20260904 Vermieterauswahlverfahren Marsberg_Projektexpose.pdf

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Projektexposé

zur Anmietung eines neuen Dienstgebäudes

in Marsberg

Mietvertrag mit Bauverpflichtung

Stand 04.09.2026

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Projektexposé Vermieterauswahl Polizeigebäude KPB Hoch- sauerlandkreis in Marsberg

Inhaltsverzeichnis

1. Übersichtsblatt
2. Einleitung
3. Anforderungen an das Mietobjekt
4. Erläuterungen zum Vergabeverfahren
5. Eckpunkte Geschäftsraummietvertrag mit Bauverpflichtung

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1. Übersichtsblatt

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2. Einleitung

Das Land NRW, letztvertreten durch die KPB HSK (im Folgenden: Auftraggeber) be- absichtigt die Anmietung eines neuen Dienstgebäudes einschließlich Polizeiwache, Außenanlagen und Stellplatzflächen in Marsberg.

Es wird ein Investor gesucht, der nach detaillierten Vorgaben auf von ihm beschafften Grundstücksflächen innerhalb eines vom Auftraggeber definierten Zielgebiets ein au- tarkes, vorrangig von anderen Gebäuden räumlich getrenntes Gebäude als Neubau plant und errichtet und anschließend an die Kreispolizeibehörde Hochsauerlandkreis über einen Zeitraum von mindestens 15 Jahren vermietet. Die Verwendung von Be- standsgebäuden ist ebenfalls gestattet, solang alle beschriebenen Anforderungen an das Mietobjekt erfüllt werden. Es wird angenommen, dass eine Gesamtgrundstücks- fläche von circa 1.500 m² (inkl. Verkehrsflächen, Stellplätzen und Aufstellfläche) benö- tigt wird. Dabei kann von einem Gebäude-Grundflächen-Anteil (berechnet für 1-ge- schossige Bauweise) von ca. 610 m² ausgegangen werden. Das Gebäude (Neubau oder Umbau eines Bestandsgebäudes) muss über eine Nut- zungsfläche (NUF) nach DIN 277 von mindestens 372 m² (ohne Sanitärflächen, Spinde), ca. 19 Stellplätze (8 Beschäftigtenstellplätze, 3 Stellplätze für Alarmfahr- zeuge, 4 Carports, 1 Garagen, 2 Besucher, 1 Menschen m. Behinderung) und 5 Fahr- radstellplätze verfügen. Die geforderten Mitarbeiterstellplätze können sich auch auf ei- nem benachbarten Grundstück befinden, sofern eine entsprechende Sicherung ge- währleistet werden kann.

Der Investor hat das gesamte Gebäude während der Mietzeit nach den Vorgaben des Mieters bereitzustellen und instand zu halten. Angestrebt wird eine bauliche Fertigstel- lung und Übergabe bis 12/2029.

Der Auftraggeber wird nur solche Bewerber (Einzelbewerber/ Bewerbergemeinschaf- ten) zur Abgabe eines Angebotes auffordern, die bereits mit ihrem Teilnahmeantrag nachvollziehbar darlegen, dass sie im Zeitpunkt des vorgesehenen Vertragsschlusses über ein passendes Grundstück verfügen, auf dem der Auftraggeber zukünftig adäquat untergebracht werden kann. Dabei kann der Bewerber maximal drei Grundstücke an- bieten. Bewerber, die nicht nachweisen können, dass sie über ein geeignetes Grund- stück verfügen können, werden vom weiteren Verfahren ausgeschlossen. Damit die Bewerber nicht frühzeitig Ressourcen binden müssen, wird ihnen allerdings gestattet,

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das im Teilnahmewettbewerb benannte Grundstück im Laufe des Verfahrens durch ein anderes, geeignetes Grundstück im Zielgebiet zu ersetzen.

Das vorliegende Exposé dient der Beschreibung des Projekts „Vermieterauswahl Po- lizeigebäude Marsberg“, um potentiellen Anbietern einer geeigneten Immobilie einen möglichst umfangreichen Überblick über die Leistungsanforderungen des Auftragge- bers und das mit der Auftragsbekanntmachung eingeleitete Vergabeverfahren zu ge- ben, sodass diese in der Lage sind, eine Entscheidung über eine Bewerbung um Teil- nahme am Verfahren zu treffen.

In Kapitel 3 erfolgt zunächst eine Kurzbeschreibung der Anforderungen an Planung, Errichtung und Instandhaltung der Immobilie, die über einen Zeitraum von mindestens 15 Jahre angemietet werden soll.

In Kapitel 4 wird das Vergabeverfahren zur Auswahl eines geeigneten Vermieters vom Teilnahmewettbewerb bis zum Vertragsschluss dargestellt und insbesondere erläutert, welche Angaben/ Unterlagen von den zur Angebotsabgabe und Verhandlung aufge- forderten Bewerbern voraussichtlich in den einzelnen Verfahrensstadien erwartet wer- den und nach welchen Kriterien eine Auswahlentscheidung getroffen werden soll.

In Kapitel 5 des Exposés wird schließlich der Inhalt des vorgesehenen Mietvertrages skizziert.

Der Auftraggeber behält sich vor, im weiteren Verlauf des Verfahrens von einzelnen Inhalten dieses Exposés abzuweichen, insbesondere seine in Kapitel 3 beschriebenen Anforderungen an den Mietgegenstand, die Verfahrensregelungen in Kapitel 4 oder die in Kapitel 5 aufgeführten Eckpunkte eines Mietvertrages zu modifizieren, soweit hierfür nach den konkreten Umständen ein sachliches Bedürfnis besteht.

Die vollständigen Vergabeunterlagen werden maßgeblich aus Geheimhaltungsgrün- den nur den im Teilnahmewettbewerb ausgewählten Bewerbern mit der Aufforderung zur Abgabe eines Erstangebots zur Verfügung gestellt.

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3. Anforderungen an das Mietobjekt

Standort Aus polizeitaktischen Gründen muss das Mietobjekt vollständig innerhalb des in nach- folgendem Kartenausschnitt rot umrandeten Zielgebiet gelegen sein, das grob wie folgt einzugrenzen ist:

➢ Das Auswahlgebiet weist als nord-westliche Begrenzung den Verlauf der Bun- desstraße 7 auf, wobei direkt an die Bundesstraße 7 angrenzende Grundstücke noch in das Auswahlgebiet eingeschlossen werden. ➢ Südlich wird es begrenzt durch den Verlauf der „Wilhelm-Otto-Straße“. ➢ Daran anschließend orientiert es sich im weiteren Verlauf am Flusslauf der „Di- emel“ bis in Höhe des Sportplatzes. ➢ Ab dort wird das Auswahlgebiet durch den Verlauf der innerstädtischen Straßen o Am Burghof o Weist o Hauptstraße o Paulinenstraße begrenzt ➢ Im nördlichen Bereich erfolgt die Abgrenzung durch den Verlauf der Paulinen- straße bis zur Einmündung an die Bundesstraße 7.

Das zur Projektverwirklichung angebotene Grundstück muss außerdem die folgenden Vorgaben erfüllen (zwingende Standortanforderungen):

➢ Das Grundstück darf nicht in einem verkehrsberuhigten Bereich bzw. in einem Gebiet mit Zonengeschwindigkeit, z.B. einer Tempo 30-Zone liegen. ➢ Das Grundstück darf nicht in einem reinen Wohngebiet liegen. ➢ Die zweispurige Hauptzufahrt führt auf eine öffentliche Straße mit zwei Fahr- streifen für einen Zweirichtungsverkehr, wobei es bei der Abfahrt vom Grund- stück möglich ist: a) die öffentliche Straße uneingeschränkt in beide Richtungen zu befahren oder b) die öffentliche Straße bei vorhandenen Hindernissen für polizeiliche Einsatz- fahrzeuge legitimiert zu überwinden (z. B. Hinweis: Durchfahrt für Einsatzfahr- zeuge der Polizei frei) oder c) auf der öffentlichen Straße bei einer baulich nicht überfahrbaren Fahrstrei- fentrennung (z. B. Mittelleitplanke, Schienen) in max. 500 Metern ab der zwei-

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spurigen Grundstücksein-/ausfahrt zum Grundstück eine verkehrsrechtlich zu- gelassene Wendemöglichkeit oder eine verkehrstechnisch vergleichbare Ab- biegemöglichkeit zu erreichen. ➢ Das Grundstück muss eine unmittelbar zur öffentlichen Straße ausgerichtete Bebauung ermöglichen (keine sog. Hinterlandbebauung). ➢ Das Grundstück muss 2 unabhängige Aus-/Zufahrten, möglichst an 2 unter- schiedlichen Straßenzügen aufweisen, so dass eine Aus-/Zufahrt in/aus unter- schiedliche Richtungen möglich ist. Ausgeschlossen ist eine Aus-/Zufahrt in/aus einer Sackgasse. ➢ Es darf kein einschränkender Querungsverkehr (z.B. Bahnverkehr) die Aus-/Zu- fahrten zum Grundstück blockieren. ➢ Die Topografie darf keine Einschränkung im Hinblick auf die Nutzung verursa- chen (z.B. beim Ein- und Ausfahren, bei der Gebäudenutzung, in den Winter- monaten keine Abhängigkeit vom Winterdienst).

Definition Zielgebiet PW Marsberg

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Am Auftrag interessierte Unternehmen haben mit ihrem Teilnahmeantrag nachvoll- ziehbar zu belegen, dass sie spätestens im Januar 2028 (vorgesehener Zeitpunkt ei- nes Vertragsschlusses) über Grundstücksflächen verfügt, welche die vorstehenden Anforderungen erfüllen. Dies ist eine zwingende Voraussetzung für eine Beteiligung am Verhandlungsverfahren. Es ist nicht erforderlich, dass der Bewerber/Bieter bzw. eine Bewerber-/Bietergemeinschaft bereits während des Vermieterauswahlverfahrens Eigentümer des Projektgrundstücks ist/wird oder ein Erbbaurecht an diesem Grund- stück besitzt/ erwirbt. Der Abschluss eines Mietvertrages mit dem/der erfolgreichen Bieter/ Bietergemeinschaft ist allerdings an die Bedingung geknüpft, dass der Erwerb von Eigentum/ eines Erbbaurechts am Projektgrundstück (soweit noch nicht vorhan- den) nicht nur bis zur Übergabe des Mietobjekts in Aussicht gestellt wird, sondern un- verzüglich nach Abschluss des Mietvertrages erfolgt. Die dafür notwendigen Siche- rungsmaßnahmen sind ggf. Gegenstand der Verhandlung.

An einer Teilnahme am Investorenauswahlverfahren interessierte Unternehmen kön- nen sich zur Ermittlung geeigneter Grundstücksflächen an das Bauamt der Stadt Mars- berg (Tel. 02992/602-246/-234) wenden.

Bauliche Anforderungen An das Mietobjekt werden über die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Anforderun- gen hinaus polizeispezifische technische Anforderungen gestellt.

So ist etwa eine Netzersatzanlage vorgesehen, definierte Teile des Grundstücks sind einzufrieden, für die Einfriedung und das Gebäude gelten definierte Sicherheitsstan- dards.

Die Bedarfsplanung gemäß Raumliste (Stand 28.09.2022) sieht eine Nutzungsfläche (NUF nach DIN 277) von 372 qm in 18 Räumen vor. Darüber hinaus sind Räume und Flächen vorzusehen, die auf Grundlage des Baurechts, der Arbeitsschutzbestimmun- gen, der Funktionalität oder der Gebäudetechnik erforderlich werden (z.B. Flure, Sa- nitäranlagen, Spindflächen, Teeküchen, Technikräume etc.).

Ferner sollen folgende Ziele durch die Baumaßnahme erfüllt werden:

• Flächeneffizienz und Funktionalität

• Niedrige Mietkosten und niedrige Betriebs-/Nebenkosten

• Standard-Effizienzgebäude 40 bei Neubauten / 55 bei Bestandsgebäude

• Lagekriterien

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• Gebäude mit mittlerem Ausbaustandard

• Optisch und architektonisch ansprechendes Gebäude

• Einhaltung der gültigen DIN-Normen und der anerkannten Regeln der Technik

• Einhaltung des durch den Bieter vorzulegenden Bauzeitenplans mit den bereits vorgegebenen Terminen

Eine detaillierte Raumliste, ein Raumtypenprogramm sowie Funktionsschema werden den Unterlagen beigefügt, welche die Bieter erhalten, die zur Abgabe eines Angebotes aufgefordert werden.

4. Erläuterungen zum Vergabeverfahren

Der beabsichtigte Abschluss eines Mietvertrages über die vom Auftraggeber benötigte Spezialimmobilie ist als Vergabe eines öffentlichen Bauauftrags zu qualifizieren. Die Auswahl eines geeigneten Investors/ Vermieters erfolgt im Wege eines Verhandlungs- verfahrens mit Teilnahmewettbewerb nach den Bestimmungen des 2. Abschnitts von Teil A der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A).

4.1 Teilnahmewettbewerb

Mit der Auftragsbekanntmachung werden interessierte Unternehmen aufgerufen, sich um Teilnahme am Verhandlungsverfahren zu bewerben. Die Teilnahme- und Auftrags- ausführungsbedingungen ergeben sich aus der Auftragsbekanntmachung. Danach hat ein Bewerber/ jedes Mitglied einer Bewerbergemeinschaft mit dem Teilnahmeantrag folgende Angaben/ Unterlagen einzureichen:

• Allgemeine Unternehmensdarstellung, • Eigenerklärung zum Nichtvorliegen von Ausschlussgründen i.S.d. § 6e EU Abs. 1 - 4 und 6 VOB/A, • Eigenerklärung zur Einhaltung der freiheitlich demokratischen Grundordnung, • Eigenerklärung zur Umsetzung von Art. 5k VO (EU) Nr. 833/2014, • Erklärung zum in den letzten drei Kalenderjahren erzielten Netto-Gesamtum- satz, Umsatz mit der Entwicklung/ Realisierung/ Vermietung von Gebäuden so- wie Umsatz mit Leistungen der Objektplanung i.S.d. § 34 HOAI,

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• zum Nachweis der Erfahrung mit der Realisierung von Polizei-/ Büro-/ Verwal- tungsgebäuden: Angaben über die Ausführung von vergleichbaren Bauleistun- gen, • zum Nachweis der Erfahrung mit der Planung von Polizei-/Büro-/ Verwaltungs- gebäuden: Angaben über die Ausführung vergleichbarer Planungsleistungen, • Angaben zum vorgesehenen Projektgrundstück und dessen Verfügbarkeit mit aktuellem Grundbuchauszug und Nachweis der Eignung zur Projektrealisie- rung. • Soweit das vorgesehene Projektgrundstück in fremdem Eigentum steht: Erklä- rungen des Eigentümers zur Bereitstellung des Grundstücks sowie zur Einhal- tung der freiheitlich demokratischen Grundordnung. • Bei Bewerbung durch eine Bewerbergemeinschaft: Bewerbergemeinschaftser- klärung gem. Vorgabe.

Der Bewerber/ein Mitglied der Bewerbergemeinschaft bzw. ein vorgesehener Nachun- ternehmer muss:

1. mindestens 1 Referenzprojekt nachweisen, das er/es als die Bauausführung beauf- tragendes Unternehmen (Bauherr, Investor/Projektentwickler) realisiert hat oder an dessen Realisierung er/es als mit der schlüsselfertigen Errichtung/ Komplettsanierung (als sog. General- oder Totalunternehmer) beauftragtes Unternehmen mitgewirkt hat und das sämtliche folgende Anforderungen erfüllt (Referenzen Bauausführung):

• Referenzobjekt ist ein Polizei-/ Büro-/Verwaltungsgebäude,
• Referenz betrifft Objekt mit BGF von mind. 400 m²,
• Referenzobjekt wurde nach 01.01.2019 fertiggestellt.

2. mindestens 1 Referenzprojekt nachweisen, welches sämtliche folgende Anforde- rungen erfüllt (Referenz Objektplanung):

• Referenz betrifft Neubau eines Polizei-/ Büro-/Verwaltungsgebäudes,
• es wurden mindestens Leistungen der Leistungsphasen 2-5 gem. HOAI bear- beitet,
• Referenz betrifft Objekt mit BGF von mind. 400 m²,
• Referenzobjekt wurde nach 01.01.2019 fertiggestellt.

Ein Bewerber/ eine Bewerbergemeinschaft kann sich zum Nachweis der geforderten Erfahrung mit der Realisierung von Hochbauprojekten und/oder der geforderten Erfah- rung mit der Planung von Verwaltungsgebäuden auf Referenzaufträge anderer (auch verbundener) Unternehmen beziehen (sog. Eignungsleihe). In dem Fall ist mit dem

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Teilnahmeantrag eine Erklärung der entsprechenden Unternehmen vorzulegen, dass sie dem Bewerber/ der Bewerbergemeinschaft im Auftragsfall ihre Kapazitäten (als Nachunternehmer) zur Verfügung stellen Am Auftrag interessierte Unternehmen haben sich anhand eines vom Auftraggeber vorgegebenen, im elektronischen Projektraum zur Verfügung gestellten Bewerbungs- formulars um Teilnahme am Verhandlungsverfahren zu bewerben. Das Bewerbungs- formular enthält neben Erklärungsvordrucken zu den gemäß Auftragsbekanntma- chung geforderten Eignungsnachweisen und einer Beschreibung des vorgesehenen Projektgrundstücks auch Eigenerklärungen zum Nichtvorliegen von Ausschlussgrün- den i.S.d. § 6e EU Abs. 1 - 4 und 6 VOB/A, zur Berücksichtigung von Art. 5k VO (EU) Nr. 833/2014 i.d.F. der VO (EU) 2022/1269 und zur Einhaltung der freiheitlich demo- kratischen Grundordnung.

Der Teilnahmeantrag ist bis spätestens zum 20.11.2026, 12:00 Uhr, ausschließlich elektronisch in Textform nach § 126b BGB über das Bietertool des Vergabemarkt- platzes NRW einzureichen. Hierzu genügt, dass die natürliche Person benannt wird, die die Erklärung abgibt. Diese Voraussetzung wird durch die ordnungsgemäße Nut- zung des Bietertools des Vergabemarktplatzes erfüllt. Somit muss der Teilnahmean- trag und/oder einzelne Formblätter nicht unterschrieben und/oder mit einem Firmen- stempel versehen werden. Dies gilt nicht für den Fall, dass Formblätter von Dritten auszufüllen bzw. zu unterschreiben sind. Auf anderem Weg oder verspätet einge- reichte Teilnahmeanträge können nicht berücksichtigt werden.

Mit der Bewerbung um Teilnahme am Vergabeverfahren ist nicht nur die Eignung zur Realisierung der Planungs- und Bauaufgabe nachzuweisen. Es ist außerdem dem Umstand Rechnung zu tragen, dass das benötigte Gebäude nicht auf landeseigenen, sondern fremden Grundstücksflächen bereitgestellt werden soll. Es können daher nur solche Bewerber am Verhandlungsverfahren beteiligt werden, die mit dem Teilnahme- antrag nachvollziehbar darlegen können, spätestens 01/2028 (geplanter Zeitpunkt des Vertragsschlusses) über eigene oder fremde Grundstücksflächen im definierten Ziel- gebiet gesichert zu verfügen, welche die zwingende Standortanforderungen des Auf- traggebers (siehe vorstehend in Kapitel 3) erfüllen.

Es steht einem Bewerber frei, in seinem Teilnahmeantrag mehrere unterschiedliche aus seiner Sicht für die Projektrealisierung geeignete Grundstücksflächen anzuführen. In dem Fall ist der bereitgestellte Vordruck zur Beschreibung der vorgesehenen Grund- stücksflächen mehrfach auszufüllen.

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Es sollen bei einer hinreichenden Anzahl von geeigneten Bewerbern, welche auch über geeignete Grundstücksflächen verfügen, mindestens drei und höchstens sieben Bewerber am Verhandlungsverfahren beteiligt werden. Bei einer größeren Anzahl be- rücksichtigungsfähiger Bewerbungen (= Teilnahmeanträge von Bewerbern/ Bewerber- gemeinschaften, welche über geeignete/ den Anforderungen entsprechende Grund- stücksflächen verfügen und ihre Eignung wie gefordert nachgewiesen haben, insbe- sondere die vorzitierten Mindestanforderungen an die Referenzlage erfüllen) erfolgt eine Auswahl nach der bereitgestellten „Eignungsmatrix Teilnahmewettbewerb“.

Der Auftraggeber behält sich vor, im Teilnahmewettbewerb nicht berücksichtigte Be- werber entsprechend ihrer Rangfolge bis zur Höchstzahl von sieben Verfahrensteil- nehmern nachträglich, als Nachrücker am weiteren Verfahren zu beteiligen, soweit einzelne im Teilnahmewettbewerb ausgewählte Bewerber/ Bewerbergemeinschaften mitteilen, von der Abgabe eines Erstangebots abzusehen.

Am Auftrag interessierte Unternehmen können sich einzeln oder gemeinsam mit an- deren Unternehmen (in Form einer Bewerbergemeinschaft oder als im Auftragsfall vor- gesehenen Nachunternehmern) um Teilnahme am Verhandlungsverfahren bewerben. Zum Einsatz einer Projektgesellschaft siehe nachfolgend unter Kap. 4.2.4.

Für das Bearbeiten und Erstellen des Teilnahmeantrages wird dem Bewerber keine Entschädigung gewährt.

4.2 Verhandlungsverfahren

Im Anschluss an den Teilnahmewettbewerb wird der Auftraggeber mit den ausgewähl- ten Bewerbern über ihre Erstangebote und alle Folgeangebote, mit Ausnahme der endgültigen Angebote, mit dem Ziel verhandeln, die Angebote inhaltlich zu verbessern. Konkret ist folgendes Verfahren vorgesehen:

4.2.1 Aufforderung zur Abgabe und Verhandlung eines Erstangebots

Die im Teilnahmewettbewerb ausgewählten Bewerber werden voraussichtlich Anfang Dezember 2026 zur Abgabe eines (indikativen/ unverbindlichen) Erstangebots bis Mitte April 2027 aufgefordert, das nachfolgend aufgeklärt und verhandelt wird.

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Mit der Aufforderung zur Angebotsabgabe werden über einen elektronischen Projekt- raum, zu dem nur die ausgewählten Bewerber Zugang erhalten, unter anderem eine ausführliche Baubeschreibung (Funktionale Leistungsbeschreibung, FLB), der Entwurf eines Mietvertrages sowie Regelungen zum weiteren Ablauf des Verfahrens zur Ver- fügung gestellt.

Alle ausgewählten Bewerber erhalten noch deutlich vor Abgabe der indikativen Ange- bote in einem frühen ersten Gesprächstermin, welcher ca. 3 Wochen nach Aufforde- rung zur Abgabe eines indikativen Angebots erfolgen soll, die Gelegenheit für den wei- teren Planungsprozess bedeutsame Fragen oder allgemeine Fragen zum Verständnis der überlassenen Vergabeunterlagen zu klären. Die Gespräche werden getrennt durchgeführt und protokolliert. Informationen von allgemeiner Bedeutung werden im Nachgang zu den durchgeführten Gesprächen auch allen anderen Verfahrensteilneh- mern zur Verfügung gestellt. Die Wahrnehmung des Gesprächsangebots ist nicht ver- pflichtend, also auch nicht Voraussetzung für die Abgabe eines Erstangebots.

Mit dem Erstangebot haben die ausgewählten Bewerber neben einem indikativen Mietangebot mit Angaben zur Kalkulation voraussichtlich folgende Unterlagen vorzu- legen:

• Erläuterungsbericht Realisierungskonzept

• Planunterlagen im Maßstab M 1:200 (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

• Lage- und Übersichtsplan M 1:500

• Außenanlagenplan M 1:200

• Fassadenschnitt M 1:50

• Grobterminplan

• Kostenaufschlüsselung nach DIN 276 erste Ebene

• Erläuterungsbericht Architektur + Gestaltung

• Erläuterungsbericht Funktionalität + Erschließung

• Energiekonzept

• TGA-Planung (Erläuterungsbericht, Schemata)

• Plansatz Gebäudesicherung (baulich, funktional und nachrichtentechnisch)

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• Raumprogrammnachweis (Soll-Ist-Vergleich als Formblatt) (Excel-Datei)

• Fabrikatsliste (Formblatt) (Excel-Datei)

• Planungsdaten (Formblatt) (Excel-Datei)

Mit Ausnahme des Bieters, mit dem ein Mietvertrag abgeschlossen wird, erhalten alle Bieter, die ein den vorstehenden Anforderungen entsprechendes Erstangebot frist- und formgemäß einreichen, eine einheitliche Entschädigung in Höhe von brutto 15.000,00 EUR und alle Bieter, die ein den Anforderungen entsprechendes endgülti- ges Angebot abgeben, eine weitere einheitliche Entschädigung in Höhe von brutto 10.000,00 EUR.

Alle ausgewählten Bewerber erhalten Gelegenheit zur Vorstellung, Erläuterung und Überarbeitung ihres Erstangebots.

4.2.2 Aufforderung zur Abgabe endgültiger Angebote

Voraussichtlich Anfang August 2027 sollen alle offenen Fragen geklärt und die Ver- handlungen abgeschlossen sein. Die Verhandlungspartner werden dann auf Basis ei- nes für alle Bieter einheitlichen finalen Vertragstextes zur Abgabe eines endgültigen und verbindlichen Angebots bis voraussichtlich Mitte/Ende September 2027 aufgefor- dert.

4.2.3 Ermittlung des wirtschaftlichsten Angebots

Die Ermittlung des wirtschaftlichsten Angebots, d.h. des Angebots mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis erfolgt anhand folgender Zuschlagskriterien:

• Qualität, gewichtet mit 25 % • Funktionalität, gewichtet mit 30 % • Preis, gewichtet mit 45 %

Die Kriterien werden in der Aufforderung zur Abgabe eines indikativen Erstangebots weiter untergliedert und die Wertungsmethodik im Einzelnen erläutert. Unter dem Kri- terium „Qualität“ erfolgt im Wesentlichen eine Bewertung der Qualität der vorgesehe-

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nen Baukonstruktion/Baustoffe/technischen Anlagen/Außenanlagen. Unter dem Krite- rium „Funktionalität“ werden die Erfüllung des Raumprogramms und die Qualität der äußeren und inneren Erschließung bewertet. Unter dem Kriterium „Preis“ werden die Mietzahlungen an den Vermieter (Kalt- und Stellplatzmiete) über einen Zeitraum von fünfzehn Jahren berücksichtigt.

Der Mietvertrag soll mit demjenigen Bieter abgeschlossen werden, dessen endgültiges Angebot die beste Bewertung (höchste Gesamtpunktzahl) erhält. Mit diesem Bieter werden allenfalls noch redaktionelle Vertragsverhandlungen geführt.

4.2.4 Einsatz einer Projektgesellschaft

Es wird zugelassen, dass anstelle des/ der im Teilnahmewettbewerb ausgewählten Bewerbers/ Bewerbergemeinschaft eine Projektgesellschaft am Vergabeverfahren teilnimmt und/oder Vertragspartner wird, wenn der Bewerber/ die Bewerbergemein- schaft als Nachunternehmer der Projektgesellschaft auftritt. Das Unternehmen, des- sen Referenzlage auf dem Gebiet der Bauausführung zum Nachweis der technischen Leistungsfähigkeit im Teilnahmeantrag dargestellt wird, muss im Auftragsfall tatsäch- lich auch für die Bauausführung verantwortlich sein, hierzu aber nicht notwendig Ver- tragspartner des Landes NRW/ KPB HSK werden, sondern kann auch als Nachunter- nehmer des Vermieters auftreten.

Bei Einschaltung einer Projektgesellschaft ist deren Firma, Rechtsform, Handelsregis- tereintragung, Gesellschafterliste und Steuernummer bekannt zu geben; sofern die Projektgesellschaft noch nicht gegründet ist, ist deren Haftkapital und zukünftige Ge- sellschafterstruktur zu benennen.

4.2.5 Kommunikation

Mit Ausnahme der Aufklärungs- und Verhandlungsgespräche erfolgt sämtliche Kom- munikation zwischen Auftraggeber und am Auftrag interessierten Unternehmen aus- schließlich elektronisch über die auf dem Vergabemarktplatz NRW für die einzelnen Verfahrensphasen eingerichteten Projekträume.

Fragen sind bis spätestens zehn Tage vor Ablauf der jeweils geltenden Frist (Bewer- bungs-/ Angebotsfrist) über den elektronischen Projektraum einzureichen. Sie werden

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in regelmäßigen Abständen auf der Vergabeplattform Vergabemarktplatz NRW beant- wortet. Registrierte Bewerber werden dabei per E-Mail über die Einstellung neuer Fra- gen und Antworten informiert. Nicht registrierte Bewerber sind dazu verpflichtet, selb- ständig in regelmäßigen Abständen zu prüfen, ob auf der Vergabeplattform neue Fra- gen und Antworten eingestellt wurden.

Enthalten die Auftragsbekanntmachung oder die im Laufe des Vergabeverfahrens be- reitgestellten Unterlagen nach Auffassung des Bewerbers Unklarheiten, welche die Wettbewerbssituation beeinflussen können, oder Widersprüche oder Unvollständigkei- ten oder verstoßen diese nach Auffassung des Bewerbers gegen geltendes Recht, so hat der Bewerber den Auftraggeber unverzüglich in Textform über den elektronischen Projektraum (Kommunikationsfunktion) darauf hinzuweisen.

5. Eckpunkte Geschäftsraummietvertrag mit Bauverpflichtung

Mit der Aufforderung zur Abgabe eines indikativen (unverbindlichen) Erstangebots er- halten die im Teilnahmewettbewerb ausgewählten Bewerber den Entwurf eines Miet- vertrags (Mietvertrag Normalanmietungen gemäß Muster). Wesentliche Eckpunkte dieses Vertrages werden voraussichtlich sein:

• Neubau/ Umbau nach durch den Mieter definierten Mindestanforderungen auf Kosten und Risiko (insbesondere Planungs-, Bau- und Genehmigungsrisiko) des Vermieters; • Mietdauer: Festmietzeit von 15 Jahren plus einmalige Option des Mieters zur Verlängerung um 5 Jahre; • Übergabe Mietobjekt zum 01.01.2030 • Einschränkungen der Veräußerung und Vermietung; • Regelung zur Beschränkung des Preissteigerungsrisikos des Vermieters für Bauleistungen; • Miete wertgesichert über Wertsicherungsklausel; • Einhaltung des spätesten Übergabetermins ist vertragsstrafenbewehrt; • Eintragung einer Mieterdienstbarkeit auf Kosten des Vermieters mit erstem Rang; • Umlage von Betriebs- und sonstigen Nebenkosten im Sinne von § 2 der Be- triebskostenverordnung;

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• Vermieter obliegt auf eigene Kosten die Instandhaltung (Inspektion, Wartung, Instandsetzung) des gesamten Mietobjekts mit Ausnahme der Mietereinbauten; lediglich sog. Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts sind Sache des Mieters, die dieser jedoch nach freiem Ermessen ausführen kann; • hohe Sicherheitsanforderungen an den Mietgegenstand und für das Betreten des Mietgegenstandes; daher nur eingeschränkte Zugangsmöglichkeit für Ver- mieter und dessen Beauftragte etc. • Umfassende Controllingmöglichkeiten des Mieters während der Planungs- und Realisierungsphase einschließlich Änderungs- und Sonderwunschrechte des Mieters nach Mehr-/Minderkostenberechnung.

Mit dem Erstangebot können Änderungswünsche zum Vertragstext eingereicht wer- den, die nachfolgend besprochen werden. Mit der Aufforderung zur Abgabe eines end- gültigen Angebots erhalten alle in diesem Verfahrensstadium noch beteiligten Bieter einen einheitlichen, finalen Vertragstext, der vorbehaltlos als Angebotsgrundlage zu akzeptieren ist. Weitere Vertragsverhandlungen sind im Anschluss nicht mehr vorge- sehen.

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