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- Architekten Nasarek&Partner mbB Dipl.-Ingenieure Architekten Vogelbeerweg 9 31787 Hameln Tel.05151/9471-0 www.nasarek.de Fax 05151/9471-20 info@nasarek.de
Projekt : Sanierungs – Voruntersuchung der Liegenschaften Bäckerstraße 12, 31785 Hameln
Auftraggeber: HWG Hamelner Wohnungsbau GmbH Mertensplatz 1a, 31785 Hameln
Betreff: Erläuterung
Die HWG Hamelner Wohnungsbau GmbH prüft für die Stadt Hameln den Erwerb der Immo- bilie Bäckerstraße 12 in Hameln.
Die Architekten Nasarek & Partner mbB wurden deshalb im Vorfeld mit einer Sanierungs- Voruntersuchung der Liegenschaft beauftragt.
Im ersten Schritt fand dazu am 24.10.2020 eine Akteneinsicht bei der Stadt Hameln statt.
Am 29.09.2020 wurde die Immobilie bei einem gemeinsamen Ortstermin zusammen mit dem Ersten Stadtrat der Stadt Hameln Herrn Aden, dem Geschäftsführer der HWG Herrn Mattern und dem Leiter Technischen Service der HWG Herrn Busch begutachtet.
Bei einem Ortstermin am 05.10.2020 mit Herrn Diekmann-Tirre von der Bauaufsicht der Stadt Hameln wurde die Immobilie begutachtet und die Belange und Möglichkeiten des Denkmalschutzes erörtert.
Mit der Vorgabe einer nachhaltigen Nutzung durch die HWG wurden ein erster Vorentwurf auf Grundlage eines Grobaufmaßes und der Bestandspläne erstellt, der zur Definition der Nutzungen als gemeinsame Grundlage für die vorläufige Kostenschätzung dient.
Ein umfängliches Aufmaß sowie eine weiterführende Bauteiluntersuchung im Rahmen von Bauteilöffnungen waren nicht möglich. Die für die Bearbeitung getroffenen Annahmen müs- sen in jedem Fall durch weiterführende Untersuchungen geprüft und entsprechend ange- passt werden.
Hameln, den 29.10.2020
Jörg Nasarek Dipl.-Ing.(FH) Architekt
Architekten Nasarek&Partner mbB▫Vogelbeerweg 9▫31787 Hameln ▫ AG Hannover PR 201083 ▫ Partner Architekten Jörg und Peter Nasarek
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Gebäude Die Immobilie besteht aus einem Haupthaus und einem angrenzenden Hinterhaus. Beide sind als „Teil einer Gruppe baulicher Anlagen gem. § 3 Abs. 3 S. 1 NDSchG“ als Bau- denkmal eingetragen.
Das Haupthaus aus der Zeit um 1300 ist ein mehrgeschossiger Steinbau mit Satteldach. Laut Archiv ist es eines der wenigen Stadthäuser, die Hameln aus dem Mittelalter erhalten sind und auch Süntelsandstein erbaut.
Das Baujahr des Hinterhauses konnte nicht ermittelt werden. Es ist ein mehrgeschossiger Fachwerkbau mit Satteldach.
Die Apotheke im Erdgeschoss wurde mehrfach umgebaut. Im 1. Obergeschoss des Haupthauses befindet sich eine Wohnung.
Im Hinterhaus befindet sich im Zwischen-, Ober- und Dachgeschoss Wohnungen. Haupthaus und Hinterhaus sind teilunterkellert.
Akteneinsicht Die ältesten Unterlagen stammen Umbau aus dem Jahr 1911.
Laut Bauschein von 1932 wurde die Apotheke im Erdgeschoss 1932 erweitert, eingreifen umgebaut und das mittelalterliche Kellergewölbe um einen Meter vertieft. Hier liegen die Statik und Pläne der Giebelansicht, Keller-, Erd- und 1.Obergeschoss des Vorderhauses vor.
Die Wohnungen im Hinterhaus wurde 1940 umgebaut. Hier liegt ein Plan des 1. Obergeschosses Hinterhaus vor.
1977 wurde der Eingang der Löwenapotheke gem. Baugenehmigung umgebaut.
Die aktuellsten Unterlagen stammen aus der Baugenehmigung zum Austausch der Giebel- fenster und Erstellung eines neuen Anstriches aus dem Jahr 2015.
Bestandsaufnahme Stichpunktartige, augenscheinliche Untersuchung durch die beteiligten Planungsbüros Nasarek, Taged, IBJ und Beye im Rahmen des Ortstermins am 30.09.2020.
Am 01.10.1010 wurde die Inspektion und Probenahme des Büros Wessling für die Schad- stoffuntersuchung ausgeführt und der Bestand weiter vom Büro Nasarek untersucht.
Da keine aktuellen Pläne vorliegen, wurde der Schlüssel vom Immobilienmakler Paschen zur Verfügung gestellt und das Gebäude an mehren Terminen aufgenommen.
Eine weiterführende Bauteiluntersuchung im Rahmen von Bauteilöffnungen war nicht mög- lich.
Denkmalschutz Beide Gebäudekörper sind denkmalgeschützt, lediglich der Hinterhof mit Garagenanbau, etc. nicht.
Vordere Gebäudekörper (ehem. Löwenapotheke): Die Fassade einschl. Fenster und das Dach bedürfen einer Sanierung (Denkmalschutz, Bauschäden). Der Kellerraum ist bereits saniert. Der Bereich Apotheke im EG ist erhaltungswürdig, bedarf aber einer umfangreichung Mo- dernisierung, bzw. Umbau (Denkmalschutz, Bauschäden, Statik, Brandschutz, etc.).
Architekten Nasarek&Partner mbB▫Vogelbeerweg 9▫31787 Hameln ▫ AG Hannover PR 201083 ▫ Partner Architekten Jörg und Peter Nasarek
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Das Treppenhaus ist erhaltungswürdig, bedarf aber einer Sanierung, bzw. Umbau (Denk- malschutz, Bauschäden, Statik, Brandschutz, etc.). Die Wohnung im 1. OG ist erhaltungswürdig, bedarf aber, auch auf Grund der zu geringe- ren lichten Höhe, einer umfangreichen Modernisierung, bzw. Umbau (Decke ü. EG ändern, ggf. Austausch, Statik, Brandschutz, Denkmalschutz, etc.). Der Dachstuhl ist erhaltungswürdig, bedarf aber einer Sanierung (Statik, Bauschäden, ggf. Schadstoffe, etc.). Der Dachausbau zu einer Wohnung bietet sich nicht an (Verstrebungen, Belichtung, etc.).
Hinterer Gebäudekörper: Die Fassade einschl. Fenster und das Dach bedürfen einer Sanierung (Denkmalschutz, Bauschäden). Der Keller ist erhaltungswürdig, bedarf aber einer umfangreichung Sanierung (Statik, Bauschäden, Brandschutz, Denkmalschutz, etc.). Die Wohnungen 1. und 2. OG sind erhaltungswürdig, bedürfen aber einer umfangreichen Modernisierung, bzw. Umbau (Statik, Brandschutz, Denkmalschutz, etc.). Der Dachstuhl ist erhaltungswürdig, bedarf aber einer Sanierung (Statik, ggf. Schadstoffe, etc.). Der Dachausbau zu einer Wohnung bietet sich nicht an (Verstrebungen, Belichtung, etc.).
Ergänzend ist festzustellen, dass die Beeinträchtigung der Raumhöhe im 1. OG Massiv- bau/Vorderhaus über der Ladenfläche Apotheke vermutlich keine ursprünglich bauzeitliche Situation ist, sondern höchstwahrscheinlich aus einem späteren, statischen Eingriff zur Erhö- hung der EG Decke resultiert. Denkmalpflegerisch und zur besseren Gesamtausnutzung wäre ein Rückbau der Decke zu erwägen.
Die Deckenhöhen des Fachwerkbaus/Hinterhaus sind insgesamt angemessen und nicht ein- geschränkt. Für eine moderne Wohnnutzung und um insgesamt die Großzügigkeit zu verbes- sern, ist vorstellbar, Wandfelder unter Erhalt des Fachwerkskeletts zu öffnen. Nach ober- flächlicher Inaugenscheinnahme sind gravierende Schäden, die einen Abriss rechtfertigen würden, nicht erkennbar. Die Abfangung über Holzstempel im Gewölbekeller ist statisch zu prüfen. Sowohl Vorder- als auch Hinterhaus Nr. 12 machen den Eindruck von langanhalten- dem Modernisierungsstau, bieten aber durch solide Grundsubstanz zur Sanierung.
Siehe auch Schriftverkehr mit Herrn Diekmann-Tirre.
Brandschutz Türen zu den Nutzungseinheiten, Keller- und Dachgeschoss als feuerhemmende, selbst- schließende Türen mit Rauchschutz.
Brandfrüherkennung/ BMA zur Kompensation der Feuerwiderstandsdauer.
In Abstimmung mit dem Denkmalschutz ggf. Deckenertüchtigung. Auf jeden Fall Kellerdeckenertüchtigung der Kellerräume.
In Abhängigkeit von der Treppenraumausführung ggf. feuerwiderstandsfähiger Verschluss der seitlichen Fensteröffnung der Nutzungseinheit im Erdgeschoss.
Ggf. Außentreppe zur Sicherstellung des zweiten Rettungsweges in Abhängigkeit der Auf- teilung der Wohnungen.
Siehe auch Erläuterung Büro CSR.
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Schadstoffe In den exemplarisch entnommenen Faserproduktproben wurde kein Asbest nachgewiesen.
Augenscheinlich wurde ein Abwasserrohr im DG als asbesthaltig eingestuft.
Bei der Untersuchung der Putze/Spachtelmassen wurden in verschiedenen Mischproben Asbestanteile analytisch nachgewiesen.
Sämtliche Vorkommen aus künstlichen Mineralfasern werden aufgrund des Baujahres in Kategorie K1B gern. CLP-Verordnung eingestuft. Im Rahmen der Untersuchungen wurden KMF-Produkte als Rohrisolierung, Wand-, Trttschall und Deckendämmung identifiziert.
In den exemplarisch entnommenen Materialproben zur Überprüfung auf polychlorierte Biphenyle wurde in der grauen Fußbodenfarbe im KG der Apotheke gefahrstoffrelevante Konzentrationen festgestellt. PCB-haltige Öle in Kondensatoren der Deckenlampen sind zu vermuten.
Im Bereich der schwarzen Balkenanhaftungen in der Räucherkammer im DG wurden keine PAK Konzentrationen festgestellt.
Bei den geplanten Umbaumaßnahmen, sind die ermittelten Schadstoffe vor Beginn der Arbeiten gern, den gültigen gesetzlichen Vorschriften und Normen (u.a. TRGS 519 (Asbest), TRGS 521 (KMF), TRGS 524, DGUV Regel 101-004) zu entfernen.
Siehe auch Gutachten Büro Wessling.
Statik Der Dachstuhl samt Holzbalkendecke über Der Dachstuhl samt Holzbalkendecke über 1.OG bleibt erhalten. Beschädigte Holzbalken sind auszutauschen oder zu ertüchtigen.
Holzbalkendecke über 1.OG – bleibt bestehen - Augenscheinlicher Deckendurchhang bis ca. 20 cm. Höhenaufmaß der Decke (Bezug zur Sohle EG!) erforderlich zur Ermittlung der real erzielba- ren Raumhöhen. Überprüfung der Bestandsbalken und ggf. Austausch oder Ertüchtigung/Verstärkung. Eine Aussage/Schätzung über den Aufwand kann aufgrund der nicht Einsehbarkeit nicht er- folgen.
Holzbalkendecke über EG – kompletter Rückbau und Einbau einer neuen Decke – Vor und während des Rückbaus und bis Fertigstellung einer neuen EG Decke ist die tempo- räre Abstützung der Decke über 1.OG und der Außenwände in Höhe der EG-Decke Erforderlich. Die Decke über EG kann aus statischer Sicht als Holzbalkendecke+Stahlträgerverstärkungen bzw. Stahlbetondecke ausgeführt werden. Wichtig ist die Höhenanordnung oberhalb der bestehenden Stürze im Außenwandbereich und die dadurch erzielbare resultierende Geschoßhöhe im 1.OG. Bei der Materialwahl der Decke sind noch nicht definierte Schall- und Brandschutztechnische Anforderungen zu beachten. Die Innenauflager im EG (Bestandswände) sollten für eine Kostenschätzung als komplett ab- gängig angesetzt werden und ein kompletter Neuaufbau samt Gründung angesetzt werden.
Abstützung der Decke/ Dachstuhl über dem 1.OG Abstützung kann mit horizontaler Stahlträgerlage (HEA/HEB) im Bereich der Bestandsunter- stützungen sowie Deckenbalkenstößen erfolgen. Vertikale Ablastung mittels Stahl/Holzstützen auf Behelfsfundamenten.
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Horizontale Abstützung der Außenwände (Höhe EG-Decke) mittels umlfd. Randriegel HEA/HEB und Streben auf die Behelfsfundamente erforderlich.
Siehe auch Erläuterung Büro Beye.
Heizung, Lüftung, Sanitär Komplett-Erneuerung Standard-Wohnungsbau. Siehe Erläuterung/ Kostenschätzung Büro Taged.
Elektro Komplett-Erneuerung Standard-Wohnungsbau und Hausalarm. Siehe Erläuterung/ Kostenschätzung Büro Jödicke.
Vorentwurf Der Vorentwurf dient ausschließlich zur Definition der Nutzungen als gemeinsame Grund- lage zur Kostenermittlung. Die als Entwurfsgrundlage genutzten Bestandspläne sind z. T. nicht aktuell und nicht voll- ständig. Ein Aufmaß wurde in Teilen erstellt. Im Rahmen der weiterführenden Planung sind u. A. die Forderungen der DIN 18040-2, die notwendigen Abstellräume, etc. einzuplanen. Eine weiterführende Abstimmung mit der Bauaufsicht ist noch nicht erfolgt.
Vorderhaus KG Bestand sanieren.
EG Laden kompl. sanieren und umbauen (Keine Vorgabe Nutzung). Decke ü. EG neu und niedriger.
Treppenhaus Umbau unter Erhalt der alten Treppe aber mit Aufzug neu.
1.OG Wohnung kompl. sanieren und umbauen. Kein normaler Wohnungsstandard möglich!
Dachstuhl sanieren (ungenutzt) Dach neu Hinterhaus KG Bestand komplett sanieren
EG (Zwischengeschoss) + 1.OG Wohnungen kompl. sanieren und umbauen.
Dachstuhl sanieren (ungenutzt) Dach neu
Außenanlagen Hinterhof mit Garagen kompl. Abriss und neu.
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