[Seite 1]
TXL Nord - Steckbriefe TDD
Bestandsgebäude
Anlage 1: Leistungsbeschreibung
Stadtentwicklung und Freiraum Hanna Rohrbach
- September 2026
1 | 25
[Seite 2]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 2 von 25
Inhalt
A Projektbeschreibung 3 A.1 Standort und Überblick Berlin TXL ...........................................................................................3 A.2 Die Berlin TXL Management GmbH .........................................................................................5 A.3 Quartiersentwicklung TXL Nord ................................................................................................5 A.4 Denkmalpflegerische Belange ..................................................................................................7 A.5 Zwischennutzung TXL Nord Ostteil ..........................................................................................8 A.6 Die Bestandgebäude in TXL Nord - Ostteil ............................................................................10
B Rahmenbedingungen 16 B.1 Grundlagen .............................................................................................................................16 B.2 Wirtschaftlichkeit .....................................................................................................................16 B.3 Öffentliches Bauen ..................................................................................................................16 B.4 Rechnungslegung ...................................................................................................................17 B.5 Besprechungen .......................................................................................................................17 B.6 Datenübergabe .......................................................................................................................17 B.7 Termine und Leistungszeitraum ..............................................................................................17
C Leistungen des AN 18 C.0 Ausgangssituation ...................................................................................................................18 C.1 Leistungsbild im Einzelnen .....................................................................................................19
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 2 | 25
[Seite 3]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 3 von 25
A Projektbeschreibung
A.1 Standort und Überblick Berlin TXL
Der ehemaligen Flughafen Tegel macht Platz für ein neues Stück Stadt. Mit Berlin TXL entsteht eines der größten und ambitioniertesten Stadtentwicklungsvorhaben Europas.
Abbildung 1: Überblick Planungsgebiet Berlin TXL © Berlin TXL Management GmbH
Kernprojekte auf dem insgesamt ca. 500 ha fassenden Areal sind
› Urban Tech Republic – ein Forschungs- und Industriepark für urbane Technologien mit Hoch- schul-Campus und Platz für bis zu 1.000 Unternehmen mit 20.000 Beschäftigten sowie 5.000 Studierenden. › Schumacher Quartier – ein sozial-ökologisches Modellquartier mit über 5.000 Wohnungen für mehr als 10.000 Menschen, mit zentralen Freiflächen des Quartiersparks, einem Bil- dungscampus sowie ausreichend Grünflächen und Einkaufsmöglichkeiten. › TXL Nord als gemischtes Stadtquartier im Norden des Areals. › Landschaftspark als intensiv genutzter Freiraum mit gesamtstädtischer Bedeutung und Bin- deglied zwischen Tegeler Stadtheide, Urban Tech Republic und Schumacher Quartier sowie mit Anbindung an TXL Nord. › Landschaftsraum, bzw. Landschaftspark Tegeler Stadtheide (Benennung Grün Berlin seit 2004) als städtische Kultur- und Parklandschaft im Übergang zur Naherholungslandschaft im Berliner Nordwesten, der von Grün Berlin entwickelt wird.
Aufbauend auf einem Werkstattprozess hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Um- welt in Kooperation mit sechs renommierten Planungsteams und den Teilnehmenden der Stadt- planungsakademie Berlin – Helsinki seit 2009 einen Masterplan zur Nachnutzung Tegels entwi- ckelt, der die wesentliche Ausrichtung des Areals in seiner Nutzung und städtebaulichen Entwicklung darstellt. Dieser wurde am 30.04.2013 durch den Senat beschlossen. In bisher neun
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 3 | 25
[Seite 4]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 4 von 25
Standortkonferenzen konnte sich eine interessierte Öffentlichkeit über den Stand der Planungen informieren und in die Diskussion einbringen.
Abbildung 2: Fortschreibung Masterplan, 2021 © Berlin TXL Management GmbH
Abbildung 3: Berlin TXL, städtebauliche Vorqualifizierung 2026 © Berlin TXL Management GmbH
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 4 | 25
[Seite 5]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 5 von 25
A.2 Die Berlin TXL Management GmbH
Die Berlin TXL Management GmbH – eine 100%ige Tochtergesellschaft des Landes Berlin – wurde 2011 mit dem Ziel der Nachnutzung des Flughafens Tegel gegründet. Bis 2020 steuerte sie den breit angelegten Entwicklungsprozess der Ideen und Konzepte unter breit angelegter Be- teiligung von Fachleuten und der Öffentlichkeit.
2021 übergab das Land Berlin die Zuständigkeit für das ehemalige Flughafenareal an das Unter- nehmen und damit den Auftrag zur Umsetzung der Urban Tech Republic, eines Forschungs- und Industrieparks für urbane Technologien, des Schumacher Quartiers als nachhaltiges und soziales Wohnviertel, sowie des gemischten Wohnquartiers TXL Nord. Im gleichen Jahr starteten die bau- vorbereitenden Maßnahmen.
Die Berlin TXL Management GmbH ist Eigentümerin eines Großteils der Flächen der Urban Tech Republic, des Landschaftsparks sowie der östlichen Teilfläche von TXL Nord. Die Aufgaben im Schumacher Quartier übernimmt die Berlin TXL Management GmbH als Geschäftsbesorgerin des Landes Berlin. Die Tegeler Stadtheide wird durch Grün Berlin GmbH entwickelt (s.o.), eben- falls eine Gesellschaft des Landes Berlin.
Die Berlin TXL Management GmbH beschäftigt ca. 120 Mitarbeitende. Parallel zum Planen, Bauen und Betreiben entwickelt die Berlin TXL Management GmbH ein strategisches Stakehol- der-Netzwerk, akquiriert Investoren, vermietet Flächen und ist zuständig für Marketing und Öf- fentlichkeitsarbeit. Somit befassen sich die Mitarbeitenden u.a. mit der Projektentwicklung und Steuerung von Planungen, Kosten, Terminen und Qualitäten der Bauvorhaben im Bereich Städte- bau, Gebäude, technische, energetische und verkehrliche Infrastruktur sowie der Entwicklung und Einbindung von Grün- und Freiflächen. Der Bau von Erschließungsinfrastruktur wie Straßen, Wege und Plätze sowie Energie-, Wasser-, Abwasser- und Telekommunikationsnetze und der Bau von Hochbauprojekten im Bereich der Urban Tech Republic gehören ebenfalls in den Verant- wortungsbereich der Berlin TXL Management GmbH. Und auch das Standortmanagement sowie Flächen-Vermarktung und Kommunikation des Projektes in der Öffentlichkeit ist Teil des Aufga- ben- und Verantwortungsbereichs. Die Prozesse erfolgen in enger Zusammenarbeit mit den Se- natsverwaltungen, dem Bezirk Reinickendorf, Investoren und Bauherren sowie Wissenschaftsein- richtungen.
A.3 Quartiersentwicklung TXL Nord
TXL Nord ist mit 29 ha das dritte Stadtquartier, das von der Berlin TXL Management GmbH entwi- ckelt wird. Als gemischtes Quartier im Norden des Areals verbindet es eine bedeutende histori- sche Prägung mit der Perspektive einer zukunftsorientierten Stadtentwicklung.
Errichtet in den Jahren 1948/49, spielte TXL Nord eine zentrale Rolle während der Berliner Luft- brücke und war essenziell für das wirtschaftliche und politische Überleben West-Berlins. Zwi- schen 1960 und 1974 fungierte das Areal als zweiter ziviler Flughafen West-Berlins, bevor es ab 1974 als Luftwaffenstützpunkt der französischen Garnison genutzt wurde. Seit 1990 steht das Gebiet der zivilen Nachnutzung offen.
Mit der Änderung des Flächennutzungsplans 2011 wurde TXL Nord als gemischte Baufläche ausgewiesen. Der Berliner Senat konkretisierte diese Zielsetzung 2013 in einem Masterplan zur Nachnutzung des Flughafens Tegel.
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 5 | 25
[Seite 6]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 6 von 25
Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 (StEP Wohnen 2040), beschlossen am 03.09.2024, weist für TXL Nord in Verbindung mit dem Stadteingang West einen Bedarf von rund 3.000 Wohneinheiten aus. Ziel ist die Sicherstellung einer ausreichenden, bezahlbaren und klimage- rechten Wohnraumversorgung bei gleichzeitiger Minimierung des Flächenverbrauchs und Bereit- stellung bedarfsgerechter Infrastruktur.
Abbildung 4: TXL Nord Luftbild mit Projektgrenze © Berlin TXL Management GmbH
Das gesamte Areal liegt im § 9-Gebiet nach BauGB, die Planungshoheit obliegt der Senatsver- waltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.
› Östlicher Bereich: Besitz der Berlin TXL Management GmbH › Westlicher Bereich: Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), derzeit noch Nutzung durch die Bundeswehr; Ankauf durch die Berlin TXL Management GmbH nach Abzug der Bundeswehr vorgesehen › Teilflächen: Privateigentum eines gewerblichen Akteurs › Erschließung: Avenue Jean Mermoz und Rue du Commandant Jean Tulasne befinden sich noch in Bundesbesitz und sollen mittelfristig in öffentliches Straßenland überführt werden
Im Planungsgebiet befinden sich rund 40 überwiegend eingeschossige Bestandsgebäude, teil- weise unter Denkmalschutz stehend, aus den Jahren 1948 bis 1965 sowie technische Nebenan- lagen.
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 6 | 25
[Seite 7]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 7 von 25
Abbildung 5: TXL Nord Gebäudebestand © Berlin TXL Management GmbH
TXL Nord soll – im Einklang mit der Urban Tech Republic und dem Schumacher Quartier – zu ei- nem nachhaltigen, zukunftsweisenden Stadtquartier entwickelt werden. Gemeinsam bilden die drei Quartiere ein sich ergänzendes Ensemble mit überregionaler und europäischer Strahl- kraft.
A.4 Denkmalpflegerische Belange
Am 28.03.2019 ist der Kernbereich des ehemaligen Regierungsflughafens TXL Nord als Gesamt- anlage mit 14 Gebäuden und Vorfeldflächen in die Denkmalliste Berlin aufgenommen worden.
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 7 | 25
[Seite 8]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 8 von 25
Abbildung 6: Denkmalkarte TXL Nord © Berlin TXL Management GmbH
Durch die Berlin TXL Management GmbH wurde ein Kontaktarchitekt als Berater und Vermittler zum Landesdenkmalamt (LDA) und zur Unteren Denkmalschutzbehörde (UD) vertraglich gebun- den, um die denkmalpflegerischen Belange in der Planung ausreichend zu würdigen. Die Kom- munikation zum LDA erfolgt im Wesentlichen über den Kontaktarchitekten. Der AN stimmt sich mit dem Kontaktarchitekten über die vom LDA und der UD gestellten Anforderungen an das Vor- haben ab und kommuniziert und koordiniert diese gegenüber den Planungsbeteiligten.
A.5 Zwischennutzung TXL Nord Ostteil
Mit der Umsetzung des neuen Stadtquartiers ist frühestens Mitte der 2030er-Jahre zu rechnen. Den dadurch entstehenden Zeitraum von mindestens zehn Jahren möchte die Berlin TXL Ma- nagement GmbH nutzen, um im Ostteil des Projektgebiets auf einer Fläche von ca. 11 ha einen temporären Urban-Mining-Hub zu errichten und zu betreiben.
Im Mittelpunkt steht die Erfassung, Zwischenlagerung und Aufbereitung von Baustoffen und Bau- produkten aus dem Rückbau und der Sanierung der Bestandsgebäude des Berlin TXL Areals so- wie Außenanlagen. Ziel ist es, wertvolle Materialien und Bauteile möglichst im Projekt zu halten und für den späteren Wiedereinbau in den neuen Stadtquartieren bereitzustellen. Damit soll die Wiederverwendung vorhandener Ressourcen unterstützt und der Bedarf an neuen Baustoffen re- duziert werden.
Neben den projektbezogenen Lager- und Aufbereitungsbedarfen soll der Urban-Mining-Hub er- weiterte Lagerflächen für die bereits in der Urban Tech Republic (UTR) ansässigen Residents an- bieten. Diese sollen nachgeordnet für die Zwischenlagerung von Materialien, Bauteilen und wei- teren projektbezogenen Gegenständen genutzt werden können.
Perspektivisch soll darüber hinaus geprüft werden, ob freie Kapazitäten des Urban-Mining-Hubs stadtweit für weitere Akteure geöffnet werden können. Vorrang haben dabei zunächst die Bedarfe der zukünftigen Quartiersentwicklung und der bereits auf dem Gelände ansässigen Residents.
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 8 | 25
[Seite 9]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 9 von 25
Der Urban-Mining-Hub verbindet damit die Zwischennutzung des Areals mit den Zielen einer res- sourcenschonenden und kreislauforientierten Stadtentwicklung und schafft gleichzeitig zusätzli- che Lagerkapazitäten für die bestehende Nutzung auf dem Gelände.
Mit dem Handlungsleitfaden „Berlin TXL – Einfach zirkulär Bauen“ liegt bereits ein Konzept vor, welches den Prozess zur Wiederverwendung von Bauprodukten aus den Gebäuden auf dem Areal von Berlin TXL im Detail beschreibt. Das hier erläuterte Lagerkonzept dient als Grundlage für den geplanten Urban-Mining-Hub in TXL Nord.
Für die Umsetzung des vorgesehenen Urban-Mining-Hubs und die damit verbundene temporäre Nutzung des Ostteils von TXL Nord ist eine belastbare Grundlage hinsichtlich des baulichen und technischen Zustands der vorhandenen Bestandsgebäude erforderlich.
Im vorgesehenen Projektbereich befinden sich insgesamt neun eingeschossige Bestandsge- bäude mit einer Nettogrundfläche von jeweils ca. 100 bis 2.300 m². Diese Gebäude sollen im Rahmen der geplanten Zwischennutzung hinsichtlich ihrer weiteren Nutzbarkeit und ihres erfor- derlichen Instandsetzungs- bzw. Sanierungsbedarfs untersucht werden.
Abbildung 7: TXL Nord Ostteil Parzellierungsentwurf für Zwischennutzung © Berlin TXL Management GmbH
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 9 | 25
[Seite 10]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 10 von 25
A.6 Die Bestandgebäude in TXL Nord - Ostteil
Im Rahmen des Gesamtkonzepts für den Urban-Mining-Hub wurden insgesamt neun Gebäude hinsichtlich ihrer potenziellen Eignung für eine Zwischennutzung vorausgewählt. Die übrigen Ge- bäude werden aufgrund ihres offensichtlich desolaten baulichen Zustands für eine weitere wirt- schaftliche Nutzung als nicht geeignet eingestuft und daher in der weiteren Planung nicht berück- sichtigt.
Im Folgenden werden die neun vorausgewählten Gebäude sowie der jeweils vorliegende Infor- mationsstand anhand von Steckbriefen aus der Bestandsanalyse von Reicher Haase Assoziierte GmbH aus dem Jahr 2024 dargestellt.
A.6.1 Gebäude T1
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 10 | 25
[Seite 11]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 11 von 25
A.6.2 Gebäude T4
A.6.3 Gebäude 7
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 11 | 25
[Seite 12]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 12 von 25
A.6.4 Gebäude 9
A.6.5 Gebäude 9a
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 12 | 25
[Seite 13]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 13 von 25
A.6.6 Gebäude 11
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 13 | 25
[Seite 14]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 14 von 25
A.6.7 Gebäude 11a
A.6.8 Gebäude 36
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 14 | 25
[Seite 15]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 15 von 25
A.6.9 Gebäude 36b
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 15 | 25
[Seite 16]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 16 von 25
B Rahmenbedingungen
Die Leistungserbringung des Auftragnehmers (AN) hat insbesondere unter Berücksichtigung der im Folgenden benannten Rahmenbedingungen zu erfolgen. Die Aufstellung ist nicht abschlie- ßend.
B.1 Grundlagen
Der AG stellt die folgenden Grundlagen für die Leistungserbringung zur Verfügung. Diese werden während der Bearbeitung der zu beauftragenden Leistung ggf. aktualisiert und ergänzt:
Anlage 1: Dokumentation Bestandsanalyse TXL Nord
Anlage 2: Gebäudesteckbriefe (alle Gebäude) – Informationstiefe siehe A.6
Anlage 2: Stellungnahmen Brandschutz (Gebäude 7,9,9a,11,11a,36,36b)
Anlage 3: Stellungnahme Standsicherheit (Gebäude 36)
Anlage 4: Leitungspläne technische Medien
Anlage 5: Schadstoffgutachten (alle Gebäude)
B.2 Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahmen ist eine wesentliche Rahmenbedingung bei der Realisierung des Projektes und in der Leistungserbringung des AN konstant und proaktiv zu be- rücksichtigen.
Im Rahmen der Umsetzung von Berlin TXL wird eine umfassende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung angestrebt. Diese beinhaltet ein optimales Verhältnis zwischen erzielten Resultaten und aufge- brachten Ressourcen unter Einbezug von langfristigen Auswirkungen, qualitativen Gesichtspunk- ten sowie gesamtwirtschaftlichen Intentionen im Kontext des Bauens und Entwickelns mit öffentli- chen Haushaltsmitteln. Neben unmittelbaren Kosten müssen potenzielle langfristige Nutzen, Risiken, Nachhaltigkeitsaspekte sowie gesellschaftliche und ökologische Konsequenzen sorgfäl- tig abgewogen und im weiteren Projektverlauf fortgeschrieben werden. Somit sollen die Projekt- ziele von Berlin TXL auf effiziente Weise realisiert und dabei eine positive Stadtrendite generiert werden.
B.3 Öffentliches Bauen
Die Berlin TXL Management GmbH handelt als öffentliche Gesellschaft des Landes Berlin. Ent- sprechend sind grundsätzlich die Gesetze, Verordnungen und Verwaltungsvorschriften des Lan- des Berlin sowie ergänzende Vorschriften und Regeln, inklusive der in den jeweiligen Gesetzen, Verordnungen und Verwaltungsvorschriften, des Landes Berlin erfassten Formulare, aufgeführten Muster und sonstigen Formblätter bei der Leistungserbringung des AN zu berücksichtigen (insbe- sondere LHO, Ergänzende Ausführungsvorschriften zu den AV § 24 LHO, ABau, VwVBU, etc.).
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 16 | 25
[Seite 17]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 17 von 25
B.4 Rechnungslegung
Das Projekt Berlin TXL ist in mehrere Einzelprojekte und Finanzierungsquellen gegliedert. Auf- grund der projektübergreifenden Tätigkeit des AN wird eine getrennte Rechnungslegung zu den unterschiedlichen Kostenstellen des AG notwendig sein. Für jeden Abruf bzw. für jedes Einzelpro- jekt sind separate (Abschlags-)Rechnungen zu erstellen. Dies ist bereits bei der Angebots- und interner Stundenkalkulation zu beachten.
B.5 Besprechungen
Zu Auftragsbeginn führt der AG ein Kick-off-Meeting in Berlin bzw. digital durch.
Der AN übernimmt danach eine führende und verantwortliche Rolle bei der Organisation und Durchführung der projektbezogenen Abstimmungstermine im Projektverlauf. Diese Termine kön- nen je nach Anforderung sowohl vor Ort in den Räumen des AG als auch als digitale oder hybride Online-Meetings stattfinden. Der AN stellt sicher, dass die Termine in der erforderlichen Qualität abgehalten werden, indem er eine klare Struktur und Agenda festlegt sowie die früh- und recht- zeitige Einbindung aller relevanten Beteiligten sicherstellt. Dabei trägt er die Verantwortung für die Durchführung, Moderation und Protokollierung der Treffen, um einen reibungslosen Informati- onsaustausch und effektive Entscheidungsprozesse zu gewährleisten. Der AN informiert die be- teiligten Parteien mit einem auskömmlichen Zeitvorlauf über anstehende Termine und sorgt an- schließend für die zügige Übersendung der Protokolle und benennt darin klar Verantwortlichkeiten und Fristen, wodurch eine lückenlose Nachverfolgbarkeit und die Bearbei- tung der Aufgaben gewährleistet werden.
Besprechungsprotokolle müssen klar strukturiert, verständlich, vollständig und so detailliert sein, dass auch Dritte, die nicht an den Besprechungen teilgenommen haben, ohne Weiteres alle rele- vanten Informationen nachvollziehen können; hierzu gehören insbesondere die anwesenden Teil- nehmer (z. B. auch zu welchem Zeitpunkt der Besprechung etc.), die besprochenen Inhalte, der Besprechungsverlauf, die ausgetauschten Argumente, die gefällten Entscheidungen sowie die vereinbarten Aufgaben (z. B. mit Fristsetzungen) und Verantwortlichkeiten etc.
B.6 Datenübergabe
Grundsätzlich sind alle Ergebnisunterlagen in digitaler Form, sowohl bearbeitbar (docx, xlsx, dwg) als auch geschlossen (pdf, …), zu übergeben. Die einzelnen Anforderungen sind den Leistungs- positionen unter C.1 zu entnehmen.
B.7 Termine und Leistungszeitraum
Die TDD-Steckbriefe bilden eine wesentliche Grundlage für die weitere Konzeption und Umset- zung des Urban-Mining-Hubs. Da die Erstellung des Konzepts ab Mitte Oktober 2026 vorgese- hen ist, sind die im Rahmen der Bestandsuntersuchung gewonnenen Erkenntnisse und Zwi- schenergebnisse fortlaufend in den Konzeptionsprozess einzubringen.
Mit der Bestandsuntersuchung ist unmittelbar nach Beauftragung zu beginnen. Die Bearbeitung ist so zu organisieren, dass erste relevante Erkenntnisse und Zwischenergebnisse bereits wäh- rend der laufenden Untersuchung für die ab Mitte Oktober 2026 beginnende Konzeptentwicklung zur Verfügung gestellt werden können. Erforderlichenfalls sind Untersuchungsschwerpunkte und
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 17 | 25
[Seite 18]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 18 von 25
Fragestellungen im Zuge der Bearbeitung mit Blick auf die Anforderungen der Konzeptentwick- lung abzustimmen und zu präzisieren.
Die Bestandsuntersuchung und die Erstellung der TDD-Steckbriefe erfolgen damit in einem fort- laufenden, aufeinander aufbauenden und bedarfsgerechten Abstimmungsprozess. Wesentliche Erkenntnisse sind zeitnah zu kommunizieren und nicht erst mit Vorlage des abschließenden Be- richts zu übermitteln.
Der abschließende Untersuchungsbericht einschließlich der vollständigen TDD-Steckbriefe ist bis zum 31. Dezember 2026 fertigzustellen und dem Auftraggeber zu übermitteln.
Die terminliche Organisation der Leistung ist so auszurichten, dass die Ergebnisse der Bestands- untersuchung rechtzeitig für die jeweiligen Planungs- und Konzeptionsschritte des Urban-Mining- Hubs zur Verfügung stehen.
C Leistungen des AN
C.0 Ausgangssituation
Im Rahmen der geplanten Zwischennutzung und Umsetzung des Urban-Mining-Hubs ist die zu- künftige Nutzbarkeit von neun vorhandenen Bestandsgebäuden zu bewerten. Hierfür soll eine einheitliche und belastbare Entscheidungsgrundlage für deren weitere Verwendung geschaffen werden.
Gegenstand der Beauftragung ist die Durchführung einer Technischen Due Diligence (TDD) ein- schließlich einer detaillierten technischen Bestandsaufnahme und Zustandsbewertung der neun eingeschossigen Bestandsgebäude mit einer Nettogrundfläche von jeweils ca. 100 bis 2.300 m².
Ziel der Untersuchung ist es, den aktuellen baulichen und technischen Zustand der einzelnen Gebäude systematisch und nachvollziehbar zu erfassen und im Hinblick auf die vorgesehene temporäre Nutzung als Lager- beziehungsweise Werkstattgebäude im Rahmen des Urban-Mi- ning-Hubs zu bewerten. Hierzu sind insbesondere:
› bestehende Mängel, Schäden und technische Risiken zu identifizieren und zu bewerten, › die grundsätzliche Nutzbarkeit der Gebäude für die vorgesehene Nutzung zu beurteilen, › die vorhandene technische und medientechnische Infrastruktur zu erfassen und zu bewerten, › vorhandene Gutachten und sonstige relevante Unterlagen auszuwerten, › erforderlichenfalls ergänzende Untersuchungen durchzuführen sowie › der erforderliche Instandsetzungs-, Sanierungs- und Anpassungsbedarf einschließlich des da- mit verbundenen Investitionsbedarfs zu ermitteln.
Die Ergebnisse sind gebäudescharf darzustellen und zu einer vergleichbaren Gesamtbewertung zusammenzuführen. Sie sollen eine belastbare Grundlage für die weitere Planung, Priorisierung und wirtschaftliche Umsetzung der vorgesehenen Zwischennutzung bilden.
Die TDD ist nach den anerkannten Regeln der Technik auf Grundlage einer strukturierten Doku- mentenprüfung, Objektbegehung, technischen Bestandsaufnahme sowie Zustands- und Risiko- bewertung durchzuführen. Dabei sind die für die jeweiligen Gebäude relevanten gesetzlichen, öf- fentlich-rechtlichen und technischen Regelwerke zu berücksichtigen.
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 18 | 25
[Seite 19]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 19 von 25
Die Untersuchung erfolgt grundsätzlich zerstörungsfrei. Nicht zugängliche Bereiche, fehlende oder widersprüchliche Unterlagen sowie sonstige Untersuchungsgrenzen und daraus resultie- rende Unsicherheiten sind nachvollziehbar zu dokumentieren.
Die Untersuchungen und Objektbegehungen sind im Jahr 2026 durchzuführen. Die endgültigen Ergebnisse sind dem Auftraggeber (AG) in Form detaillierter TDD-Steckbriefe im 4. Quartal 2026 vorzulegen. Wesentliche Zwischenergebnisse und Erkenntnisse mit unmittelbarem Handlungsbe- darf sind dem AG unverzüglich mitzuteilen.
Die nachfolgend beschriebenen Leistungen sind entsprechend der Positionsnummerierung des beigefügten Preisblatts zu erbringen.
C.1 Leistungsbild im Einzelnen
C.1.1 Projektklärung, vorbereitende Arbeiten und Koordination
Die Leistung umfasst die Klärung und Konkretisierung der Aufgabenstellung sowie die organisa- torische und fachliche Vorbereitung der Technischen Due Diligence.
Hierzu gehören insbesondere:
› Abstimmung mit dem Auftraggeber (AG) über Aufgabenstellung, Untersuchungsumfang und Bearbeitungstiefe, › Entwicklung und Abstimmung eines strukturierten Vorgehenskonzepts, › Abstimmung der Untersuchungs- und Bewertungsmethodik, › Koordination der erforderlichen Objektbegehungen und Zugänglichkeiten, › Organisation und Durchführung erforderlicher Besprechungstermine einschließlich deren Vor- bereitung und Protokollierung, › fortlaufende Abstimmung mit dem AG zu wesentlichen Erkenntnissen und Untersuchungs- grenzen.
Da das Berlin-TXL-Gelände derzeit nicht öffentlich zugänglich ist, sind die erforderlichen Besu- cheranmeldungen und Besucherausweise rechtzeitig mit dem AG beziehungsweise den zustän- digen Stellen abzustimmen und zu beantragen.
C.1.2 Unterlagenprüfung, Dokumentenrecherche und Bestandsdatenbewertung
Der AN hat sämtliche vom AG zur Verfügung gestellten und für die Untersuchung relevanten Un- terlagen systematisch auszuwerten und hinsichtlich ihrer Verwendbarkeit, Aktualität und Belast- barkeit zu bewerten. Dies umfasst, soweit vorhanden, insbesondere:
› Bestandspläne und Grundrisse, › Bau- und Genehmigungsunterlagen, › Bestands- und Revisionsunterlagen, › vorhandene Brandschutzstellungnahmen und Brandschutzgutachten, › vorhandene Stellungnahmen und Gutachten zur Standsicherheit, › Schadstoffgutachten, › sonstige technische Gutachten und Prüfberichte, › Wartungs- und Instandhaltungsunterlagen,
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 19 | 25
[Seite 20]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 20 von 25
› Informationen zu bereits durchgeführten Sanierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungs- maßnahmen, › Dokumentationen der technischen Gebäudeausrüstung, › vorhandene Bestandsunterlagen zur Ver- und Entsorgungsinfrastruktur sowie › sonstige für die technische Bewertung relevante Unterlagen.
Die vorhandenen Unterlagen sind mit den Erkenntnissen der Vor-Ort-Bestandsaufnahme abzu- gleichen. Widersprüche, Unvollständigkeiten, fehlende Unterlagen sowie erkennbare Abweichun- gen zwischen Planunterlagen und tatsächlichem Bestand sind nachvollziehbar zu dokumentie- ren. Für jedes Gebäude ist eine Übersicht der geprüften Unterlagen einschließlich einer Bewertung ihrer Aussagekraft und Aktualität zu erstellen.
C.1.3 Vor-Ort-Begehung und allgemeine technische Bestandsaufnahme
Für sämtliche neun Gebäude ist eine umfassende Vor-Ort-Begehung durchzuführen. Die techni- sche Bestandsaufnahme umfasst insbesondere die nachfolgenden Bereiche.
› Gebäude und Baukonstruktion: Soweit vorhanden und zugänglich, sind insbesondere zu er- fassen und zu bewerten: • Gründung und erkennbare Gründungsschäden, • tragende und aussteifende Bauteile, • Außenwände und Fassaden, • Dachkonstruktionen und Dachabdichtungen, • Fenster und Außentüren, • Innenwände und Innenausbau, • Geschossdecken, • Bodenaufbauten und Bodenbeläge, • Feuchte-, Schadens- und Verschleißerscheinungen, • erkennbare konstruktive und bauliche Schäden sowie • sonstige für die vorgesehene Nutzung relevante bauliche Besonderheiten. › Allgemeine Gebäudenutzung und Nutzbarkeit: Die Gebäude sind im Hinblick auf die vorgese- hene Nutzung als Lager- beziehungsweise Werkstattgebäude zu bewerten. Dabei sind insbe- sondere erkennbare Einschränkungen der Nutzbarkeit, Flächenzuschnitte, Erschließung, Raumhöhen, Zugänglichkeiten sowie sonstige nutzungsrelevante Rahmenbedingungen zu be- rücksichtigen. › Nicht zugängliche Bereiche und erkennbare Untersuchungsgrenzen sind nachvollziehbar zu dokumentieren.
C.1.4 Schadens-, Mängel- und Zustandsbewertung
Für jedes Gebäude ist eine strukturierte Schadens-, Mängel- und Zustandsbewertung durchzu- führen. Dabei sind insbesondere:
› vorhandene Schäden und Mängel zu erfassen, › die betroffenen Bauteile und Anlagen eindeutig zuzuordnen, › die Ursache, soweit ohne weitergehende Untersuchungen erkennbar, zu beschreiben, › die Auswirkungen auf die vorgesehene Nutzung zu bewerten, › die Dringlichkeit des Handlungsbedarfs zu beurteilen, › wesentliche technische und wirtschaftliche Risiken darzustellen sowie
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 20 | 25
[Seite 21]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 21 von 25
› erforderliche Maßnahmen abzuleiten.
Die Bewertung ist anhand einer einheitlichen und nachvollziehbaren Zustands- und Priorisie- rungssystematik für alle neun Gebäude durchzuführen. Die konkrete Bewertungsmethodik ist zu Beginn der Bearbeitung mit dem AG abzustimmen. Die Mängel und Schäden sind mindestens den Kategorien
› kritisch beziehungsweise sofortiger Handlungsbedarf, › kurzfristiger Handlungsbedarf, › mittelfristiger Handlungsbedarf und › langfristiger Handlungsbedarf
zuzuordnen.
C.1.5 Erfassung und Bewertung der technischen Gebäudeausrüstung
Die vorhandene technische Gebäudeausrüstung ist für jedes Gebäude durch eine Vor-Ort-Auf- nahme zu erfassen und hinsichtlich ihres technischen Zustands, ihrer Funktionsfähigkeit und ihrer grundsätzlichen Eignung für die vorgesehene Nutzung zu bewerten. Die Untersuchung umfasst, soweit vorhanden und zugänglich, insbesondere:
› Heizungsanlagen, › Lüftungs- und Klimaanlagen, › Sanitäranlagen, › Trinkwasser- und Abwasserinstallationen, › Elektroinstallationen, › Beleuchtungsanlagen, › Sicherheitsbeleuchtung, › Fernmelde- und Kommunikationsanlagen, › sonstige technische Anlagen sowie › gebäudebezogene Sicherheits- und Blitzanlagen.
Vorhandene Plan- und Bestandsunterlagen sind mit dem tatsächlich vorgefundenen Bestand ab- zugleichen. Erkennbare Abweichungen zwischen Bestandsunterlagen und tatsächlichem Bestand sind zu dokumentieren. Für jede wesentliche technische Anlage sind, soweit erkennbar, insbe- sondere zu dokumentieren:
› Art und Funktion der Anlage, › Standort, › Baujahr beziehungsweise geschätztes Alter, soweit feststellbar, › technischer Zustand, › erkennbare Funktionsfähigkeit, › erkennbare Mängel und Schäden, › vorhandener Instandsetzungs- oder Erneuerungsbedarf sowie › grundsätzliche Eignung für die vorgesehene Nutzung.
C.1.6 Erfassung und Bewertung der medientechnischen Infrastruktur
Ziel der Leistung ist die Schaffung einer belastbaren, gebäudescharfen Übersicht über die tat- sächlich vorhandene Ver- und Entsorgungsinfrastruktur. Da die vorhandenen Planunterlagen
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 21 | 25
[Seite 22]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 22 von 25
teilweise unvollständig beziehungsweise widersprüchlich sind, ist eine reine Auswertung der Be- standsunterlagen nicht ausreichend. Der AN hat die vorhandenen Unterlagen mit den Erkenntnis- sen der Vor-Ort-Begehung abzugleichen und den tatsächlich feststellbaren Bestand zu dokumen- tieren. Für jedes Gebäude ist, soweit vorhanden und zugänglich, zu untersuchen und darzustellen, welche Medien am Gebäude beziehungsweise im Gebäude anliegen. Dies umfasst insbesondere:
› Stromversorgung, › Niederspannungsversorgung, › gegebenenfalls Mittelspannungsversorgung, › Trinkwasserversorgung, › Schmutzwasserentsorgung, › Regenwasserentsorgung, › Wärmeversorgung, › Gasversorgung, soweit vorhanden, › Telekommunikations- und Datenleitungen, › sonstige für die Gebäudenutzung relevante Medien.
Für jedes Gebäude sind, soweit ohne zerstörende Eingriffe feststellbar, mindestens zu dokumen- tieren:
› vorhandene Medien, › Art der Versorgung beziehungsweise Entsorgung, › Lage und Art der Übergabepunkte, › erkennbare Leitungsführung bis zum Gebäude, › vorhandene Hausanschlüsse, › erkennbare Dimensionierungen und Leistungsdaten, › vorhandene Zähler und Verteilereinrichtungen, › technischer und äußerlich erkennbarer Zustand, › erkennbare Betriebsbereitschaft beziehungsweise Funktionsfähigkeit, › erkennbare Einschränkungen oder Schäden, › erkennbare Kapazitätsreserven, soweit anhand der vorhandenen Unterlagen und des Be- stands beurteilbar, › erforderliche Maßnahmen zur Wiederinbetriebnahme oder Herstellung einer nutzbaren Versor- gung sowie › Abweichungen zwischen Planunterlagen und tatsächlichem Bestand.
Soweit eine abschließende Aussage aufgrund fehlender Zugänglichkeit, fehlender Unterlagen oder nicht eindeutig feststellbarer Leitungsverläufe nicht möglich ist, sind die entsprechenden Un- tersuchungsgrenzen eindeutig zu benennen.
C.1.7 Auswertung und ergänzende Bewertung des Brandschutzes
Für die Gebäude sind die vorhandenen Brandschutzstellungnahmen auszuwerten und hinsicht- lich ihrer Aussagekraft für die vorgesehene Nutzung zu bewerten. Die vorhandenen Unterlagen sind mit den Erkenntnissen der Vor-Ort-Begehung abzugleichen. Für jedes Gebäude ist darzu- stellen:
› welche brandschutztechnischen Unterlagen vorliegen,
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 22 | 25
[Seite 23]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 23 von 25
› welcher Untersuchungsstand hierdurch abgedeckt ist, › welche wesentlichen brandschutztechnischen Risiken erkennbar sind, › welche Auswirkungen sich aus der vorgesehenen Nutzung ergeben sowie › welche Maßnahmen oder weitergehenden Untersuchungen erforderlich sind.
Soweit für ein Gebäude keine ausreichende oder belastbare brandschutztechnische Stellung- nahme vorliegt oder die vorhandenen Unterlagen für die Bewertung der vorgesehenen Nutzung nicht ausreichen, ist durch den AN eine ergänzende brandschutztechnische Untersuchung durch- zuführen. Der konkrete Umfang erforderlicher ergänzender Untersuchungen ist vor Durchführung mit dem AG abzustimmen.
Die entsprechenden Leistungen sind im Preisblatt je Gebäude als gesonderte Bedarfsposition auszuweisen.
C.1.8 Auswertung und ergänzende Bewertung der Standsicherheit
Für die Gebäude sind vorhandene Stellungnahmen, Gutachten und sonstige Unterlagen zur Standsicherheit auszuwerten und mit den Erkenntnissen der Vor-Ort-Begehung abzugleichen.
Dabei ist insbesondere zu bewerten, ob auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen und der sichtbaren Bestandsaufnahme erkennbare Hinweise auf Einschränkungen der Standsicherheit bestehen. Für jedes Gebäude ist darzustellen:
› welche Unterlagen zur Standsicherheit vorliegen, › welche Bereiche durch die vorhandenen Unterlagen abgedeckt sind, › ob erkennbare Hinweise auf relevante konstruktive oder statische Schäden bestehen, › ob die vorhandenen Erkenntnisse für eine Bewertung der vorgesehenen Nutzung ausreichend sind und › ob weitergehende Untersuchungen erforderlich erscheinen.
Soweit für ein Gebäude keine ausreichende Grundlage für eine fachliche Bewertung der Standsi- cherheit besteht oder sich im Rahmen der Bestandsaufnahme konkrete Hinweise auf relevante Schäden ergeben, ist durch den AN eine ergänzende fachtechnische Untersuchung beziehungs- weise Stellungnahme zur Standsicherheit durchzuführen. Der konkrete Umfang weitergehender Untersuchungen ist vor Durchführung mit dem AG abzustimmen.
Die entsprechenden Leistungen sind im Preisblatt je Gebäude als gesonderte Bedarfsposition auszuweisen.
C.1.9 Auswertung der Schadstoffgutachten
Die für sämtliche Gebäude vorliegenden Schadstoffgutachten sind auszuwerten und hinsichtlich ihrer Aussagekraft für die vorgesehene Nutzung sowie für erforderliche Instandsetzungs-, Sanie- rungs- oder Rückbaumaßnahmen zu bewerten. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob die vorhan- denen Gutachten:
› die relevanten Gebäudebereiche abdecken, › für die vorgesehenen Maßnahmen ausreichend belastbar sind und › erkennbare Einschränkungen oder Risiken für die vorgesehene Nutzung enthalten.
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 23 | 25
[Seite 24]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 24 von 25
Soweit sich aus der Unterlagenprüfung oder der Vor-Ort-Begehung konkrete Hinweise auf bis- lang nicht untersuchte oder nicht ausreichend bewertete Schadstoffvorkommen ergeben, sind diese zu dokumentieren und dem AG zur weiteren Entscheidung vorzulegen. Weitergehende in- vasive Schadstoffuntersuchungen sind nicht Bestandteil der Grundleistung und nur nach geson- derter Beauftragung durchzuführen.
C.1.10 Bewertung des Instandhaltungs- und Sanierungsbedarfs einschließlich Kostenschätzung
Auf Grundlage der Bestandsaufnahme sowie der Schadens- und Mängeldokumentation ist unter Berücksichtigung des vorgesehenen Nutzungsziels als Lager- beziehungsweise Werkstattge- bäude im Rahmen einer Zwischennutzung als Urban-Mining-Hub der erforderliche Instandhal- tungs- und Sanierungsbedarf für die jeweiligen Gebäude zu bewerten. Für die festgestellten Män- gel und Schäden sind konkrete, nachvollziehbare und auf die vorgesehene Nutzung abgestimmte Maßnahmenempfehlungen zu entwickeln. Dabei sind die Maßnahmen hinsichtlich ihrer Dringlich- keit und Priorität zu bewerten und mindestens den Kategorien
› sofort beziehungsweise kurzfristig erforderlich, › mittelfristig erforderlich und › langfristig erforderlich
zuzuordnen. Soweit erkennbar, sind Abhängigkeiten zwischen einzelnen Maßnahmen sowie mögliche Risiken und Auswirkungen bei einer Nichtdurchführung der empfohlenen Maßnahmen zu erläutern. Hierbei sind insbesondere Auswirkungen auf:
› die Nutzbarkeit, › die Verkehrssicherheit, › die Standsicherheit, › den Brandschutz, › die technische Betriebsfähigkeit, › den Schutz von Personen und Sachwerten sowie › mögliche Folgeschäden
zu berücksichtigen. Die empfohlenen Maßnahmen sind mit einer nachvollziehbaren Kostenschät- zung gemäß DIN 276:2018-12 in einer CAPEX-Übersicht zu hinterlegen. Die Kostenschätzung ist nach den für die jeweilige Maßnahme relevanten Kostengruppen zu strukturieren. Die zugrunde liegenden Annahmen, Mengenansätze und Kostengrundlagen sind nachvollziehbar darzustellen. Sofern aufgrund der vorhandenen Informationsgrundlage nur eingeschränkte Aussagen möglich sind, sind entsprechende Kostenunsicherheiten und Vorbehalte zu benennen.
Ergänzend ist für jedes Gebäude eine nachvollziehbare Kostenschätzung für dessen Rückbau zu erstellen.
C.1.11 TDD-Steckbriefe und Fotodokumentation
Für jedes der neun Gebäude ist ein einheitlich aufgebauter TDD-Steckbrief zu erstellen. Dieser soll mindestens folgende Inhalte umfassen:
› Bezeichnung und Kurzbeschreibung des Gebäudes, › vorgesehene Nutzung,
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 24 | 25
[Seite 25]
TXL Nord – Steckbriefe TDD Bestandsgebäude Leistungsbeschreibung Seite 25 von 25
› Übersicht der geprüften Unterlagen, › Beschreibung der durchgeführten Untersuchungen, › wesentliche Untersuchungsgrenzen, › Zusammenfassung des baulichen Zustands, › Zusammenfassung des Zustands der technischen Gebäudeausrüstung, › Zusammenfassung der medientechnischen Infrastruktur, › Auswertung vorhandener Brandschutzunterlagen, › Auswertung vorhandener Unterlagen zur Standsicherheit, › Auswertung der Schadstoffgutachten, › wesentliche Schäden und Mängel, › wesentliche technische und bauliche Risiken, › Bewertung der grundsätzlichen Nutzbarkeit, › Maßnahmenempfehlungen, › Priorisierung der Maßnahmen, › CAPEX-Übersicht, › Rückbaukostenschätzung sowie › zusammenfassende Bewertung und Empfehlung.
Wesentliche Schäden, Mängel, Auffälligkeiten und technische Besonderheiten sind fotografisch zu dokumentieren und eindeutig dem jeweiligen Gebäude und Bauteil beziehungsweise der je- weiligen Anlage zuzuordnen.
Zusätzlich zu den Einzelbewertungen ist eine vergleichende Gesamtübersicht über alle neun Ge- bäude zu erstellen. Diese soll insbesondere enthalten:
› Gesamtzustand je Gebäude › wesentliche technische und bauliche Risiken › kurzfristiger Handlungsbedarf › mittelfristiger Handlungsbedarf › langfristiger Handlungsbedarf › geschätzter Investitionsbedarf je Gebäude
Die Übersicht soll eine Priorisierung der Gebäude hinsichtlich des erforderlichen Handlungs- und Investitionsbedarfs ermöglichen.
Die Ergebnisse sind mindestens in folgenden Formaten bereitzustellen:
› Abschlussbericht im PDF-Format › tabellarische Maßnahmen- und Kostenübersicht in einem bearbeitbaren Format, z. B. Excel
TXL Nord - Steckbriefe TDD Bestandsgebäude 25 | 25