgestattet. Im Zuge der Instandhaltung wurden die ursprünglichen Fenster punktuell durch Kunststof- felemente neuerer Bauart ersetzt. Bei den Bestandsfenstern handelt es sich um damals gebräuchliche Verbundkonstruktionen aus zwei miteinander verschraubten Flügeln mit Einfachverglasung. Durch die Verbindung der beiden Elemente entsteht, im Vergleich zum Kastenfenster, ein schmaler Luftzwischen- raum mit dem Vorteil, dass zum Öffnen und Schließen nur ein Bauteil bewegt werden muss. Die vorhandenen Ursprungsfenster sind sehr pflegeintensiv und müssen regelmäßig gestri- chen werden, um Bauschäden zu vermeiden. Der aktuelle Zustand weist deutliche Schäden insbesondere im Bereich der Wetterschutzschenkel und den verstärkt dem Wasser ausge- setzten Anschlussbereichen auf. Weitere Probleme entstehen durch die ausgebrochenen und damals üblichen Kittfugen. Auch hier dringt Wasser ein und schädigt die Elemente wei- ter. Nach erster Einschätzung ist ein mittelfristiger Erhalt der Fenster in Anbetracht des zu erwartenden Instandhaltungsaufwandes nicht ratsam. Auch die energetische Bewertung (siehe Abschnitt 4.2) spricht eher für einen Ersatz durch moderne Elemente mit deutlich ver- besserten Dämmeigenschaften. In diesem Zug sind auch die deutlich geschädigten und ver- bogenen Außenfensterbleche zu erneuern.
Bild 3.3.1 und 3.3.2 Fenster Bauart
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Bild 3.3.3 und 3.3.4 Exemplarische Fenster Bauteil A
Bild 3.3.5 und 3.3.6 Exemplarische Fenster Bauteile B und C
Treppenhausfenster Die Treppenhausfenster der Bauteile A und B sowie alle Eingangstüren wurden augen- scheinlich im Zuge der Nutzung erneuert und gegen Aluminiumkonstruktionen neuerer Bau- art ausgetauscht. Der Prägestempel innerhalb der Verglasung lässt auf eine zeitgleiche Um- setzung dieser Maßnahme im Jahr 1999 und parallel zur Dämmung des Blocks A schließen.
Die verbauten Fenster sind grundsätzlich in einem erhaltenswerten Zustand. Dies gilt für das erforderliche Temperaturniveau der Treppenhäuser auch unter energetischen Gesichtspunk- ten. Inwieweit die Profilabmessungen der Elemente einen Verbleib im Zuge einer Fassaden- dämmung ermöglichen, ist in den aufbauenden Planungen zu prüfen. Ergänzend ist zu beachten, dass an verschiedenen Stellen Dichtigkeitsprobleme bestehen, die auf einen nicht fachgerechten Einbau schließen lassen. Die querteilenden Betonstürze der Blöcke A und B zeigen deutliche Wasserschäden und damit verbundene Schädigungen der Konstruktion. Die Ursache dieses Mangels ist gesondert zu prüfen und die Stürze sind in die erforderliche Betonsanierung zu integrieren.
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Bild 3.3.7 und 3.3.8 Exemplarische Fenster Treppenhaus mit Schädigung Sturz
3.4 Dach Die Bestandsdächer sind ausnahmslos als Flachdächer mit einer Warmdachkonstruktion auf der letzten Betondecke aufgebaut. Der Aufbau besteht aus bituminösen Dachbahnen, die Entwässerung erfolgt innenliegend und wird über die Schächte der Sanitärversorgung nach unten geführt. Die Dachflächen der Bauteile Buckower Damm 109 / 111 / 113 wurden zwischen 2013 und 2016 umfassend saniert. Nach Rücksprache mit dem ausführenden Unternehmen ist auf der Dachdecke keine Gefälle / Gefällestrich vorhanden. Für die anstehenden Sanierungen der anderen Bauteile ist somit der Einbau einer Gefälledämmung zu berücksichtigen.
Mit Ausnahme der bereits erwähnten Dachflächen für die Bauteile Buckower Damm 109 / 111 / 113 haben die vorhandenen Aufbauten ihre Lebensdauer deutlich überschritten und sind dringend sanierungsbedürftig. Dieser Sachverhalt zeigt sich unter anderem durch diverse Wasserschäden in den angren- zenden Nutzungsbereichen, z.B. sind die abgehängten Decken in den Flurbereichen der oberen Etage des Gebäudes Buckower Damm 135 / 137 aufgrund des eindringenden Was- sers dauerhaft geöffnet.
Die detaillierte Situation je Bauteil stellt sich wie folgt dar: Buckower Damm 91 / 93 (Block A) Die Dachfläche ist in einem katastrophalen Zustand und sollte schnellstmöglich umfassend saniert werden. Hierbei sind die Schnittstellen zur Fassade und die Empfehlung des block- weisen Vorgehens zu beachten (siehe auch Nr. 7). Aufgrund der vorliegenden Bauteildoku- mentation wurde 1999, vermutlich im Zuge der Fassadensanierung, auch eine Instandset- zung des Daches umgesetzt. Aufgrund des besichtigten Zustandes ist davon auszugehen, dass sich die Arbeiten auf den Einbau einer Sanierungsbahn auf dem vorhandenen Aufbau beschränkt haben. Der Zustand lässt sich wie folgt zusammenfassen: Die zusätzliche Abdichtungslage löst sich großflächig vom Untergrund und wirft er- hebliche Blasen. Teilweise werden Einbauteile und Leitungsrohre aufgrund der Be- wegung der Bahn verschoben und stehen schräg. Die Verschweißung der Nahtstöße der einzelnen Bahnen zeigt klaffende Fugen, so- dass in keinem Fall noch von einer abdichtenden Wirkung der oberen Lage auszuge- hen ist.
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Die Dachfläche zeigt verschiedene Einbauteile und Durchdringungen die überwie- gend nachgearbeitet wurden und teilweise nicht fachgerecht umgesetzt sind. Glei- ches gilt für den Bereich der Attika. Ein Sicherungssystem oder Einzelsicherungen (Sekuranten) für Wartungs- und Kon- trollbegehungen ist nicht erkennbar. Dieser Sachverhalt ist in Bezug auf die regelmä- ßige Instandhaltung der Dachflächen dringend zu prüfen und im Fall einer umfassen- den Sanierung zu berücksichtigen.
Bild 3.4.1 und 3.4.2 Bauteil A / Dachfläche Detail
Bild 3.4.3 und 3.4.4 Bauteil A / Dachfläche Detail
Buckower Damm 109 / 111 / 113 Wie bereits dargelegt wurden diese drei Teilbereiche des Gesamtdaches in den Jahren 2013 bis 2016 grundlegend saniert. Nach Auskunft des ausführenden Unternehmens ist hierbei von folgenden Rahmenbedingungen auszugehen:
Alle Bestandteile des ursprünglichen Dachaufbaus wurden bis auf die Rohdecke zu- rückgebaut und entsorgt Der neue Aufbau basiert auf den Produkten der Firma Polybit Als Dämmung wurde eine Gefälledämmung aus EPS mit Einstufung in die Wärmeleit- gruppe (WLG) 035 und einer Stärke von 200 mm i.M. eingebaut Dieser Aufbau entspricht den aktuellen Grundanforderungen nach GEG und kann im Grund- satz in dieser Form erhalten werden.
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Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der relativ neue Dachaufbau (nach Rücksprache mit dem Hauswart) Undichtigkeiten aufweist. Die Ursache ist umfassend zu ergründen und muss selbstverständlich beseitigt werden. In diesem Zusammenhang ist auch die Ausfüh- rung am Übergang zur verbliebenen Dachabdichtung des Bauteils Buckower Damm 115 zu prüfen. Ggf. führt eine Unterläufigkeit des Aufbaus zu einem Wassereintritt in die bereits sa- nierten Dachbereiche.
Zum Zeitpunkt der umgesetzten Sanierung wurde darüber hinaus offensichtlich nicht von ei- ner umfassenden Ausstattung der Dächer mit Photovoltaikelementen ausgegangen. Das Aufstellen der Elemente auf einem erhaltenswerten Dachaufbau ist zwar grundsätzlich mög- lich, führt jedoch beim Einsatz von Sekuranten regelmäßig zu Konflikten mit den Sicherheits- anforderungen und der Ausgestaltung der Wartungsgänge und Wegeführung. Dieser Sach- verhalt ist in die weiterführenden Planungsschritte mit einzubeziehen.
Trotz dieser Schwierigkeiten ist nach unserer Auffassung ein Rückbau der sanierten Flächen weder aus wirtschaftlichen noch aus ökologischen Gründen angeraten.
Bild 3.4.5 und 3.4.6 Bauteil B (neu) / Dachfläche Detail
Buckower Damm 115 Die betroffene Dachfläche bildet den letzten Bauabschnitt des Gesamtdaches und wurde in der oben beschriebenen Maßnahme, vermutlich aus Kostengründen, zurückgestellt. Der Zustand lässt sich wie folgt zusammenfassen: Die Dachabdichtung wurde mehrfach nachgearbeitet und repariert. Die Abdichtungs- bahnen haben ihre Lebensdauer deutlich überschritten Die Dachfläche zeigt verschiedene Einbauteile und Durchdringungen die überwie- gend nachgearbeitet wurden und teilweise nicht fachgerecht umgesetzt sind. Glei- ches gilt für den Bereich der Attika. Ein Sicherungssystem oder Einzelsicherungen (Sekuranten) für Wartungs- und Kon- trollbegehungen ist nicht erkennbar
Unter Berücksichtigung dieser Voraussetzungen empfiehlt sich eine schnellstmögliche und grundlegende Sanierung der Dachfläche nach den vorgegebenen Rahmenbedingungen der angrenzenden Flächen der Bauteile 109 / 111 / 113. Zur Vermeidung eines Höhenunter- schiedes in der Oberfläche ist der Einsatz der gleichen Dämmstärke wie bei den bereits sa- nierten Flächen empfehlenswert.
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Bild 3.4.7 und 3.4.8 Bauteil B (alt) / Dachfläche Detail
Buckower Damm 135 / 137 (Block C) Der Zustand dieser Dachfläche entspricht im Wesentlichen dem beschriebenen Bestand auf dem Bauteil Buckower Damm 115. Ergänzend sind technische Aufbauten vorhanden, deren Anschlusssituation als dringend überarbeitungswürdig einzustufen ist und in wesentlichen Teilen nicht den geltenden Regeln entspricht. Der betroffene Bereich wurde vermutlich nachträglich mit Einzelanschlagspunkten (Sekuran- ten) zum Einhaken einer Seilsicherung ergänzt.
Bild 3.4.9 und 3.4.10 Bauteil C / Dachfläche Detail
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Maßnahmenkonzept energetische Sanierung
Bild 3.4..11und 3.4.12 Bauteil C / Dachfläche Detail
3.5 Sonstige Einzelmaßnahmen Im Zuge der Auswertung der Unterlagen und der Ortsbegehungen sind folgende weiteren übergeordnete Themenstellungen aufzuführen.
Brandschutz Erschließung Bei den Blöcken B und C enden die Erschließungsflure an den Stirnseiten der Gebäude an einem durchgehenden Lichtband. Aktuell sind die Deckenbereich nicht bis an das Fens- terelement geführt, sodass ein durchgehender Luftverbund zwischen den Geschossen ent- steht. Diese Öffnungen sind unabhängig von der geplanten energetischen Sanierung und zur Vermeidung der Ausbreitung von Rauch im Brandfall zu verschließen.
Bild 3.5.1 und 3.5.2 Offene Deckenbereiche Flure
Dämmung Kellerdecken Im Zuge der Begehungen wurden auch exemplarisch die Kellerbereiche besichtigt. Nach ak- tuellem Stand sind im Bereich der Kellerdecken keine Dämmmaßnahmen zum angrenzen- den Wohnbereich des EG umgesetzt. Dieser Sachverhalt ist im Zuge der geplanten energeti- schen Sanierung zu beachten, da an dieser Stelle zwei unterschiedlich temperierte Raumbe- reich aufeinander treffen. Aufgrund des vorhandenen Installationsgrades durch haustechni- sche Leitungen halten wir die Umsetzung für nur bedingt machbar. Aus diesem Grund sind diese Leistungen in der Erfassung der Kosten derzeit nicht berücksichtigt.
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Bild 3.5.3 und 3.5.4 Ungedämmte Kellerdecke mit Installation
Strangsanierung Nach Rücksprache mit dem zuständigen Hauswart wurde für die Blöcke B und C bereits eine Strangsanierung im Innern der Gebäude umgesetzt. Nach Auskunft des Hauswartes beste- hen hier aufgrund des Zusammentreffens ungeeigneter Materialien Probleme durch elektro- chemische Korrosion. Das Problem beschränkt sich hierbei auf die eingebauten Schmutz- wassersammelleitungen. Die vermutlich erforderliche Strangsanierung des Blockes A steht aus.
Beide Themen sollten möglichst vor der Sanierung der Dachflächen geklärt werden, um eine Anpassung der Dachdurchdringungen nach Umsetzung der Dachabdichtung zu vermeiden.
4. Vorgeschlagene Maßnahmen und energetische Verbesserung
Die Berlinovo verfolgt das Ziel, den vorhandenen Gebäudebestand mittelfristig energetisch optimiert zu betreiben. Zu diesem Zweck liegen auch für die in dieser Unterlage betrachteten Bauteile des Buckower Dammes Ergebnisse zu einem geplanten Vorgehen in Form einer Metabuild- Analyse vor (siehe Unterlage Nr. 1.3.13). Die im Folgenden beschrieben Maß- nahmen orientieren sich hierbei einerseits an den unter Titel 3 dargelegten baulichen Vo- raussetzungen und andererseits an den in der Analyse beschriebenen Vorgaben. Aufgrund des aktuellen Zustandes der wesentlichen Bauteile Dach, Fenster und Fassade be- steht ohnehin ein hoher Handlungsdruck zu deren Instandsetzung bzw. Austausch. Diese Ausgangslage legt eine umfassende energetische Sanierung der kompletten Gebäudesub- stanz auf Grundlage eines übergreifenden Gesamtkonzeptes nahe. Hierbei ist zu beachten, dass zur Erreichung des Status eines klassifizierten Effizienzhauses auch die die haustechnischen Systeme zu betrachten sind. Diese Inhalte sind nicht Bestand- teil dieser Ausarbeitung. Im Folgenden werden ausschließlich Einzelmaßnahmen bzgl. der Gebäudehülle erfasst. Ergänzend ist ein Ausblick auf die im Solargesetz des Landes Berlin erfasste Nutzung der Dachflächen mit Photovoltaik und deren Vernetzung mit der Gebäude- technik enthalten.
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4.1 Fassade Die vorhandene Fassade aus großformatigen Hohlblocksteinen weist derzeit einen U-Wert von ca. 1,23 W/m2 K auf. Der aktuelle Mindestwert gemäß Gebäudeenergiegesetz beträgt 0,24 W/m2 K und bei Beantragung von Fördermitteln 0,20 W/m2 K. Die kostengünstigste Sanierungsmöglichkeit der vorliegenden Fassade stellt der Einbau ei- nes Wärmedämmverbundsystems dar. Diese Ausführungsvariante verbessert im Allgemei- nen, neben der Erhöhung des Wärmedämmwertes, eine Vielzahl von Eigenschaften der Fas- sade. Im Folgenden sind diese wesentlichen Effekte aufgeführt: Betriebskostenersparnis in Abhängigkeit der gewählten Dämmstärke durch Verbes- serung des vorhandenen U-Wertes der Ausgangskonstruktion von derzeit ca. 1,23 W/m2K Neue Oberflächengestaltung der Fassade durch Farbe und Struktur Erneuerung des Witterungsschutzes und dadurch resultierender Schutz des Gebäu- des Überbrücken von Rissen und Schäden im Untergrund Ausgleich von Unebenheiten Vermeidung von Undichtigkeiten und Zugerscheinungen durch fachgerechte Ausbil- dung aller Detailanschlüsse Eliminierung von Wärmebrücken
Für das Bauteil A ist die bereits vorhandene Wärmedämmung detailliert zu untersuchen. Ak- tuell ist davon auszugehen, dass das bereits vorhandene WDVS aufgedoppelt und dadurch an die geltenden Rechtsvorschriften angepasst werden kann. Hierbei wird eine zweite Dämmschicht und ein neuer Putz auf den vorhandenen Untergrund aufgebracht. Für diesen Anwendungsfall gibt es von der Industrie speziell entwickelte Systeme und Befestigungen.
Für die Bauteile B und C ist je nach eingesetztem Material und Anforderung von Dämmstär- ken zwischen 14 und 20 cm auszugehen.
Nach aktueller Einschätzung sind die Gebäude für eine Sanierung mit industriell vorgefertig- ten Fassadenelementen nur bedingt geeignet. Die vorhandene Gebäudegeometrie, die Viel- zahl von Vor- und Rücksprüngen sowie die Anordnung der Balkonelemente legen trotz der seriellen Bauweise eine individuelle, handwerkliche Umsetzung der Fassadendämmung nahe.
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Bild 4.01: Wärmetechnische Eigenschaften Außenwand Quelle: Energieinstitut Hessen, Frankfurt / Dipl. Ing. Werner Eicke-Henning
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Vor Beginn der Maßnahme ist wie bereits dargelegt eine Betonsanierung der betroffenen Bauteile umzusetzen. Dies betrifft im Wesentlichen die Balkone und den Ringbalken im Be- reich der Attika. Im Rahmen dieser Unterlage ist von folgendem Vorgehen für die künftige Sanierung auszugehen: Prüfung und Sichtkontrolle der Oberflächen inkl. Abklopfen Stemmen und Freilegen der Schadstellen Untergrundvorbereitung inkl. Korrosionsschutz Reprofilierung der Schadstelle inkl. Feinspachtel
Nach aktuellem Sachstand ist davon auszugehen, dass die Balkonelemente und -brüstungen ohne umfassende Dämmmaßnahmen saniert werden können. Dies ist im Zuge der Fassa- densanierung des Bauteils A so umgesetzt und im weiteren Verlauf bauphysikalisch zu prü- fen. In der Kostenermittlung ist der Auftrag eines Putzes / eine Spachtelung der Oberflächen inkl. Anstrich eingerechnet.
Ergänzend ist die Entwässerung der Balkone sowie die Abdichtung und Bodenbeschichtung zu erneuern. Für diesen Zweck wird zunächst von einem zugelassenen System auf Epoxid- harzbasis ausgegangen.
Die bei den Bauteilen B und C in Form eines aufgesetzten Handlaufes eingebaute Erhöhung der Absturzsicherung ist im Zuge der Sanierung zurückzubauen und zu erneuern.
4.2 Fenster Wie bereits dargelegt empfiehlt sich ein Austausch der Fenster sowohl in Bezug auf den er- forderlichen Erhaltungsaufwand, wie auch unter energetischen Gesichtspunkten. Für die verbauten Fenster ist von einem eher schlechten U-Wert im Bereich von 3,0 bis 4,0 W/m2 K auszugehen. Moderne Konstruktionen erreichen Werte von < 1,0 W/m2 K. Im Fall einer stufenweisen Bearbeitung der Maßnahmen sind folgende Hinweise zu beach- ten. Bei einem Austausch der Fenster als Einzelmaßnahme und ohne die energetische Sa- nierung der Fassade, empfiehlt sich dringend eine vorgelagerte bauphysikalische Betrach- tung zum Zusammenspiel der dann wärmetechnisch hochwertigen Fenster mit dem weiterhin ungedämmten Mauerwerk, um Tauwasserbildung und Bauschäden zu vermeiden. Ist darüber hinaus eine mittelfristige Sanierung der Fassade mit einem WDVS geplant, emp- fiehlt es sich bei den Fenstern die hierfür notwendigen Rahmenverbreiterung mit einzu- bauen. Nur so kann ein ggf. wärmetechnisch nicht erforderlicher, erneuter Austausch der Fenster vermieden werden. Ergänzende Anforderungen an die Fenster sind in den weiteren Planungsphasen zu untersu- chen. Dies betrifft neben dem Schallschutz, insbesondere den Sonnen- und Wärmeschutz. Hierbei ist die Ausrichtung der jeweiligen Fassade zu beachten und ggf. auch der Einsatz von außenliegenden Sonnenschutzanlagen zu prüfen. Gleiches gilt für die derzeit im Erdgeschoss eingebauten Rollläden. Deren Erneuerung ist im Zuge der weiteren Planungsschritte zu prüfen. Nach derzeitigem Stand ist ausschließlich ein Rückbau ohne Wiedereinbau dieser Anlagen in die Kostenermittlung eingerechnet.
Die Erfahrung aus vergleichbaren Projekten zeigt, dass beim Einsatz moderner hochdichten- der Fenster für die angeschlossenen Nutzungsbereich ein Lüftungskonzept zu erstellen ist.
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Bild 4.02: Vergleich U-Werte Fenster unterschiedlicher Bauart und Baujahre Quelle: Niedrig-Energie-Institut, Detmold, www.nei-dt.de
4.3 Dachflächen Wie oben beschrieben sind Dachflächen der Blöcke A und C dringend umfassend zu sanie- ren. Es empfiehlt sich ein kompletter Rückbau der vorhandenen Aufbauten bis auf die Roh- decke und ein Ersatz durch einen Warmdachaufbau unter Einsatz von bituminösen Abdich- tungsbahnen. Je nach eingesetztem Material und den Rahmenbedingungen z.B. einer mögli- chen Förderung ist mit Dämmstärken zwischen 16 und 30 cm im Mittel zu rechnen. Im Re- gelfall ist die Auswahl des Dämmmaterials (PIR oder EPS) und die damit zusammenhän- gende Wärmeleitfähigkeit in Verbindung mit den Aufbauhöhen der Attika zu betrachten. Bei Einsatz einer höherwertigen Dämmung kann häufig die Anpassung / Erhöhung der Attika vermieden werden. Für den letzten Bauabschnitt des Blocks B empfiehlt sich ggf. eine Fortführung der Umset- zung unter den Rahmenbedingungen der bereits sanierten Gebäudeteile. Dies ist in den wei- teren Planungsschritten zu prüfen und festzulegen. Die Vordächer der Eingangsbereiche aller Bauteile sind in die Maßnahme zu integrieren. Für die umfassende Erneuerung der Dachflächen sind die Rahmenbedingungen des Berliner Solardachgesetzes einzuhalten. Dies betrifft insbesondere die Bauteile A und C.
4.4 Ausstattung der Dachflächen mit Photovoltaikanlagen Seit Januar 2023 gilt für Neubauten und wesentliche Umbauten der Dächer von Bestandsge- bäuden das Berliner Solargesetz. Im Regelfall sind hierbei mindestens 30% der Dachfläche mit Photovoltaikanlagen auszustatten. Neben diesen rein formalrechtlichen Erwägungen sprechen auch verschiedene grundsätzli- che Abwägungen für den Einsatz und die Umsetzung einer Photovoltaikanlage:
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Der Wert des Gebäudes wird langfristig gesteigert. Die Anlage amortisiert sich weit vor dem Ende ihrer Lebensdauer. Der erforderliche Wartungsaufwand ist gering, die Investitionssicherheit dagegen als hoch einzustufen. Die Maßnahme unterstützt in der Einhaltung ggf. künftig geforderter energetischer Standards im Gebäudebereich Die Umsetzung wird finanziell unterstützt Die bislang ungenutzten Dachflächen werden zum Raum einer zusätzlichen Bewirt- schaftung. Die Maßnahme ist vor allem im Zuge einer Sanierung der Gebäudehülle und / oder der haustechnischen Anlagen interessant. Das Energiekonzept des Hauses wird verbessert. Je nach Betriebskonzept profitie- ren auch die Mieter von dieser Maßnahme (Stichwort Mieterstrom). Soweit ge- wünscht können E-Mobilitätskonzepte umgesetzt werden. Klimafreundliche Energie hilft den Klimawandel einzuschränken und verbessert die Positionierung und das Image des Unternehmens Im Folgenden sind einige grundlegende Rahmenbedingungen für eine Installation auf den Gebäuden am Buckower Damm beschrieben.
4.4.1 Potentielle Anlagengröße Zur Ausstattung der betroffenen Dachflächen mit Photovoltaikanlagen liegen bereits ver- schiedene Voruntersuchungen der Berliner Energieagentur vor (siehe hierzu Nr. 1.3.8 und 1.3.9). 2022 wurden hierzu Einzelunterlagen mit spezifischen Betrachtungen für jeden der drei Blöcke (A,B,C) erstellt. Im Jahr 2024 wurde ein übergeordnete Auswertung für das hier betrachtete Gesamtprojekt mit einer zusammenfassenden Betrachtung aller drei Blöcke ergänzt. Die Ergebnisse beider Untersuchungen für die betrachteten Varianten sind im Wesentlichen identisch. Die Addition der Einzelwerte sowohl für die Leistungswerte, wie auch die zu erwar- tenden Kosten von 2022 ergibt in Summe die Ergebnisse der 2024 erstellten Unterlage.
Die Ermittlungen beschreiben zunächst theoretische Kenngrößen in Abhängigkeit der Flä- chen und ohne Berücksichtigung der konkreten Voraussetzungen. Diese betreffen insbesondere die statischen Voraussetzungen der Dachdecken. Die Anordnung von Photovoltaikelementen setzt aber auch eine umfassende Planung der Dachfläche vor deren Sanierung in Bezug auf die Wegeführung, die Zugänge und die ein- setzbaren Sicherungssysteme voraus. Gleiches gilt, in Abhängigkeit des gewählten Betriebskonzeptes, für den Einfluss auf die haustechnischen Systeme und Anlagen. Insbesondere der Verbrauch des erzeugten Stro- mes innerhalb des betroffenen Gebäudes, z.B. zur Erzeugung von Kälte oder Wärme, stellt erhöhte und weiterführende Anforderungen an den erforderlichen Betrachtungsrahmen (siehe hierzu auch Nr. 4.4.2.)
Ergänzend sind auch die unterschiedlichen Vorauszungen der Dachflächen zu betrachten. Wie bereits dargelegt sind wesentliche Teile des Blocks B bereits saniert. Die sich hieraus ergebenden Konsequenzen sind dem Abschnitt Nr. 3.4 zu entnehmen.
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Die Ergebnisse der vorliegenden Voruntersuchungen sind den Unterlagen der Berliner Ener- gie Agentur Nr. 1.3.8 und 1.3.9 zu entnehmen und lassen sich wie folgt zusammenfassen.
Block A / Buckower Damm 91-93
Bild 4.03 Kennwerte Photovoltaikanlage Block A Quelle: Berliner Energieagentur, Stand 2022
Block B / Buckower Damm 109 - 115
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Bild 4.04 Kennwerte Photovoltaikanlage Block B Quelle: Berliner Energieagentur, Stand 2022
Block C / Buckower Damm 135 – 137
Bild 4.05 Kennwerte Photovoltaikanlage Block C Quelle: Berliner Energieagentur, Stand 2022
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Blöcke A, B und C / Zusammenfassung
Bild 4.06 Kennwerte Photovoltaikanlage Blöcke A bis C Quelle: Berliner Energieagentur, Stand 2024
4.4.2 Betriebskonzept Die Wahl des passenden Betreibermodells für eine Photovoltaikanlage im Zusammenhang mit der Nutzung eines Mehrfamilienhauses ist durch den Eigentümer des Gebäudes im Vor- feld festzulegen. Das Betriebskonzept hat erhebliche Auswirkungen auf die Konfiguration, die technische Umsetzung und die Wirtschaftlichkeit der Anlage. Je nach Organisationsform des Eigentümers, der spezifischen Nutzung des Gebäudes sowie dem Betrieb der Anlage sind darüber hinaus umfassende organisatorische, rechtliche und steuerliche Aspekte zu beachten. Unter rein betriebswirtschaftlichen und investitionstechnischen Aspekten können die Anlagen darüber hinaus in Eigenverantwortung des Gebäudeeigentümers betrieben werden oder ein Dienstleister gesucht werden, der die Anlage baut und betreibt (Contracting-Modell).
Für die Berlinovo als gewerblich orientiertes Unternehmen mit einem größeren Portfolio an solarfähigen Gebäuden und Dächern sind hierbei die Modelle zum Verbrauch des erzeugten Stromes innerhalb des betroffenen Gebäudes besonders interessant. Im vorliegenden Fall lassen sich drei wesentliche Betriebskonzepte unterscheiden: a. Volleinspeisung b. Stromlieferung in die Wohnungen / Apartments (Mieterstrom) c. Ausschließliche Nutzung des erzeugten Stromes für die allgemeine /übergeordnete Versorgung des Gebäudes, ggf. auch für die Erzeugung von Wärme über Wärme- pumpen
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Bei allen Modellen ist darüber hinaus die Versorgungssicherheit im Falle von nicht vorhande- nem Solarstrom sowie die Einleitung überschüssigen Stroms in das Versorgungsnetz sicher- zustellen (ggf. unter Einbindung eines Batteriespeichers als Puffer).
Bild 4.07 Betriebsmodelle Photovoltaikanlagen im Mehrfamilienhaus Quelle: Betriebskonzepte für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern Energieagentur Freiburg, 01/2023
Volleinspeisung (siehe a.) Im Rahmen des Modells „Volleinspeisung“ wird der gesamte erzeugte Solarstrom in das Netz eigespeist. Ein Eigenverbrauch vor Ort findet nicht statt. Für die Einspeisung erhält der Betreiber der Anlage eine zu Beginn des Betriebes fest defi- nierte Einspeisevergütung für einen Zeitraum von 20 Jahren. Die Wirtschaftlichkeit und Ren- dite der Anlage ergibt sich über die Gesamtsumme der Vergütung und den erforderlichen Aufwand für die Errichtung und den Betrieb. Dieses Vorgehen war über Jahrzehnte die wichtigste Form der Förderung der erneuerbaren Energien in Deutschland. Durch die ständige Anpassung der Rechtslage und die damit ver- bundene Reduzierung der Einspeisevergütungen ist die Wirtschaftlichkeit dieser Anlagen in- zwischen jedoch deutlich gesunken. Eine zumindest teilweiser Verbrauch des erzeugten Stromes vor Ort verbessert die Bilanz deutlich.
Mieterstrom (siehe b.) Bei diesem Modell wird der erzeugte Strom den Mietern / Nutzern innerhalb des betroffenen Gebäudes zur Verfügung gestellt und durch diese verbraucht. Auf Grundlage des liberalisierten Strommarktes und der hier verankerte freien Wahl des Ver- sorgungsunternehmens können die Bewohner im Regelfall jedoch selbst entscheiden, ob sie den Solarstrom beziehen wollen oder nicht.
Die von der Berlinovo im Regelfall eingesetzten Apartmentverträge, die eine feste Vergü- tung der Verbrauchskosten für die Mieter beinhalten sind hierbei ggf. besonders interessant. In diesem Modell entfällt die freie Wahl des Stromanbieters durch den Mieter und macht eine flächendeckende Weiterleitung der Energie in die Apartments möglich.
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Der Verbrauch des erzeugten Stromes innerhalb des Gebäudes ermöglicht im Vergleich zu den anderen beschriebenen Modellen derzeit die höchsten Erlöse. Hierbei ist zu beachten, dass auch hier zwei verschiedene Mieterstrommodelle existieren, wobei das eine mit staatli- chen Fördermitteln, dem sogenannten Mieterstromzuschlag, unterstützt wird. Beide Modelle unterscheiden sich durch die flankierenden gesetzlichen und organisatorischen Vorgaben.
Allgemeinstromversorgung (siehe c.) Anstatt den Solarstrom an die Wohnparteien weiterzuleiten, kann dieser für den allgemeinen Verbrauch des Gebäudes eingesetzt werden. Dieses Konzept empfiehlt sich primär für sehr kleine Anlagen, bei denen der erzeugte Strom für eine Verteilung auf die einzelnen Nutzungseinhalten nicht ausreicht oder der Stromver- brauch des Gebäudes sehr hoch ist. Letzteres trifft ggf. bei zu integrierenden haustechnischen Anlagen (z.B. Kälte, Klima Raum- lufttechnik) und insbesondere beim der Umwandlung des Stroms in Wärme durch den Be- trieb einer Wärmepumpe zu.
Ein solches Vorgehen hat direkten Einfluss auf die vorhandenen haustechnischen Systeme und setzt sowohl eine umfassende Analyse der Bestandsanlagen, wie auch deren geplante Weiterentwicklung voraus. Je nach den vorhandenen Wärmeversorgungsanlagen und deren Erhaltungszustand kann der Einsatz von Wärmepumpen zur Heizung der Gebäude einen sinnvollen Ansatz darstellen. Diese umfassende Betrachtung ist jedoch in weiteren Pla- nungsphasen zu vertiefen und übersteigt den Rahmen des vorliegenden Konzeptes.
5. Geschätzter Kostenrahmen für die Einzelmaßnahmen
Der ermittelte Kostenrahmen beinhaltet eine erste Schätzung der Kosten für die unter Nr. 4. beschriebenen Maßnahmen. Das Ergebnis ist der Anlage 1.4.1 zu dieser Unterlage zu ent- nehmen.
6. Fördermöglichkeiten
Zur möglichen Förderung der vorgeschlagenen Maßnahmen stehen verschiedene Förder- programme des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zur Verfügung. Die vorhandenen Möglichkeiten sind in den Richtlinien zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zusammengefasst. Hierbei ist zu beachten, dass die überwiegende Anzahl der beschriebenen Fördermaßnah- men auf die Erreichung eines Status eines klassifizierten Effizienzhauses abzielen. Hierfür ist der beim vorliegenden Projekt betrachtete Fokus auf die energetische Sanierung der Gebäu- dehülle zu eng ausgelegt. Um eine Förderung innerhalb dieser Programme zu ermöglichen, müssten die Gebäude in ihrer Gesamtheit und inkl. der haustechnischen Systeme betrachtet werden. Für das Projekt Buckower Damm verbleibt im Wesentlichen eine mögliche Förderung von energetischen Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle. Dies betrifft alle vorgeschlagenen Maßnahmen. Die mögliche Förderung erfolgt, bei Einhaltung aller Voraussetzungen, als Zuschuss mit bis zu 15% der Baukosten und bis zu einem Maximalbetrag von 600.000,- Euro je Gebäude (in Abhängigkeit der Anzahl der Wohnungen). Falls ein durch einen qualifizierten Energieberater erstellter individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt, kann die Fördersumme um weitere
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5% erweitert werden. Der Förderzuschuss für eine spezifische energetische Fachplanung und Baubegleitung beträgt bis zu 50% der anfallenden Kosten bis zu einem Maximalbetrag von 20.000,- Euro.
7. Zusammenfassung und Ergebnis
Unter Berücksichtigung der aufgeführten Inhalte lassen sich folgende Ergebnisse zusam- menfassen.
Die untersuchten Gebäude der Blöcke A, B und C weisen einen deutlichen Instand- haltungsrückstau auf. In Abhängigkeit der beschriebenen und bereits teilweise umge- setzten Sanierungsarbeiten haben die wesentlichen Bauteile der Gebäudehülle ihre Lebenszeit deutlich überschritten. Dies gilt insbesondere für die Dächer und Fenster. Auf dieser Grundlage und unter Berücksichtigung der von der Berlinovo in der vorlie- genden Metabuild-Analyse formulierten Klimaziele empfiehlt sich eine Umsetzung der beschriebenen umfassenden energetischen Modernisierung über den reinen Instand- haltungsaufwand hinaus. Ein solches Vorgehen sichert den langfristigen Erhalt der Gebäude und eine zukunftsorientierte Anpassung an den derzeit geltenden Rechts- rahmen. Ergänzend werden hohe Kosten zur Instandhaltung, bzw. Wiederherstellung der Funktionalität des derzeitigen Status vermieden. Das beschriebene Vorgehen setzt einen übergeordneten und vorgelagerten Pla- nungsprozess voraus. Hierbei sind neben der eigentlichen technischen und gestalte- rischen Architektenplanung einige Voruntersuchungen erforderlich (z.B. Betonsanie- rung, Prüfung des WDVS am Bauteil A, Prüfung des Putzuntergrundes der Bauteile B und C). Die Auswahl des Betriebskonzept der Photovoltaikanlagen erfordert eine Entschei- dung zum Vorgehen auf Unternehmensebene. Je nach gewähltem Modell entstehen betriebswirtschaftliche und technische Abhängigkeiten. So hat z.B. eine Verwertung des erzeugten Stromes zum Heizen (Wärmepumpe) di- rekten Einfluss auf die derzeitigen haustechnischen Anlagen. Dieses Thema ist im Bedarfsfall gesondert zu untersuchen und umfassend zu planen. Für die Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen entstehen Abhängigkeiten unter den Gewerken, die eine parallele Umsetzung aller Maßnahmen in einem Projekt na- helegen. Im Bedarfsfall einer erforderlichen zeitlichen Staffelung der Investitionskos- ten wird ein gebäude- / blockweises Vorgehen empfohlen. Im Folgenden sind einige exemplarische Auswirkungen aufgeführt. Weitere Hinweise sind den diesbezüglichen Einzelkapiteln zu entnehmen:
- Nur einmalige Aufstellung eines Gerüstes für die Bereich Fassade und Dach
- Abhängigkeit zwischen Fassade und Fensterausbildung (Anschluss Rahmen)
- Abhängigkeit Fassade in Bezug auf die Attikaausbildung
- Abhängigkeit der Aufstellung der Photovoltaikelemente in Bezug auf das Wege- und Sicherungskonzeptes auf dem Dach
- Abhängigkeit der ggf. erforderlichen Strangsanierungen zu erneuten Durch- stoßpunkten auf dem Dach
Aufgestellt: 22. November 2024
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