ZfrE_57_HLS_Anlage 6b B-Plan_Begruendung.pdf

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STADT LÜBBENAU/SPREEWALD

LANDKREIS OBERSPREEWALD LAUSITZ

Bebauungsplan

Nr. 01/1/24

„Lokschuppen und Umfeld der Güterbahnhofstraße“

Begründung

gem. § 9 Abs. 8 BauGB

Vorentwurf

Quelle: DOB: GeoBasis-DE/LGB (2025), dl-de/by-2-0 und eigene Darstellung, Stand: 01/2025

Stand: Februar 2026

mks Architekten – Ingenieure GmbH Muskauer Straße 96 f 03130 Spremberg www.mks-ai.de

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Plangeber: Stadt Lübbenau/Spreewald

Kirchplatz 1 03222 Lübbenau/Spreewald

Bearbeitung: mks ARCHITEKTEN – INGENIEURE GmbH

Muskauer Straße 96 f 03130 Spremberg

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INHALTSVERZEICHNIS Seite

1 ANLASS UND ZIELSETZUNG DES BEBAUUNGSPLANES ..................................... 1

2 ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES BEBAUUNGSPLANGEBIETES ......... 2 2.1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes ................................... 2 2.2 Beschreibung des Bebauungsplangebietes ........................................................... 2 2.2.1 Lage im Siedlungsgebiet/ umgebende Nutzungen ...................................................... 2 2.2.1 Frühere Nutzung des Bebauungsplangebietes ........................................................... 3 2.2.2 Derzeitiger Zustand des Bebauungsplangebietes ....................................................... 4

3 VERHÄLTNIS ZU BESTEHENDEN PLANUNGEN UND VORGABEN ...................... 6 3.1 Ziele der Raumordnung ............................................................................................ 6 3.2 Ehemaliger Flächennutzungsplanentwurf .............................................................. 7 3.3 Stadtentwicklungskonzepte der Stadt Lübbenau/Spreewald ................................ 8 3.3.1 Städtebauliche Begleitplanung des Landesstraßenprojekts „Güterbahnhofstraße“ der Stadt Lübbenau/Spreewald ................................................................................... 8 3.3.2 Niveaufreies Verkehrskonzept Lübbenau/Spreewald (NVK)...................................... 12 3.4 Weitere für den Bebauungsplan relevante Konzepte ........................................... 14 3.4.1 Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Lübbenau/ Spreewald ................... 14 3.4.2 Bebauungsplan Nr. 01/1/22 „Co-Working Güterbahnhofstraße Lübbenau/Spreewald" ............................................................................................... 15 3.5 Gegenwärtiges Baurecht ........................................................................................ 16

4 STÄDTEBAULICHES KONZEPT ............................................................................. 19 4.1 Vorhaben ................................................................................................................. 19 4.2 Bau-, Freiflächen- und Nutzungsstruktur .............................................................. 20 4.3 Verkehrserschließung / Ver- und Entsorgung ...................................................... 20 4.3.1 Verkehrserschließung ............................................................................................... 20 4.3.2 Ver- und Entsorgung ................................................................................................. 22 4.4 Umweltbelange ........................................................................................................ 24 4.4.1 Umweltprüfung und Umweltbericht ............................................................................ 24 4.4.2 Vermeidung und Minimierung ................................................................................... 24 4.4.3 Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen .......................................................................... 25 4.4.4 Artenschutz ............................................................................................................... 25 4.4.5 Gehölzschutz ............................................................................................................ 27 4.4.6 Wasserschutzgebiet .................................................................................................. 27 4.4.7 Denkmalschutz ......................................................................................................... 28 4.4.8 Altlasten/ Altlastenverdacht ....................................................................................... 29 4.4.9 Kampfmittel ............................................................................................................... 29 4.4.10 Immissionsschutz ...................................................................................................... 30

5 PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN ................................................................ 32 5.1 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen ................................. 32 5.1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ................................................ 32 5.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) .............................................. 33 5.1.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 34 5.1.4 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) .......................................................................... 34 5.1.5 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) .............................................................. 34

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5.2 Grünordnerische Festsetzungen ........................................................................... 34 5.2.1 Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) .................................................................... 34 5.2.2 Festsetzungen zum Anpflanzen und zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB) ..................................... 35 5.3 Sonstige Festsetzungen ......................................................................................... 36 5.3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 Abs. 7 BauGB) ............................... 36 5.4 Kennzeichnungen ................................................................................................... 36 5.4.1 Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Soffen belastet sind (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB) ................................................................................................. 36 5.5 Nachrichtliche Übernahme ..................................................................................... 36 5.5.1 Denkmalschutz ......................................................................................................... 36 5.5.2 Wasserschutzgebiet .................................................................................................. 36 5.6 Hinweise .................................................................................................................. 36 5.6.1 Gehölzschutzverordnung des Landkreises Oberspreewald-Lausitz .......................... 37 5.6.2 Artenschutz ............................................................................................................... 37 5.6.3 Pflanzenliste ............................................................................................................. 37

6 MASZNAHMEN ZUR REALISIERUNG .................................................................... 37 6.1 Bodenordnung ........................................................................................................ 37 6.2 Kosten und Erschließungsaufwand ...................................................................... 37 6.3 Flächenbilanz .......................................................................................................... 38

7 ANHANG .................................................................................................................. 39 7.1 Verfahrensablauf ..................................................................................................... 39 7.2 Rechtsgrundlagen .................................................................................................. 39

8 ANLAGEN ................................................................................................................ 41

TABELLENVERZEICHNIS Seite

Tab. 1: Planungsrelevante Grundsätze der Raumordnung .................................................... 6 Tab. 2: Straßenraumaufteilung .............................................................................................21 Tab. 3: Stellplatzbedarf.........................................................................................................22 Tab. 4: Beurteilungspegel der Geräusche aus den Sondergebieten .....................................30 Tab. 5: Flächenbilanz ...........................................................................................................38 Tab. 6: Verfahrensübersicht .................................................................................................39

ABBILDUNGSVERZEICHNIS Seite

Abb. 1: Lage im Siedlungsgebiet ........................................................................................... 2 Abb. 2: Frühere Verhältnisse des Bebauungsplangebietes von 2000 - 2015 ......................... 3 Abb. 3: Heutiger Zustand des Bebauungsplangebietes ......................................................... 4 Abb. 4: Steckbrief B-3 - Ehem. Lokschuppen mit Drehscheibe .............................................. 9 Abb. 5: Steckbrief V-2.3- Nördlicher Teil des Garagenkomplexes ........................................10 Abb. 6: Steckbrief O-1, Südlicher Teil des Garagenkomplexes .............................................11 Abb. 7: Fortschreibung Landesstraßenbegleitplanung „Güterbahnhofstrasse“ .....................12 Abb. 8: Niveaufreies Verkehrskonzept Lübbenau/Spreewald ...............................................13 Abb. 9: Straßenplanung L49n im Abschnitt des Bebauungsplangebietes .............................14

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Abb. 10: Angrenzender B-Plan Nr. 01/1/22 „Co-Working Güterbahnhofstraße Lübbenau/Spreewald" ............................................................................................16 Abb. 11: Von Bahnbetriebszwecken freigestellter Bereich ....................................................17 Abb. 12: Animation zu den Gurkenwelten .............................................................................19 Abb. 13: Straßengestaltung L49n im Abschnitt des Bebauungsplangebietes .......................21

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1 ANLASS UND ZIELSETZUNG DES BEBAUUNGSPLANES

Ein Schwerpunkt der städtebaulichen Entwicklung von Lübbenau/Spreewald widmet sich der Reaktivierung innerstädtischer Brachflächen, um städtebauliche Missstände zu beseitigen und neue Entwicklungsimpulse zu initiieren. Neben der Untersuchung im Integrierten Stadtentwicklungskonzept (INSEK) wurden in der Städtebaulichen Begleitplanung des Landesstraßenprojekts „Güterbahnhofstraße“ zukünftige Entwick- lungs- und Aufwertungsmaßnahmen betrachtet, die im Zusammenhang mit den Pro- jekten „Niveaufreies Verkehrskonzept“ und „GLEIS 3 Kulturzentrum Lübbenau“ ste- hen.

Darin wurde die langjährig verfolgte städtebauliche Kernaufgabe Lübbenaus, die trennende Wirkung der Bahnanlagen zu überwinden und die beiden Stadtteile Alt- und Neustadt miteinander zu verknüpfen, im Lichte der zukünftigen verkehrlichen Verhältnisse nach Realisierung des niveaufreien Verkehrskonzeptes weiterverfolgt.

Eine hohe Priorität hat dabei das seit über 25 Jahren brachliegende Bahn-/ Gewer- begrundstück des ehemaligen Lokschuppens an der Güterbahnhofstraße. Die Stadt Lübbenau/Spreewald hat im Jahr 2016 die Immobilie erworben. Neben dem Erhalt des Denkmals soll dort auch eine neue Nutzung zu einer weiteren Belebung dieses zentralen Innenstadtquartiers führen. Geplant ist die Entwicklung eines „Zentrums für regionale Erzeugnisse“, eine Freizeit- und Erlebniseinrichtung „Gurkenwelt“.

In der Mitte von Lübbenau/Spreewald gelegen, unweit vom Bahnhof, direkt an der Güterbahnhofstraße, welche zukünftig zur Landesstraße L49n ausgebaut wird, in unmittelbarer Nachbarschaft zum „GLEIS 3 Kulturzentrum Lübbenau“ bietet die Lage des Grundstückes hervorragende Voraussetzungen für das Vorhaben.

Aufgrund der Lage im unbeplanten Innenbereich und der Bau- und Nutzungsabsich- ten soll der vorliegende Bebauungsplan dafür die planungsrechtlichen Voraussetzun- gen schaffen.

Ziel der Bebauungsplanaufstellung ist die Reaktivierung der derzeit brachliegenden Fläche und Wiederbelebung des ehemaligen Lokschuppens und dessen Umfeld un- ter Festsetzung von dafür geeigneten Sondergebieten.

Hierfür wird die Erstellung eines Bebauungsplanes im Standardverfahren mit Um- weltprüfung durchgeführt.

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2 ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES BEBAUUNGSPLANGEBIETES

2.1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes

Das Plangebiet ist ca. 5,5 ha groß.

Von der Planung sind in der Gemarkung Lübbenau und berührt folgende Flurstücke:

− Flur 23, Flurstücke 95/5 (tw.), 250 (tw.), 251, 252, 263,

− Flur 24, Flurstücke 22/9 (tw.),

− Flur 25, Flurstücke 5 (tw.), 649 (tw.), 940 (tw.),

Eigentümer der Grundstücke sind die Stadt Lübbenau/Spreewald, die Wohnungs- baugesellschaft im Spreewald mbH (WIS) und die DB Netz.

2.2 Beschreibung des Bebauungsplangebietes

2.2.1 Lage im Siedlungsgebiet/ umgebende Nutzungen

Das Plangebiet liegt innerhalb des Übergangsbereichs zwischen Altstadt und Neu- stadt, dem sogenannten „Bahnhofsviertel“, und im östlichen Teil der Güterbahnhof- straße.

Es ist zentral gelegen, mit guter Anbindung an die Altstadt, die Neustadt sowie die regionalen und überregionalen Verkehrssysteme (L49, Bahnhof). Alle wesentlichen und wichtigen Infrastruktureinrichtungen sind fußläufig erreichbar.

Abb. 1: Lage im Siedlungsgebiet

Bebauungsplangebiet

Quelle: DTK10: GeoBasis-DE/LGB (2025), dl-de/by-2-0 und eigene Darstellung, Stand: 07/2025

Es grenzt im

− Nordosten an die Bahnanlagen,

− Nordwesten an das „GLEIS 3 Kulturzentrum Lübbenau“,

− Südwesten an die Geschosswohnbebauung der Schillerstraße,

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− Südosten an das Gelände der Förderschule Lübbenau,

− Osten an eine Frei-/Grünfläche,

− Westen an den Energiepark und städtischem Bauhof,

2.2.1 Frühere Nutzung des Bebauungsplangebietes

Bei dem Bebauungsplangebiet handelt es sich um ein ehemals intensiv baulich ge- nutztes Bahnumfeld. Der Bereich zwischen der Güterbahnhofstraße und den Gleisan- lagen war mit typischen bahnaffinen Gebäuden (Lokschuppen), Verkehrs-, Stell- und Lagerflächen stark versiegelt. Die Bereiche südlich der Güterbahnhofstraße wurden im Wesentlichen für Gewerbe (u.a. ehemaliger Gemüsehandel - OGS) oder als Ga- ragenkomplex genutzt.

Unbefestigte Bereiche verfügten über keine erkennbare Nutzung/Prägung mehr und wiesen ruderale Strukturen auf. Gehölze befanden sich im Bereich entlang der Gü- terbahnhofstraße und an den Wegen.

Abb. 2: Frühere Verhältnisse des Bebauungsplangebietes von 2000 - 2015

Quelle: Google Earth, Image ©2025 GeoBasis-DE/BKGund eigene Darstellung, Stand: 0 7/2025

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2.2.2 Derzeitiger Zustand des Bebauungsplangebietes

Bis auf das ehemalige OGS-Gelände sind nahezu alle historischen Strukturen im Be- bauungsplangebiet noch ablesbar. Die baulichen Anlagen des OGS wurden zurück- gebaut. Die Fläche dient heute als Verbindungsweg zur östlichen Neustadt und als (wilder) P+R- Parkplatz.

Der brach liegende Lokschuppen im Nordosten ist stark sanierungsbedürftig. Im Nordwesten reicht der aktuell genutzte städtische Bauhof in das Gebiet herein. Der südwestliche Garagenkomplex besteht aus 12 Garagenzeilen (davon 8 Zeilen als Zweispänner) mit ca. 350 Garagen. Er wird zu großen Teilen noch genutzt (als Gara- gen oder zu Abstell- und Lagerzwecken). Im Südosten befindet sich ein Gebäude des Fahrdienstes des Arbeiter-Samariter-Bundes. Die Zuwegung des Komplexes dient darüber hinaus auch als Rad- und Fußwegeverbindung des südlichen Neustadtgebie- tes mit dem Bahnhof. Sie wurde saniert und verleiht dem Garagenkomplex ein relativ gepflegtes Gesamterscheinungsbild.

Die Güterbahnhofstraße wurde nur im Bereich des Kulturhofes grundhaft mit Beton- pflaster verkehrsberuhigt ausgebaut. Ansonsten verfügt sie noch über das alte Kopf- steinpflaster in einem desolaten Zustand.

Von Westen reicht die attraktive Parkanlage des Energiefeldes mit dem Energieweg und den verschiedenen Spiel- und Kunstinstallationen in das Bebauungsplangebiet hinein. Der Park verbindet den Bahnhof mit dem Neustadtzentrum und dem Spree- weltenbad. Entlang des südöstlichen Bebauungsplangrenze verläuft das nordöstliche Ende der, die Neustadt in Fragmenten noch querenden, stadtbildprägendenden Lin- denallee.

Abb. 3: Heutiger Zustand des Bebauungsplangebietes

Quelle: DOB: GeoBasis-DE/LGB (2025), dl-de/by-2-0 und eigene Darstellung, Stand: 07/2025

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Folgende Informationen zum Plangebiet wurden im Rahmen der bisherigen Beteili- gung geäußert:

DB AG - DB Immobilien: Schreiben vom 10.04.2025

„Nordöstlich des Plangebiets verläuft die Bahnstrecke 6193 Lübbenau (Spreew) - Senftenberg, ca. Bahn-km 85,657 – 85,857.

„Regenentwässerung und zukünftige Entwicklung

Die betroffene Fläche wird von einer im Eigentum der DB AG befindlichen Regenent- wässerungsleitung tangiert (siehe Bereich links der gelben Markierung = Grenze Pla- nungsbereich Quartier). Diese Leitungen führen aktuell in ein nicht im Planungsbe- reich im Eigentum der DB AG befindliches Sickerbecken. Bei einer Entwicklung des Quartiers „Lokschuppen und Umfeld der Güterbahnhofstraße“ muss diese Regen- entwässerungsleistung berücksichtigt werden.

(…)“

Gemäß der skizzierten Darstellung liegt der überwiegende Teil der Leitung außerhalb des Geltungsbereiches bzw. innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche und muss im Bebauungsplan nicht gesondert berücksichtigt/ festgesetzt werden. Unabhängig da- von und der (zeichnerischen) Ungenauigkeiten ist im nachgeordneten Verfahren eine detailliertere (Vorort)Prüfung vorzunehmen.

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3 VERHÄLTNIS ZU BESTEHENDEN PLANUNGEN UND VORGABEN

3.1 Ziele der Raumordnung

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg trifft in ihrem Schrei- ben vom 20.03.2025 folgende Beurteilung:

„Zur vorliegenden Anfrage sind insbesondere folgende Ziele der Raumordnung rele- vant:

• Z 3.6 LEP HR – Festlegung von Lübbenau als Mittelzentrum im Weiteren Metropo- lenraum

• Z 5.2 LEP HR - Neue Siedlungsflächen sind an vorhandene Siedlungsgebiete an- zuschließen

• Z 2.6 LEP HR – Bindung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen an Zentrale Or- te

• Z 2.13 LEP HR - Einordnung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen innerhalb Zentraler Orte

• Z 2.14 LEP HR – Einzelhandelsagglomerationen ist entgegenzuwirken

Für das Plangebiet sind in der Festlegungskarte des LEP HR keine flächenbezoge- nen Festsetzungen getroffen worden.

Am ausgewiesenen Standort im Mittelzentrum Lübbenau hat die Kommune große Spielräume für ihre Planungsabsichten, ohne dass Ziele der Raumordnung entge- genstehen. Soweit die Festsetzung von Einzelhandel in Sondergebieten für großflä- chigen Einzelhandel nach § 11 Abs. 3 BauNVO und in Baugebieten nach §§ 5 bis 9 BauNVO vorgesehen ist, sind die Ziele Z 2.13 und Z 2.14 LEP HR zu beachten.“

Folgende für den B-Plan relevanten Grundsätze der Raumordnung sind zu beachten:

Tab. 1: Planungsrelevante Grundsätze der Raumordnung

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Bei dem beabsichtigten Vorhaben handelt es sich um einen spreewaldspezifischen Erlebnis-/ Freizeiteinrichtung mit einem vielfältigen Angebot aus Einzelhandel, Attrak- tionen, Handwerk und Gastronomie. Diese Bausteine bedingen sich wechselseitig und sollen im Zusammenspiel für eine lange Aufenthaltsdauer der Gäste und eine hohe Auslastung sorgen. Es hat im Wesentlichen touristische Erlebnis-/ Freizeitauf- gaben und übernimmt keine Versorgungsfunktion. Das Verkaufssortiment beschränkt sich im Wesentlichen auf spreewaldtypische Produkte und hebt sich somit vom klas- sischen Einzelhandel ab. Damit verfügt es nur über eine begrenzte Wettbewerbswir- kung, sodass eine sog. „betriebliche Atypik“ vorliegt. Das Vorhaben ist nicht mit einer zentrenrelevanten oder nicht-zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandelseinrich- tung vergleichbar, was eine Ansiedelung auch außerhalb von zentralen Versorgungs- bereichen zulässt.

Aufgrund des spezialisierten und erlebnisorientierten Angebotes mit thematischer Ausrichtung der Marke „Spreewald“, das zu großem Teil auch aus dem eigenen Handwerk stammen soll, ist davon auszugehen, dass keine negativen Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und der Versorgung sowohl innerhalb von Lüb- benau/Spreewald als auch des Mittelbereiches zu besorgen sind. Folglich führt das Vorhaben weder durch die Lage oder die Größe zu Beeinträchtigungen des zentral- örtlichen Versorgungssystems noch zu wesentlichen Überschreitungen des Verflech- tungsbereiches die der Verwirklichung der Ziele der Raumordnung entgegenstehen würden.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Das Vorhaben ist aufgrund der betrieblichen Atypik nicht mit einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb gleichzusetzen. Demnach kann es auch außerhalb der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche ange- siedelt werden. Entgegen der Regelvermutung nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO be- stehen keine Anhaltspunkte für nachteilige städtebauliche oder raumordnerische Auswirkungen, die durch das Planvorhaben zu erwarten sind.

Die überregional-touristische Ausrichtung des Vorhabens bedingt, dass eine raum- ordnerisch relevante, regionale Umlenkung von Kundenströmen im Untersuchungs- raum zu keinen bzw. nur zu sehr geringen Wettbewerbseffekten in den Bestands- strukturen führen wird („Der Wochenendeinkauf wird woanders gemacht.“). Städte- baulich relevante Folgewirkungen sind davon nicht abzuleiten. Demnach steht das Vorhaben den o.g. Zielen der Raumordnung des Landesentwicklungsplans nicht ent- gegen und es bedarf auch nicht der Festsetzung eines Sondergebietes für einen „Großflächigen Einzelhandelsbetrieb“ entsprechend § 11 Abs. 3 BauNVO.

3.2 Ehemaliger Flächennutzungsplanentwurf

In der Stadt Lübbenau/Spreewald bzw. im ehemaligen Amt Lübbenau/Spreewald existiert(e) noch kein rechtswirksamer Flächennutzungsplan (FNP).

Das Aufstellungsverfahren des Flächennutzungsplanes für das ehemalige Amt Lüb- benau/Spreewald wurde auf Grund der Gemeindegebietsreform im Land Branden- burg am 26. Oktober 2003 nicht weitergeführt. Eine Neuaufstellung eines Flächen- nutzungsplanes für die Stadt Lübbenau/Spreewald ist noch nicht beschlossen wor- den. Es wird davon ausgegangen, dass die Darstellungen im späteren Flächennut- zungsplan der Stadt Lübbenau/Spreewald an die Festsetzungen des Bebauungspla-

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nes angepasst werden. Insoweit wird der B-Plan der beabsichtigen städtebaulichen Entwicklung nicht entgegenstehen (vorzeitiger B-Plan nach § 8 Abs. 4 Satz 1 BauGB).

3.3 Stadtentwicklungskonzepte der Stadt Lübbenau/Spreewald

3.3.1 Städtebauliche Begleitplanung des Landesstraßenprojekts „Güterbahnhofstra- ße“ der Stadt Lübbenau/Spreewald

Die Stadt Lübbenau/Spreewald hat im März 2012 eine Städtebauliche Begleitpla- nung des Landesstraßenprojekts „Güterbahnhofstraße“ erstellen lassen. Darin wurden flankierende Entwicklungs- und Aufwertungsmaßnahmen betrachtet, die zwar im Zusammenhang mit den Projekten „Niveaufreies Verkehrskonzept“ und „GLEIS 3 Kulturzentrum Lübbenau“ stehen, aber nicht durch sie erfasst werden. Die Rahmen- planung diente einer besseren Einbindung der Vorhaben in den gesamtstädtischen Kontext. Neben einer Verknüpfung in das Wege- und Achsensystem beinhaltete sie auch eine funktionale/bauliche Verflechtung. Vor allem durch die beabsichtigten ver- kehrlichen Maßnahmen an den Bahnübergängen und der damit verbundenen Um- widmung der Güterbahnhofstraße zu einer Landesstraße entstehen für die Brachflä- chen neue Entwicklungsoptionen, die darin beleuchtet wurden. Als ein städtebauli- ches Quartierskonzept dient es als Grundlage für eine spätere Bauleitplanung.

In dem darin entwickelten Bau- und Nutzungskonzept wurde das Bebauungsplange- biet in drei Schwerpunktbereiche1 unterteilt

B-3 - Ehem. Lokschuppen mit Drehscheibe

V-2.3- Nördlicher Teil des Garagenkomplexes

O-1 -Südlicher Teil des Garagenkomplexes

In den eigens dafür entwickelten Steckbriefen wurden folgende wesentlichen Entwick- lungsoptionen aufgeführt:

1 B= Bau- und Nutzungskonzept, V= Verkehrskonzept, O=Optionales Flächenkonzept Seite 8

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Abb. 4: Steckbrief B-3 - Ehem. Lokschuppen mit Drehscheibe

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald, mks Architekten- Ingenieure GmbH, Städtebauliche Begleitpla- nung des Landesstraßenprojekts „Güterbahnhofstraße“, März 2012

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Abb. 5: Steckbrief V-2.3- Nördlicher Teil des Garagenkomplexes

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald, mks Architekten- Ingenieure GmbH, Städtebauliche Begleitpla- nung des Landesstraßenprojekts „Güterbahnhofstraße“, März 2012

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Abb. 6: Steckbrief O-1, Südlicher Teil des Garagenkomplexes

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald, mks Architekten- Ingenieure GmbH, Städtebauliche Begleitpla- nung des Landesstraßenprojekts „Güterbahnhofstraße“, März 2012

Angesichts von konkreten Vorhaben zur Errichtung eines „Coworkingspace“ auf einer Bahnbrache neben dem Kulturzentrum „Gleis 3“ sowie der Nachnutzungsabsichten des alten Lokschuppens zu einem „Zentrum für Regionale Erzeugnisse“ erfolgte im Oktober 2024 die Fortschreibung der Landesstraßenbegleitplanung „Güter- bahnhofstrasse“.

Ein wesentliches Ergebnis dieser Untersuchung hat gezeigt, dass die neuen Nutzun- gen mehr unmittelbar angrenzende Entwicklungsmöglichkeiten benötigen. Auch sind Folgenutzungen/-infrastrukturen zu berücksichtigen, wie z.B. ein naheliegendes Be- herbergungs- und Stellplatzangebot. Dies erfordert eine Anpassung und Verlegung der planfestgestellten Landesstraße, aber auch eines neuen Flächenmanagements.

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Durch den geplanten Wegfall der heutigen Stellplätze und Garagen sowie den zu- künftigen besucherintensiven Nutzungen resultiert ein Bedarf von ca. 700 Stellplät- zen. Da dieser auf der zur Verfügung stehenden Fläche ebenerdig nicht vollständig untergebracht werden kann und soll (Stadtbild), wird an zentraler Stelle ein straßen- begleitendes Parkhaus für Anwohner und Besucher vorgesehen. Ein positiver Ne- beneffekt ist, dass bei dieser Anordnung ein verbesserter Lärmschutz für das südli- che Geschosswohngebiet erzielt werden kann.

Abb. 7: Fortschreibung Landesstraßenbegleitplanung „Güterbahnhofstrasse“

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald, mks Architekten- Ingenieure GmbH, Fortschreibung der Landesstraßenbegleit- planung „Güterbahnhofstrasse“ mit Simulation der L49n mit Parkhaus, Oktober 2024

3.3.2 Niveaufreies Verkehrskonzept Lübbenau/Spreewald (NVK)

Im Ergebnis der von der DB Netz AG im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) in Kooperation mit den beteiligten Baulastträgern (DB Netz AG, Land Brandenburg, Landkreis Oberspreewald-Lausitz, Stadt Lüb- benau/Spreewald) untersuchten Schließung von vier innerstädtischen Bahnübergän- gen und der Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung vom 14. Januar 2009 wird eine niveaufreie Verkehrslösung für den Nordkopf unter Einbeziehung des Süd- kopfes und der Verlegung der L 49 in die Güterbahnhofstraße geplant. Die damit ver- bundenen Vorhaben sind Bestandteil des „Niveaufreien Verkehrskonzeptes Lüb- benau/Spreewald“. Als erste Maßnahme erfolgte am 06./07. Dezember 2009 die bahnbetriebliche Stilllegung des Bahnübergangs (BÜ) Straße des Friedens. Im Weite- ren sind folgende grundlegenden Vorhaben geplant bzw. in Realisierung:

− Unterführung der Bahntrasse am Nordkopf mit Ausbildung zweier Kreisverkehre an den unmittelbar angrenzenden Altstadt- und Neustadtknoten

− Überführungen der Bahntrassen am Südkopf mittels Hochkreisel

− Umverlegung der Landesstraße L 49 von der Bahnhofstraße auf die Güterbahn- hofstraße

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Abb. 8: Niveaufreies Verkehrskonzept Lübbenau/Spreewald

Bebauungsplangebiet

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald

Das Projekt ist gemäß der Kreuzungsvereinbarung in drei Durchführungsanteile auf- geteilt. Diese Anteile liegen bei der Planung, der Realisierung und der Abrechnung in unterschiedlichen Händen:

− Nordkopf (BÜ Berliner Straße und BÜ Straße des Friedens) – DB Netz AG

− Güterbahnhofstraße (Verlegung der L 49 von der Bahnhofstraße auf die Güter- bahnhofstraße) – Stadt

− Südkopf (BÜ Bahnhofstraße und BÜ Kraftwerkstraße) – Landesbetrieb Straßen- wesen

Am 17. März 2023 wurde der Planfeststellungsbeschluss rechtskräftig, so dass am 18. Juli 2023 der feierliche Spatenstich für der Baustart erfolgen konnte.

Der im Planfeststellungsverfahren verfolgte Straßenverlauf der L 49n entsprach in weiten Teilen der heutigen Güterbahnhofstraße, d.h. er führte unmittelbar vor dem Lokschuppen und dem GLEIS 3 Kulturzentrum Lübbenau entlang. Damit schränkt man die städtebaulich erwünschte platzartige Gestaltung dieses zentralen Bereiches zwischen Alt- und Neustadt deutlich ein. Auch beschneidet man damit die einzig mög- liche Entwicklungsrichtung des Lokschuppens nach Süden erheblich.

Aus dem Grund erfolgt aktuell eine Umplanung der Planfeststellungunterlage in die- sem Bereich und bedarf eines neuen Beschlusses.

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Dafür wurden drei Varianten erarbeitet, die sich vor allem in dem Umfahrungsradius um den Lokschuppen unterscheiden. Die nunmehr weiterverfolgte Variante sieht den mittleren Radius vor.

Im Abschnitt des Bebauungsplangebietes sieht die aktuelle Straßenplanung folgende Gestaltung vor:

Abb. 9: Straßenplanung L49n im Abschnitt des Bebauungsplangebietes

Bebauungsplangebiet

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald, proVIA Ingenieurbüro f. Verkehrsanlagen GmbH, Lübbenau- Güterbahnhofstrasse, Neugestaltung Bahnhofsumfeld, Änderung zu Planfeststellungsbeschluss vom 14.12.2022 (Ansicht gedreht) und eigene Darstellung

Der damit verbundene Verlauf und die Flächenabgrenzung wurde im vorliegenden Bebauungsplan zugrunde gelegt und entsprechend festgesetzt.

3.4 Weitere für den Bebauungsplan relevante Konzepte

3.4.1 Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Lübbenau/ Spreewald

Im aktuellen Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Lübbenau/ Spree- wald (August 2024) zählt der Übergangsbereich zwischen Altstadt und Neustadt (Bahnhofsviertel, Verbindungsscharnier) zu den räumlichen Schwerpunkten der Stadtentwicklung. Hierzu heißt es:

„Das Ziel der Entwicklung ist es, das Bahnhofsviertel nicht nur angesichts seiner Lage geographisch-räumlich, sondern funktional als Verbindungsscharnier zu etablieren, welches das Zusammenwachsen von Alt- und Neustadt fördert. Dieses Ziel wird auf zwei Wegen verfolgt:

Erstens werden infrastrukturelle Maßnahmen durchgeführt, die die Anbindung der Stadtteile an das Bahnhofsviertel und die Verbindung zwischen der Alt- und Neustadt verbessern.

Hierbei gilt es, die trennende Wirkung der Bahnanlagen sowie der parallel geführten Landesstraße L 49 zu verringern, zu überwinden und die beiden Stadtteile Alt- und Neustadt miteinander zu verknüpfen. (…).

Zweitens werden im Bahnhofsgebiet gezielt der Leerstand in erhaltenswerten Ge- bäuden sowie Brachflächen beseitigt und einer neuen Nutzung zugeführt. Insbeson-

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dere soll der alte Lokschuppen nach Sanierung zu einem Zentrum für regionale Er- zeugnisse (Gurkenwelten) entwickelt werden.

Dieses Projekt bildet einen modernen Marktplatz für die traditionellen Unternehmen der Region. Die im Bahnhofsviertel umgesetzten Maßnahmen sprechen idealerweise Bewohner und Besucher aus unterschiedlichen Stadtteilen und Regionen an. Die zentrale und verkehrsgünstige Lage lässt Nachfrage erwarten. Die historischen Ge- bäude in Zusammenhang mit den Maßnahmen stiften Identität mit der Stadt, der Stadthistorie und der Region.

Durch die Ansiedlung zentrumsrelevanter Funktionen in den Bereichen Freizeit, Erho- lung und Kultur erhält das Bahnhofsviertel zunehmend ein eigenes Profil. Über die Sanierung und Nachnutzung vorhandener Altgebäude, vor allem des denkmalge- schützten Lokschuppens, hinaus, gilt es zukünftig, die freien Flächen entlang der zu- künftigen Landesstraße L 49n (Güterbahnhofstraße) städtebaulich neu zu ordnen. Neben Grünanlagen werden auch für bauliche Nutzungen (z.B. Gewerbe) Potenziale gesehen, speziell mit der neuen Linienführung der Landestraße. In der „Städtebauli- chen Begleitplanung des Landesstraßenprojekts Güterbahnhofstraße“ wurden die Entwicklungspotenziale ermittelt und flankierende Entwicklungs- und Aufwertungs- maßnahmen vorgeschlagen.

Auf den ehemaligen Brachflächen der Bahn wurde das Baurecht für die Schaffung dieses Co-Working-Gebäudes geschaffen. Die jüngsten Entwicklungen machen die Anpassung der planfestgestellten Landesstraßenverlegung erforderlich. Sowohl der Co-Working-Bereich als auch das Zentrum für regionale Produkte erfordern mehr unmittelbare angrenzende Freiflächen. So wird die Landesstraße zum einen vor dem Co-Working-Bereich nach Süden verschoben und vor dem Lokschuppen in einem weiten Bogen um diesen herumgeführt. Südlich der neuen Landesstraße könnte als Ergänzung der Gurkenwelten (wie bei den Spreewelten) ein attraktives und hochwer- tiges Hotel entstehen. Des Weiteren soll ein zentrales Parkhaus errichtet werden, das zum einen die weggefallenen Stellplätze (Park+Ride) kompensiert, den Stellplatzbe- darf des Gleis 3, der bunten Bühne, des Co-Working, der Gurkenwelten und des Ho- tels nachweist. Weiterhin sollten für die angrenzenden Quartiere Stellplätze nachge- wiesen werden, die die Elektromobilität im Mietwohnungsbau fördern. Auch der weg- gefallene Garagenstandort erfordert eine angemessene Kompensation von Stellplät- zen.“

3.4.2 Bebauungsplan Nr. 01/1/22 „Co-Working Güterbahnhofstraße Lüb- benau/Spreewald"

Am nordwestlichen Geltungsbereich grenzt der rechtkräftige Bebauungsplan Nr. 01/1/22 „Co-Working Güterbahnhofstraße Lübbenau/Spreewald" an. Ziel des Be- bauungsplanes ist es, auf einem langjährig brachliegende Bahn-/ Gewerbegrundstück die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines „Coworkingspace“ zu schaffen. Auf vier Geschossen sollen 150 Co-Working Arbeitsplätze geschaffen werden.

Auf dem dafür bestimmten Gewerbegebiet wurden folgende wesentlichen Festset- zungen getroffen:

− Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8,

− maximale Höhe baulicher Anlagen von 17 m,

− abweichende Bauweise für Gebäudelänge von über 50 m.

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Abb. 10: Angrenzender B-Plan Nr. 01/1/22 „Co-Working Güterbahnhofstraße Lüb- benau/Spreewald"

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald, mks Architekten- Ingenieure GmbH, B-Plan Nr. 01/1/22 (Stand: 11/2023)

Weil die Erweiterungsmöglichkeiten des Coworkingspaces durch die Verkehrsanla- gen (Bahn im Norden und L49n im Süden) räumlich stark eingeschränkt sind, soll das Gelände des städtischen Bauhofes auf der gegenüberliegenden Straßenseite per- spektivisch als dessen Entwicklungsfläche dienen. Das betrifft auch den in das Be- bauungsplangebiet hineinreichende Teil des Bauhofes.

3.5 Gegenwärtiges Baurecht

Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Für das Gebiet der Stadt Lübbenau/Spreewald und seine Ortsteile liegt kein Flächen- nutzungsplan vor. Insoweit wird der B-Plan als vorzeitiger B-Plan gemäß § 8 Abs. 4 Satz 1 BauGB aufgestellt.

Die DB AG - DB Immobilien informiert im Schreiben vom 10.04.2025 darüber:

„Im Bereich des Bebauungsplanes werden Teilflächen des Flurstückes 250 der Flur 23 in der Gemarkung Lübbenau überplant, welches sich im Eigentum der DB AG be- findet.

Planfestgestellte Betriebsanlagen der Eisenbahn können in der Bauleitplanung nur nachrichtlich aufgenommen werden. Bei den überplanten Flächen handelt es sich um gewidmete Eisenbahnbetriebsanlagen, die dem Fachplanungsvorbehalt des Eisen- bahn-Bundesamtes (EBA) unterliegen. Änderungen an Eisenbahnbetriebsanlagen unterliegen demnach dem Genehmigungsvorbehalt des EBA (§§ 23 Absatz 1 AEG i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Absatz 2 Satz 2 BEVVG i.V.m. § 18 AEG).

Im Geltungsbereich liegen ehem. Bahnflächen (Flurstücke 263 und 251 Flur 23 Ge- markung Lübbenau), die ggf. nicht von Bahnbetriebszwecken freigestellt sind. Wir bit- ten hierzu das Eisenbahn-Bundesamt (EBA) am Verfahren zu beteiligen.

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Das bestehende Wegerecht auf Flurstück 187 muss weiterhin bestehen bleiben. Dies stellt die einzige Möglichkeit dar, die Abstellanlage sowie die Baustelleneinrichtungs- fläche mit Straßenfahrzeugen zu erreichen. Eine Aufrechterhaltung dieses Wege- rechts ist sowohl für die Maßnahme InvKG Nr. 5 (Abstellanlage Bhf. Lübbenau) als auch für die Maßnahme InvKG Nr. 6 (Ausbaustrecke Lübbenau bis Cottbus) zwin- gend erforderlich.“

Für eine Überplanung des ehemaligen Flurstücks 249 (heute unterteilt in: 261, 262, 263) mit einer anderen Nutzung und ein Zurückfallen in die kommunale Planungsho- heit hat die DB Netz AG, vertreten durch die Deutsche Bahn AG, DB-Immobilien, Re- gion Ost, mit Schreiben vom 14.12.2016 einen Antrag auf Freistellung von den Bahn- betriebszwecken nach § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (§ 23 AEG) beim Eisen- bahn-Bundesamt als zuständiger Behörde gestellt.

Abb. 11: Von Bahnbetriebszwecken freigestellter Bereich

Bebauungsplangebiet

Quelle: Anlage (Auszug) des Bescheides des Eisenbahn-Bundesamtes vom 25.07.2017 und eigene Darstellung

Die Freistellung der Fläche erfolgte mit Bescheid des Eisenbahn-Bundesamtes vom 25.07.2017. Durch die Freistellung von Bahnbetriebszwecken endete die Eigenschaft als Betriebsanlage einer Eisenbahn mit der Folge, dass die Fläche aus dem eisen- bahnrechtlichen Fachplanungsprivileg (§ 38 BauGB i. V. m. § 18 AEG) entlassen wurde und damit die Planungshoheit vom Fachplanungsträger Eisenbahn-Bundesamt auf die kommunale Bauleitplanung überging.

Im weiteren Verfahren gilt es auch die nicht davon betroffenen Flurstücke 251, 252 und 161 (tw.) freizustellen.

Damit kollidiert der Bebauungsplan nicht mit höherrangigem Recht und darf als Sat- zung beschlossen werden. Der im Bebauungsplan liegende Teil der Bahnanlage (Lokschuppen) wurde durch die Stadt Lübbenau/Spreewald von der DB erworben.

Seit der Freistellung des ehemaligen Bahngrundstückes handelt es sich, wie der überwiegende Teil des Bebauungsplangebietes, um ein ehemals baulich genutztes Gebiet, das durch seine Lage dem Innenbereich gem. § 34 BauGB zuzuordnen ist. Die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabengrundstückes entspricht derzeit keinem der in der BauNVO erfassten Baugebiete. Die Umgebung ist sowohl in Bau- Seite 17

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als auch Nutzungsart heterogen geprägt. Aufgrund der Entwicklungsabsichten ist die Erforderlichkeit eines Bebauungsplans für die Sicherung einer geordneten städtebau- lichen Entwicklung gegeben.

Das o.g. Flurstück 187 befindet sich außerhalb des Bebauungsplangebietes. Es grenzt unmittelbar an eine im Bebauungsplan festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche an, so dass das bestehende Wegerecht weiterhin gewährleistet werden kann.

Für das Plangebiet liegt keine verbindliche rechtskräftige Bauleitplanung vor.

Der Bebauungsplan soll im Standardverfahren mit Umweltprüfung aufgestellt werden.

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4 STÄDTEBAULICHES KONZEPT

Seit der Wiederbelebung der ehemaligen Bahngebäude zur Kulturinsel „GLEIS 3 Kul- turzentrum Lübbenau“ hat ein spürbarer Entwicklungsschub eingesetzt. Unterstützt durch Umfeldmaßnahmen (insbesondere Energiefeld) wurde durch die intensive Nut- zung der Gebäude ein kleiner innerstädtischer „Mittelpunkt“ geschaffen, von dem wei- tere Impulse ausstrahlen. Auf der nordwestlich angrenzenden Bahnbrachfläche steht das Projekt „Coworkingspace“ (s. Kap. 3.4.2) vor dem Baubeginn. Als nächstes gilt es die weiteren Planungsschritte zur Reaktivierung des ehem. Lokschuppens und der ehem. HO-Gaststätte „Turbine“ fortzusetzen. Durch die voranschreitende Realisie- rung des niveaufreien Verkehrskonzepts Lübbenau/Spreewald rücken diese Projekte zusehends auch in zeitlichen Fokus der Umsetzung.

4.1 Vorhaben

Unter Zuhilfenahme von Fördermitteln für den Strukturwandel in der Lausitz soll auf dem Grundstück des denkmalgeschützten Lokschuppens und dessen Umfeld das touristische Großprojekt „Gurkenwelt“ realisiert werden.

Im Gebäudekomplex werden dafür zwei Besucherbereiche vorgesehen: eine Erleb- nisgastronomie und eine Markthalle, beides mit Bezug zur Gurke/ zum Spreewald und in Kooperationen mit lokalen Anbietern. Teil des Besucherbereichs soll zudem eine „Gurkenakademie" sein, mit Eventküche, Veranstaltungsraum und Manufaktur. Auch ein Indoor-Spielplatz mit virtual und augmented reality (virtueller und erweiterter Realität) wird geplant.

Im Outdoor-Spielbereich wird einem Gurkenfeld nachempfunden, mit überdimensio- nierten Pflanzen und Blätter zum Klettern. Dort werden Rutschen und Fahrgeschäfte integriert.

Abb. 12: Animation zu den Gurkenwelten

Quelle: dan pearlman Erlebnisarchitektur GmbH

Die aktuelle Planüberlegungen rechnen damit, dass von den etwa 6 Millionen Spree- wald- Besuchern im Jahr, mindestsens 300.000 Gäste die neue Erlebniswelt besu-

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chen. Dafür werden etwa 120 -150 neue Arbeitsplätze insbesondere in den Bereichen IT, Marketing und Botanik erwartet.

4.2 Bau-, Freiflächen- und Nutzungsstruktur

Die Bebauungsstruktur im Bereich des Lokschuppens wird im Wesentlichen durch das Denkmal und die Zulässigkeiten gem. BbgDSchG bestimmt. Alle An-, Um- und Neubauten dürfen das Denkmal nicht beeinträchtigen und unterliegen der denkmal- rechtlichen Erlaubnis der uDB im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren. Als Ort des Geschehens (Gurkenwelten) sollte das Nutzungsspektrum der Gebäude und Außen- anlagen die Hauptnutzungen ermöglichen. Nebenanlagen und Stellplätze sind eher untergeordnet bzw. als Ausnahme zulässig.

Anders verhält es sich mit dem Bereich auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Dort liegt der Schwerpunkt auf den, der Gurkenwelten dienende Einrichtungen und Anlagen. Mit dem Wegfall des Garagenkomplexes und der anderen Stellplätze im Umfeld sollen dort auch die bisher stattgefundenen Nutzungen kompensiert werden. Hierzu zählen Lager, Werkstätten aber auch Parkmöglichkeiten. Ein neues straßen- begleitendes Parkhaus kann diese Nutzungen vereinen und der Stadtmitte einen ur- baneren Charakter verleihen.

Für eine spätere Ergänzung des Angebotes wird auf einer östlich angrenzenden Frei- fläche eine Beherbergungsstätte (Hotel Gurkenwelten) vorgesehen. Es liegt nicht im räumlichen Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans und kann zu einem späteren Zeitpunkt modular ergänzt werden.

Die Freiflächenstruktur greift die vorhandenen grünordnerischen Besonderheiten, wie das Energiefeld sowie die Lindenallee auf und verbindet diese mittels der in der Plan- straße/ L49n vorgesehenen Straßenbäume.

4.3 Verkehrserschließung / Ver- und Entsorgung

Das Bebauungsplangebiet ist grundsätzlich verkehrs- und medientechnisch erschlos- sen. Aufgrund der Vorhaben im Zuge des Niveaufreien Verkehrskonzeptes und des z.T. desolaten Zustandes ist eine komplexe Erneuerung/ Umverlegung vorgesehen.

4.3.1 Verkehrserschließung

Die äußere Erschließung erfolgt über die Güterbahnhofstraße. Im Zuge der Realisie- rung des Niveaufreien Verkehrskonzepts wird sie die Funktion der Bahnhofstraße übernehmen und den neuen Verlauf der Landesstraße L 49n markieren. Dazu und zum Erfordernis einer Trassenumverlegung im Bereich des Bebauungsplanes wird auf Kapitel 3.3.2 verwiesen.

Im zentralen Bereich der L49n und des B-Plangebietes wird eine platzartige Gestal- tung vorgesehen, die den unterschiedlichen Ansprüchen der Verkehrsteilnehmer (Pkw, Bus, Radfahrer, Fußgänger) möglichst gleichberechtigt Rechnung tragen soll. Relativ schmale Fahrspuren, breitere Fuß- und Radwege mit Überquerungsinseln, Park- und Busbuchten sowie Grünstreifen mit einer alleeartigen Bepflanzung sollen einen urbanen Charakter verleihen.

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Folgende Aufteilung wird geplant, die sich nur im Bereich der Doppelbusbuchten auf- weitet:

Tab. 2: Straßenraumaufteilung

Ein dritter Pflanzstreifen wird dem angrenzenden Grundstück zugeordnet und ist nicht Bestandteil der Verkehrsfläche:

Abb. 13: Straßengestaltung L49n im Abschnitt des Bebauungsplangebietes

Quelle: Stadt Lübbenau/Spreewald, proVIA Ingenieurbüro f. Verkehrsanlagen GmbH, Lübbenau- Güterbahnhofstrasse, Neugestaltung Bahnhofsumfeld, Änderung zu Planfeststellungsbeschluss vom 14.12.2022 (Ansicht gedreht) und eigene Darstellung

Im Bebauungsplanabschnitt der L49n sind u.a. zwei Zufahrten an das neu zu errich- tende Parkhaus vorgesehen. Seite 21

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Dem Parkhaus liegt folgender Stellplatzbedarf zugrunde:

Tab. 3: Stellplatzbedarf

4.3.2 Ver- und Entsorgung

Strom- und Gasversorgung Die Strom- und Gasversorgung erfolgt über den Leitungsbestand der Stadt- und Überlandwerke GmbH Lübbenau – Luckau (SÜLL).

(Konkretisierung erfolgt im Zuge der Behördenbeteiligung!)

Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung Die Trinkwasserversorgung / Schmutzwasserentsorgung wird über den Leitungsbe- stand des Wasser- und Abwasserzweckverbandes Calau (WAC) gewährleistet.

(Konkretisierung erfolgt im Zuge der Behördenbeteiligung!)

Löschwasserversorgung Die angemessene Löschwasserversorgung (Grundschutz) ist gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 BbgBKG in der Verantwortung der Stadt Lübbenau/Spreewald sicherzustellen.

Gemäß Arbeitsblatt W 405, Tab. 1 ist für den Grundschutz bei einem (vergleichbaren) Gewerbegebiet mit bis zu 3 Vollgeschossen eine Löschwasserversorgung von 96 m 3 x h-1 (entspricht 1.600 l x min-1) bereitzustellen. Das Löschwasser ist für mindestens 2 Stunden innerhalb des Löschbereiches (300 m) vorzuhalten.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine ehemalige Gewerbebrache, bei der sich der Löschwasserbedarf (Grundschutz) nicht erstmalig ergibt. Es wird davon ausge- gangen, dass durch die vorhandenen und geplanten Hydranten eine ausreichende Löschwasserversorgung gewährleistet werden kann.

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Sofern das Trinkwassernetz zur Deckung des vollen Löschwasserbedarfes nicht zur Verfügung steht, sind unerschöpfliche Wasserquellen (z.B. offene Gewässer) zu nut- zen oder alternative Deckungsmöglichkeiten durch Löschwasserteiche oder - brunnen, Löschwasserbehälter, Zierteiche oder Schwimmbecken, Wasserversor- gungsanlagen (z.B. Brauchwasser) oder Tanklösch- oder Behälterfahrzeuge durch die zuständige Gemeinde (Grundschutz) und den Objekteigentümer (Objektschutz) vorzusehen.

(Konkretisierung erfolgt im Zuge der Behördenbeteiligung!)

Niederschlagswasserentsorgung Im Umgang mit dem Niederschlagswasser wird grundsätzlich von der Beachtung des Brandenburgischen Wassergesetzes ausgegangen, wonach es im Gebiet zu versi- ckern ist, „soweit eine Verunreinigung des Grundwassers nicht zu besorgen ist und sonstige Belange nicht entgegenstehen“ (§ 54 Abs. 4 Satz 1 BbgWG).

Darüber hinaus ist die teilweise Lage des Bebauungsplangebietes innerhalb der Zone III des Schutzgebietes der Wasserfassung für das Wasserwerk Lübbenau/Spreewald zu berücksichtigen. Durch eine nachrichtliche Übernahme im Bebauungsplan erfolgt ein unmittelbarer Bezug auf die geltenden Vorschriften der Verordnung sowie den damit verbundenen Maßgaben und Anforderungen für den Vollzug des Bebauungs- planes bzw. für eine städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen.

Bezüglich der Lage in der Schutzzone III des Trinkwasserschutzgebietes wird auf die Ausführungen im Kap. 4.4.6 verwiesen.

Für das Projekt „Niveaufreies Verkehrskonzept Lübbenau/Spreewald - Beseitigung von Bahnübergängen" wurde von der iPP HYDRO CONSULT GmbH im Auftrag der Stadt Lübbenau/Spreewald ein bauzeitliches Entwässerungskonzept mit Datum vom 19.10.2018 erarbeitet. Darin steht u.a.: „Aufgrund der in Abschnitt 3.3 dargestellten Verhältnisse ist eine Versickerung bei den vorliegenden geringen Flurabständen nicht möglich. Entsprechend wird für das vorliegende Konzept von einer Einleitung in Ober- flächengewässer ausgegangen. (…) Bei der Nutzung von der zu erstellenden Re- genwasserleitung innerhalb der Güterbahnhofstraße als Ableitung und ergibt sich aus den angegebenen Daten (DN500, Gefälle 0,2%, Sohlrauigkeit mit 1 mm geschätzt) aus der Planung ein maximaler Abfluss von circa 190 l/s über die Regenwasserlei- tung.“

Daraus ist ersichtlich, dass aufgrund des geringen Flurabstandes eine Versickerung im Baugebiet nicht möglich ist und somit eine Ableitung über einen Regenwasserka- nal in die Vorflut (Grebbinfließ) notwendig wird. Im Zuge des Umbaus der Güterbahn- hofstraße erfolgt die Verlegung eines Regenwasserkanals in dem neuen Straßenver- lauf. Die Sammlung und gedrosselte Einleitung des Regenwassers in diesen Regen- wasserkanal sowie eine Interimslösung (bis zur Fertigstellung des RW-Kanals) wird über einen städtebaulichen Vertrag mit dem jeweiligen Vorhabenträger geregelt. Auf- grund der festgesetzten Baufelder und der zusätzlichen Möglichkeit der Überbauung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Rahmen der Regelungen der BauN- VO, ist das Einbringen von Nebenanlagen zur Regenwasserrückhaltung, Rigolen o.ä. auf dem Grundstück per B-Plan baurechtlich ermöglicht. Damit bedarf es im B-Plan keiner weiteren Festsetzungen bezüglich Niederschlagsentwässerungsmaßnahmen.

(Konkretisierung erfolgt im Zuge der Behördenbeteiligung!)

Telekommunikation Die leitungsgebundene Telekommunikation wird durch Telekommunikationslinien der Telekom Deutschland GmbH vorgenommen.

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Als Alternative und Ergänzung steht Mobilfunk zur Verfügung.

Der zuletzt Genannte ist mit breitbandiger Datenaustauschmöglichkeit verfügbar.

(Konkretisierung erfolgt im Zuge der Behördenbeteiligung!)

4.4 Umweltbelange

4.4.1 Umweltprüfung und Umweltbericht

Gemäß § 2 Abs. 4 i. V. m. § 2a BauGB ist im Rahmen der Bauleitplanung eine Um- weltprüfung (Plan-UP) durchzuführen und die voraussichtlich erheblichen Umwelt- auswirkungen in einem Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten.

Der gesamte Umweltbericht ist gesonderter Teil der Begründung zum Be- bauungsplan.

Auf Grund der o. g. Rechtslage in Verbindung mit dem Planungskonzept des vorlie- genden Bebauungsplanes ist Folgendes zu berücksichtigen:

Für das Bebauungsplangebiet besteht bisher Baurecht nach § 34 BauGB aufgrund der Brachflächenprägung und der Innenbereichslage. Auch erfüllt es die Kriterien für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB.

In beiden Fällen werden Eingriffe in Natur und Landschaft den Eingriffen gleichge- stellt, die gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der planerischen Entschei- dung erfolgt sind oder zulässig waren. Für diese ist zwar keine Umweltprü- fung/Umweltbericht und keine Eingriffsregelung erforderlich, jedoch sind auch dort überschlägige Angaben zu den voraussichtlichen Umweltauswirkungen zu treffen.

Trotz der Vorteile des damit verbundenen beschleunigten Verfahrens, bleibt es der Gemeinde freigestellt, einen Bebauungsplan im Standardverfahren, d.h. nach den allgemeinen Verfahrensvorschriften mit einer Umweltprüfung durchzuführen. Die Wahl des Regelverfahrens erscheint im vorliegenden Fall sinnvoll, um die komplexen Problemlagen zu bewältigen, die eine umfassende Ermittlung betroffener Belange und intensive Abstimmungsprozesse mit Trägern öffentlicher Belange erfordern.

Die Umweltprüfung / Eingriffsregelung widmet sich somit der Frage, inwieweit aus den Festsetzungen des hier gegenständlichen Bebauungsplanes erhebliche Umwelt- auswirkungen in Folge zusätzlicher Eingriffe resultieren können.

Parallel zur Umweltprüfung und nicht der Abwägung unterliegend wird auch unter- sucht, inwieweit durch das städtebauliche Vorhaben artenschutzrechtliche Verbots- tatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG betroffen sind. Die Prüfung erfolgt an Hand des § 44 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BNatSchG.

Das Bebauungsplangebiet befindet sich nicht innerhalb eines freiraumbezogenen Schutzgebiets des Naturschutzrechts, so dass kein separates Zustimmungsverfahren erforderlich ist. Zum gehölzschutzrechtlichen Zustimmungsverfahren siehe Kap. 4.4.5.

4.4.2 Vermeidung und Minimierung

Der Eingriff soll schwerpunktmäßig durch folgende Maßnahmen vermieden bzw. re- duziert werden:

− der räumliche Umgriff erfasst ein ehemals intensiv bebautes Gebiet (Hauptver- meidungsansatz),

− Umsetzung und Planung auf einer bereits vorbelasteten, anthropogen geprägten (überwiegend bebauten) Fläche mit geringerem Konfliktpotenzial (alle Schutzgü- ter), Seite 24

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− Umgestaltungs- und Umbaumaßnahmen an den öffentlichen Verkehrsanlagen sowie die Gebäude- und Stellplatzanordnung vermindert Immissionsbelastung für die angrenzende Wohnbebauung (Schutzgüter Mensch, Landschaftsbild-/Ortsbild und Erholung),

− Erhaltung von prägnanten Bäumen (Schutzgut Flora/ Fauna),

− Tw. Reduzierung der Versiegelung gegenüber der früheren Bebauung (Schutzgut Flora/ Fauna, Boden, Wasser),

− Erhalt von wertvollen Grünstrukturen (u.a. Lindenallee, Energiefeld) zur Sicherung der dort vorhandenen Tier- und Pflanzenlebensräume, zur Versickerung von Nie- derschlagswasser und zur lokalklimatischen Regulierung ((Schutzgüter Flora/ Fauna, Boden, Wasser, Klima/Luft/Lärm) und der Ortsbildprägung (Schutzgut Landschaftsbild-/Ortsbild).

4.4.3 Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung richtet sich in diesem Verfahren nach § 1a Abs. 3 BauGB sowie den in Kap. 4.4.1 dargestellten Zusammenhängen zu § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB.

Die planseitigen Eingriffe, die durch den Bebauungsplan (neu) vorbereitet werden, berühren im Wesentlichen die

• Neuversiegelungen und damit den Verlust als Retentionsraum, als Vegetations- standort und als Lebensraum,

• Gehölzbeseitigungen gemäß Kap. 4.4.5,

sowie in geringem Umfang

• die Veränderungen des Landschaftsbildes.

Parallel zum Bebauungsplan werden im Umweltbericht nähere Ausführungen zu Na- tur und Landschaft, insbesondere zum Eingriff und Ausgleich gemacht.

Die sich aus dem Umweltbericht mit Behandlung der Eingriffsregelung ergebenden Kompensationen sind in den Bebauungsplan eingearbeitet worden.

Die o. g. Eingriffe sollen durch folgende Anpflanzungen von standorttypischen Bäu- men und Sträucher kompensiert werden und zu einer gewissen Erhöhung des Le- bensraumangebotes führen:

• entlang der öffentlichen Verkehrsflächen und

• auf zusammenhängenden Grünflächen und

• innerhalb der Baugrundstücksflächen in Abhängigkeit der Versiegelung.

4.4.4 Artenschutz

Neben den vorgenannten Umweltbelangen ist im B-Plan-Aufstellungsverfahren zu prüfen, ob der Vollzug des B-Planes im Hinblick auf die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG grundsätzlich möglich ist. Ein B-Plan, dessen Umsetzung wegen eines Verstoßes gegen die artenschutzrechtlichen Verbote scheitern muss, ist unzulässig.

Im Schreiben vom 26.03.2025 gibt die untere Naturschutzbehörde folgende Hinweise: „Im Plangebiet ist mit dem Vorkommen von besonders und streng geschützten Arten zu rechnen. Bei der Umsetzung des Bebauungsplanes können Brutvögel, Reptilien und ggf. Fledermäuse als besonders und zum Teil streng geschützte Arten betroffen sein. Hierzu zählen vor allem Beeinträchtigungen von Gehölzen, Abriss- oder Um- bauarbeiten an Bestandsgebäuden sowie Bauarbeiten in Gleisnähe. Zur Beurteilung

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des Vorliegens der Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 Bundesna- turschutzgesetz (BNatSchG) ist folglich die Erstellung eines Artenschutzfachbeitrages mit der Erfassung aller vorkommenden relevanten Arten im Plangebiet sowie im Um- feld erforderlich.“

Zum Bebauungsplan wurde ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt. Anhand der o.g. Hinweise und der vorhandenen Biotopstruktur des Untersuchungsgebiets wurden darin insbesondere die Artengruppen Avifauna, Fledermäuse und Reptilien (hier: Zauneidechse) genauer untersucht.

Unter Berücksichtigung der Hinweise der untere Naturschutzbehörde im Schreiben vom 26.03.2025 sieht der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag zusammenfassend fol- gende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen vor:

„ASB 1: Rodungs- und Abrissmaßnahmen nur außerhalb der Brutzeit

Um einen artenschutzrechtlichen Konflikt mit Brutvögeln und Fledermäusen zu ver- meiden, sind Rodungs- und Abrissmaßnahmen nur außerhalb der Brutzeit durchzu- führen. Sollten Rodungen einzelner Gehölze oder der Abriss in der Brutzeit erforder- lich werden, sind die Gehölze davor auf ein Vorkommen von Brutstätten durch Fach- kundige zu überprüfen.

ASB 2: Insektenfreundliche Beleuchtung

In o.g. Schreiben weist die uNB darauf hin: „Gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 4 Bundesarten- schutzverordnung ist es verboten, wild lebende Tiere der besonders geschützten Ar- ten und der nicht besonders geschützten Wirbeltierarten, die nicht dem Jagd- oder Fischereirecht unterliegen, mit künstlichen Lichtquellen, Spiegeln oder anderen be- leuchtenden oder blendenden Vorrichtungen nachzustellen, sie anzulocken oder zu töten.“ Die Leitlinie des Ministeriums für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen (Licht-Leitlinie) enthält Vorgaben zum Umgang mit Beleuchtung. Diese und aktuelle Schutzmaßnahmen (z. B. Beleuch- tung <3000 Kelvin) sind bei der Planung und Errichtung der Beleuchtung zu berück- sichtigen.

ASB 3: Vermeidung von Vogelschlag

In o.g. Schreiben weist die uNB darauf hin: „Sofern großflächige Verglasungen an Gebäuden und Gebäudeecken oder freistehendes Glas geplant sind, sind im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens geeignete Maßnahmen zur Vermeidung von Vo- gelschlag zu beachten.“ Die drei effektivsten Vermeidungsmaßnahmen sind Glasver- zicht, halbtransparente Materialien und flächige hochwirksame Vogelschutzmarkie- rungen. Entsprechende fachlich geeignete Vermeidungsmaßnahmen sind für Bau- vorhaben planerisch zu berücksichtigen.

Die entsprechenden Maßnahmen und Nachweise sind in Abstimmung mit der uNB im engen zeitlichen Zusammenhang mit den Bauvorhaben zu planen und zu realisieren.

Die artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen können aufgrund fehlenden bo- denrechtlichen Bezugs nicht nach § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festgesetzt werden. Außerdem stehen sie im Zusammenhang mit der naturschutzfachlichen Baubegleitung (Ermittlung der am besten geeigneten Standorte).

Es ist beabsichtigt, gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB anstelle von Festsetzungen im Bebauungsplan vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB (Städtebaulicher Ver- trag) mit dem Vorhabensträger auch bzgl. der Vermeidungs-/ Verminderungs- und Ausgleichsmaßnahmen zu treffen. Damit wird gewährleistet, dass mit dem Vorhaben keine Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG verbunden sind.

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4.4.5 Gehölzschutz

Die vorhandenen Bäume unterliegen dem Schutz der Gehölzschutzverordnung des Landkreises Oberspreewald-Lausitz (GehölzSchVO LK OSL). Ein darüber hinausge- hender Schutz/ Erhalt im Bebauungsplan bedarf eines städtebaulichen Erfordernis- ses.

„Das Vorhandensein von geschützten Bäumen ist für die Bebauungsplanung insofern ein Abwägungstatbestand; enge Baukörperausweisungen oder andere Festsetzun- gen (z.B. von Straßenverkehrsflächen), die nur unter Beseitigung von geschützten Bäumen realisiert werden können, bedürfen der Zustimmung der unteren Natur- schutzbehörde bzw. der Inaussichtstellung einer entsprechenden Genehmigung.“2

Im vorliegenden Fall wird im Wesentlichen durch die Festsetzung der Verkehrsfläche des geplanten Verlaufes der Landesstraße L49n ein Eingriff/ Fällung von maximal 33 Gehölzen planerisch vorbereitet. Als Ersatz und zur Kompensation dafür werden in- nerhalb der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen 91 neue Anpflanzungen festge- setzt. Das ergibt ein Verhältnis von ca. 1: 2,8, was angesichts der unterschiedlichen Baumarten und Stammumfänge angemessen erscheint.

Innerhalb der Baugrundstücke ist hingegen durch die relativ großzügigen überbauba- ren Baugrundstücksflächen (Baufenster) keine (planseitig) zwingende Rodung der Bäume erforderlich, d.h. sie können weiterhin erhalten bleiben.

„Diese Satzungen bzw. Verordnungen (gemeint sind Baumschutzsatzungen: Anmer- kung Verfasser) entfalten unabhängig von den Festsetzungen eines Bebauungsplans Wirksamkeit und sind sonstige -bei der Zulassung von Vorhaben einzuhaltende- öffentlich-rechtliche Vorschriften. (…) Baumschutzsatzungen stehen der baulichen Nutzung eines Grundstücks nicht entgegen, selbst wenn dazu das Fällen von Bäu- men erforderlich ist, soweit die Voraussetzungen für die Erteilung einer Fällgenehmi- gung vorliegen. Die Verpflichtung zu Ersatzpflanzungen oder Zahlung einer Aus- gleichsabgabe kann als Auflage zur Baugenehmigung aufgegeben werden.“3

Für den Fall, dass im Planvollzug ein Eingriff (Rodung) erforderlich wird, ist gem. o.g. GehölzSchVO/LK OSL zu verfahren und unter Berücksichtigung des konkreten Ein- zelfalls (Art und Umfang zum jeweiligen Zeitpunkt) ein Ersatz zu erbringen (gem. § 2 i.V.m. § 9 GehölzSchVO). Für den Ersatz stehen innerhalb des B-Plangebietes (Grünflächen, Flächen der SO-Gebiete, die nicht von der GRZ erfasst werden) aus- reichend geeignete und im Eigentum der Vorhabenträger oder der Stadt befindliche Flächen zur Verfügung.

4.4.6 Wasserschutzgebiet

Aufgrund der teilweisen Lage des B-Plangeltungsbereiches innerhalb der Schutzzone III des Wasserschutzgebietes (WSG) Lübbenau/Spreewald bestehen gemäß VO Lübbenau/ Spreewald Nutzungsverbote und Nutzungsbeschränkungen.

Durch eine nachrichtliche Übernahme der Schutzzone III des Wasserschutzgebietes (WSG) Lübbenau/Spreewald im Bebauungsplan erfolgt ein unmittelbarer Bezug auf die geltenden Vorschriften der Verordnung sowie den damit verbundenen Maßgaben und Anforderungen für den Vollzug des Bebauungsplanes bzw. für eine städtebauli- che Beurteilung von Baugesuchen. Bzgl. des Umgangs mit dem Niederschlagswas- ser im Wasserschutzgebiet wird auf Kap.4.4.6 verwiesen.

2 MIR Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2009, Kap. D 7, S. 4/8 3 Bundesministerium f. Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Leitfaden zur Handhabung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, Berlin Januar 2001, S.20 Seite 27

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4.4.7 Denkmalschutz

Die untere Denkmalschutzbehörde informiert im Schreiben vom 26.03.2025 darüber:

„Folgende Denkmale befinden sich gemäß § 2 Absatz 3 BbgDSchG im Umgebungs- schutz:

− Bahnhof Lübbenau mit Empfangsgebäude, Lokomotivschuppen und Drehscheibe, Wasserturm sowie Portalkran über Achssenke

Die genannten Objekte sind Bestandteil der Denkmalliste des Landes Brandenburg. Das Denkmal erfüllt durch seine denkmalschutzrechtliche Bedeutung (verkehrsge- schichtliche, technikgeschichtliche, wirtschaftsgeschichtliche und städtebauliche so- wie baugeschichtliche Bedeutung) die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 BbgDSchG. (…)

Es ist sicherzustellen, dass das Denkmal durch das Vorhaben in seiner Wirkung und Substanz nicht beeinträchtigt wird.

Maßnahmen, die das Denkmal unmittelbar und auch seine Umgebung betreffen, be- dürfen gern. § 9 Abs.' 1 und 2 BbgDSchG einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Die denkmalrechtliche Erlaubnis, die in einen baurechtlichen Bescheid einfließt, ist nach § 9 Abs. 2 BbgDSchG zu erteilen, wenn die beantragte Maßnahme nach denkmalpfle- gerischen Grundsätzen durchgeführt werden soll. Belange des Denkmalschutzes stehen der Durchführung des Vorhabens dann nicht entgegen, wenn das Denkmal mit seinen Objekten nicht mehr als nur geringfügig beeinträchtigt wird.

Eine Abstimmung mit den Denkmalbehörden ist dringendst und frühzeitig erforderlich.

Bodendenkmalpflege

Nach Prüfung der eingereichten Unterlagen bestehen gegen das o. g. Vorhaben bo- dendenkmalpflegerisch keine grundsätzlichen Bedenken.

Ich weise jedoch darauf hin, dass grundsätzlich im gesamten Vorhabenbereich bei Erdarbeiten Bodendenkmale entdeckt werden können. In diesem Fall sind nachfol- gende Festlegungen im BbgDSchG zu beachten:

− Sollten bei Erdarbeiten Bodendenkmale, wie Steinsetzungen, Mauerwerk, Erdver- färbungen, Holzpfähle oder -bohlen, Tonscherben, Metallsachen, Münzen, Kno- chen u. ä. entdeckt werden, sind diese unverzüglich dem BLDAM (Außenstelle Cottbus) oder der uDB beim Landkreis Oberspreewald-Lausitz anzuzeigen (§ 11 Abs. 1 und 2 BbgDSchG).

− Die entdeckten Bodendenkmale und die Entdeckungsstätte sind für mindestens fünf Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefahren für die Erhaltung zu schützen (§ 11 Abs. 3 BbgDSchG).

− Funde sind ablieferungspflichtig (§ 12 BbgDSchG).

− Sollten umfangreiche archäologische Maßnahmen notwendig werden, sind die Kosten dafür im Rahmen des Zumutbaren vom Veranlasser des Vorhabens zu tragen (§ 7 Abs. 3 BbgDSchG). Dies ist bei entsprechenden finanziellen und ter- minlichen Planungen zu berücksichtigen.

Die bauausführenden Firmen sind nachweislich (Bautagebuch) über diese gesetzli- chen Festlegungen zu belehren und zu ihrer Einhaltung zu verpflichten.“

Von den o.g. Baudenkmalen liegt der Lokschuppen innerhalb des Bebauungsplange- biets und wird entsprechend nachrichtlich übernommen.

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Bzgl. des Umgebungsschutzes wird auf die Verfahrensweise im Rahmen des an- grenzenden Bebauungsplanes Nr. 01/1/22 „Co-Working Güterbahnhofstraße Lüb- benau/Spreewald“ abgestellt. Dazu fand eine Abstimmung mit der unteren Denkmal- schutzbehörde (uDB) am 08.11.2022 im Rathaus der Stadt Lübbenau/Spreewald) statt, in der man sich zu folgenden Punkten verständigt hat:

− Die Höhe der OK First des Wasserturms ist als maximale Gebäudeoberkante für den B-Planbereich anzunehmen. Es ist möglich über diese Höhe hinaus z.B. technische Anlagen auf dem Dach anzuordnen, soweit diese sich von der städte- baulichen Wahrnehmung her zurücknehmen, abstaffeln, verpackt sind o.ä..

− Die Dachform ist frei wählbar.

− Die Errichtung eines modernen Baus ist möglich; Festsetzungen zu Materialen müssen nicht getroffen werden.

4.4.8 Altlasten/ Altlastenverdacht

Durch die untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde wurde im Schreiben vom 26.03.2025 folgende Hinweise gegeben:

„Altlastenauskunft:

Innerhalb des Plangebietes befindet sich das nachfolgend aufgeführte Grundstück, für das im Altlasten- und Bodenschutzkataster des Landes Brandenburg folgende Fachinformationen erfasst sind:

ortsübliche Bezeichnung: Bahnhof Lübbenau, Gleis 19, Triebfahrzeugeinsatzstelle Registriernummer: 0118661060 Art der AA, des AS u. SSBV* Festgestellte Altlast-Altstandort Gemarkung: Lübbenau Flur: 23 Flurstück: 263; 261; 262 Ostwert: 428555 Nordwert: 5746080 Lagebezugssystem ETRS89/UTM Zone 33N

*AA - Altablagerung AS - Altstandort, SSBV - stofflich schädliche Bodenveränderung

Laut Gutachten ist mit umweltgefährdenden Stoffen belastete Böden zu rechnen. Im Besonderen sind Schwermetalle, Pestizide, Leichtflüchtige chlorierte Kohlenwasser- stoffe (LCKW) und Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) zu erwarten.

Im Bereich des Vorhabens befinden sich Grundwassermessstellen, die nicht beschä- digt, überbaut oder beseitigt werden dürfen.

Die in der unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde vorhandenen Untersu- chungsberichte zur Altlastenerkundung/Gutachten können gern vor Ort eingesehen werden. (…).“

Die Flurstücke 261 und 262 grenzen an den Bebauungsplangeltungsbereich. Das Flurstück 263 wird im Bebauungsplan als Fläche, deren Böden erheblich mit umwelt- gefährdenden Stoffen belastet ist, gekennzeichnet (s. Kap. 5.4.1).

4.4.9 Kampfmittel

Das SG rechtliche Bauaufsicht/Kreisplanung des Landkreises (Schreiben vom 26.03.2025) teilt mit: „Nach Überprüfung der Lage des Vorhabens mit der 10. Ausga- be der aktualisierten Kampfmittelverdachtskarte des Zentraldienstes der Polizei von 6/2024 im Maßstab 1:100.000 wurde für das oben genannten Vorhaben keine Belas- tung festgestellt.

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Sollten bei Erdarbeiten dennoch Kampfmittel gefunden werden, weise ich Sie darauf hin, dass es nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 der Ordnungsbehördlichen Verordnung zur Verhü- tung von Schäden durch Kampfmittel (KampfmV) verboten ist, entdeckte Kampfmittel zu berühren und deren Lage zu verändern. Sie sind verpflichtet diese Fundstellen gemäß § 2 KampfmV unverzüglich der nächsten örtlichen Ordnungsbehörde oder der Polizei anzuzeigen.“

4.4.10 Immissionsschutz

Hinsichtlich der Verträglichkeit der beabsichtigten Nutzung am gewünschten Standort sind die Immissionen, die vom Plangebiet ausgehen und auf das Plangebiet einwir- ken, zu berücksichtigen.

Vom (Neubau)Vorhaben ausgehende Immissionen Die geplanten Sondergebiete entsprechen vom Schutzstatus her im Wesentlichen dem Bestand nach § 34 BauGB und der umgebenden Bebauung (Kultur, Freizeit, Gewerbe), so dass keine erheblichen neuen Nutzungs-/ Immissionskonflikte zu er- warten sind.

Da es sich um eine Angebotsplanung handelt und in den Sondergebieten auch Anla- gen zulässig sind, die Geräusche emittieren können, wird das vereinfachte Bewer- tungsverfahren gem. DIN 18005-1 für eine Beurteilung angewendet. Das legt einen flächenbezogenen Schallleistungspegel tags und nachts von LW= 60 dB für ver- gleichbare Gewerbegebiete zugrunde. Die Norm enthält eine Abstandstabelle (Tabel- le 4/1), aus der bei ungehinderter Schallausbreitung die zur Einhaltung verschiedener Beurteilungspegel ungefähr erforderlichen Abstände abgelesen werden können. Das erfolgt in Abhängigkeit von der Gebietsgröße. Im vorliegenden Fall wird mit für das nächstgelegene südliche Wohngebiet (Schillerstraße) folgende Geräuschpegel ange- geben:

Tab. 4: Beurteilungspegel der Geräusche aus den Sondergebieten

Die Orientierungswerte im Wohngebiet werden durch den vom Besucherverkehr maßgeblich berührten Sondergebiet 1 nahezu eingehalten. Durch das dazwischenlie- gende Sondergebiet 2 (Parkhaus) erfolgt zudem eine gewisse Abschirmung zuguns- ten des Immissionsschutzes im Wohngebiet.

Durch die Immissionen im Sondergebiet 2 können die Orientierungswerte der DIN 18005 im benachbarten Wohngebiet (theoretisch) nicht eingehalten werden. Da bei der Abschätzung ein Gewerbegebiet zugrunde gelegt wurde, es sich hierbei eher um verträgliche Nebennutzungen (Parkhaus, Lager) handelt, werden die Immissionen deutlich niedriger ausfallen und eher einem Mischgebiet entsprechen.

Aus diesem Grund werden, in Anlehnung an die BauNVO, die in beiden Sondergebie- ten zulässigen Nutzungen nach ihrem Störgrad bestimmt. Im Sondergebiet 1 ent- sprechen sie einem Gewerbegebiet („nicht erheblich belästigen“) und im Sonderge- biet 2 einem Mischgebiet („das Wohnen nicht wesentlich stören“).

Die für das südlich angrenzende Wohngebiet eher spürbaren/ größeren Lärmquellen resultieren von der querende geplanten Landesstraße (Güterbahnhofstraße als

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L 49n) sowie den angrenzenden Bahnanlagen. Mit der geänderten Verkehrsführung L 49n wird es im Zuge des neuen Planfeststellungsbeschlusses auch eine Anpas- sung des ursprünglichen Schallgutachtens geben. Sofern die Isophonenbänder (nur) dem neuen Straßenverlauf folgen und es keine wesentlichen Emissionserhöhungen gibt, kann davon ausgegangen werden, dass die Pegel der nächstgelegenen Wohn- bebauung in der Schillerstraße bei ca. 55 dB(A) am Tag und 45 dB (A) in der Nacht liegen. Das entspricht den Orientierungswerten der DIN 18005 und liegt unter den für Verkehrsanlagen zugrunde zu legenden Grenzwerten der 16. BImSchV (tags 59 dB(A), nachts 49 dB(A)). Es ist damit zu rechnen, dass das geplante straßenbeglei- tende Parkhaus zu einer Lärmminderung der L 49n beitragen wird.

Der vom Bebauungsplangebiet ausgehende Verkehrslärm (Besucher- und Personal- verkehr) kann in der Relation vernachlässigt werden.

Auf das (Neubau)Vorhaben einwirkende Immissionen Aufgrund der relativ unempfindlichen Nutzungsart (Sondergebiet) können Immissio- nen, die auf das Plangebiet einwirken, nahezu vernachlässigt werden. Sie resultieren im Wesentlichen aus den Verkehrsimmissionen (Straße, Bahn) und wurden im Rah- men des Straßenbauvorhabens zum Niveaufreien Verkehrskonzept (NVK) und der Lärmaktionsplanung gutachterlich untersucht.

In der Lärmaktionsplanung 2017/2018 (Stufe 3) liegt das Bebauungsplangebiet im „Kommunaler Lärmproblembereich 2 - Niveaufreies Verkehrskonzept (NVK) und Bahnhofstraße“ für den folgende Aussagen getroffen wurden:

„Bezüglich der baulichen und nutzungsspezifischen Entwicklungsvorstellungen ent- lang der zukünftigen L 49n (Güterbahnhofstraße) ist in Auswertung der anliegenden Lärmkarten (s. Anlagen 12) von folgenden Lärmkorridoren auszugehen:

• innerhalb eines ca. 5-10 m tiefen Korridors zu beiden Seiten der Güterbahnhofstra- ße (L49n) wird sich ein Tagwert von 65-70 dB(A) und Nachtwert von 55-60 dB(A) einstellen,“ Damit liegen sie etwas oberhalb der Orientierungswerte der DIN 18005 für eine ge- werbliche Nutzung (65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht) aber innerhalb der Überschreitungsmöglichkeit lt. BVerwG: „Da die Werte der DIN 18005 lediglich eine Orientierungshilfe für die Bauleitplanung sind, darf von ihnen abgewichen werden. Entscheidend ist, ob die Abweichung im Einzelfall noch mit dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB vereinbar ist. Auch der zulässige Grad der Abweichung richtet sich nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Eine Überschreitung des Orien- tierungswertes für Wohngebiete um 5 dB (A) kann das Ergebnis einer gerechten Ab- wägung sein... Je nach den Umständen des Einzelfalls kann deshalb die Planung ei- nes Gebiets, die den Randbereich eines angrenzenden Wohngebiets Lärmauswir- kungen aussetzt, welche um 5 dB (A) über den Richtwerten für Wohngebiete liegen, zulässig sein.“ 4

Da es sich hierbei um keine Wohnnutzung handelt, sind keine erheblichen Beein- trächtigungen an gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse und kein städtebaulicher Missstand zu erwarten.

4 BVerwG, Beschl. v. 18.12.1990 - 4 N 6.88 - (Nr. 176) Seite 31

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5 PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN

5.1 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen

5.1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) Ein kleiner Bereich des in den B-Plan-Geltungsbereich hineinreichenden städtischen Bauhofes wird entsprechend der bestehenden und der vorgesehenen Nutzung als Erweiterungsfläche des „Coworkingspace“ (der gegenüberliegenden Straßenseite) als Gewerbegebiet festgesetzt.

Analog den Festsetzungen aus dem Nachbarbebauungsplan Nr. 01/1/22 werden ge- mäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO bis auf Vergnügungsstätten nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO alle Nutzungen im Baugebiet zugelassen. Der Ausschluss der Nutzung hängt mit den damit verbundenen Störungen und Beeinträchtigungen für die Umge- bung, insbesondere in Nachbarschaft zu den wohngeprägten Gebieten zusammen. Auch kann die Nutzung zu einem damit zu befürchtenden „Trading-Down-Effekt“ füh- ren. Bei einer räumlichen Bündelung dieser Nutzungen, können andere (gewollte) Nutzungen verdrängt werden, den Charakter des Gebietes nachhaltig verändern so- wie das Boden- und Mietpreisgefüge verzerren. Daraus resultierende Konsequenzen dieser Entwicklung sind desöfteren, Störungen des Ortsbildes, Imageverlust, Lärm (gegenüber Nachbarnutzung vor allem in den Nachtstunden).

Sondergebiete „Freizeit/ Gastronomie/ Handwerk/ Verkauf“ (SOF/G/H/V) Es werden zwei sonstige Sondergebiete nach § 11 Abs. 2 BauNVO mit der Zweckbe- stimmung „Freizeit/ Gastronomie/ Handwerk/ Verkauf“ (SOF/G/H/V) festgesetzt. Mit dieser Festsetzung werden der Gebietscharakter und die maßgebliche Entwicklungs- richtung der Sondergebiete umschrieben, die im Wesentlichen von der beabsichtigten Nutzung des Lokschuppens und seinem Umfeld als ein Zentrum für regiona- le/spreewaldtypische Produkte „Gurkenwelten“ bzw. einem spreewaldorientierten Er- lebnis- und Freizeitpark geprägt sein wird.

Das funktionalen und gestalterischen Nutzungskonzept basiert dabei insbesondere auf einem aufeinander abgestimmten Zusammenspiel aus erlebnisorientierten Frei- zeiteinrichtungen, der Herstellung, der Präsentation und dem Verkauf von Spree- waldprodukten sowie weiteren Nutzungen, die in ihrer Gesamtheit die Ausstrahlung und Attraktivität des Standortes prägen.

Hierzu zählen u.a. generationsübergreifende Attraktionen bzw. erlebnisorientierte Ein- richtungen sowohl Indoor als auch zum großen Teil im Outdoor-Bereich sowie saiso- nal abgestimmte Gastronomieangebote. Innerhalb dieser Baugebiete wird die Art der dort zulässigen Nutzungen näher bestimmt, die der o.g. Zweckbestimmung mit den dazugehörigen kulturellen, freizeitorientierten und touristischen Einrichtungen dienen und zuzuordnen sind.

Da sich diese Nutzungen von den in Baugebieten nach §§ 2 bis 10 zulässigen Nut- zungen z.T. wesentlich unterscheiden, ist eine Festsetzung als Sonstiges Sonderge- biet gem. § 11 BauNVO erforderlich. Als wesentliches Unterscheidungsmerkmal zu anderen Baugebieten müssen alle dort zulässigen Nutzungen der o.g. Zweckbestim- mung zuzuordnen sein. Anderweitige Nutzungen, die nicht dieser Zweckbestimmung entsprechen (z.B. Wohnen im Allgemeinen, Gewerbebetriebe aller Art), sind nicht Bestandteile der im Sondergebiet zulässigen Nutzungen.

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Es werden zwei Sondergebiete festgesetzt, die sich im Wesentlichen durch ihre je- weilige Prägung voneinander unterscheiden:

Das Sondergebiet SO1 ist der zentrale Bereich um den Lokschuppen, der „Gurken- welten“. Dort sind alle für die unmittelbare Ausführung erforderlichen Hauptnutzungen festgesetzt. Untergeordnete/ dienende Nebennutzungen und Stellplätze werden auf das Notwendigste beschränkt, weil diese hauptsächlich in SO2 untergebracht werden sollen. Angesichts der ehemaligen und der beabsichtigten Nutzung sowie der entfern- ten bzw. durch SO2 verdeckten Lage zur Wohnbebauung wird der Störgrad der Nut- zung auf das Niveau eines Gewerbegebietes festgesetzt.

Durch die dort maximal zulässige Verkaufsfläche, die sich in ihrer Ausprägung dem Erlebnis- und Freizeitpark unterordnet, wird gewährleistet, dass keine wesentlichen negativen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen mit dem Planvorha- ben einhergehen. Bzgl. der betrieblichen Atypik, der Widerlegung der Regelvermu- tung nach § 11 Abs. 3 BauNVO und der städtebaulichen und raumordnerische Ver- träglichkeit wird auf die Ausführungen im Kap. 3.1 verwiesen.

Im Sondergebiet SO2 werden hingegen alle (dienenden) Einrichtungen angeordnet, die für einen reibungslosen Betrieb der „Gurkenwelten“ (SO1) erforderlich sind. Die funktionale Verflechtung zu SO1 insbesondere der Stellplätze und Nebenanlagen wird entsprechend festgesetzt. Das betrifft auch die benachbarten Wohngebiete, für die der entfallene Garagenkomplex kompensiert werden soll. Ein wesentlicher Be- standteil in SO2 ist dort die Integration eines straßenbegleitenden Parkhauses, das zudem als Lärmschutz gegenüber der L49n und SO1 dient.

Überdies werden verträgliche Nutzungen zugelassen, die mit der Zweckbestimmung kompatibel sind und diese unterstützen können. Das betrifft auch kleinere Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Wohnmobilstellplätze, die dazu beitragen, die Auf- enthaltsdauer der Gäste zu erhöhen.

Aufgrund dessen und der Nähe zum benachbarten Wohngebiet wird der Störgrad der Nutzung auf das Niveau eines Mischgebietes gegrenzt.

Da der Standort ganzjährig und bezogen auf das Vorhaben auch ganztägig betrieben werden soll, sind in beiden Baugebieten auch Wohnungen für Bereitschafts- und Auf- sichtspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die den zulässigen Be- trieben in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, allgemein zulässig. Da sich diese Festsetzung an § 8 BauNVO anlehnt, scheidet ein dauerhaftes Wohnen aus. Jedoch ist eine Ausnahmeregelung, vergleichbar mit § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, städtebaulich nicht erforderlich, weil sich die Begrenzung des Umfanges der Nutzung aus der Festsetzung / Zweckbestimmung des Sondergebietes selbst ergibt. Die Wohnungen können in die Betriebsgebäude integriert werden.

5.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Grundflächenzahl Entsprechend den vorhandenen Verhältnissen und dem beabsichtigten Bebauungs- und Freianlagenkonzept mit einer relativ intensiven Bebauungsdichte werden für alle Baugebiete GE, SO 1 und 2 eine gem.§ 17 BauNVO höchstzulässige Grundflächen- zahl von 0,8 festgesetzt.

Höhe der baulichen Anlagen Entsprechend der Festsetzung zum Bebauungsplan Nr. 01/1/22 „Co-Working Güter- bahnhofstraße Lübbenau/Spreewald" (s. Kap. 4.4.7) erfolgt aus denkmalrechtlichen Gründen (Umgebungsschutz zum benachbarten denkmalgeschützten Wasserturm) in allen Baugebieten eine Begrenzung der maximalen Höhe baulicher Anlagen. Sie wird Seite 33

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mit 17 m über den unteren Bezugspunkt 52,00 m über NHN festgesetzt. Da das Bau- gebiet nahezu eben ist, reicht ein unterer Bezugspunkt aus, um erhebliche Beein- trächtigungen des Orts- und Landschaftsbildes zu vermeiden.

Für untergeordnete technische Anlagen (z. B. Antennen) darf diese Höhe aus- nahmsweise um bis zu 5 m überschritten werden.

5.1.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Die Festsetzung der Baugrundstücke orientiert sich an dem vorhandenen und den geplanten Straßenverläufen, Grünflächen und Nachbargrundstücken.

Die Anordnung der Baugrenzen (überbaubare Grundstücksfläche- üG) berücksichtigt folgende Abstände

• 5 m zu den angrenzenden Planstraßen, um das Abstellen eines Pkw zu ermögli- chen und so den Verkehrsfluss auf der jeweils angrenzenden Straße nicht unnötig zu beeinträchtigen und tw. begleitende Baumreihen,

• 3 m zu den Nachbargrundstücken gem. Mindestabstand BbgBO,

• unmittelbar an Bestandsanlagen (Lokschuppen/Rondell), am Platz und an Grün- flächen.

5.1.4 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Unter Berücksichtigung der vorhandenen (Lokschuppen) und geplanten (Parkhaus) länglichen Gebäudegeometrie wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, um eine Gebäudelänge von über 50 m zu ermöglichen.

5.1.5 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Öffentliche Verkehrsfläche Die geplante innerhalb des B-Plangeltungsbereiches liegende Güterbahnhofstraße bzw. L49n wird entsprechend ihres vorgesehenen Ausbauzustandes als öffentliche Verkehrsfläche „Planstraße“ festgesetzt.

Öffentliche Verkehrsfläche besondere Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“

Der innerhalb des Bebauungsplangebietes liegende rückwärtige Teil der Schillerstra- ße wird im vorhandenen Ausbauzustand und Charakter als öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt.

Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Platz“

Der am Kulturzentrum Gleis 3 vorhandene und geplante Platz wird entsprechend der Zweckbestimmung festgesetzt.

Straßenbegrenzungslinie Die Straßenbegrenzungslinie dient ausschließlich der Abgrenzung der öffentlichen Verkehrsfläche.

5.2 Grünordnerische Festsetzungen

5.2.1 Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)

Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ Die im Bebauungsplangebiet festgesetzte öffentliche Grünfläche mit der Zweckbe- stimmung „Parkanlage“ berührt den vorhandenen Park „Energiefeld“ und den Bereich der Lindenallee in seiner heutigen und vorgesehenen Prägung. Geplant ist, einen

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breiten Zugang/ Öffnung vom Platzbereich des Kulturzentrums Gleis 3 zum Energie- feld herzustellen. Unter Einbeziehung von Teilen des zurück zu bauenden Garagen- komplexes soll damit insbesondere die Hauptverbindung zum Neustadtzentrum stär- ker verdeutlicht werden.

Zur Berücksichtigung von untergeordneten baulichen Anlagen (z.B. für Installationen) und einer Förderung gemeinschaftlicher (Außen)Aktivitäten werden dort bauliche An- lagen textlich zugelassen, die im funktionalen und gestalterischen Zusammenhang mit der dort liegenden Nutzung steht (z.B. Sitz- und Aufenthaltsplätze, Feste/- Veranstaltungen, Ver- und Entsorgungsanlagen). Das betrifft auch den dort befindli- chen Energieweg.

5.2.2 Festsetzungen zum Anpflanzen und zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB)

Anpflanzungen auf den Baugrundstücken Die mit der baulichen Entwicklung verbundenen Eingriffe (u.a. Versiegelungen) sollen innerhalb der nicht von baulichen Anlagen überdeckten Anteile der Grundstücksflä- che durch eine Aufwertung (empfohlene Strauch- oder Baumanpflanzungen gem. Pflanzliste) kompensiert werden. In der Festsetzung wurde für die Bezugsgröße die Definition für die Grundflächenzahl gem. § 19 Abs. 2 BauNVO („von baulichen Anla- gen überdeckten Anteile") verwendet, so dass ein planungsrechtlicher Bezug besteht. Damit wird ein direkter Bezug zur tatsächlichen Versiegelung hergestellt (Je höher die Versiegelung, desto umfangreicher die Anpflanzung), der auch ein Beitrag zur Ein- griffsvermeidung/-verminderung darstellt (ein vorgezogene Maximalkompensation zieht häufig auch einen Maximaleingriff nach sich). Der Erhalt von Gehölzen wird an- gerechnet, um den Eingriff möglichst zu minimieren.

Eine konkrete Standortfestsetzung und Pflanzqualitäten für die mit der Festsetzung verbundenen Strauch- oder Baumanpflanzungen erfolgt nicht, da dafür kein städte- baulicher Grund besteht.

Anpflanzungen und Erhaltung von Einzelbäumen Die im Straßenentwurf für die L49n bestimmten Baumanpflanzungen werden auf- grund ihrer stadtbildprägenden Bedeutung (s. Kap. 3.3.2) entsprechend festgesetzt.

Auch die Einzelbäume der städtebaulich prägenden Lindenallee werden zum Erhalt und für Ergänzungen zur Anpflanzung festgesetzt.

Überdies erfolgt eine textliche Festsetzung, dass bei Abgang der Bäume die Ersatz- anpflanzungen an anderer Stelle der davon berührten Baumreihe zulässig ist. „Zu den sich aus Erhaltungsfestsetzungen ergebenden Pflichten können im Fall des Ver- lustes des geschützten Grüns auch Ersatzpflanzungen gehören, BVerwG Urt. v. 8.10.2014 — 4 C 30.13, aaO vor Rn. 1. Dies entspricht nach dem BVerwG (aaO) dem Zweck des § 9 Abs. 25 Buchst. b, der auf die städtebauliche Funktion des zu er- haltenden Grüns ausgerichtet ist. Im Regelfall diene die Festsetzung nicht dem Schutz individueller Pflanzen, sondern dem Erhalt des „Funktionsgrüns", d.h. der Si- cherung der städtebaulichen, Individuen unabhängigen Funktion und schließe daher auch Ersatzpflanzungen ein.“5

Für die Anpflanzungen wird textlich festgesetzt, dass der Pflanzstandort für Erschlie- ßungsmaßnahmen (Grundstückszufahrten, Medien) noch geändert werden kann.

5 Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Kommentar, §9, 1. Kapitel. 1. Teil. Bauleitplanung, Rn. 222, S. 250 und Rn 225, S. 253 Seite 35

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In beiden Festsetzungen (Erhalt und Anpflanzung) darf überdies der Pflanzabstand zwischen den Bäumen einer Reihe 11 m nicht überschreiten.

Die weiterhin übernommenen Lücken im Reihenbestand dienen als evtl. Ersatzan- pflanzungsort bei unausweichlichen Eingriffen (z.B. für Zufahren).

5.3 Sonstige Festsetzungen

5.3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 Abs. 7 BauGB)

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans sind die Flurstücksgrenzen (lt. Aufstel- lungsbeschluss) zugrunde gelegt.

5.4 Kennzeichnungen

5.4.1 Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Soffen belastet sind (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB)

Der Altlast-Altstandort „Bahnhof Lübbenau, Gleis 19, Triebfahrzeugeinsatzstelle“, Re- gistriernummer: 0118661060 (s. Kap. 4.4.8) wird im Bebauungsplanentwurf gem. § 9 abs. 5 BauGB gekennzeichnet. Damit wird der Plangeber gegenüber dem Grund- stückseigentümer und Vorhabenträger insbesondere seiner Hinweis- und Warnfunkti- on gerecht.

„Kennzeichnungen sind keine rechtsverbindlichen Festsetzungen, sondern Hinweise auf Besonderheiten (insbesondere der Baugrundverhältnisse), deren Kenntnis für das Verständnis des Bebauungsplans und seiner Festsetzungen wie auch für die Vorbe- reitung und Genehmigung von Vorhaben notwendig ist. Bauherren und Baugenehmi- gungsbehörden sollen frühzeitig auf Probleme hingewiesen werden, die im Rahmen der konkreten Vorhabenplanung zu berücksichtigen sind. Darüber hinaus haben Kennzeichnungen eine Warnfunktion, da auf potenziell gefährdende Einwirkungen hingewiesen wird. (…) Bestätigt sich der Verdacht (bzw. liegen schon zu Beginn des Planungsverfahrens gesicherte Erkenntnisse über Bodenbelastungen vor), muss die Gemeinde sich die notwendigen Informationen verschaffen, um beurteilen zu können, ob die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans mit den vorhandenen Bo- denbelastungen vereinbar sind, bzw. welcher Aufwand erforderlich ist, um die geplan- te Nutzung realisieren zu können.“6

5.5 Nachrichtliche Übernahme

5.5.1 Denkmalschutz

Der Lokschuppen als Teil des und in der Denkmalliste des Landes Brandenburg (Stand 01.01.2025) unter der Nummer 09120347 eingetragene Denkmal übriger Gat- tung (Bau- und Kulturdenkmal) „Bahnhof Lübbenau mit Empfangsgebäude, Lokomo- tivschuppen und Drehscheibe, Wasserturm sowie Portalkran über Achssenke" wird nachrichtlich übernommen (s. Kap. 4.4.7).

5.5.2 Wasserschutzgebiet

Die Lage des Plangebietes in der Schutzzone III des Wasserschutzgebietes (WSG) Lübbenau/Spreewald wird im Bebauungsplan nachrichtlich übernommen. Damit sind die dafür geltenden Bestimmungen zu berücksichtigen (s. Kap. 4.4.6).

5.6 Hinweise

Folgende Hinweise werden aufgrund der örtlichen Besonderheiten auf der Planzeich- nung vermerkt:

6 Land Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / Dezember 2022, C2, S. 1-2/6 Seite 36

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5.6.1 Gehölzschutzverordnung des Landkreises Oberspreewald-Lausitz

Es wird darauf hingewiesen, dass bei Bäumen und Hecken die Vorschriften der Ge- hölzschutzverordnung des Landkreises Oberspreewald-Lausitz zu beachten sind.

5.6.2 Artenschutz

Die aus dem Artenschutzrechtliche Fachbeitrag abgeleiteten artspezifischen Vermei- dungsmaßnahmen bei der Durchführung von Bauvorhaben (s. Kap. 4.4.4) werden als Hinweise aufgenommen. Damit soll sichergestellt werden, dass Baumaßnahmen nur zulässig sind, wenn die nach § 44 BNatSchG geschützten Arten nicht beeinträchtigt werden.

5.6.3 Pflanzenliste

Im Sinne einer besseren naturnahen Ausgestaltung der Anpflanzungsfestsetzungen (s. Kap 5.2.2.) sind die auf der Planzeichnung übernommenen Arten der in der Anla- ge 1 zum Erlass des Ministeriums für Landwirtschaft, Umwelt und Klimaschutz zur Verwendung gebietseigener Gehölze bei der Pflanzung in der freien Natur vom 2. Dezember 2019 (ABI. 2020 Nr. 9, S. 203) zu verwenden.

6 MASZNAHMEN ZUR REALISIERUNG

6.1 Bodenordnung

Nahezu alle Grundstücke im räumlichen Geltungsbereich befinden sich im Eigentum der Stadt Lübbenau/Spreewald und der Wohnungsunternehmen.

Für die Herstellung der dort geplanten öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen und der Baugebiete sind bodenordnende Maßnahmen erforderlich. Diese ergeben sich jedoch aus konkreten Grundstücksverhandlungen mit nachfolgenden Teilungen bzw. sonstigen grundstücksrelevanten Veränderungen.

6.2 Kosten und Erschließungsaufwand

Die im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan stehenden Planungs-, Investitions-, Betriebs- und Unterhaltungskosten für die öffentlichen Verkehrsflächen sowie tw. für die Medienerschließung werden durch die Stadt finanziert.

Nach Fertigstellung und Abnahme des neuen öffentlichen Versorgungsnetzes werden diese in die Trägerschaft der Medienträger übergeben. Hierzu wird ein entsprechen- der Erschließungsvertrag abgeschlossen.

Es ist davon auszugehen, dass die Kosten im Rahmen von privaten Bau- und Begrü- nungsvorhaben in den Baugebieten zu Lasten der Wohnungsunternehmen/ Vorha- benträger gehen.

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6.3 Flächenbilanz

Tab. 5: Flächenbilanz

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7 ANHANG

7.1 Verfahrensablauf

Tab. 6: Verfahrensübersicht

7.2 Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. Bek. v. 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zul. geä. Art. 5 d. G. v. 22.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 348)

Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planin- haltes (Planzeichenverordnung - PlanzV) v. 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zul. ge- ä. Art. 6 d. G. v. 12.08.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 189),

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke - Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. Bek. v. 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786), zul. geä. Art. 2 d. G. v. 03.07.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176),

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Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) i. d. F. v. 15.11.2018 (GVBI. I Nr. 39), zul. geä. d. G. v. 28.09.2023 (GVBl. I/23, Nr. 18),

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) v. 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zul. geä. Art. 48 G. v. 23.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323),

Brandenburgisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (Brandenbur- gisches Naturschutzausführungsgesetz - BbgNatSchAG) i. d. F. v. 21.01.2013 (GVBI. I/2013, Nr. 3), zul. geä. Art. 2 G v. 24.07.2025 (GVBI. I/25, [Nr. 17]),

Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F. d. Bek. v. 18.03.2021, (BGBl. I, S. 540), zul. geä. Art. 4 G. v. 22.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 348),

Gesetz über die Prüfung von Umweltauswirkungen bei bestimmten Vorhaben, Pläne und Programmen im Land Brandenburg (BbgUVPG) v. 10.07.2002 (GVBI. IS 62), zul. geä. Art. 4 d. G. v. 09.02.2024 (GVBl. I/24, Nr. 6),

Brandenburgisches Wassergesetz (BbgWG) i. d. F. Bek. v. 02.03.2012 (GVBl. I/12, Nr. 20), zul. geä. Art. 1 d. G. v. 24.07.2025 (GVBI. I/25, Nr. 17),

Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) v. 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zul. geä. Art. 2 d. G. v. 09.01.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 4),

Gesetz über den Schutz und die Pflege der Denkmale und Bodendenkmale im Land Brandenburg (Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz - BbgDSchG -) v. 24.05.2004, zul. geä. Art. 11 d. G. v. 05.03.2024 (GVBl. I/24, [Nr. 9], S.9),

Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigun- gen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (BImSchG) i. d. F. Bek. v. 17.05.2013, zul. geä. Art. 2 G v. 22.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 348),

Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Alt- lasten (Bundes-Bodenschutzgesetz-BBodSchG-) v. 17.03.1998 (BGBl. I, S. 502), zul. geä. Art. 7 d. G. v. 25.02.2021 (BGBl. I, S. 306),

Brandenburgisches Straßengesetz (BbgStrG) i. d. F. Bek. v. 28.07.2009 (GVBl. I/09, [Nr. 15], S.358) zul. geä. Art. 5 Abs. 6 d. G. v. 05.03.2024 (GVBl. I/24, [Nr. 10], S.79),

Waldgesetz des Landes Brandenburg (LWaldG) v. 20.04.2004 (GVBl. I/04, [Nr. 06], S.137) zul. geä. Art. 2 d. G. v. 20.06.2024 (GVBl. I/24 Nr. 24), Verordnung des Land- kreises Oberspreewald-Lausitz zum Schutz von Bäumen und Hecken (GehölzSchVO LK OSL) vom 12.09.2013 (ABI. LK OSL Nr. 11/2013, S. 12), geä. d. VO. V. 06.12.2018 (ABI. LK OSL Nr. 21/2018, S. 35)

Erlass des Ministeriums für Landwirtschaft, Umwelt und Klimaschutz zur Verwendung gebietseigener Gehölze bei der Pflanzung in der freien Natur vom 02.12.2019 (ABI. 2020 Nr. 9, S. 203)

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8 ANLAGEN

Folgende Anlagen sind Bestandteil des Bebauungsplanes:

− Umweltbericht zum Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 01/1/24 „Lokschuppen und Umfeld der Güterbahnhofstraße"

− Artenschutzfachbeitrag zum Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 01/1/24 „Lokschup- pen und Umfeld der Güterbahnhofstraße"

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