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Leistungsbeschreibung
zur Aufforderung zur Abgabe eines Honorarangebotes über
Leistungen der Generalplanung
Generalplanervertrag
Projekt: Generalplanervertrag – Instandsetzung / Energetische Sanierung der Gebäudehülle (Fassade, Fenster, Balkone, Dach + Vordächer); Optimierung der Heizungsanlage
Objekt: Wohnanlage 9 - Apartment
Ort: 12349 Berlin, Buckower Damm 91, 93 / 109, 111, 113, 115 / 135, 137
Die Berlinovo Apartment GmbH verwaltet und bewirtschaftet die Apartmentanlage Buckower Damm 91 bis 137 (WA 9). Diese wurde 1968 errichtet und besteht aus 3 Blöcken mit 8 Häusern / Aufgängen und insgesamt 555 1-Raum-Apartments.
Die Häuser Buckower Damm 91 bis 115 sind 4-geschossig; die Häuser 137/137 6-geschossig; alle Häuser sind unterkellert. Die Heizung und die Warmwasserversorgung erfolgt über eine Gaskesselanlage, die sich im Keller des Hauses 135 befindet. Die Versorgung der einzelnen Häuser erfolgt über Nahwärmeleitungen und Unterstationen.
Im Objekt befinden sich die Dachflächen insbesondere von Haus 115 und 135 / 137 in einem maroden und sanierungsbedürftigen Zustand. Die Bahnen sind in vielen Bereichen rissig, verworfen und durch unzählige provisorische Reparaturen nur noch als Flickenteppich zu betrachten.
Auf der Dachfläche der Hausnummer 115 wird hier zusätzlich der angrenzende, bereits sanierte Dachaufbau von Haus 113 mit eindringendem Wasser unterlaufen.
Es ist vorgesehen, alle Dächer mit PV auszurüsten. Hierfür sind vorbereitende Untersuchungen / vorbereitende Maßnahmen (Vorrüstung) vorzusehen. Die Dächer werden anschließend – gemäß aktuellem Stand - an die Stadtwerke Berlin zur Errichtung / Nutzung und Betrieb der PV-Anlagen verpachtet.
Nach Vorliegen der Vorplanung und möglicher Sanierungsvarianten werden die nachfolgenden Planungsschritte gemeinsam mit dem Auftraggeber diskutiert und entschieden.
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Das Ziel des Auftraggebers besteht darin, die Bestandsobjekte für die nächsten Jahre/Jahrzehnte in einen zeitgemäßen und dauerhaft vermietbaren Zustand zu erhalten. Dabei sind sowohl Wirtschaftlichkeit als auch Nachhaltigkeit oberstes Gebot.
Wesentliche Aufgabenstellungen innerhalb des Projekts:
• Energetische Sanierung der Außenhülle (Dämmen Fassade und Erneuerung Fenster inkl. Bauphysik) • Betoninstandsetzung Fassade / Balkone • Instandsetzung einzelner – noch nicht sanierter Dächer (Haus 115, 135 und 137) und Vordächer; ggfs. Überarbeitung Dach Haus 113 • Variantenuntersuchung zu einer möglichen Optimierung der Heizungsanlage; ggfs. Umsetzung • Bearbeiten des Themas „fehlender Raumabschluss Stichflure in Haus 109 und 115“ (Brandschutz) • Vorrüsten PV / Mitwirken bei Verpachtung der Dachflächen (Errichtung / Betrieb PV durch Contractor) • Beraten / Mitwirken / Unterstützen bei der Beantragung von Fördermitteln • Aufteilen der Kostenermittlungen in Anteile Modernisierung und Instandsetzung (Gegebenenfalls notwendige weitere Aufteilungen (z.B. aktivierungsfähige Maßnahmen, für Fördermittel o.ä.) • Optional: Untersuchen der Verlegung der innenliegenden RW-Entwässerungen nach außen (Fassade)
Die als notwendig und/oder sinnvoll eingeschätzten Einzel-Maßnahmen sollen bewertet werden. Darauf aufbauend, soll mit dem Auftraggeber das tatsächliche Bausoll in den Lph 2 bis 3 detailliert abgestimmt werden (Baukastenprinzip).
Vorgesehene stufenweise Beauftragung
Stufe 1: Leistungsphasen 1 - 2 HOAI
Stufe 2: Leistungsphase 3 HOAI
Stufe 3: Leistungsphasen 5 - 7 HOAI
Stufe 4: Leistungsphasen 8 - 9 HOAI
Vorgesehener Terminrahmen
• 2027 Planungsleistungen Lph 1 bis 7 / Ausschreiben Bauleistungen • 2028 bis 2030 Bauliche Umsetzung; eine blockweise Sanierung ist am wahrscheinlichsten
Hinweise:
Auf dem Grundstück sind zusätzlich Nachverdichtungsmaßnahmen (Neubau) geplant; die Umsetzung erfolgt voraussichtlich in 2028 / 2029. Hier sind insbesondere diverse Abstimmungen zum Farbkonzept und zur Baustellenlogistik o. ä. zu berücksichtigen.
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Als Entscheidungsgrundlage für die Umsetzung des Projekts wurde im Vorfeld zunächst eine Machbarkeitsstudie erstellt, welche im Rahmen dieser Ausschreibung zur Verfügung gestellt wird.
Die Baugenehmigungsrelevanz sämtlicher Maßnahmen ist in jedem Falle zu prüfen.
Die bauphysikalische Bearbeitung im Zuge der zu planenden energetischen Maßnahmen ist Bestandteil der Hochbauplanung und wird nicht gesondert vergütet.
Der Auftraggeber plant die vorhandene Heizungsanlage zu optimieren. Hierzu sollen verschiedene Varianten vorgeschlagen und untersucht werden. Die Umsetzung einer möglichen Optimierungsvariante ist mit dem Auftraggeber entsprechend abzustimmen.
Um die Honorarangebote vergleichen zu können, werden in Anlage X (Preisblatt) die Honoraransätze abgefragt und beispielhafte Honorarermittlungen durchgeführt. Der Abruf der jeweiligen Leistungen wird, wie oben dargestellt, stufenweise erfolgen.
Zusätzliches
Folgende Komponenten sind zusätzlich zu beachten:
Das gesamte Projekt ist unter Federführung und in enger Abstimmung mit dem Projektleiter der berlinovo umzusetzen. Während der baulichen Umsetzung ist eine regelmäßige bedarfsorientierte Bauleitung / Bauüberwachung (an mindestens 3 Tagen pro Woche, in Abstimmung mit dem Projektleiter des Auftraggebers) vor Ort sicher zu stellen.
Übergabe einer vollständigen digitalen Dokumentation nach Abschluss des Projekts.
Anlage
Baubeschreibung
3 Blöcke mit 8 Aufgängen
▪ Block 1_Nr.91/93, 4-geschossig, 2x 70WE ▪ Block 2_Nr. 109/115, 4-geschossig, (Nr. 109 = 72 WE, Nr. 111 = 72 WE, Nr. 113 = 60 WE, Nr. 115 = 67 WE) ▪ Block 3_Nr. 135/137, 6-geschossig, (Nr. 135 = 78 WE, Nr. 137 = 66 WE), 2 Aufzüge ▪ Baujahr 1968
Rohbau in Mischbauweise aus Stahlbeton bewehrt, Innenwände Kalksandstein und Hochlochziegel
Das Bauteil Fassade ist nicht in allen Häusern gleichartig ausgeführt:
▪ Fassade 91/93 mit WDVS, ▪ Fassade 109-137 ungedämmte Putzfassade ▪ Balkon aus Betonplatte als Fußboden, Brüstung gemauert mit Putz ▪ Verbundfenster, EG hölzerne Jalousien.
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Folgende Instandhaltungs-/Instandsetzungsarbeiten wurden bereits durchgeführt
▪ 1976/77 Fassaden Putzausbesserungen und Anstrich mit Fassadenbemalung durch Gert Neuhaus ▪ 1998 Sanierung Fassade, Haus 91/93 ▪ 2013 Sanierung Dach (Buckower Damm 109, 709,94m²) ▪ 2015 Sanierung Dach (Buckower Damm 111, 754,24m²) ▪ 2016 Sanierung Dach (Buckower Damm 113, 652,81m²) ▪ 2019 Strang- und Badsanierung ▪ 2021 Sanierung Vordach (Buckower Damm 93) ▪ 2022 Instandsetzung Dach -Teildachfläche BD 137 nach Sturmschaden (Dämmung 120mm EPS 035)